（2015）东中法民二终字第392号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-06-26
案件名称
东莞市凯鑫房地产中介服务有限公司与肖体政、东莞市同正物业管理有限公司、李后群、李满英居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞市凯鑫房地产中介服务有限公司,肖体政,东莞市同正物业管理有限公司,李后群,李满英
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民二终字第392号上诉人（原审原告）：东莞市凯鑫房地产中介服务有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城S146A。组织机构代码：69472912-9。法定代表人：汤雪珍，系该公司总经理。委托代理人：刘完颜，湖南天迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖体政，男。被上诉人（原审被告）：东莞市同正物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇阇西村四盛组。组织机构代码：06667553-7。法定代表人：李后群，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）：李后群，男。被上诉人（原审被告）：李满英，女。四被上诉人共同委托代理人：吕文亮，广东厚鼎律师事务所律师。上诉人东莞市凯鑫房地产中介服务有限公司（下称凯鑫公司）因与被上诉人肖体政、东莞市同正物业管理有限公司（下称同正公司）、李后群、李满英居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法沙民二初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。凯鑫公司原审诉称：2012年6月18日，肖体政与凯鑫公司签订一份《房地产中介服务协议书》，约定由凯鑫公司免费为肖体政提供厂房租赁居间服务，如肖体政将凯鑫公司所介绍的厂房介绍给其亲属、朋友、合伙人、同事或前述人员开办的企业的，均视为凯鑫公司提供了中介服务，同时，为防止肖体政“跳单”，还特别约定如果肖体政、其亲属、朋友、合伙人、同事或前述人员开办的企业私下与所介绍的厂房业主签订厂房租赁合同的，凯鑫公司有权要求肖体政、其亲属、朋友、合伙人、同事或前述人员开办的企业按一个月厂房租金的数额支付佣金，同时凯鑫公司还有权要求其按约定支付违约金500，000元。后凯鑫公司依约带领肖体政在沙田镇阇西村原永茂厂实地察看了原永茂厂的全部厂房，并安排了肖体政与郭主任洽谈，并互相留下联系电话。不久后，凯鑫公司发现同正公司已经承租了上述厂房，凯鑫公司质问肖体政，肖体政称同正公司与厂房业主签订的厂房租赁合同与其无关。经凯鑫公司多方调查了解，肖体政系专业从事包租厂房的商人，其为降低承租单价或多争取优惠而故意隐瞒凯鑫公司已提供中介服务的事实，同时又派其亲属和妻子即李后群、李满英与厂房业主签订4万多平方米的厂房租赁合同，然后又以李后群、李满英为股东在此成立同正公司。根据目前中介服务市场的行情，收取中介佣金的数额是相当于所介绍厂房的一个月租金，且由厂房业主支付。但由于肖体政的违约行为，导致凯鑫公司收不到佣金，从而造成凯鑫公司巨大的经济损失。凯鑫公司按照约定要求肖体政、同正公司、李满英、李后群支付佣金和违约金时，遭到了无理拒绝。综上，肖体政、同正公司、李满英、李后群的行为已严重违反了双方的约定，严重违背了商业活动中的诚信原则，严重损害了凯鑫公司的合法权益。肖体政是同正公司的实际投资人和控制人，同正公司的股东即李后群、李满英分别是肖体政的亲戚和妻子，按照约定应由肖体政、同正公司、李满英、李后群共同向凯鑫公司支付佣金和违约金。为维护自身的合法权益，凯鑫公司特诉至法院，请求判令：1.肖体政、同正公司、李满英、李后群立即支付凯鑫公司佣金350，000元；2.肖体政、同正公司、李满英、李后群立即支付凯鑫公司违约金350，000元；3.本案诉讼费由肖体政、同正公司、李满英、李后群承担。