（2015）济民一终字第252号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-06-09
案件名称
杨文倩与山东凯瑞物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨文倩,山东凯瑞物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第252号上诉人（原审被告）杨文倩，女，1970年7月21日出生，回族，无业，住济南市。委托代理人赵梅喜，山东公浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）山东凯瑞物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人韩瑞双，董事长。委托代理人沈涛，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人杨文倩与被上诉人山东凯瑞物业服务有限公司（以下简称凯瑞物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第3134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：凯瑞物业公司原名称为济南凯瑞物业服务有限公司，于2013年7月18日进行了名称变更，由济南凯瑞物业服务有限公司变更为凯瑞物业公司。2012年7月1日，案外人鲁能亘富公司与凯瑞物业公司签订关于XXXX城八区（F区）《前期物业服务合同》一份，合同中约定由凯瑞物业公司为其开发建设的上述小区提供前期物业服务，合同约定期限自2012年7月1日起至2012年9月30日止，合同中约定的物业服务费收费标准为：住宅按每平方米每月1.6元（按建筑面积计算）的标准收取。2012年12月11日，案外人鲁能亘富公司与凯瑞物业公司签订关于XXXX城西八区��前期物业服务协议》一份，协议中约定由凯瑞物业公司为其开发建设的上述小区提供前期物业服务，合同约定期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止。合同中约定的物业服务费收费标准为：住宅按每平方米每月1.55元（按建筑面积计算）的标准收取，交费方式为每6个月交纳一次，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内履行缴纳义务。上述合同及协议落款处加盖了鲁能亘富公司的合同专用章及凯瑞物业公司的公章。杨文倩所居住的F区包括在上述合同及协议约定的服务范围之内，其所居住的F区XX号楼X单元XXX室房屋的建筑面积为185.14平方米，自2012年7月1日起至2014年6月30日止，杨文倩未向凯瑞物业公司交纳物业服务费共计6887.2元（1.55元×185.14平方米×24个月＝6887.2元）。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，凯瑞物业公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订的《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括杨文倩在内的小区全体业主均具有约束力。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2012年7月至2014年6月，凯瑞物业公司为杨文倩所居住的XXXX城F区提供了物业服务，杨文倩应当及时向凯瑞物业公司交纳物业服务费，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。关于个别业主是否可拒交物业费的问题，由于物业公司所提供���物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。杨文倩未提供任何证据证实凯瑞物业公司在物业服务过程中存在重大瑕疵，在没有任何正当理由的情况下拒交物业费用，明显不妥，故对凯瑞物业公司要求杨��倩支付自2012年7月1日起至2014年6月30日止的物业费6887.2元，予以支持。关于凯瑞物业公司主张的违约金问题，杨文倩不按时交纳物业服务费是因凯瑞物业公司的物业服务确实存在一定的瑕疵，并非无故拖延拒交，故对凯瑞物业公司要求杨文倩支付违约金的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条第一项、第三项、第四项、第七项、第七十八条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告杨文倩于本判决生效之日起10日内支付原告山东凯瑞物业服务有限公司2012年7月1日至2014年6月30日的物业服务费6887.2元；二、驳回原��山东凯瑞物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨文倩负担。上诉人杨文倩不服原审判决上诉称：1.涉案房屋自2012年7月至2014年7月一直处于闲置状态且已经办理了登记手续，杨文倩有充分的证据证实，原审法院未审查涉案房屋的使用情况，判决全额支付物业费不合法，不公平。2.杨文倩家单元门口装有门禁的防盗门损坏近三年，家中财产长期处于被盗的危险之中，门上贴满了各类广告，杨文倩多次向凯瑞物业公司反映至今未予修复处理。小区门卫管理不严，闲杂人员随便出入，小区内业主的私家车车窗被砸，车内物品被盗，安全环境恶化，说明凯瑞物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，原审判决认定属一般瑕疵，与事实不符。3.凯瑞物业公司擅自给杨文倩停电长达三个月之久，小区内的健身器材，配套设施不完善，景观喷泉基本上不运行，严重影响了杨文倩的正常生活，使杨文倩没有享受到应有的物业服务，却要缴纳高额的物业费，明显不公平。4.原审判决法院违反法定程序2014年11月20日，杨文倩家有急事无法出庭，但是，一审法院没有给杨文倩出庭答辩的机会，也没有给杨文倩任何补充行使答辩的权利，就强行作出判决，明显违反当事人都有充分举证、答辩的法定程序性规定。5.根据国务院《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的��则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。原审法院应当在查清事实的基础上，针对本小区物业存在重大瑕疵的实际情况，参照该小区以前的判例和上述规定依法作出判决。综上，原审判决事实不清，证据不足，违反法定程序，适用法律错误。请二审法院查清事实，依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。被上诉人凯瑞物业公司答辩称，原审判决适用法律正确，认定事实清楚，请二审法院依法驳回杨文倩的上诉请求。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案的《前期物业服务协议》合法有效，双方应当按照合同的约定履行。杨文倩主张涉案房屋自2012年7月至2014年7月一直处于闲置状态且已经办理了登记手续，没有举证证明，凯瑞物业公司亦不认可，本院不予认定。杨文倩主张原审法院违反法定程序，亦未提供证据证明，本院不予采信。杨文倩主张凯瑞物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，原审在查明事实的基础上己经充分阐述了判决理由与法律依据，并无不当。且原审法院判决驳回了凯瑞物业公司所提违约金的诉讼请求，应是已经考虑到凯瑞物业公司提供的服务确实存在诸多问题的事实，故杨文倩再以凯瑞物业公司服务存在问题为由不交物业费，依法不能成立。综上，上诉人杨文倩之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件��理费50元，由上诉人杨文倩负担。本判决为终审判决。审 判 长 许海涛审 判 员 黄 力代理审判员 赵建军二〇一五年五月十四日书 记 员 王 娜 关注微信公众号“”