（2014）松民三（民）初字第2862号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-11-17
案件名称
上海恒土装饰有限公司与上海典尊物资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第2862号原告上海恒土装饰有限公司。法定代表人宋刚。委托代理人方燕，上海市光明律师事务所律师。被告上海典尊物资有限公司。法定代表人夏绿。委托代理人李晓茂，上海中夏旭波律师事务所律师。委托代理人郭凤丽，上海中夏旭波律师事务所律师。第三人上海银鸥金属装饰工程有限公司。法定代表人陈琼。委托代理人李晓茂，上海中夏旭波律师事务所律师。委托代理人谢颖，上海中夏旭波律师事务所律师。原告上海恒土装饰有限公司与被告上海典尊物资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法适用简易程序审理，分别于2014年9月25日、2015年1月14日两次公开开庭进行了审理。2014年11月26日，依原告申请，本院追加上海银鸥金属装饰工程有限公司作为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，2015年2月25日，本案转为适用普通程序审理。2015年4月1日，本院依法组成合议庭第三次公开开庭进行了审理。原告上海恒土装饰有限公司的法定代表人宋刚及委托代理人方燕，被告上海典尊物资有限公司、第三人上海银鸥金属装饰工程有限公司的共同委托代理人李晓茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海恒土装饰有限公司诉称：2007年8月9日，原、被告签订《租赁厂房协议》一份，约定原告将位于松江区九亭镇久富经济开发区西飞路一号厂区（以下简称系争房屋）出租给被告，租期十年，自2007年8月20日至2017年8月19日；日租金为0.55元每平方米，年租金为220，825元，每租赁三年年租金上涨5%，租金为税后金额，发票一律由被告负责；被告承担租赁期间的电费、水费、卫生费、物业费，且不得安排人员住宿，不得私自将厂房转租他人。2009年4月8日，双方签署《租赁厂房变更合同》，约定租赁面积变更为593.90平方米。2010年8月28日，原、被告签署《补充合同2》，约定由原告将租赁房屋前132平方的场地出租给被告，租期7年，自2010年9月1日起至2017年8月19日止，日租金0.30元每平方米，年租金为8，541元；合同所有款项为税后款项，税额按9%计算，由被告承担；原、被告有违反合同及补充条款内容都属违约，若一方持续违约累计在10天以上，另一方可以解除合同。合同履行期间，被告存在多处违约行为，包括：超范围使用场地、乱搭建、露天喷漆、占用消防通道、擅自安排人员住宿、拖欠税金税款等。被告的违约行为侵害了原告的合法权益，还造成安全隐患。原告屡次要求被告改正，被告置之不理。原告于2014年7月9日书面通知被告解除合同并要求被告返还租赁房屋及场地、结清拖欠款项，遭被告拒绝。故请求法院判令：1、确认原、被告的租赁合同于2014年7月10日解除；2、被告将租赁房屋及场地恢复原状后迁出，并将租赁房屋和场地返还原告，并支付逾期使用费（按照房屋每日0.67元／平方米、场地每日0.33元／平方米的标准自2014年7月11日起算至被告实际返还租赁房屋及场地之日止，房屋面积为593.90平方米，场地面积132平方米）；3、被告支付原告租金税款104，583元及逾期利息损失（按中国人民银行同期贷款利率标准自起诉之日起至判决生效日止）；4、第三人履行腾房义务，并支付逾期腾房的使用费（按照房屋每日0.67元／平方米、场地每日0.33元／平方米的标准，自2014年7月11日起算至第三人实际返还租赁房屋及场地之日止，房屋面积为593.90平方米，场地面积为132平方米）。被告上海典尊物资有限公司辩称：1、不同意解除租赁合同，不符合合同解除的法定条件和约定条件。被告一直按照合同约定支付租金。2、根据原、被告于2010年8月28日签订的补充合同2，明确了被告在合同外不需要再支付任何费用；如果被告用支票付款需要支付按照9%计算的税款，但是被告一直都是用现金转账的方式支付租金；补充合同与原合同条款有冲突的以补充合同条款为准。因此，税费应该由原告承担，发票是原告事后一次性补开的，被告也从未收到发票。第三人上海银鸥金属装饰工程有限公司述称：不同意解除合同。第三人从一开始就和被告一同支付水电费和房租，每期的房租都是第三人的法定代表人陈琼的账户上直接支付给原告法定代表人宋刚的，被告和第三人之间不是转租关系，是一开始以二个公司的名义和原告签订的租赁合同，实际上也是履行了和原告之间的租赁合同。原告明知第三人一直在使用租赁物，第三人法定代表人的丈夫郭云龙也在补充合同2中签名。经审理查明：坐落于上海市松江区九亭镇西飞路XXX号房屋的权利人为本案原告。2007年8月9日，原、被告签订租赁厂房协议一份，约定被告租赁原告位于上海市松江区九亭镇久富经济开发区西飞路一号厂区（东面厂房加办公楼面积为1，100平方米）；租赁期限为10年，自2007年8月20日至2017年8月19日；租赁金额每天0.55元每平方米，年租金220，825元，每租赁三年年租金上涨5%；被告交纳合同保证金2万元，合同到期后归还，如中途毁约或厂房设施损坏，保证金不予退还；先付后用，每三个月支付一次，提前一个月支付，租金为税后金额，发票由被告负责，若被告不及时支付租金，原告可解除合同；被告在租用期间，如需装饰、搭建航架、改变线路等，施工方案要经原告同意后方可实施；被告在合同期内不得私自把厂房转租他人，不得用任何方式或借口转租他人，否则原告有权解除协议。