肖体政原审辩称：一、肖体政签订合同时，凯鑫公司并未取得业主的授权，且凯鑫公司也故意不约定违约责任的期间即合同的履行期间，该合同是霸王条款，因此无效。二、肖体政没有与案外人村委会签订租赁合同，凯鑫公司未促成肖体政与案外人村委会的交易，因此，凯鑫公司无权要求肖体政支付佣金及违约金。三、李后群是同正公司的实际控制人，李满英只是同正公司的挂名股东，因此同正公司与案外人签订的租赁合同与肖体政无关。同正公司、李后群、李满英原审辩称：一、根据合同的相对性，与凯鑫公司签订中介服务协议书的是肖体政，同正公司、李后群、李满英的主体不适格，请法院驳回凯鑫公司对同正公司、李后群、李满英的诉请。二、凯鑫公司没有促成同正公司、李后群、李满英与案外人签署租赁合同，凯鑫公司无权要求支付佣金及违约金。原审法院经审理查明：2012年6月18日，凯鑫公司（乙方）与肖体政（甲方）签订了一份《房地产中介服务协议书》，约定甲方委托乙方为甲方提供承租或受让此物业厂房的中介服务。如甲方将该物业介绍给其亲属、朋友、合伙人、同事或前述人员开办的企业的，均视为乙方提供了中介服务；乙方促成甲方承租该物业的，甲方免付佣金；甲方以本人或以他人名义与业主私下签订该物业的租赁或转让合同的，乙方有权要求甲方支付佣金，并有权要求甲方支付违约金500，000元。前款所称的“他人”包括但不限于甲方的亲属、朋友、合伙人、同事等利害关系人以及甲方本人或前述利害关系人所开办的企业。该服务协议书中附表：甲方已察看的物业概况中注明肖体政已察看沙田阇西原永茂厂（所有面积）。凯鑫公司主张因肖体政与其约定，若肖体政向其亲友等介绍租赁涉案厂房的，肖体政需向其支付佣金，而同正公司、李后群、李满英是合同的实际受益人，肖体政、同正公司、李满英、李后群租赁案涉厂房时因为要成立同正公司，肖体政的签约行为被成立后的同正公司吸收，故肖体政、同正公司、李满英、李后群应对350，000元佣金及350，000元的违约金承担连带责任，其中东莞市中介行业的交易习惯，佣金是一个月的租金。另查，2013年4月22日，案外人东莞市沙田镇阇西股份经济联合社（下称阇西经济联合社）与同正公司签订一份《厂房租赁合同书》，约定阇西经济联合社将位于阇西村原永茂集团厂区（含宿舍、厂房）的租赁物出租给同正公司使用，每月租金为355，521.6元。同正公司主张《厂房租赁合同书》是由案外人王某某促成其与阇西经济联合社签订的，且该租赁合同书的签订时间与凯鑫公司与肖体政签订《房地产中介服务协议书》的时间相距十个月，因此凯鑫公司无权要求肖体政支付佣金，并提交了一份《看房确认书》及一份由王某某出具的《情况说明》予以证明。其中，《看房确认书》显示2012年2月11日，东莞市盈通信息咨询服务有限公司的授权代表王某某为李后群提供有关房地产买卖方面的中介服务，涉及的物业名称及地址是沙田阇西村原永茂集团厂，面积约45000平方米；《情况说明》显示王某某确认其于2012年2月11日以东莞市盈通信息咨询服务有限公司的名义与李后群签订了《看房确认书》，签订《看房确认书》后多次带李后群察看涉案厂房，后李后群与阇西经济联合社签订租赁合同并收取了李后群支付的100，000元感谢费的事实。而凯鑫公司并不确认上述两份证据的真实性，主张该证据是肖体政在凯鑫公司起诉后制作的，且无法确认王某某是否存在及情况说明的真实性。又查，凯鑫公司主张阇西经济联合社于2012年5月左右把涉案厂房出租的信息放到中介的QQ群上，其业务员王志刚于2012年5月从同行中得知涉案厂房放租的信息。凯鑫公司并未与阇西经济联合社签订委托协议。再查，原审法院于2014年11月27日向阇西经济联合社发出一份《调查函》，向其调查：1.阇西经济联合社是否与凯鑫公司签订书面的居间合同，委托其寻找承租客户？2.除凯鑫公司外，阇西经济联合社是否有委托其他中介公司寻找承租客户？3.阇西经济联合社是如何与同正公司达成协议签订涉案的《厂房租赁合同书》的？如何支付中介费？阇西经济联合社于2014年12月1日向原审法院出具一份《回复函》，回复内容：1.阇西经济联合社没有与凯鑫公司签订书面的居间合同，永茂集团倒闭后，很多中介带人去现场看房，不清楚凯鑫公司有没有带人去看房。2.永茂集团倒闭后，中介知道这一消息后互相传播，所以很多中介都知道涉案房源，阇西经济联合社没有委托中介公司寻找承租客户。