（2015）桦民一初字第455号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2016-08-02
案件名称
桦甸市汇城物业服务公司诉陈树华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
桦甸市人民法院
所属地区
桦甸市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
吉林省桦甸市人民法院民 事 判 决 书(2015)桦民一初字第455号原告：桦甸市汇城物业服务有限公司。住所地：桦甸市新华街上海花园D区*号楼门卫室。法定代表人：张建军，总经理。委托代理人：尤洪刚，该公司经理。被告：陈树华，男（缺席）。原告桦甸市汇城物业服务有限公司（以下简称物业公司）诉被告陈树华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员庞玉占适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桦甸市汇城物业服务有限公司的委托代理人尤洪刚到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系桦甸市学府雅苑业主，购房时间2011年5月2日，面积96.35平方米，2013年5月2日开始欠费，物业费每平方每个月0.50元，费用计算方法是：每年的物业费÷365天×欠费天数（365天）=应交费用。原告多次向被告索要均未果，故起诉至法院，要求判令被告给付2013年5月2日至2014年5月2日物业服务费578.00元，并由被告承担本案诉讼费用。被告在其书面答辩状中辩称：我不交物业费的原因是没有享受到应有的物业服务，主要存在以下问题：1、窗户玻璃透气、关不严，春秋淌水；2、楼顶积雪没人清理导致开化时有漏水的情况，屋顶发霉，一直无人出面维修，后来开发商来维修了，但仍然未解决漏水的问题，房子在冬天霉味太大无法居住，物业公司说这些事不该由物业管，他们只能帮忙和开发商沟通，后来被告只能自己维修;3、被告家里因为被水浸泡已经造成的损失合计有2,339.00元，二次维修和购买材料等支出了4,722.00元，此外现在还有多处因为渗漏造成的损坏未进行修理;4、楼道卫生没有按时清理，楼宇门有故障无人修理，房屋窗口外侧有裂缝，房门有响声，楼体的外墙皮有脱皮的地方，小区车辆随意停放等等问题，以上环境卫生问题和房子渗漏问题给被告的生活造成了困扰和损失，也造成了精神损失，因此未按时交纳物业费。根据原告的起诉和被告的答辩，本案双方当事人争议的焦点问题是：原告诉讼请求应否支持。针对焦点问题，原告向本院提供了3份证据：证据1，营业执照、收费许可证、资质证书、组织机构代码证各1份。证明原告是依法成立的物业服务公司，有收费资格。证据2，物业管理委托合同2份，业主委员会成员名单各1份。证明原告与被告所住小区的业主委员会签订书面合同。证据3，入住通知单、业主档案登记表、售楼合同各1份。证明被告购买了学府雅苑小区的房屋，房屋面积为96.35平方米，被告于2011年5月2日入住。本院认为，上述证据具有证据的真实性、合法性和关联性，被告未到庭应诉，属于放弃其抗辩和质证的权利，本院对以上证据予以采信。被告向本院提供了1份证据：证据1，照片22张。证明原告进行物业服务管理不到位，房屋存在的质量问题，被告入住时已经交纳了房屋维修金。经质证，原告对房屋存在质量问题和被告已经交纳房屋维修金无异议，但认为房屋维修金需要在房屋保修期满才可以向执法局申请使用，保修期内的房屋质量问题由开发商负责；原告按时清扫卫生，被告主张存在物业服务的问题不属实。本院认为，原告对被告房屋存在质量问题的事实无异议，本院对被告证明的此问题予以采信；照片未能明确体现出原告的物业服务存在瑕疵，对被告欲证明的此问题本院不予采信。通过原告的举证、质证及本院的认证，结合庭审调查，本院确认如下案件事实：被告陈树华系学府雅苑小区业主，被告于2011年2月18日购买了该房屋并于当年的5月2日入住，房屋建筑面积为96.35平方米。原告负责对被告居住的小区提供物业服务，原告提供的该小区业主委员会于2013年3月22和2014年4月20日与原告订立的物业服务合同中，约定物业服务费为每平方米每月0.50元，合同期限自2012年4月30日至2015年4月29日。并约定：“业主和物业使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，物业公司有权向人民法院提起诉讼”。被告拖欠2013年5月2日之后的物业服务费。通过被告提供的照片可见，被告居住的房屋顶棚和墙壁有渗漏后留下的痕迹，原告承认该房屋存在质量问题。本院认为，在物业公司提供了物业服务的情况下，按时交纳物业服务费用是业主在物业管理活动中应当履行的义务。原告与被告所在小区的业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，被告应按物业服务合同中的约定交纳物业服务费用，故原告要求被告交纳物业服务费的请求本院予以支持。原告请求的时间段内按照约定计算的物业费为578.10元（96.35元×0.5元×12个月），原告少请求0.10元是其对自身权利的处分，本院准予。关于被告主张的房屋质量问题，《建设工程质量管理条例》规定的屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期为5年，从被告购房时间上看，其主张的房屋质量问题应在质量保修期之内。此外，原告和该小区业主委员会签订的物业服务合同第五条也已经约定：物业竣工交付使用保修期内，各项工程的保修期依据法律、法规和有关规定及合同期限为准，由开发商及施工单位负责，保修期满后由物业公司负责维修养护。依据上述法律规定和合同约定，被告主张的房屋现有质量问题和原告无关，被告以此为由拒交物业服务费不符合法律规定和物业服务合同的约定，其主张本院不予支持。被告主张原告存在物业管理瑕疵，未能提供充分的证据予以证实，且即使其物业服务不到位的主张成立，被告也应依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定保护自身利益；也可以通过业主委员会，依据物业服务合同第二十条“乙方违反合同约定或未能达到本合同规定管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同或解聘乙方”的约定处理，而不能免除被告交纳物业费的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告陈树华于判决生效之日给付原告桦甸市汇城物业服务有限公司从2013年5月2日至2014年5月2日期间的物业服务费578.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告陈树华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 庞玉占二〇一五年五月十四日书记员 冷文颖 来源：百度“”