2007年9月22日，原、被告签订安全协议书。2009年4月8日，原、被告签订租赁厂房变更合同一份，约定被告租赁面积变更为593.90平方米；租赁期限不变；合同对租金、付款方式等其他相关问题进行了约定。2010年2月9日，原、被告签订补充协议一份，约定：经原告书面同意，被告可将租赁厂房面积的部分面积转租，但转租部分的管理工作由被告负责，包括收取房租等各种费用。该协议对转租所涉及的相应问题进行了约定。2010年8月28日，原、被告签订补充合同2，对场地使用及付款事宜进行了约定，场地使用时间为2010年9月1日至2017年8月19日；使用场地位置后附图纸，现场用油漆将边界线画出；使用的场地面积为37＋41=78平方米；使用单价0.30平方米；费用8，541元每年；因所有款项为税后款项，自2010年9月1日后，款项支付到原告法定代表人个人账号；若被告用支票付款，须支付税款，税额按9%计算，原告将提供发票；违反合同及补充合同条款都属于违约，如出现下列情况可解除合同：一方持续违约累计在10天以上、一年内累计违约5次、二年内累计违约10次、三年内累计违约12次；合同以外不再需交任何费用；本补充合同与原合同条款有冲突的以本合同为准。在该合同后附了场地位置，并用斜线标出，在该部分右上方标注了“郭”、右下方标注了“江”。江徐金和郭云龙代表被告在该合同上签字。2014年4月，原、被告就租赁房屋及场地的使用问题发生争议，被告发短信称原告未提供租赁发票，其可至相关部门举报。原告于2014年4月30日至2014年6月13日期间，开具了2007年至2014年的租金发票。原告由此交纳了相应的税款。2014年7月9日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，载明：因被告存在多处违约，包括：超范围使用场地、在场地上乱搭建、露天喷漆、占用消防通道、擅自转租、擅自安排人员住宿、拖欠租金税款。经原告致函，被告仍未纠正违约行为，因此从即日起解除租赁合同，被告于收到通知书之日起的7日内，向原告返还房屋与场地。被告于次日收到该通知书。因被告在消防通道搭建了员工宿舍，2014年7月25日，上海市公安局松江分局九亭派出所民警对郭云龙进行询问并制作了询问笔录，且对现场进行了拍摄。2014年11月19日，本院至租赁房屋现场查看，发现租赁房屋及场地现由被告及第三人共同使用，第三人确认进行了搭建，主要系因为原告未提供厕所。审理中，双方当事人确认支付款项的流程为：原告向被告开出收据，被告领取收据后再向原告付款。原告发出解除通知后，不再向被告开出收据，被告支付了至2015年5月20日的租金。以上事实，由上海市房地产权证、租赁厂房协议、安全协议书、租赁厂房变更合同、补充协议、补充合同2、解除租赁合同通知书及邮寄凭证、租金发票及电子税务缴款凭证、询问笔录及照片、视频、勘查笔录、照片、短信以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。关于合同的解除问题。被告主张要求解除合同主要基于原告转租、搭建、占用场地及迟延支付租金税款。首先，关于转租问题。根据原、被告签订的补充协议和补充合同2，原告对被告将部分房屋转租给第三人是明知并且同意的，因为补充协议就是专门对转租所涉及的各项事宜进行了详细约定，而补充合同2对被告和第三人使用的部分进行了区分，因此原告以此为由要求解除合同理由不成立。其次，关于搭建问题。根据本院现场勘查的结果，主要是占用消防通道搭建了厕所。而搭建在2012年就已经发生，此前原告亦未提出异议。再次，关于占用场地及露天喷漆等问题。双方就场地问题专门进行了约定，被告应当按照约定使用场地并考虑安全因素，但因生产经营的需要偶然性的占用范围之外的场地，原告亦因给予适当的便利。最后，关于租金税款。双方对此进行了明确的约定：发票由被告负责，不要求原告开具发票。故原告因开具发票所产生的税款不得要求被告承担。综合双方合同签订情况、履行情况，本院考虑到双方合同长达十年，现已履行近八年之久，且在履行过程中，被告均能正常支付租金，本案系争租赁合同仍有履行基础。原告要求解除合同的主要原因系被告称要对原告的行为向有关部门举报原告为此开具了发票，其所提供的有关部门的检查都是在发生争议后，从维护租赁合同稳定性的角度，合同应继续履行。故原告要求解除合同、被告支付税款及利息损失的请求本院不予支持。同时，被告及第三人亦应按照合同约定使用租赁标的物。原告基于合同解除所提出的返还租赁标的物及恢复原状的请求，因前述理由同样不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款的规定，判决如下：驳回原告上海恒土装饰有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2，420元，由原告上海恒土装饰有限公司负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 杨惠星审 判 员 张 丹人民陪审员 陆瑞兴二〇一五年五月十四日书 记 员 姚思慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…… 微信公众号“”