3.有个中介在2012年初带李后群来看房，李后群看房后主动找到阇西经济联合社洽谈欲承租涉案厂房，因初时阇西经济联合社不想租给物业公司，所以不同意租给李后群，虽然期间李后群一直有联系阇西经济联合社，但一直拖到2012年年底双方都没有进展，期间也没有其他直接承租涉案厂房用于生产经营的客户，基于厂房已空置长达近一年，为了保证村民利益不受损害，在2013年春节后，阇西经济联合社才与李后群进一步联系，并最终达成协议签订涉案的《厂房租赁合同书》。当时听李后群说有支付中介费用给中介公司，具体支付多少不清楚，但阇西经济联合社没有向中介公司支付过中介费。还查，肖体政与李满英是夫妻关系；李后群与李满英于2013年4月18日共同成立了同正公司，其中李满英出资900，000元，占注册资本的90%，李后群出资100，000元，占注册资本的10%。以上事实，有《厂房租赁合同书》、《房地产中介服务协议书》（客户用）、住所（经营场所）产权证明、《租赁合同》、章程、《看房确认书》、《情况说明》、调查函、回复函、企业机读档案登记资料以及本案原审庭审笔录、质证笔录等附卷为证。原审法院认为：本案为居间合同纠纷，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案的主要争议焦点为：一、同正公司、李后群、李满英是否本案适格的被告；二、凯鑫公司与肖体政之间的居间合同的委托事项是否已成就；三、凯鑫公司诉请的佣金、违约金是否合法。关于焦点一，涉案的《房地产中介服务协议书》（客户用）是由凯鑫公司签约代表王志刚与肖体政于2012年6月18日所签订的，而同正公司则于2013年4月18日才成立。现凯鑫公司主张肖体政的上述签约行为为公司行为，被后成立的同正公司所吸收，但肖体政本人并非同正公司的发起人，且同正公司也未对肖体政的签约行为予以追认，凯鑫公司也没有证据证明肖体政是代表同正公司签订上述《房地产中介服务协议书》（客户用），依法应承担举证不能的不利后果，原审法院依法确认合同的相对方为肖体政本人。现凯鑫公司主张同正公司、李后群、李满英为涉案厂房的实际承租人而要求其承担支付佣金及违约金的义务于法无据，原审法院对该请求不予支持。关于焦点二，凯鑫公司在涉案的居间合同中的主要义务是为委托人肖体政提供承租的物业，但其作为专业的房地产中介公司，在提供居间服务前应清楚了解承租人的需要及用途，在签订居间合同后认真核实租赁物的现状以及租赁要求，除了履行如实向委托人报告有关订立合同的重要事项等义务外，还应加强服务意识，及时化解双方的分歧以促成租赁双方签订相关的租赁合同。涉案的《房地产中介服务协议书》（客户用）的签订时间为2012年6月18日，而凯鑫公司仅在签订协议当天带肖体政去察看了租赁物现场，并引见所谓的租赁物负责人，事后并无继续促进双方洽淡。根据阇西经济联合社的《回复函》显示，阇西经济联合社放租时并不想将涉案厂房出租给物业公司，而肖体政恰好正是开办物业公司的，明显不符合租赁要求。凯鑫公司在带肖体政前往涉案厂房察看前未充分了解涉案厂房的租赁要求或对租赁要求予以忽略，继续带肖体政前往。在发现阇西经济联合社拒绝将厂房出租给物业公司后，凯鑫公司也没有继续推进双方的洽淡，化解双方的分歧，最终导致居间合同未能成就。现凯鑫公司以同正公司的一名股东李满英是肖体政的妻子为由，主张同正公司承租了阇西经济联合社的涉案厂房是利用了其向肖体政提供的房源信息、机会等条件而要求支付佣金及违约金。据此，原审法院分析如下：一、虽然阇西经济联合社于2013年4月22日将涉案的厂房出租给同样是物业公司的同正公司，且该公司的一名股东李满英是肖体政的妻子。但根据阇西经济联合社的《回复函》显示，阇西经济联合社初时并不想将涉案厂房出租给物业公司，只是一直未寻找到直接用于生产经营的租客的情况下才于2013年将厂房出租给同正公司，期间也一直是与李后群进行协商沟通的，可见实际经手人为该公司的法定代表人李后群。二、肖体政与凯鑫公司签订的《房地产中介服务协议书》（客户用）的时间为2012年6月18日，而阇西经济联合社与同正公司签订租赁合同的时间为2013年4月22日，在涉案厂房的每月租金高达355，521.6元的情况下，阇西经济联合社与同正公司为“跳单”免以支付一个月租金金额的佣金而拖延签订租赁合同长达近10个月，显然也与常理不符。