（2014）茂信法民二初字第89号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-07-16
案件名称
彭小军、叶萍与信宜市泰隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
信宜市人民法院
所属地区
信宜市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶萍,彭小军,信宜市泰隆房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2014）茂信法民二初字第89号原告叶萍，女，汉族，户籍信宜市。原告彭小军，男，汉族，户籍信宜市。两原告的共同委托代理人黄家培，广东海法律师事务所律师。两原告的共同委托代理人苏世威，广东泰的律师事务所律师。被告信宜市泰隆房地产开发有限公司，住所地：信宜市东镇塘面文头村。法定代表人王建新，该公司总经理。委托代理人卢德杰，男，汉族，城镇居民，住信宜市。委托代理人谢颜聪，男，汉族，泰隆公司员工，住信宜市。原告叶萍、彭小军诉被告信宜市泰隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月14日立案受理后，依法由审判员彭秋香独任审判，后因案情复杂于2014年7月16日转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告叶萍、彭小军的委托代理人苏世威、黄家培，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司的委托代理人卢德杰、谢颜聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶萍、彭小军诉称，原告于2011年1月22日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于信宜市东镇塘面文头村星河畔雅居楼盘第4号楼6层6B房，面积149.16平方米（含分摊面积），购房总金额为377101元，原告已按合同约定履行付款义务。按合同第八条约定，被告应于2011年5月31日前将分期综合验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定，逾期交房超过120天买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一点五的逾期交房违约金。被告逾期交房已超过120天，未能按合同约定的交房条件向原告交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告要求继续履行合同，并由被告按合同第九条的约定，向原告支付逾期交房日起至起诉日止的违约金57470.19元（377101元×日万分之一点五×1016天）。故起诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金57470.19元（暂计至2014年3月13日，全部违约金计至交房日止）。2、本案诉讼费用由被告承担。原告对其主张提供的证据有：1、彭小军、叶萍的身份证复印件各1份。2、《广东省商品房买卖合同》复印件1份。3、收款收据复印件3张、茂名市住房公积金管理中心委托贷款合同（代借款合同）复印件1份、茂名市住房公积金管理中心个人住房贷款抵押合同复印件1份。被告信宜市泰隆房地产开发有限公司辩称：一、原告未按合同约定先履行合同义务，被告作为合同约定后履行一方有权拒绝原告相应请求，于法有据。有证据显示，原、被告于2011年1月22日签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同），原告未按合同约定先履行合同义务，如果按合同追究违约责任，被告有权解除合同。合同第六条约定，原告的付款方式为银行按揭付款。原告在签订合同时已付清总房价首期款30%计人民币117101元，房价余款70%计人民币260000元，须在2011年1月28日前办妥银行按揭的。合同第七条还约定了原告逾期付款的违约责任：“买受人如未按合同约定时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……”。原告办妥银行按揭支付清房款给被告是2011年4月19日，按合同约定的交付期限已逾期82日。被告本来是有权解除合同的，但被告没有这样做，而是根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，原告未能在合同约定付款期限内付清购房款给被告，原告违约在先，被告作为后履行的一方有权拒绝原告相应的收房请求，这是符合《中华人民共和国合同法》的规定的。由此可见，被告请求法院驳回原告的诉讼请求于法有据，应当得到法院支持。二、因该商品房施工和管道煤气建设用地过程中，都遇到政府行为而造成停止施工，且因政府有关部门的原因延误商品房验收，故被告有权据实予以延期交付房屋给原告。这符合合同第八条第二款第2项、第3项的约定。合同第八条约定：“但如遇下列原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……2、该商品房在施工过程中，遇到国家政策调控或政府行为造成施工停止的；3、国家政策的约束或政府有关部门的原因延误商品房验收。”