（2014）鄂大冶民初字第01149号

裁判日期: 2015-05-14

公开日期: 2015-09-17

案件名称

刘大明与黄石强盛思恩置业有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

法院

大冶市人民法院

所属地区

大冶市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

湖北省大冶市人民法院民事判决书（2014）鄂大冶民初字第01149号原告刘大明。委托代理人吴新港，湖北湛月律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人柯蒙蒙，湖北湛月律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告黄石强盛思恩置业有限公司。法定代表人曹某，该公司董事长。委托代理人朱国加。代理权限：特别授权。委托代理人傅佑成，湖北东楚律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告刘大明与被告黄石强盛思恩置业有限公司（以下简称黄石强盛思恩公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员罗锋担任审判长，与人民陪审员皮建军、石佳胜组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘大明及其委托代理人吴新港，被告黄石强盛思恩公司的委托代理人朱国加、傅佑成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘大明诉称，2011年8月，原、被告达成约定：如原告促成被告与大冶市定慧道路运输有限公司（以下简称大冶定慧公司）达成关于城南客运站二期商品房开发项目的合同，由被告向原告支付居间报酬；开发项目总面积4.5万平米左右，土地面积12亩，被告给付原告居间报酬268万元，如果开发面积达不到实数按比例递减，整个项目前期手续原告必须跟踪办理。在被告与大冶定慧公司签订合同后，2011年9月10日前付款20万元；项目开工之日起七日内付款50万元；开发项目三栋楼房其中有一栋主体封顶之日起七日内付款50万元；余款148万在工程竣工前付清。同时约定如房屋均价达到3800元／㎡，被告另付报酬100万元。2011年8月18日，原告促成被告与大冶定慧公司签订了合作开发地产协议书。2011年8月28日，原、被告补签了关于大冶城南客运站二期合作开发商品房工程合作协议。同年9月10日，原、被告签订了补充协议。2012年12月21日，大冶市城市规划委员会主任办公会议通过了大冶城南客运站二期开发项目。2013年3月6日，被告与大冶市定慧公司签订了合作开发地产合同补充协议。目前，该项目已经进入施工阶段，但被告至今仅支付了8万元居间报酬，故原告诉来法院，要求被告支付居间报酬344.90万元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原、被告签订的合作协议及补充协议。拟证明原、被告达成居间合同并就报酬事宜进行了明确约定；证据二、被告与大冶定慧公司签订的合作开发地产协议。拟证明原告已经完成居间事务的事实；证据三、大冶市城市规划委员会（2012）5号会议纪要。拟证明被告与大冶定慧公司签订的合作开发地产项目已获大冶市城市规划委员会批准；证据四、张吉富、程时衍出具的证明材料。拟证明原、被告之间的居间合同从未解除，原告一直在履行合同义务；证据五、被告与大冶定慧公司签订的合作开发房地产合同补充协议、叶应定证明材料以及大冶定慧公司的登记资料。拟证明被告与大冶定慧公司合作开发地产项目准备进入实施阶段，且原告从2011年9月起一直为合作项目办理前期手续，印证居间合同从未解除的事实；证据六、置业广告及照片。拟证明被告与大冶定慧公司合作开发地产项目已经进入施工阶段，原告已经完成居间事务；证据七、规划设计图。拟证明规划总建筑面积42865.90平方米，所以被告应向原告支付的报酬为344.90万元。被告黄石强盛思恩公司辩称，本案诉争的合同是附条件的居间合同，该合同约定六个月完成居间事务，而大冶市城市规划委员会主任办公会议批准该地产项目开发的时间为2012年10月21日，早就超出了合同约定的六个月；原告刘大明在六个月未完成也不可能完成居间事务，该合同实际上是申明作废的，故请求驳回原告诉讼请求。被告黄石强盛思恩公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、大冶定慧公司证明。拟证明原城南客运站土地开发手续由大冶定慧公司操办，与原告刘大明无关；证据二、证人朱向东的证言。拟证明原告刘大明不是公司员工，在土地交易成功上未起到任何作用；证据三、证人傅某的证言。