结合凯鑫公司在庭审中确认涉案房源信息是公开的，同正公司可通过其他正当途径获得同一房源信息，承租人有权选择自己满意的中介公司促成租赁合同的成立。在凯鑫公司不能提交充分的证据予以证实的情况下，原审法院对凯鑫公司提出同正公司利用了其向肖体政提供的房源信息、机会促成涉案租赁合同成立的主张不予采信。凯鑫公司诉请肖体政支付佣金350，000元及违约金350，000元于法无据，原审法院对该请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回凯鑫公司的诉讼请求。本案诉讼费5，400元，由凯鑫公司负担。上诉人凯鑫公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院认定与案涉厂房业主签订租赁合同的实际经手人为李后群是错误的。第一，肖体政、同正公司、李后群、李满英提出的唯一证据就是王某某的《看房确认书》和《情况说明》，凯鑫公司于一审时要求王某某出庭作证并对《看房确认书》的形成时间申请司法鉴定，但一审法院予以否决。事后却向业主发出书面调查函，且回复的内容与庭审情况相似；第二，李后群只有同正公司10%的股份不可能是真正的老板；第三，李满英是肖体政的妻子，且占同正公司90%的股份，李后群仅为肖体政众多承包楼盘的其中一个负责人而已。二、《房地产中介服务协议书》约定肖体政若将凯鑫公司介绍的厂房介绍给其亲友的，均视为凯鑫公司提供了服务，如有违约肖体政需支付佣金及违约金，本案李满英是肖体政的妻子且占公司90%的股份。肖体政的跳单行为若得到法律的支持将不利于行业的健康发展。三、根据双方签订的协议书，凯鑫公司为肖体政免费寻找厂房信息的机会，而厂房的租赁的条件是业主与肖体政直接沟通的。一审法院混淆了中介与业主，中介与租客之间的关系，凯鑫公司只向业主收取佣金，真正服务对象是业主。四、一审法院在证据审查、认定方面违反规则。第一，王某某的《看房确认书》和《情况说明》为证人证言，一审没有王某某的身份信息也没有要求其出庭作证，并驳回凯鑫公司申请其出庭作证的申请。另凯鑫公司一审庭审时申请对《看房确认书》的字迹形成进行鉴定，其后又书面提出，一审法院却在判决前书面回复申请已过举证期限；第二，一审法院向业主进行书面调查，业主在众多的中介中只记得李后群的中介，又确认没有支付中介佣金，但王某某却称收到李后群10万元的感谢费，但双方的协议书的约定是免费的；第三，一审法院庭后书面调查业主不能保证真实性和公平公正。在第一次起诉中，业主是作为第三人参与诉讼的，根据录音证据标的是45万，但业主提供的租赁合同标的却是35万；第四，凯鑫公司一审提交了录音证据，拟证明案涉厂房真实月租金以及李后群和肖体政的真实关系，但一审法院没有处理。综上，请求：1.依法撤销（2014）东二法沙民二初字第139号民事判决书，改判肖体政、同正公司、李满英、李后群支付凯鑫公司佣金350000元和违约金350000元。2.一、二审诉讼费用由肖体政、同正公司、李满英、李后群承担。被上诉人肖体政口头答辩称：凯鑫公司仅在签订合同当天由一名业务员带肖体政去观看厂房，案外人阇西经济联合社因知晓肖体政经营物业公司而拒绝出租，后凯鑫公司一直以消极的态度对待涉案合同，肖体政对凯鑫公司未能提供居间服务表示强烈的不满，双方所签订的房屋中介服务合同已经终止；肖体政的妻子李满英是同正公司的股东，但肖体政与李满英并未参与经营，同正公司与阇西经济联合社协商涉案厂房，是由该公司法人李后群全程跟进的，李后群由另外的中介提供的中介服务，并通过其他的关系得以与阇西经济联合社签订租赁合同，且同正公司已向中介支付中介费，故涉案租赁合同的签订与凯鑫公司没有任何关系；凯鑫主张案外人阇西经济联合社串通肖体政规避中介费没有事实依据，根据同正公司提交的租赁合同可知，涉案厂房每月租金高达35万多元，阇西经济联合社在损失近一年的租金合计300多万元的情况下，去串通肖体政逃避缴纳30万的中介费是不合理的；涉案房源早已在网上公开，并非凯鑫公司的独家房源，李后群通过其他的中介早已看过厂房；退一步说，即使肖体政存在违约，违约金是格式条款，明显过高，在凯鑫公司没有提供合格的居间服务的情况下，只能得到不超过一万元的居间费用。