（2015）呈民初字第757号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-09-08
案件名称
付永梅诉黄鉴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市呈贡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
付永梅,黄鉴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第八条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第二十三条；《商品房销售管理办法》：第二十二条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二��；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十八条第一款
全文
昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）呈民初字第757号原告付永梅，女，汉族，1982年5月3日出生。委托代理人何云翠、董建国，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告黄鉴，男，汉族，1980年1月25日出生。委托代理人蔡曦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告付永梅诉被告黄鉴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月3日受理后，于2015年4月13日在本院第九法庭公开开庭进行审理，原告付永梅的委托代理人何云翠、董建国，被告黄鉴的委托代理人蔡曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付永梅诉称：2013年3月25日，原被告签订《购房权转让协议》，约定被告将其花香满径项目的购房权转让给原告，原告向被告支付转让费。合同签订当日，原告即依约向被告支付了相应转让费及原告垫付的购房款，被告出具了收条予以确认。现今距原被告双方签订合同已经长达两年之久，被告还没有与开发商签订《意向性购房协议》，即被告至今仍未取得房屋购买权。据原告到现场了解，花香满径项目尚未动工，何时能够建好尚无明确时间。综上所述，被告没有依约履行合同义务，合同目的无法实现，故原告请求人民法院判令：一、解除原被告签订的《购房权转让协议书》；二、被告立即返还原告220000元（包括转让费70000元以及购房款150000元），并支付自付款之日2013年3月25日至还清款项之日止按照银行同期贷款利率5.33%计算的利息；三、被告向原告支付违约金10000元；四、由被告承担本案诉讼费用。被告黄鉴答辩称：一、原���要求解除与被告签订的《购房权转让协议书》没有事实和法律依据，双方合同约定的是转让购房权，被告的义务是将已经获得的购房权转让给原告，并协助原告处理后续事宜，被告已经完成购房权转让的主要义务，并没有违约，原告诉请要求依据被告构成根本性违约解除合同没有事实和法律依据。二、涉案的花香满径项目已经开工，原被告合同目的是可以实现的。三、原告要求支付违约金没有事实和法律依据。综上，请法庭驳回原告诉请。归纳原被告双方诉辩主张，本案的争议焦点为：一、被告是否享有涉案房屋的购买权，被告是否违约？二、原告要求解除与被告签订的《购房权转让协议书》，并要求被告退还相应款项以及支付利息和违约金的诉请能否得到支持？原告付永梅向本院提交以下证据：一、付永梅、黄鉴身份证复印件各一份，欲证明原被告是本案��格主体。二、购房权转让协议书、中介服务承诺书、收条、转账凭证、授权委托书、受托人身份证复印件各一份，欲证明原告与被告通过昆明中旭房地产经济有限公司的介绍于2013年3月25日签订了一份《购房权转让协议书》，协议约定被告将其名下的呈贡新区云大医院职工住宅（花香满径）面积约90平方米的房屋转让给原告，原告向被告支付转让费70000元，并先行垫付住宅申购意向金150000元。协议签订以后，原告按照合同的约定向被告支付了相应款项，但是被告却没有按照合同履行义务。三、借款合同一份，欲证明被告到目前为止都没有取得呈贡新区云大医院职工住宅的购房权。四、手机短信，欲证明原告在多次和被告沟通未果的情况下才委托律师向被告进行催告，要求被告按照合同履行自己的义务或者退还转让费和意向金的事实。被告黄鉴质证认为：对付永梅、黄鉴身份证复印件的三性无异议。对购房权转让协议书、中介服务承诺书、收条、转账凭证、授权委托书、受托人身份证复印件的三性均无异议，但是不认可证明目的，被告转让的是房屋购买资格，而不是房屋，原被告双方签署购房权转让协议后，实际购房主体已经变更为原告，被告已经履行了购房权转让的主要合同义务。对借款合同的三性无异议，但是不认可证明目的，虽然合同约定需要开发商与被告签订意向性购房合同，但是实际上双方已经就该事项达成一致，不再另行签订意向性购房合同，凡是与开发商签订过借款合同的医院职工均享有房屋购买权。对手机短信的三性不予认可，被告在与原告沟通过程中并未承诺退款。被告黄鉴向本院提交以下证据：一、购房权转让协议书、借款合同各一份，收据、转款凭证各两份，欲证明原被告双方于2013年3月25日��订《购房权转让协议书》，约定被告将其所有的呈贡新区云大医院职工住宅（花香满径）的购房权转让给原告，原告向被告支付转让费7万元及被告先行垫付的住宅申购意向金15万元，被告按照单位及开发商的通知，配合原告办理后续选房、缴款手续。协议签署后，被告依约转让了购房权，并向原告交付了借款合同、支付凭证及相应收据的原件，被告已经履行了《购房权转让协议》中的主要义务。二、涉案房屋开发商工商登记信息的网页打印件、昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院配套住宅项目开工情况的网页打印件、昆明市呈贡区规划土地服务中心建设项目行政审批公示的网页打印件各一份，欲证明涉案房屋正处于开发建设过程中，本案不存在原告诉称的“合同目的不能实现”的情况，原告要求解除合同属违约行为，应承担违约责任。