（2015）新中民五终字第105号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-05-25
案件名称
上诉人葛瑞琴、郭国胜与被上诉人刘营波，原审第三人原阳县向阳机动车驾驶员培训学校房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
葛瑞琴,郭国胜,刘营波,原阳县向阳机动车驾驶员培训学校
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）新中民五终字第105号上诉人（原审被告）葛瑞琴，女，汉族，住原阳县。上诉人（原审被告）郭国胜，男，汉族，住原阳县，系葛瑞琴之夫。委托代理人周新全，河南未来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘营波，男，回族，住原阳县。委托代理人于杰、秦雪，河南兴原律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）原阳县向阳机动车驾驶员培训学校法定代表人段予平，校长。委托代理人李峰，男，汉族，住新乡县，该驾校职工。上诉人葛瑞琴、郭国胜与被上诉人刘营波，原审第三人原阳县向阳机动车驾驶员培训学校（以下简称向阳驾校）房屋租赁合同纠纷一案，刘营波于2014年9月23日提起诉讼，请求判令葛瑞琴、郭国胜、向阳驾校赔偿刘营波转让费、装修费、停业期间营业损失等共计100000元。经审理，河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）于2014年12月25日作出（2014）原民初字第1412号民事判决。宣判后，葛瑞琴、郭国胜不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年7月1日，葛瑞琴、郭国胜与向阳驾校经过协商签订租赁合同，葛瑞琴、郭国胜取得位于郑滑线以东、原齐路以北的21亩土地及一幢楼房的使用权。2011年7月1日，刘营波与葛瑞琴、郭国胜经过协商签订了租赁协议，葛瑞琴、郭国胜将该幢楼房给刘营波使用，约定租赁期为9年，租赁费每年2万元。协议签订后刘营波支付葛瑞琴、郭国胜转让费4万元及两年的租赁费4万元。刘营波在经营过程中，对房屋进行了装修并增建了厨房。2013年6月10日葛瑞琴、郭国胜通知刘营波因向阳驾校用房要求解除合同，刘营波不同意。2013年12月5日向阳驾校起诉，要求解除合同。2014年8月22日原审法院作出（2013）原民初字第1362号民事判决书，判决葛瑞琴、郭国胜与向阳驾校于2010年7月1日签订的关于租赁土地的租赁协议无效并解除，刘营波与葛瑞琴、郭国胜签订的租赁协议无效。刘营波于2014年9月23日向本院起诉，请求葛瑞琴、郭国胜，阳机驾校共同赔偿100000元损失。葛瑞琴、郭国胜收取刘营波4万元租赁费后，将其中1万元作为两年房屋租赁费交给了向阳驾校。原审法院认为：依法成立的合同具有法律效力，违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因葛瑞琴、郭国胜与向阳驾校签订的租赁合同中关于租赁房屋的部分已经被认定为无效合同，刘营波与葛瑞琴、郭国胜签订的房屋租赁合同亦为无效合同，该合同自始无效，葛瑞琴、郭国胜及向阳驾校应当返还刘营波已经交纳的承包费；刘营波向葛瑞琴、郭国胜支付的转让费，系基于租赁合同，刘营波支付的物品使用费，租赁期满后，该物品的所有权仍归葛瑞琴、郭国胜所有，并非刘营波单独购买葛瑞琴、郭国胜的物品，该转让费系租赁合同的部分条款，葛瑞琴、郭国胜辩称系买卖合同，对葛瑞琴、郭国胜的理由不予采信，葛瑞琴、郭国胜应当返还刘营波40000元转让费。刘营波请求葛瑞琴、郭国胜赔偿其他经济损失，因无效合同双方均有过错，各自承担相应的责任；刘营波购买添置的其他设施，可以自行拆除，但不得损害租赁物。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、葛瑞琴、郭国胜于本判决生效后后十五日内返还刘营波房屋租赁费3万元，转让费4万元，共计7万元。