本案中尽管合同第八条约定“出卖人应当在2011年5月31日前将该商品房交付买受人使用。”但涉案商品房所在小区在施工期间，出现众所周知的不可抗力事件，因政府在征地过程中未有按政策及时解决好返还留用地给当地村民而引发当地村民前后数十次到涉案小区建筑工地闹事，造成施工工地铁丝网及围墙被推倒，供水、供电设施受破坏，当地村民阻止铲车、挖掘机等施工设备正常作业，阻挠车辆运输水泥、钢材、沙石、红砖等进入建筑工地，恐吓、殴打、驱赶施工工人和工程技术人员，致使涉案小区建筑工地一直无法正常施工，目前闹事村民已有多人被追究刑事责任。这有刑事判决书及公安机关的笔录予以证实。另外，该商品房的管道煤气也因政府至今仍未解决好煤气公司用地而停止施工，致使该商品房通煤气约定至今不能兑现。再就是政府有关部门的原因延误商品房的验收，致使被告不能按约定期限交付该商品房给原告。对此，被告依据合同约定有权据实予以延期交付房屋。因此，对原告的诉讼请求，法院应当依法驳回。三、原告未实际接收房屋就请求逾期交房违约金，于法无据，依法应予驳回。按合同约定房价余款70%计260000元，原告须在2011年1月28日前办妥银行按揭手续。但原告付清购房款的实际时间是2011年4月19日，实际付款时间比约定付款时间逾期82日，原告的逾期付款行为已构成违约。被告有权拒绝原告相应的履行合同要求，同时也有权据实予以延期交付房屋给原告。原告至今尚未接收房屋，在其实际接收房屋之日前被告仍可选择继续履行合同或解除合同，在此情形下原告直接要求被告支付逾期交房违约金于法无据，应予驳回。四、即使被告在后履行合同义务时有权据实予以延期交房，假设违约，原告请求按每日万分之一点五计算违约金也是违法的，不受法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%是不受法律保护的。另外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条也对“造成的损失”作出了明确的界定。“逾期交付使用房屋”的“损失”，明确界定为“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”由于原告起诉主张的是“逾期交付使用房屋”的“损失”，那么，本案“造成的损失”应为租金损失。综上，原告的起诉没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告信宜市泰隆房地产开发有限公司对其主张提供的证据有：1、《企业法人营业执照》、《广东省信宜市商品房预售许可证》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份。2、信宜市公安局城东派出所出具的《情况证明》、信宜市人民法院的（2010）信刑初字第120号刑事判决书复印件、（2011）茂信法刑初字第145号刑事判决书复印件、调解协议书复印件各一份。3、（2012）茂南法民初字第1207号民事判决书复印件及生效确认书复印件、（2012）茂南法民初字第112号民事判决书复印件及生效确认书复印件、（2012）茂南法民初字第1243号民事判决书复印件、（2012）茂南法民初字第1125号民事判决书复印件、（2014）茂南法民二初字第95号民事判决书复印件各1份。4、不可抗力的法律定义复印件1份。5、中国工商银行代理个人住房公积金贷款凭证复印件1张。6、信宜新奥煤气有限公司的《证明》复印件1份。根据被告的申请本院调查收集的证据有：信宜市公安局城东派出所的出警记录、受案登记表、对相关当事人的调查询问笔录13份、现场照片复印件2张。经审理查明，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发及小区物业管理，其在信宜市东镇塘面文头村开发建设星河畔雅居住宅小区。2011年1月22日，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司作为出卖人，原告叶萍、彭小军作为买受人，双方签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：166）一份。该合同主要内容为：一、叶萍、彭小军向信宜市泰隆房地产开发有限公司购买位于信宜市东镇城南塘面开发区星河畔雅居第4栋6层6B房。二、该商品房单价为人民币每平方米2528元，总金额377100元。叶萍、彭小军在签订合同时已付清总房价首期款30%计人民币117101元；房价余款70％计人民币260000元，须在2011年1月28日前办妥银行按揭手续。按揭不足部分由叶萍、彭小军在接到出卖人通知之日起10日内交足。如因买受人的原因不能获得银行按揭贷款的，买受人应采用出卖人所定的其他付款方式。三、叶萍、彭小军如未按合同约定时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。四、出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、该商品房在施工过程中，遇到国家政策调控或政府行为造成施工停止的；3、国家政策的约策或政府有关部门的原因延误商品房验收。除上述3种特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过120日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。