（2015）南民终字第366号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-12-29
案件名称
梁启光与吴剑鑫房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省南平市中级人民法院
所属地区
福建省南平市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁启光,吴剑鑫
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十一条，第四十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南民终字第366号上诉人（原审原告）梁启光，男，汉族，1978年7月29日出生，南平市公安局职员，住南平市延平区。被上诉人（原审被告）吴剑鑫，男，汉族，1947年12月17日出生，原南平市第一招待所退休职工，住南平市延平区。上诉人梁启光因房屋买卖合同纠纷一案，不服延平区人民法院（2014）延民初字第4293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁启光，被上诉人吴剑鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁启光原审诉讼请求：吴剑鑫赔付双倍定金、中介费、交通费、住宿费、伙食费、误工费等共计25，600元。原审法院查明，2013年10月10日，梁启光、吴剑鑫及案外人百年房产代理有限公司（以下简称百年公司）三方签订《存量房买卖合同》，卖方（甲方）为吴秀兰，吴剑鑫为甲方代理人，买方（乙方）为梁启光及其妻子彭惠兰，百年公司为居间人（丙方）。合同主要内容为：一、房产基本情况：卖方房产位于三元路174号4层401室建筑面积：66.56平方米（所有权证号：南房权证字第2011040**，土地证号）；二、房产成交价位35万元，买方向卖方支付定金10，000元。为保证按约定如期交付该房产并结清该房产项下的水、电、管道煤气、闭路电视、物业等所有费用，买卖双方协商同意从房产成交价中预留5，000元为交房保证金。该款项在卖方实际交付房产及完成产权转移登记时进行结算。三、合同签订后，买卖双方同意双方约定于2013年11月1日前卖方到公证处办理继承公证手续，并办理更换两证手续；2014年9月30日前买卖双方到公积金关系中心申请贷款，三天内到房产交易中心办理报税手续；在贷款和报税批复之日起三日内买卖双方到房产交易中心办理过户手续；第一期购房款人民币85，000元（含定金），在确认该房产无冻结的情况下，且买方收到收件单后，买方支付给卖方，并同时办理土地证预签收悉；第二期购房款260，000元，于买方公积金放款当日支付卖方，并同时办理水、电、闭路过户手续；第三期交房保证金为5，000元，于双方交付房屋使用权后买方付给卖方。梁启光在合同的（买方）乙方处签字捺印，吴剑鑫在卖方（甲方）处签注“吴秀兰吴剑鑫代”，并捺印，案外人百年房产在丙方处盖章。同日，吴剑鑫收取梁启光给付的定金10，000元，并出具收条，收条上签注“吴秀兰吴剑鑫代”。同日，百年公司收取梁启光妻子彭惠华缴纳的5，000元作为中介费。另查明，吴秀兰于2012年8月份去世。原审法院认为，根据法律规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案中《存量房买卖合同》的甲方即卖方吴秀兰已于合同签订之前去世，不具有订立合同的权利能力和行为能力，该合同并未成立。双倍定金罚则的适用应以主合同成立且生效为前提，故梁启光主张吴剑鑫赔付双倍定金，于法无据，不予支持。因合同未成立，吴剑鑫实际收取梁启光给付定金10，000元，应予以返还。根据梁启光的陈述，梁启光在明知合同甲方即卖方吴秀兰已死亡的情况下签订该合同，梁启光自身存在过错，故梁启光要求吴剑鑫赔付中介费5000及其妻子从武夷山至延平的往返车费、住宿费、伙食费、误工费合计600元，于法无据，不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第四十二条之规定，判决：一、吴剑鑫应于本判决生效之日起五日内返还梁启光定金10，000元；二、驳回梁启光的其他诉讼请求。上诉人梁启光上诉称，据吴剑鑫告知，吴秀兰于2012年去世后，涉案房产由吴剑鑫等兄妹四人继承，因尚未办理继承手续，挂在吴秀兰名下，吴剑鑫作为法定继承人有该房产的部分处置权。合同中“吴剑鑫代”的真实意思是吴剑鑫代其他三个兄弟姐妹处置该房产，而非代理吴秀兰。吴剑鑫是有完全民事权利能力和民事行为能力人，所签订的合同成立并有效，其未经其他继承人授权擅自代理与善意第三人即梁启光签订合同，违约时应承担违约责任，即双倍返还定金，赔偿中介费、交通费、住宿费、伙食费、误工费等。