（2015）鼓民初字第2219号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-06-30
案件名称
原告刘晓朵与被告刘迎欢房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘晓朵,刘迎欢
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第2219号原告刘晓朵，女，汉族，1987年9月5日生。委托代理人曾海玉，江苏励拓律师事务所律师。被告刘迎欢，女，汉族，1975年3月16日生，无业。原告刘晓朵诉被告刘迎欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法由代理审判员孙燕适用简易程序，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告刘晓朵的委托代理人曾海玉、被告刘迎欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓朵诉称，2015年3月2日，原告承租了本市鼓楼区XX西路100号1幢二单元202室房屋，租期一年，租金2050元／月，押金4000元。同年3月18日，楼下102室房屋的业主说房屋漏水，经查看102室房屋系渗水并非漏水，故原告与102室房屋的业主达成协议，原告暂时不使用202室房屋的卫生间，等漏水后再进行维修。2015年3月27日，102室房屋的业主说又出现漏水情况，并威胁打人，原告为避免人身安全受到伤害，已于同年3月28日搬出案涉房屋。原告多次与被告协商未果，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.被告返还原告租金10250元（2015年4月1日至2015年8月31日）、押金4000元；3.被告承担本案诉讼费用。被告刘迎欢辩称，原告承租案涉房屋期间，因房屋出现渗水问题，被告要求进行维修，并与原告的母亲沟通由被告出面解决因渗水产生的相邻问题。但原告不让被告维修，这也影响了被告与楼下邻居的关系。被告认为渗水问题系原告造成，被告尚未要求其承担责任，如果原告能够找到另一承租人，被告同意解除合同，相应期间的租金可以退还，押金在补偿被告的损失后亦可以退还。经审理查明，2005年6月24日，被告与南京金大农工商总公司签订了《恒茂家园房屋买卖契约》，约定被告购买本市XX西路100号恒茂家园1幢2单元202室房屋，建筑面积为70.89平方米。2015年3月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《个人租房合同》，约定甲方将位于本市鼓楼区XX西路100号1幢2单元202室房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2015年3月2日至2016年3月1日；年租金为24600元，按半年结算，第一次支付半年租金，并支付押金4000元，非违约租房结算时室内设施及物品无损坏情况下退还押金4000元；乙方租赁期间，不得改变房屋用途，不得利用租赁房屋从事违法犯罪、不道德、对四邻有伤害、妨碍或干扰等活动，否则由乙方承担一切相关的法律责任及其费用；租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后，在同等条件下，优先租赁给乙方；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书；在乙方违约的情况下，需扣除一个月的房租等等。同日，原告向被告支付租金12300元及押金4000元。2015年3月18日，案涉房屋发生渗水问题，被告向原告表示等原告回来后告知被告，被告到案涉房屋查看。2015年3月27日，因案涉房屋发生渗水问题，原告与楼下邻居发生争议，原告认为该问题影响了邻里关系，已无法正常使用房屋，遂诉至本院，请求判如所请。审理中，原、被告一致认可案涉房屋仍由原告控制，均不同意由自己重新联系新的承租人。原告明确表示不需要被告对案涉房屋渗水问题进行维修；被告陈述自案涉房屋出现渗水问题，其一直表示进行维修，且由其处理与楼下的相邻问题，当庭仍明确表示愿意对案涉房屋渗水问题进行维修。上述事实，有双方当事人陈述、《恒茂家园房屋买卖契约》、《个人租房合同》、收条、转账凭条等证据为证，予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《个人租房合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，双方对于案涉房屋发生渗水问题能否解除合同并未明确约定，当租赁物即案涉房屋发生渗水需要进行维修时，作为出租人的被告明确表示愿意对案涉房屋进行维修，但作为承租人的原告不要求被告进行维修，径直要求解除合同，由于该渗水问题并不影响使用房屋的合同目的，故原告要求解除合同的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。关于原告主张被告返还租金、押金的诉讼请求。因被告已向原告交付了房屋，履行了作为出租人的主要合同义务，不存在违约行为，且双方之间的租赁合同仍在履行期间，故原告该项主张，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘晓朵的诉讼请求。案件受理费402元，因适用简易程序减半收取201元，由原告刘晓朵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 孙燕二〇一五年五月十四日见习书记员 王进 来自：