（2015）沈中民二终字第1361号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-12-08
案件名称
上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司因与被上诉人纪立伟、张琳商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳曙光房地产开发有限公司,纪立伟,张琳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1361号上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。法定代表人：李德武，系该公司总经理。委托代理人：刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。委托代理人：王寅生，男，汉族，1983年3月2日出生，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：纪立伟，男，1982年7月4日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。被上诉人（原审原告）：张琳，女，1981年12月7日出生，汉族，住址沈阳市大东区。二被上诉人委托代理人：吴玲，系辽宁瀛沈律师事务所律师。上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称“曙光公司”）因与被上诉人纪立伟、张琳商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第440号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年4月28日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员孙卓、王虹参加评议的合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人的委托代理人王寅生，二被上诉人共同的委托代理人吴玲，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。纪立伟、张琳一审共同起诉称：原、被告于2010年4月9日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-3号2013号房产一处。合同约定，被告应在商品房交付使用后180天给原告办理产权登记，如果不能办理，被告按日向原告支付已付房款万分之一违约金。被告于2011年5月10日向原告交付房屋，但至今没有为原告办理产权登记，已经构成违约。依据商品房买卖合同第十五条及《中华人民共和国合同法》之规定，被告自2011年11月6日至2014年12月16日一直存在逾期办理产权登记的违约行为，故请求法院判令被告按合同约定支付逾期办理产权登记的违约金38，597.26元。曙光公司一审答辩称：本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是合同关系之外的第三人消防局的原因造成的。因此，曙光公司不应承担逾期办证的违约责任。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买房人不能在180天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。不是出卖人的责任，即使超过180天办理权属证书，出卖人也不应承担责任。而本案中造成被告不能办理权属登记证书的责任，不在曙光公司，而在国家行政执法机关沈阳市消防局至今没有为曙光公司办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是曙光公司的过错，而是在曙光公司工程建设期间，公安部、住建部对民用建筑外保温材料的燃烧性能升级，由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又没通知曙光公司。单位工程竣工验收后消防局才提出让曙光公司整改，不整改就不给验收，致使曙光公司向房产登记机关报备延迟造成的。这属于政府行政行为造成的。据消防局介绍，在沈阳市像曙光公司这样的企业有200多家，至今没有通过消防验收。人民法院对这种普遍性问题应当予以考虑。曙光公司开发建设的沈阳曙光大厦工程，开工日期是2009年6月20日，当时消防设计的耐火材料等级为符合国家标准的一级材料。沈阳市消防局审核后认为曙光大厦消防设计基本合格，同意施工。曙光公司已按消防局审核同意的消防设计采购外墙保温材料进行了施工。按理，如果公安部和住建部对高层建筑消防材料等级要求提级，负有对消防设计进行审核的沈阳市消防局应当书面或口头通知曙光公司，可是，直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对曙光公司使用的外墙保温材料提出过异议。当曙光公司申请沈阳市消防局进行消防竣工验收时，才知道公安部、住建部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”。不按公安部与住建部的要求整改，消防局就不验收。而消防工程不验收合格，即使曙光公司已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目搞完，房产局也不给办理备案登记和办证手续，这是全国无一例外的通行做法。被迫无奈，曙光公司只好又与辽宁强大铝业工程有限公司签订外装饰层项目层间防火保温层封修改造合同，仅此一项，就多投资420万元，整个消防材料提级工程投资上千万元。在此期间，曙光公司也多次向沈阳市消防局提出尽快出具消防验收合格申请，直到2014年10月22日，沈阳市消防局才为曙光公司出具消防验收合格通知，因此，曙光公司说造成迟延办证的责任不在曙光公司。原告以“合同相对性”为由，让曙光公司先承担责任是错误的。双方在合同中对逾期报备办证采取的是“过错责任”原则，而不是“归责责任”原则，即不是曙光公司的过错，曙光公司不承担责任。根据辽宁省高院《民事审判服务基层、服务群众热点、难点100题》第65题答复意见：“因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不予支持”。即使是因卖房人的责任造成逾期办证，承担违约金的数额也只是买受人已付房款日万分之一的一年期违约金。这是从合同第十五条第3项约定应当得出的结论。该项对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书作出如下约定：“一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行”。这是双方根据损失补偿原则和适当惩罚原则对违约金总额做出的限制性规定。合同并没有规定逾期超过一年的，仍按日万分之一支付违约金，而是规定“合同继续履行”，即出卖人仍应承担办证的随符义务即次要义务。从合同对“逾期超过一年的，买受人退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失”的约定可以看出，订立合同时，主要考虑退房人的购房款在逾期办证超过一年以后仍有法定孳息，而给退房人的补偿。而对不退房的购房者来说，由于其已经取得房屋的实际所有权和居住权，即对所购房屋已经享有占有、使用的权利，不存在购房款的孳息损失问题。