并且，吴剑鑫未经其他继承人授权，擅自对外宣称其他继承人委托其代理处置吴秀兰房产并和梁启光签订《存量房买卖合同》，构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，负有过错，而梁启光对此并无过错，吴剑鑫应对造成梁启光的损失承担赔偿责任。原判机械地认定卖方为吴秀兰及梁启光明知吴秀兰已死亡的情况下签订合同自身有过错，属认定事实不清，作出的判决损害了梁启光的合法权益。为此，上诉请求，撤销原判，并改判：吴剑鑫赔付梁启光双倍定金、中介费、交通费、住宿费、伙食费、误工费等共计25，600元。被上诉人吴剑鑫答辩称，吴剑鑫卖房子的时候有说过，房子四兄弟姐妹的，从没有隐瞒。梁启光说吴剑鑫自己可以代表四个兄弟姐妹签订合同，吴剑鑫就签了。房子要四个兄弟姐妹签字才可以卖，是梁启光欺骗吴剑鑫让吴剑鑫代理兄弟姐妹签字的，是梁启光不诚信；且梁启光未能按约付清房款，违约在先。为此，要求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定的基本事实属实。上诉人梁启光于二审庭审中提供具名分别为欧新英和赵雪华的书面证言两份，内容除具名证明人不同外，其余内容完全一致，均证明：梁启光与吴剑鑫所签订的《存量房买卖合同》系其本人促成，合同条款均经本人逐字逐句向吴剑鑫解释，吴剑鑫听后均表示同意，合同为其真实意思，且于签订合同时，据吴剑鑫告知，吴秀兰已去世，其兄弟姐妹四人均有继承权，但其他三个兄弟姐妹全权委托其代理处置吴秀兰的遗产；《合同》中卖方处所签字的“吴秀兰吴剑鑫代”的真实、准确、完整的意思是“该房产目前还在吴秀兰的名下，吴剑鑫全权代理另外三个兄弟姐妹处置该房产，并愿意承担任何责任。”被上诉人吴剑鑫质证认为该证据不真实，不予认可。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条的规定，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。本案，梁启光于举证期限届满前未申请证人出庭作证，亦未提供证据证实证人有《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定可以通过书面证言的方式作证的情形，故对梁启光提供的两份书面证言不予采纳。本院认为，上诉人梁启光与被上诉人吴剑鑫争议焦点是双方签订的《存量房买卖合同》是否生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案，首先，从该合同所列双方当事人看，卖方为吴秀兰，吴秀兰于合同签订前已经去世，不具有签订合同及授权他人代为签订合同的民事权利能力和民事行为能力，因此不能成为缔约的一方当事人。其次，吴剑鑫代签合同，从合同文义上看系代吴秀兰签订合同。如前所述，吴秀兰已经去世，吴剑鑫代理吴秀兰从事民事法律行为缺乏权利基础，不能发生代理的法律效力。即便依双方当庭陈述，合同中“吴剑鑫代”的真实意思是代理其他继承人签订合同，那么亦应以吴剑鑫所代理的其他继承人为合同一方当事人，而不能以吴秀兰为合同一方当事人；吴剑鑫未以其他继承人名义签订合同，亦不能构成表见代理。最后，根据本案查明的事实，吴剑鑫与梁启光签订《存量房买卖合同》出卖涉案房屋时，并未取得房屋所有权，属无处分权人处分他人财产，签订合同后亦未取得房屋所有权及相关权利人追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，所签订的《存量房买卖合同》不生效。由此可见，梁启光与吴剑鑫签订的《存量房买卖合同》并非依法成立的合同，并不生效。因此，梁启光主张合同有效并请求吴剑鑫承担双倍返还定金等违约责任，缺乏法律根据，原判不予支持是正确的。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故梁启光所付定金，应由吴剑鑫承担返还责任。原判对此的所作判决也是正确的。梁启光提出的吴剑鑫应赔偿中介费、交通费、住宿费、伙食费、误工费等损失主张，因梁启光明知作为合同一方当事人的吴秀兰已经去世及吴剑鑫未持有相关代理权的证明文件而与吴剑鑫并以吴剑鑫为代理人身份签订合同，对合同不成立、不生效及造成的损失负有过错，应承担相应的责任，且梁启光并未提供证据证明交通费、住宿费、伙食费、误工费等损失，故原判不予支持并无不当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费440元，由上诉人梁启光负担。本判决为终审判决。审 判 长 许发清代理审判员 余观贵代理审判员 刘冬龙二〇一五年五月十四日书 记 员 赵洪顺本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：