原告付永梅质证认为��对购房权转让协议书、借款合同、收据、转款凭证的三性均无异议，但是不认可证明内容，不能证明被告已经完全履行了购房权转让协议。本案中签订的是购房权转让合同，但被告至今尚未取得购房权，不能说明主要义务履行完毕。对涉案房屋开发商工商登记信息的网页打印件、昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院配套住宅项目开工情况的网页打印件、昆明市呈贡区规划土地服务中心建设项目行政审批公示的网页打印件的三性均不予认可。本院依法向昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院“花香满径”职工住宅建设项目的开发商云南文产昆明置业有限公司调取了备忘录一份，并根据备忘录的内容发函要求云南文产昆明置业有限公司明确：是否认可凡是签订借款合同的医院职工均享有购买昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院“花香满径”职工住宅建设项���房屋的权利，云南文产昆明置业有限公司对此问题向本院回函一份进行答复。原告付永梅对备忘录和回函质证认为，对这两份证据的三性均不予认可，云南文产昆明置业有限公司在尚未取得商品房预售许可证的前提下进行预售，并收取了预订款性质的费用，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《商品房销售管理办法》第二十二条、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的相应规定，故备忘录所载协议无效。且备忘录上仅有云南文产昆明置业有限公司的印章和一个所谓职工代表的签字，而被告是否授权该名职工代表无法确定，原告对此也完全不知情。云南文产昆明置业有限公司与本案具有利害关系，其为了维护自身利益，极有可能出具不真实的证据。这两份证据并非原被告所签订，与本案没有关联性。被告黄鉴对备忘录和回函质证认为，对这两份证据没有异议，认可备忘录的内容，黄鉴已经取得了相应购房权。针对上述证据材料，本院认证认为：原告提交的付永梅、黄鉴身份证复印件，购房权转让协议书，中介服务承诺书，收条，转账凭证，授权委托书，受托人身份证复印件，借款合同客观真实，被告无异议，本院依法予以采信。原告提交的手机短信缺乏形式要件，真实性无法确定，且被告不予认可，本院不予采信。被告提交的购房权转让协议书，借款合同与原告提交的证据一致，原告无异议，本院予以采信。被告提交的收据，转款凭证符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以采信。被告提交的涉案房屋开发商工商登记信息的网页打印件、昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院配套住宅项目开工情况的网页打印件、昆明市呈贡区规划土地服务中心建设项目行政审批公示的网页打印件的真实性无法确定，本院不予采信。本院依法向昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院“花香满径”职工住宅建设项目的开发商云南文产昆明置业有限公司调取的备忘录以及云南文产昆明置业有限公司给本院的回函客观真实，能够证明案件相关事实，本院依法予以采信。本院根据庭审中原、被告双方当事人的自认及本院的认证情况，依法确认如下法律事实：2012年9月25日，被告黄鉴与云南文产昆明置业有限公司签订借款合同一份，约定黄鉴为了向云南文产昆明置业有限公司购买“花香满径”职工住宅建设项目的住宅和车位，特借款150000元给云南文产昆明置业有限公司对项目进行开发。双方同时约定：“甲方（云南文产昆明置���有限公司）完成“花香满径”职工住宅建设项目土地一级开发后，如能在项目土地招拍挂时取得国有土地使用权，则按甲乙双方补充签订的《意向性购房合同》继续履行合同义务。如乙方（黄鉴）放弃认购不愿签订《意向性购房合同》，甲方向乙方归还全部借款及银行同期存款利息。”被告黄鉴于签订借款合同当天向云南文产昆明置业有限公司交付了款项人民币150000元，云南文产昆明置业有限公司出具收据一份。2013年3月25日，原被告双方在昆明中旭房地产经纪有限公司的居间下签订购房权转让协议书一份，约定被告黄鉴将其名下的呈贡新区云大医院职工住宅（花香满径）的购房权转让给原告付永梅，原告向被告支付转让费70000元以及被告先行垫付的住宅申购意向金150000元。原告于签订购房权转让协议书当天向被告交付了款项人民币220000元，被告出具收条一份予以��认。被告于当天将与云南文产昆明置业有限公司签订的借款合同，相应付款凭证以及身份证明材料交付给原告付永梅。另查明，2013年4月23日，云南文产昆明置业有限公司与呈贡新区医院配套住宅监管小组签署了一份备忘录，云南文产昆明置业有限公司作为“花香满径”职工住宅建设项目的开发人，与呈贡新区医院配套住宅监管小组所代表的职工，即意向性购房者，就借款合同中约定的借款转为购房意向金事宜达成协议：意向性购房者将出借给云南文产昆明置业有限公司的借款全部转为购房意向金，为了简化操作程序，将不再另行和意向性购房者订立意向性购房合同。云南文产昆明置业有限公司向法院回函称：“我公司认可，凡是签订借款合同的昆明医科大学第一附属医院职工均享有购买昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院‘花香满径’职工住宅建设项目房屋的权利。”经本院现场调查，昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院‘花香满径’职工住宅建设项目正在建设过程中。本院认为：原被告签订的购房权转让协议书是双方真实意思的表示，合法有效，原被告之间存在合法有效的房屋购买权转让合同关系，双方转让的是购买昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院“花香满径”职工住宅建设项目房屋的权利。