逾期办证只是取得产权凭证的早晚问题，并不存在严重损害购房人利益问题。所以，双方同意对逾期办证超过一年而不退房的人不再予以补偿。合同第十五条第3项约定，属于双方对逾期办证的特殊约定。根据最高法院的相关司法解释，双方对逾期办证有特殊约定的应当按照双方约定。因此，原告要求从逾期办证之日起一直到办证之日止，都按已付房款的日万分之一承担违约金，没有合同依据和法律依据，也不公平合理。另外，曙光公司按照消防整改要求花掉上千万元，提高防火材料等级增加了房屋的安全性，也增加了建筑成本和房屋的市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，曙光公司也没有因此向购房户再收房款。对此，曙光大厦绝大部分购房户都给予了理解。综上，本案的逾期办证是由政府行为所致，责任不在曙光公司；双方约定的逾期办证违约金只是购房款日万分之一的一年期违约金；请人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。一审法院查明：原告纪立伟、张琳与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2010年4月9日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-3号2013号建筑面积58.33平方米的房屋一处，房屋总价款340，064元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，原告提出退房，被告将原告已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿原告损失。合同签订后原告按约定支付了房款，被告于2011年5月10日交付房屋。因被告于2014年10月22日才通过建设工程消防验收，该房屋至今尚未取得初始登记批复。现因双方对逾期办证违约金产生纠纷，故原告来院起诉。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第十五条已明确约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2011年5月10日交付房屋，应在180天内即2011年11月6日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，被告仍未完成合同约定的义务，故被告已构成违约。关于如何承担违约责任的问题，因原告与被告已在合同中就被告逾期报备资料的违约责任做出约定，即逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，合同仅约定，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失，故仅能支持一年内的违约金，超过一年的不予支持。从2011年11月7日起至2012年11月6日止，即366天，违约金共计12，446.34元（340，064元×0.0001×366天），故原告请求被告支付逾期办证违约金38，597.26元的诉讼请求，本院对其中的12，446.34元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，一审判决：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告纪立伟、张琳逾期办证违约金12，446.34元；二、驳回原告纪立伟、张琳的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，由原告纪立伟、张琳承担327元，被告沈阳曙光房地产开发有限公司承担111元。宣判后，上诉人曙光公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，判决驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由：一、逾期报备办证的责任不在上诉人，而是消防国家政策调整造成的，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。二、被上诉人的诉讼请求已超过法定两年诉讼时效期间，无论是按民诉法的规定，还是按照市法院规定的倒推办法，都不应保护。三、上诉人按照消防整改要求支出上千万元，提高防火材料等级增加了房屋的安全性，也增加了建筑成本和房屋的市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，上诉人也没有因此向购房人再收取房款。对此，绝大部分购房户都给予了理解。一审判决再让上诉人承担无端的逾期报备责任，既不公平也不合理。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人纪立伟、张琳二审共同答辩称：请求维持一审判决。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据、商品房预售许可证等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同第十五条关于产权登记的约定，上诉人应于2011年11月6日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，上诉人至今仍未完成该项合同义务，明显已经超出合同约定期限。由于合同对于逾期办理权属登记违约责任已经作出了明确约定，故上诉人不能依约履行该项合同义务，就应当按照合同约定承担相应违约责任。关于上诉人提出逾期办理权属登记系第三人原因造成，上诉人不应当承担违约责任的上诉主张，首先，现有证据不能证明上诉人在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务。其次，现有证据也不能证明上诉人未能在合同约定期限内取得消防手续完全是由于消防行政管理部门的原因造成。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此，即使上诉人主张的逾期办理权属登记的原因成立，由于上诉人未与被上诉人明确约定因第三人的原因造成违约可以减免上诉人的违约责任，故上诉人亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决上诉人向被上诉人承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当，应予维持。关于上诉人提出本案起诉超过诉讼时效的上诉主张。依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，鉴于上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，故对于其在二审期间提出的此项抗辩，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费438元，由上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵明静代理审判员 孙 卓代理审判员 王 虹二〇一五年五月十四日书 记 员 张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 搜索“”