拟证明原、被告签订的居间合同是附条件的，条件是被告在六个月内获得大冶城南客运站二期土地开发权；证据四、大冶市公共资源交易中心国有建设用地使用权网上交易成交确认书。拟证明被告黄石强盛思恩公司于2013年8月19日竞得（2013）07G13048地块的国有建设用地使用权，此时早就超出了被告与原告刘大明签订协议约定的六个月期限。经庭审质证，被告对原告提交的证据一中的合作协议无异议，对补充协议有异议，认为该协议是原告与朱国加个人签订的，与本案无关，本院对合作协议予以采信，因朱国加在签订补充协议时系被告的法定代表人，故对该证据结合案件实际，予以认定；被告对原告提交的证据二、三无异议，故予采信；被告对原告提交的证据四有异议，认为原告在前期做了大量工作，但后期城南客运站土地开发使用权是被告自己获得，本院认为，被告并不否认原告为完成合同做了工作，故对该证据结合本案实际综合予以评定；被告对原告提交的证据五中被告与大冶定惠公司签订的合作开发地产项目补充协议以及大冶定惠公司的登记材料无异议，对叶应定的证明真实性无异议，但证明内容有异议，认为被告并未否认原告刘大明在前期做了大量工作，但叶应定的证明未证实原告刘大明工作时限和工作进展，本院对合作开发房地产合同补充协议和大冶定慧公司的登记资料予以采信，对大冶定慧公司法定代表人叶应定的证明材料真实性予以认定，其证明内容结合本案综合予以评定；被告对原告提交的证据六真实性无异议，但认为不能证明原告刘大明完成了合同事务，两者无因果关系，本院对该证据真实性予以认定，其证明内容结合本案综合予以评定；被告对原告提交的证据七真实性无异议，但认为原告已经超出了约定的六个月期限，不应获得报酬；本院对该证据真实性予以认定，其证明内容结合本案综合予以评定。原告对被告提交的证据一有异议，认为证据内容部分属实部分不属实，原告在其中起了协助作用，本院认为，该证据与大冶定惠公司法定代表人叶应定出具的证明自相矛盾，且叶应定出具的时间在前，故对该证据不予采信；原告对被告提交的证据二、三有异议，认为证人未出庭作证，且均系被告公司员工，证言不属实，本院认为证人未能出庭，无法核实证言真实性，故不予采信；原告对被告提交的证据四真实性无异议，但认为该证据不能证明原告没有做工作，相反是原告促成办理前期手续，本院对该证据真实性予以认定，对其证明内容结合本案实际综合评定。经审理查明，2011年8月18日，经原告刘大明促成，被告黄石强盛思恩公司与大冶定慧公司签订了合作开发地产协议，协议约定：双方共同开发大冶城区天子湖1号B块项目，项目规划总用地面积8346㎡，总建筑面积48585㎡；大冶定慧公司以存量土地投资，黄石强盛思恩公司以现金投资；大冶定慧公司负责提供存量土地的合法证件，黄石强盛思恩公司协助大冶定慧公司办理申报项目的建设规划和土地用途变更手续，办理时间在六个月内完成；如在双方努力下，受不可抗拒因素制约，项目超过六个月不能开工，大冶定慧公司退还黄石强盛思恩公司履约保证金。同年8月28日，被告黄石强盛思恩公司与原告刘大明补充签订了合作协议书，协议约定：大冶城南客运二期工程合作开发商品房，该开发项目总面积约4.5万㎡，土地面积12亩，黄石强盛思恩公司以利润包干方式给刘大明268万元，黄石强盛思恩公司自负盈亏，刘大明概不负责，如果开发面积达不到实数，刘大明的利润按比例递减，整个项目的前期手续刘大明必须跟踪办理；黄石强盛思恩公司与大冶定慧公司签订合同后，2011年9月10日前付刘大明20万元（以借款条据方式支付），该项目开工之日起七日内付刘大明50万元，开发项目共计三栋楼，其中一栋楼主体封顶之日起七日内付刘大明50万元，余款148万在工程竣工前付给刘大明；天子湖二期B块（大冶城南客运二期）开发的房价均价达到3500元／㎡，黄石强盛思恩公司承诺另付刘大明劳务费40万元，房价均价达到3800元／㎡，黄石强盛思恩公司承诺另付刘大明100万元，房屋出售完付款；在与大冶定慧公司约定的时间内，若黄石强盛思恩公司未获得大冶城南客运站二期土地开发权，此协议声明作废，刘大明必须在七日内还清20万元借款，超过还款日期按月息5%计算还款。黄石强盛思恩公司获得该项目开发权，双方按此协议履行；售房时黄石强盛思恩公司按低于当时售价500元／㎡优惠销售给刘大明二套房。同年9月10日，黄石强盛思恩公司的法定代表人朱国加以被告公司名义与原告刘大明签订了一份补充协议，协议约定：刘大明配车一辆为黄石强盛思恩公司相关事宜服务，黄石强盛思恩公司每月补助3500元费用（此款含油费、人工工资等发生的一切费用），如出差费用另行支付；大冶天子湖1号二期工程项目在同等条件下给一栋刘大明施工（以黄石强盛思恩公司名义承建）；黄石强盛思恩公司与刘大明签订的合同与大冶定慧公司合同时间保持一致。合同签订后，被告黄石强盛思恩公司向原告刘大明支付了8万元，原告刘大明亦按约定向被告出具20万元借条（余款12万元未付）。2011年9月起，原告刘大明一直协助办理大冶城区天子湖1号B块项目开发前期手续。2012年12月21日，大冶市城市规划委员会主任办公会议通过了大冶城南客运站二期开发项目（用地性质由交通设施用地变更为商业用地，用地面积12亩）。