针对本案第一个争议焦点：被告是否享有涉案房屋的购买权，被告是否违约？本院认为，被告黄鉴与云南文产昆明置业有限公司签订的借款合同中虽然约定需要另行签订《意向性购房合同》才能最终确定相应人员是否享有房屋购买权，但是云南文产昆明置业有限公司与呈贡新区医院配套住宅监管小组通过签署备忘录达成协议：意向性购房者将出借给云南文产昆明置业有限公司的借款全部转为购房意向金，为了简化操作程序，将不再另行和意向性购房者订立意向性购房合同。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本院认为，该行为实际上构成了对借款合同约定的变更，云南文产昆明置业有限公司对此也予以认可：“凡是签订借款合同的昆明医科大学第一附属医院职工均享有购买昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院‘花香满径’职工住宅建设项目房屋的权利”，故被告黄鉴已经实际取得了房屋购买权。原告认为云南文产昆明置业有限公司在尚未取得商品房预售许可证的前提下进行预售，并收取了预订款性质的费用，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规��许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《商品房销售管理办法》第二十二条的规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条第一项的规定：“加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时原告认为，备忘录上仅有云南文产昆明置业��限公司的印章和一个所谓职工代表的签字，而被告是否授权该名职工代表无法确定。综上，签署备忘录所达成的协议无效。针对原告的观点，本院认为，云南文产昆明置业有限公司通过与呈贡新区医院配套住宅监管小组签署备忘录，确定了相应借款转为购房意向金，即云南文产昆明置业有限公司与交付购房意向金的医院职工之间形成了商品房预约合同关系，该笔购房意向金虽然最终将用于抵扣购房款，但并不能由此推定云南文产昆明置业有限公司与交付购房意向金的医院职工之间形成了商品房预售合同关系，商品房预约合同关系与商品房预售合同关系属于不同的法律关系，而《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定仅是针对商品房预售行为的规范，并非针对商品房预约行为，故这些法律规定对云南文产昆明置业有限公司签署备忘录的行为没有约束力。虽然《商品房销售管理办法》第二十二条和《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条第一项规定房地产开发企业不得收取任何预订款性质的费用，但是《商品房销售管理办法》和《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》属于部门规章，部门规章的规定不属于强制性规定，云南文产昆明置业有限公司收取购房意向金的行为并不因为违反了上述规定而无效。至于在备忘录上签字的呈贡新区医院配套住宅监管小组是否有相应授权可以代表被告黄鉴进行签字确认的问题，由于被告黄鉴对此予以认可，故本院认为呈贡新区医院配套住宅监管小组有权代表被告黄鉴签署备忘录。综上，本���对原告的观点不予采纳。由于被告黄鉴已经实际取得了购买昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院“花香满径”职工住宅建设项目房屋的权利，并且也于签订购房权转让协议书的当天将与云南文产昆明置业有限公司签订的借款合同，相应付款凭证以及身份证明材料交付给原告付永梅，履行了购房权转让协议书的主要义务，故本院认为，被告黄鉴没有违约。针对本案第二个争议焦点：原告要求解除与被告签订的《购房权转让协议书》，并要求被告退还相应款项以及支付利息和违约金的诉请能否得到支持？本院认为，被告黄鉴已经取得了相应购房权，也不存在任何违约行为，虽然原告称昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院‘花香满径’职工住宅建设项目至今尚未动工，无法确定该项目何时竣工，原被告双方签订的购房权转让协议书的合同目的无法实现，但是经本院现场调查，昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院‘花香满径’职工住宅建设项目已经在建设过程中，并不存在合同目的无法实现的情况。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本院认为，原被告双方签订的购房权转让协议书合法有效，并不存在应当解除的事由，应当继续履行，故对于原告要求解除与被告签订的购房权转让协议书，并要求被告退还相应款项以及支付利息和违约金的诉请，本院不予支持。综上，原告付永梅和被告黄鉴之间存在合法有效的房屋购买权转让合同关系，被告黄鉴已经取得了购买昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院“花香满径”职工住宅建设项目房屋的权利，且被告黄鉴履行了合同主要义务，不存在任何违约行为，同时该涉案项目已经在建设过程中，原被告签订的购房权转让协议书并不存在应当解除的事由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告付永梅的全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币2375元，由原告付永梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。代理审判员 曾 璺二〇一五年五月十四日书 记 员 李秋蓉 微信公众号“”