（2014）湖民一初字第1630号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-05-21
案件名称
蔡东星与灵宝市越海房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
三门峡市湖滨区人民法院
所属地区
三门峡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡东星,灵宝市越海房地产有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2014）湖民一初字第1630号原告蔡东星，男。委托代理人张玉民，河南共同律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告灵宝市越海房地产有限责任公司。住所地：灵宝市长安路**号。法定代表人岳小斌，该公司董事长。委托代理人张华、姚风，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告蔡东星与被告灵宝市越海房地产有限责任公司（以下简称越海公司）房屋买卖合同纠纷一案与申海峰、张立军、水天玮分别诉越海公司房屋买卖合同纠纷等3案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告蔡东星及其委托代理人张玉民，被告越海公司的委托代理人姚风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月30日，原告购买了被告位于五原路五街坊越海华府B区商业3层31-36号门面房，房屋价款为1815239元。被告承诺交房时间为2011年5月15日。原告履行了付款义务，但被告没有按照承诺的时间交房，直到2012年5月才交房。2012年7月，原告把自己的门面房租给他人开宾馆，因房屋证照手续不全，未经验收，致使无法正常装修营业。因此，曾多次与其他三个购房户找越海华府的项目部解决问题，后越海华府项目部保证于2013年9月30日前把所有手续完善，把消防验收合格，交付给原告和其他业主，逾期，越海华府愿意承担违约责任，每天赔偿原告和其他三个业主10000元损失。但是至今被告的后期手续没有完善，消防没有验收合格。购房协议约定，交房时间为2011年5月15日，甲方越海华府保证消防通道上方东西房间相连畅通，价格按原定价格。由于被告没有按照图纸施工，造成消防验收无法通过。消防部门给被告提出的整改措施有70多条，消防部门处罚被告也是因为被告没有经过消防验收就交付使用，被告有过错。故原告依法提起诉讼，请求判令被告十日内为原告办理房屋所有权证和消防验收手续，要求被告承担违约责任，向原告支付逾期办理房屋所有权证和消防验收手续的违约金共计853684.82元。之后的违约金仍应按被告的承诺计算至被告交付房屋所有权证和消防验收手续之日止。被告辩称：被告对原告购买自己房屋的事实并无异议，公司于2012年7月交房。但双方并无约定交房时间和办理各项手续的时间，也没有约定违约金，另房产证不能办理是因为各原告违法占用消防通道造成的。被告出示规划图、照片、物业证明、消防队整改通知，证明因原告违章搭建造成消防验收不合格。另出示消防处罚缴费手续证明原告的房屋是正常出租经营，原告没有受到损失。请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：蔡东星购买了越海公司位于五原路五街坊越海华府B区商业3层31-36号门面房，房屋价款为1815239元。2012年7月25日，蔡东星全部履行完付款义务，越海公司向蔡东星出具了购房款收据。当月越海公司交房。后蔡东星将商铺三楼消防通道的上方东西联通。由于双方没有签订《商品房买卖合同》、缴纳契税且由于消防验收不合格等原因，房产证一直没有办理。越海公司答应蔡东星最迟在2013年9月底办证，否则按每月1万元赔偿蔡东星与其他三个房主违约金。另查明，消防部门以越海华府小区所建的商用房与规划图纸不一致等70余项理由为由不予验收，且以其未经消防验收，擅自投入使用为由对越海公司下发处罚3万元的《处罚决定》。庭审中，原告出示2011年1月30日，以水占礼为代表与越海华府项目部签订的购房协议（复印件）。协议约定：一、甲方将五源路越海华府小区门面房（五源路越海华府门面房三层至西向东消防通道东六间西九间）销售给乙方，约1800平方米。二、单价3600元每平米，面积以实际结算含楼梯间面积。三、乙方在2011年1月30日一次性付给甲方房屋款200万元。在2011年3月5日前，乙方将房屋款付到总价的80%，交付使用时交清余款20%。交房时间为2011年5月15日。四、甲方保证消防通道上方东西房间相连畅通，价格按原定价格。五、甲乙双方不得违约，违约方承担一切经济损失。六、此协议为双方草签协议，一切细则以房地产销售合同为准。原告称双方之后没有签订正式的商品房销售合同。依据该购房协议，被告应于2011年5月15日交房，但实际交房时间为2012年5月，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，逾期承担违约责任。即被告最迟应在2012年8月30日之前办理房屋所有权证，被告曾答应最迟在2013年9月底办证，否则按每月1万元赔偿原告与其他三个房主违约金，故提起诉讼。被告对上述证据不予认可。本院认为：2011年1月原告购买了被告的门面房，2012年7月被告交房。双方虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方已经实际履行付款、交房的义务，系双方的真实意思表示，应为有效行为。房屋交付后，被告在申请消防审核的过程中，消防部门指出其存在70余项消防验收问题，且消防部门对被告的处罚原因为其未经验收而交付使用，故被告将不能办理消防手续的全部责任归咎于原告不妥。但原告蔡东星将消防通道上方联通亦是消防不合格的原因之一，双方在购买该房屋时没有签订正式的商品房买卖合同，未能履行缴纳契税等办证义务，均导致房屋所有权证无法办理。原告要求被告承担办理房屋所有权证的违约责任，应予支持。但由于双方都有过错，故原告要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定计算违约金的意见不予采纳。原告称被告曾口头承诺在2013年9月30前为原告及其他三位业主办理消防验收合格证及房屋所有权证，否则承担每月10000元违约责任的事实，可以视为双方对办证期间的约定，故违约金的起算日期应从2013年10月1日开始计算。因双方约定的违约金数额过高，本院予以调整，以已缴纳房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。消防验收系房屋验收的审核手续之一，并非是房屋出卖人必须向买受人交付的法定手续，故原告要求被告在一定期限内向其交付消防验收合格证的意见，不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告灵宝市越海房地产有限责任公司应在本判决生效后90日内为原告蔡东星位于五原路五街坊越海华府B区商业3层31-36号的房屋办理房屋所有权证。二、被告灵宝市越海房地产有限责任公司支付原告蔡东星逾期办证违约金（以已付购房款1815239元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。从2013年10月1日开始计算至本院指定的房屋所有权证办理之日止）。限本判决生效后90日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12340元，由被告灵宝市越海房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长 张 辉代理审判员 郭 路人民陪审员 王 茜二〇一五年五月十四日书 记 员 吕璐璐 微信公众号“”