（2015）成民终字第2483号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-10-29
案件名称
谭小容、唐平与成都长宇实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐平,谭小容,成都长宇实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第2483号上诉人（原审原告）唐平，男，1974年5月9日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。委托代理人唐寿兵，四川均鼎律师事务所律师。上诉人（原审原告）谭小容，女，1977年11月12日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。委托代理人唐寿兵，四川均鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都长宇实业有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区。法定代表人黄居华，董事长。委托代理人冯勇，四川圆周律师事务所律师。上诉人唐平、谭小容与被上诉人成都长宇实业有限公司（以下简称长宇公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2014）龙泉民初字第3579号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月13日在本院第九法庭公开对本案进行了审理，上诉人的委托代理人唐寿兵，被上诉人长宇公司的委托代理人冯勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年1月21日，唐平、谭小容（买受人）与长宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由长宇公司出卖其开发的位于成都市龙泉驿区龙泉街道办事处北干道以北的“春秋名邸·书香美地”4幢3单元18楼01号房屋一套。合同约定房屋总价为288480元，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3200元，测绘面积共90.15平方米。合同还约定：第十条出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房…第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2012年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理：2.合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；第十九条第（二）转移登记2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付…补充协议第四条约定，买受人委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋产权证及银行按揭贷款抵押的他项权利登记，买受人须全力配合办证事宜，在出卖人向其交付本合同项下的商品房时，向出卖人支付按国家规定应由买受人承担的办理房屋产权证所需各种税、费、维修基金等费用并提交相关资料。如因买受人原因导致未在规定期限内向出卖人支付上述费用并提交相关资料，出卖人不承担责任。第十三条：面积差异处理，2.根据第三条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同签订后，唐平、谭小容向长宇公司支付了购房款277184元，案涉房屋已于2012年6月30日前交付使用。所交付房屋面积为86.65平方米。长宇公司已于2014年4月3日取得案涉房屋楼栋权属证书。本案中，唐平、谭小容诉请判令：1、长宇公司立即协助唐平、谭小容办理取得案涉房屋所有权证；2、长宇公司向唐平、谭小容退还多收取的购房款2464元；3、长宇公司向唐平、谭小容赔偿延期取得案涉房屋楼栋所有权证违约金16232元和赔偿唐平、谭小容延期取得案涉房屋所有权证违约金16232元（违约天数计算期间为从支付房款之日起计算至交房后的365日止）；4、诉讼费由长宇公司承担。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、补充协议、发票、工作记录、初始登记信息表等证据在案佐证，原审法院予以认定。原审法院认为，唐平、谭小容与长宇公司所签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。该合同及补充协议对双方具有拘束力，双方应按约定履行义务。唐平、谭小容已履行了包括付款在内的义务，长宇公司应及时为唐平、谭小容办理案涉房屋权属证书。因案涉房屋所有权证至今未能办理至唐平、谭小容名下，长宇公司应继续履行该协助办证的义务。故对唐平、谭小容要求长宇公司为其办理案涉房屋所有权证的诉讼请求，原审法院予以支持。唐平、谭小容提供发票用以证明房屋实测面积小于合同约定面积，长宇公司按照合同约定应返还多收取的房款2464元。长宇公司抗辩称该发票并不足以证明房屋实际面积不足，但其并未提供包括房屋实测面积报告在内的证据对此予以证明，故原审法院对唐平、谭小容提供的发票予以采信，其对于退还房款数额的计算符合合同约定，故原审法院对唐平、谭小容要求长宇公司退还多收取的房款2464元的诉讼请求亦予以支持。根据合同，长宇公司亦应按约定时间取得该商品房所在楼栋的权属证明和为唐平、谭小容办理房屋所有权证书。合同约定长宇公司应当在2012年10月31日前取得楼栋的权属证明，根据庭审查明的事实，楼栋的权属证明的取得时间为2014年4月3日，故针对该证的办理，已存在逾期。由于唐平、谭小容未能在商品房交付之日即2012年6月30日起365日内取得房屋所有权证书，且长宇公司至今未能协助唐平、谭小容办理房屋所有权证书，长宇公司对此该证书的办理，亦存在逾期。因合同关于转移登记条款约定的办证逾期计算起点和终点不明，具有瑕疵。唐平、谭小容主张以实际付款之日作为逾期计算起点，并无相应依据。长宇公司主张以应当取得权属证书之日的次日作为起点计算至实际取得权属证书之日，体现违约行为发生、存在与违约责任承担的匹配，具有合理性，故原审法院对长宇公司的主张予以采纳，因此，关于转移登记中迟延办证的逾期天数计算期间应确定为从应当取得权属证书之日的次日计算至实际取得权属证书之日。