二、向阳驾校于本判决生效后十五日内返还刘营波房屋租赁费1万元。三、驳回刘营波的其他诉讼请求。本案受理费2300元，由向阳驾校负担。葛瑞琴、郭国胜上诉称：向阳驾校明知上诉人将案涉房屋转租给刘营波，且没有阻止该转租行为，导致合同无效的过错在向阳驾校。即使刘营波存在损失，应当由向阳驾校对刘营波进行赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘营波已实际使用案涉房屋近两年，上诉人不应返还刘营波3万元租赁费。转让费是刘营波购买上诉人的物品，刘营波与上诉人之间的买卖合同已经履行完毕，原审法院判令上诉人返还货款没有法律依据。刘营波答辩称：被答辩人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。向阳驾校答辩称：葛瑞琴、郭国胜将案涉房屋转租给刘营波时，向阳驾校并不知情。向阳驾校与葛瑞琴签订租赁协议时明确约定不准转包给第三方，向阳驾校在本案中并无过错。向阳驾校从2013年至今未收到过任何租金，请求二审改判郭国胜赔偿损失。葛瑞琴、郭国胜在二审诉讼中提交了以下证据：刘营波与贾艳磊签订的房屋租赁合同复印件一份及原阳县城关镇味道名厨饭馆执业执照副本复印件一份，证明刘营波对案涉房屋进行了转租。经庭审质证，刘营波对该组证据有异议，认为该组证据不是原件，不属于新证据且与本案无关。向阳驾校称其对该情况不清楚，未发表质证意见。经庭审举证、质证，本院对以上证据作如下认定：上诉人提供的证据，即刘营波与贾艳磊签订的房屋租赁合同复印件一份及原阳县城关镇味道名厨饭馆执业执照副本复印件一份，在质证过程中刘营波认可该合同系其与贾艳磊签订，本院予以认定。本院查明：刘营波于2012年5月20日将案涉房屋转租给贾艳磊，并收取3万元租金，案涉房屋由贾艳磊使用了1年。本院查明的其他事实与原审认定相同。本院认为：向阳驾校与葛瑞琴、郭国胜构成租赁合同关系，葛瑞琴、郭国胜与刘营波构成转租合同关系。葛瑞琴、郭国胜主张向阳驾校知晓其将案涉房屋转租给刘营波，却未阻止，导致合同无效的责任在向阳驾校。向阳驾校对此不予认可，葛瑞琴、郭国胜也未能提交证据证明向阳驾校知道并同意其转租行为，因此其主张本院不予采纳。刘营波已实际使用案涉房屋近两年，使用租赁房屋的租金应按占有使用费用予以折抵，而不应全额返还。且刘营波在起诉状中载明的诉求中没有主张返还租金，故原审判决葛瑞琴、郭国胜返还3万元租金，超出了刘营波的诉讼请求。所以上诉人不应返还刘营波3万元租赁费。对上诉人不应返还刘营波3万元租金的主张，本院予以采纳。葛瑞琴、郭国胜主张4万元的转让费系买卖合同的货款，且该买卖合同已履行完毕。葛瑞琴、郭国胜将案涉房屋转租给刘营波，在该合同的最下方注明“说明：所转让物品包括屋内所有餐具、设备”。该“说明”仅仅是对合同的补充说明，是租赁合同中的附随转让屋内设施的义务。因为租赁合同被确认无效，双方基于无效合同取得财产予以返还，即刘营波应将租赁房屋内的餐具、设备返还给葛瑞琴、郭国胜。葛瑞琴、郭国胜应将收取的转让费用同时返还给刘营波。因刘营波已占有、使用案涉房屋内餐具、设备2年，应当支付一定的折旧费用，本院酌定折旧费用为8000元，扣除折旧费用之后，上诉人应返还刘营波转让费32000元。葛瑞琴、郭国胜称不应返还转让费40000元的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省原阳县人民法院（2014）原民初字第1412号民事判决第二项、第三项。撤销维持河南省原阳县人民法院（2014）原民初字第1412号民事判决第一项。葛瑞琴、郭国胜于本判决生效后后十五日内返还刘营转让费32000元。一审案件受理费2300元，由郭国胜、葛瑞琴负担736元，刘营波负担1334元，向阳驾校负担230元；由二审案件受理费1550元，由葛瑞琴、郭国胜负担709元，刘营波负担841元。本判决为终审判决。审 判 长 赵 霞审 判 员 陈兴祥代理审判员 贾 威二〇一五年五月十四日代理书记员 刘 冬 微信公众号“”