2013年元月21日，大冶定慧公司与被告黄石强盛思恩公司为房地产开发事宜签订了补充协议。同年3月6日，大冶定慧公司与被告黄石强盛思恩公司为完善原合同，再次签订合作开发房地产合同补充协议，协议约定：开发房地产项目大冶城区天子湖1号B地块；项目规划面积为8346㎡，总建筑面积37557㎡，容积率4.5，以最终落实规划设计为准；大冶定慧公司以存量土地投资，黄石强盛思恩公司以现金投资；大冶定慧公司负责提供存量土地的合法证件并申报项目的建设规划和土地用途变更手续（现大冶定慧公司已完成），双方约定合同签订之日起六个月内完成存量土地的土地权属变更。同年8月19日，被告黄石强盛思恩公司在大冶市公共资源交易中心竞得（2013）07G13048地块的国有建设用地使用权（即大冶城区天子湖1号B地块，出让土地面积为8334.4㎡）。2014年1月，被告黄石强盛思恩公司以金域家园开发地产项目（主要技术指标总用地面积8334.4㎡，总建筑面积42865.9㎡，容积率4.47）对外发布置业计划，现该项目正在施工中。因原告刘大明认为其未获得应得报酬，故而成讼。诉讼中被告黄石强盛思恩公司原法定代表人朱国加承认原告刘大明促成了被告黄石强盛思恩公司与大冶定慧公司合作开发地产协议的签订，并做了大量工作，但认为原告刘大明没有按照合同约定在六个月内协助完成土地变更手续和协助被告黄石强盛思恩公司取得大冶城区天子湖1号B地块国有建设用地使用权，不应获得报酬。另查明，被告黄石强盛思恩公司于2011年7月28日通过发起成立，设立时公司的法定代表人为朱国加。2013年2月21日，公司法定代表人由朱国加变更为曹镌。本院认为，原告刘大明与被告黄石强盛思恩公司订立的合作协议系附条件附期限的委托协议，该委托协议未违反法律规定，自签订之日起成立。原告刘大明的合同义务为代表被告黄石强盛思恩公司协助大冶定慧公司跟踪办理开发项目的前期手续，原告已经完成了开发项目的前期跟踪办理义务；被告黄石强盛思恩公司的合同义务为在规定的期限内完成申报项目的建设规划及土地用途变更手续和取得大冶城区天子湖1号B地块的国有建设用地使用权的条件下向原告支付报酬。被告黄石强盛思恩公司虽然在协议中设置“在与大冶定慧公司约定的时间内，若其未获得大冶城南客运站二期土地开发权，此协议声明作废”的条款，但其原法定代表人朱国加以被告公司名义与原告刘大明签订的补充协议约定其双方签订时间与大冶定慧公司合同时间保持一致的条款，应视为对原附期限条款的重新约定，不违反法律法规，属于有效条款；且被告黄石强盛思恩公司与大冶定慧公司一直以实际行动在履行双方签订的合作开发地产协议，故本院认为大冶定慧公司与被告黄石强盛思恩公司于2013年3月6日签订的合作开发房地产合同补充协议的约定时间应及于原、被告签订的合作协议和补充协议。2013年8月9日被告黄石强盛思恩公司竞得（2013）07G13048地块的国有建设用地使用权时，原被告签订的委托协议开始生效。但原告刘大明与被告黄石强盛思恩公司订立补充协议中“大冶天子湖1号二期工程项目在同等条件下给一栋刘大明施工（以黄石强盛思恩公司名义承建）”条款违反法律规定，为无效条款；故综合本案，原告已完成委托事务，且合作协议所附条件和期限均已成就，被告黄石强盛思恩公司应按约定履行合同。但该合作协议对支付报酬的方式设置了给付条件，满足给付条件时按约结算付款，因该项目工程正在施工并未最后完工，故本案仅能对已经满足给付条件的报酬予以结算，经核算，该报酬666820元（含签订合同时付20万元，项目开工之日起七日内付款50万元，按实际开发面积占约定开发面积的比例计算），扣除已经支付的80000元，被告黄石强盛思恩公司应支付原告刘大明报酬586820元。原告要求被告支付未满足给付条件的报酬，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告黄石强盛思恩置业有限公司应支付原告刘大明报酬586820元，定于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告刘大明其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34392元，由原告刘大明负担24392元，被告黄石强盛思恩置业有限公司负担10000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币34392元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。户名：法院诉讼费汇缴财政专户，账号17×××29。开户银行：农行黄石市分行团城山支行。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长罗锋人民陪审员皮建军人民陪审员石佳胜二〇一五年五月十四日书记员朱勋来自：