长宇公司虽以逾期办证系因相关国家机关的原因和唐平、谭小容未按期交齐相关资料为由进行抗辩，但其并未提供充分证据予以证明，故原审法院认定长宇公司办理楼栋的权属证明和为唐平、谭小容办理房屋所有权证书存在逾期的违约行为，应承担相应的违约金责任。因唐平、谭小容未能提交证据证明其具体损失数额，长宇公司主张合同约定违约金过高要求调减符合相关法律规定。原审法院根据合同履行情况、唐平、谭小容预期利益及长宇公司过错程度等综合因素，依法将迟延取得楼栋权属证书的违约金调整为1400元。关于迟延办理房屋所有权证的违约金，应从应当取得房屋所有权证书之次日即2013年7月1日起进行计算，由于长宇公司至今未能协助唐平、谭小容取得房屋权属证书且唐平、谭小容向长宇公司主张的违约金数额确定，原审法院依法将该部分违约金调整为2500元，结合合同约定，该部分违约金应于实际取得房屋所有权证书之日起15日内由长宇公司支付唐平、谭小容。故对唐平、谭小容要求长宇公司支付延期取得案涉房屋楼栋所有权证违约金16232元和延期取得案涉房屋所有权证违约金16232的诉讼请求，原审法院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、长宇公司于判决生效后十五日内协助唐平、谭小容办理位于成都市龙泉驿区建材路“春秋名邸·书香美地”楼盘4幢3单元18楼01号房屋的所有权转移登记；二、长宇公司于判决生效后十五日内退还唐平、谭小容多支付的购房款2464元；三、长宇公司于判决生效后十五日内支付唐平、谭小容因迟延取得楼栋权属证书的违约金1400元；四、长宇公司于唐平、谭小容实际取得房屋所有权证书之日起十五日内向其支付迟延办理房屋所有权证的违约金2500元；五、驳回唐平、谭小容的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取306元，由长宇公司负担。宣判后，原审原告唐平、谭小容不服向本院提起上诉，请求撤销原判，改判长宇公司赔偿唐平、谭小容逾期取得楼栋权属证书违约金15000元、长宇公司在判决生效后立即赔偿唐平、谭小容因迟延取得房屋所有权证书违约金15000元。理由是：一、关于房屋转移登记中迟延取得房屋所有权证书的逾期天数，一审判决只写明了起算时间应为2013年7月1日，没有写明要求长宇公司承担违约赔偿的具体截止时间；一审简单归责唐平、谭小容应提交证明损失的证据，忽略长宇公司迟延取得权属证书的真相，而长宇公司无法说清代收契税费用去向，实际是挪用到其他工程，人民法院不但不予严厉惩戒，反而予以纵容，导致长宇公司在一期被起诉后，二期又严重迟延办证；一审判决长宇公司于实际取得房屋所有权证书之日起十五日内支付迟延取得房屋所有权证违约金不合理，即使合同约定有长宇公司于唐平、谭小容实际取得房屋所有权证书之日起15日内向唐平、谭小容支付迟延取得房屋所有权证违约金条款，也理应判长宇公司在判决生效后立即履行的期限。二、一审判决适用法律错误。本案逾期取得楼栋权属证书和房屋所有权证天数分别为519天和527天（以2014年12月9日为截止时间），根据合同约定，长宇公司应赔偿的违约金分别应为28772元和29215元。唐平、谭小容在一审起诉时已经自愿将违约金均调整15000元和15000元，唐平、谭小容的诉讼请求是基于长宇公司提供的合同范本，且已经远低于司法解释规定的当事人可以自由约定的标准，一审法院不支持错误。本案损失的特点就是侵犯业主权利的多样性、违约时间长期性以及因无证无法交易而难以举证，因此一审法院应当公正适用法律以体现诚信原则。长宇公司答辩认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，长宇公司认可一审判决。本案的主要争议焦点是双方对于一审法院判决的违约金的金额有异议，实际上逾期办证没有对唐平、谭小容造成任何损失。本案所涉业主一共600多户，所有业主在起诉时都称要卖房子，但是由于未办理产权证卖不成，所以造成了相应损失，但本案所涉楼盘并非高档小区，所有人均出卖房屋的说法明显不成立。由于唐平、谭小容未提交关于损失的证据，故长宇公司认为一审判决的违约金是合理的。二审审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院对原审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是原审法院判决的违约金数额是否适当。现就争议焦点分析如下：我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，长宇公司逾期取得楼栋权属证书和迟延办理房屋所有权证的事实客观存在，长宇公司应当承担相应的违约责任，但因唐平、谭小容未举出长宇公司上述违约行为给其造成实际损失的证据，结合长宇公司履约的实际情况、违约程度等因素，原审法院将违约金数额分别调整为1400元和2500元并无不当，依法应予维持。关于唐平、谭小容上诉认为原审判决对于迟延取得房屋所有权证违约金的计算截止期限表述不明的问题，本院认为，原审判决长宇公司于唐平、谭小容实际取得房屋所有权证书之日起十五日内向其支付迟延办理房屋所有权证的违约金2500元，但唐平、谭小容实际取得房屋所有权证书的具体日期并不明确，该判决内容既不利于保护唐平、谭小容的权利，也不便于执行，故本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果表述不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2014）龙泉民初字第3579号民事判决第一、二、三、五项，即：“一、成都长宇实业有限公司于本判决生效后十五日内协助唐平、谭小容办理位于成都市龙泉驿区建材路“春秋名邸·书香美地”楼盘4幢3单元18楼01号房屋的所有权转移登记；二、成都长宇实业有限公司于本判决生效后十五日内退还唐平、谭小容多支付的购房款2464元；三、成都长宇实业有限公司于本判决生效后十五日内支付唐平、谭小容因迟延取得楼栋权属证书的违约金1400元；五、驳回唐平、谭小容的其他诉讼请求。”二、变更成都市龙泉驿区人民法院（2014）龙泉民初字第3579号民事判决第四项“成都长宇实业有限公司于唐平、谭小容实际取得房屋所有权证书之日起十五日内向其支付迟延办理房屋所有权证的违约金2500元”为“成都长宇实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向唐平、谭小容支付迟延办理房屋所有权证的违约金2500元”。一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费550元，由唐平、谭小容负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐云国代理审判员 李 俊代理审判员 毛程程二〇一五年五月十四日书 记 员 张 琦 来自