综上，凯鑫公司未能提供合格的居间服务，在居间合同终止后，企图以合同的格式条款索要高额赔偿，涉案厂房的租赁签约与肖体政无关。凯鑫公司的上诉请求没有任何事实依据，请求二审法院驳回。被上诉人同正公司、李后群、李满英共同答辩称：1.同正公司、李后群、李满英并不是适格的被告，从肖体政与凯鑫公司签订的合同显示，合同的相对人为肖体政，故该合同对同正公司、李后群、李满英没有约束力。2.肖体政与凯鑫公司签订合同的时间为2012年6月18日，案外人阇西经济联合社得知肖体政从事物业公司，拒绝出租给肖体政后，凯鑫公司并没有撮合肖体政与业主，双方的合同也因此终止；3.李满英虽是肖体政的妻子，但其作为同正公司的股东，夫妻二人均未参与公司的经营，同正公司与业主协商承租一事，是由法人李后群全程跟踪的，李后群从其他中介提供的中介服务最后与业主签订的合同。且同正公司已向中介公司支付中介费。故该租赁合同的签订与凯鑫公司没有任何关系。4.凯鑫公司主张阇西经济联合社串通肖体政签订合同没有事实依据。综上请求驳回凯鑫公司的上诉请求。本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。另，四被上诉人于一审期间曾向法院提交一份案外人王某某出具的《情况说明》，内容涉及李后群承租案涉厂房的过程，为查清案件事实，本院依法通知案外人王某某出庭接受质询，王某某于二审法庭调查时确认《看房确认书》及《情况说明》的真实性及其签名的真实性，并接受了本院及双方当事人的询问，其在法庭上陈述内容与《情况说明》基本一致。以上另查事实，有本院二审庭审笔录附卷为证。本院认为：本案为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对凯鑫公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案二审争议焦点为：肖体政、同正公司、李后群、李满英是否应向凯鑫公司支付佣金350000元及违约金350000元。本院对此分析如下：首先，关于同正公司、李后群、李满英是否应当承担支付佣金及违约金的问题。本案为居间合同纠纷，案涉《房地产中介服务协议书》由凯鑫公司与肖体政签订，同正公司、李后群、李满英不是合同主体，凯鑫公司亦无证据证明肖体政签订案涉合同是代表同正公司，且同正公司对肖体政的签约行为亦未追认，故凯鑫公司要求同正公司、李后群、李满英与肖体政共同承担支付佣金及违约金的合同义务，没有事实及法律依据，原审法院不予支持是正确的。其次，关于肖体政是否应承担支付佣金及违约金的问题。一、凯鑫公司确认案涉房源信息是公开的，确认其业务员是从同行处获得案涉房源信息，确认其未与阇西经济联合社签订委托招租的有关合同。由此可见，案涉房源信息并非凯鑫公司所独有，案涉居间合同中的信息亦非只有凯鑫公司知晓，无法排除李后群或同正公司通过其他中介公司获取案涉房源信息的可能性。二、根据肖体政、同正公司、李后群、李满英提交的《看房确认书》、《情况说明》及阇西经济联合社出具的《回复函》可知，李后群或同正公司并非通过凯鑫公司获取案涉房源信息。凯鑫公司虽然对该《看房协议书》、《情况说明》的真实性提出异议，但该两份证据涉及的证人王某某于二审期间已出庭接受质询，其庭上陈述与阇西经济联合社的《回复函》内容能够相互印证且无明显可疑之处，亦无证据证明王某某与阇西经济联合社及肖体政、同正公司、李后群、李满英串通跳单，结合凯鑫公司确认其没有证据能够证明其第一次带肖体政察看案涉厂房后还有进行后续服务的事实，原审法院对凯鑫公司关于同正公司利用凯鑫公司向肖体政提供的房源信息、机会促成涉案租赁合同成立的主张不予采信并无不当，本院对凯鑫公司要求肖体政支付佣金及违约金的请求不予支持。综上所述，上诉人凯鑫公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10800元，由东莞市凯鑫房地产中介服务有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 胡晓婷代理审判员 邹凤丹代理审判员 王 振二〇一五年五月十四日书 记 员 安燕玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：