五、出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交楼时通水、通电、通煤气、通路。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、属出卖人本身原因的，出卖人应在买受人提出异议后45天内达到约定使用条件；2、属于出卖人以外的政府或其他部门原因，出卖人负责协调相关部门在合理期限内达到约定使用条件。叶萍、彭小军在签订合同前就已支付定金30500元（其中2010年12月16日支付500元、2010年12月17日支付30000元）给给信宜市泰隆房地产开发有限公司。签订合同的当天叶萍、彭小军支付首期款人民币86601元给信宜市泰隆房地产开发有限公司。2011年3月30日，原告叶萍、彭小军办妥银行按揭贷款手续。2011年4月19日，原告叶萍、彭小军取得了银行发放的按揭贷款260000元，并支付了该款给信宜市泰隆房地产开发有限公司。2011年5月31日，原、被告双方约定的交房时间到达，但信宜市泰隆房地产开发有限公司未将商品房交付给叶萍、彭小军。2014年3月13日，原告叶萍、彭小军以被告迟延交房应承担违约责任为由起诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求及事实理由。2014年3月26日，信宜市泰隆房地产开发有限公司认为该案案情复杂，涉及政府行为、刑事案件以及群众集体性纠纷，在茂名地区属于社会异常重大事件，影响巨大，要求将该案移送茂名市中级人民法院审理。2014年4月28日，本院作出（2014）茂信法民二初字第89号民事裁定书，裁定驳回信宜市泰隆房地产开发有限公司对管辖权提出的异议。信宜市泰隆房地产开发有限公司对该裁定不服，向茂名市中级人民法院提起上诉，茂名市中级人民法院以（2014）茂中法立民终字第62号立案审理。2014年6月12日，茂名市中级人民法院作出（2014）茂中法立民终字第62号民事裁定书，裁定驳回信宜市泰隆房地产开发有限公司的上诉，维持原裁定。另查明，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司提供了信宜市公安局城东派出所出具的《关于星河畔雅居建设过程中因群众阻碍施工的情况证明》1份，该证明的具体内容如下：从2009年11月开始，我所辖区星河畔雅居在建设过程中，经常受到周边群众因土地纠纷阻碍施工。经统计，我所共接到并处理星河畔雅居因群众阻碍施工的警情18起，其中，2009年8起，2011年10起，最后一起发生在2011年6月16日下午16时许，群众阻碍施工车辆运输建筑材料进入工地。被告信宜市泰隆房地产开发有限公司还提供了信宜新奥煤气有限公司于2014年11月20日出具的《证明》一份，该份证明的内容为：星河畔雅居管道燃气配套安装工程，按计划于2010年12月前通气，因受2010年“9.21”事件影响，广东省政府停办信宜土地转让手续，致使土地手续无法办理。同时政府未能及时解决村民留用地问题，工程建设受到村民阻挠，导致燃气储备站建设滞后。现燃气储备站的土地手续政府已同意批复，近期办理相关手续，预计2014年12月份开通管道燃气。本院认为，原告叶萍、彭小军与被告信宜市泰隆房地产开发有限公司于2011年1月22日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效。本案的争议焦点有：一、原告迟延支付购房款，是否是被告迟延交付涉案商品房的免责事由。二、村民阻挠、破坏工地的正常生产秩序是否是被告迟延交付涉案商品房的免责事由。三、涉案商品房未通煤气是否是被告迟延交付涉案商品房的免责事由。关于原告叶萍、彭小军迟延支付购房款，是否是被告泰隆公司迟延交付涉案商品房的免责事由的问题。被告泰隆公司认为原告未按合同约定期限支付房款，违约在先，被告有权拒绝交房给原告。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》中约定原告应在2011年1月28日前办妥银行按揭手续，但原告在2011年3月30日才办妥银行按揭手续，比合同约定的时间迟延了2个月2天，原告的付款时间确实违反了合同的约定。但是，按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，双方已就逾期付款违约责任事先作了明确约定，即原告迟延支付购房款的，被告可以继续履行合同，并要求原告支付违约金，或者要求解除合同。由此可见，原告迟延支付购房款不是合同约定的被告泰隆公司迟延交付涉案商品房的免责事由。关于村民阻挠、破坏工地的正常生产秩序是否是被告泰隆公司迟延交付涉案商品房的免责事由的问题。被告泰隆公司认为因政府未能妥善解决土地征收问题，星河畔雅居在建设过程中经常受到周边群众阻碍，致使被告无法按合同约定交房给原告。上述情况符合双方在《广东省商品房买卖合同》中约定的迟延交房的免责事由，被告无须支付违约金。根据原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，遇下列原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、该商品房在施工过程中，遇国家政策调控或政府行为造成施工停工的。3、国家政策的约策或政府有关部门的原因延误商品房的验收。原、被告签订合同的时间是2011年1月22日，约定的交房时间是2011年5月31日，即合同签订的时间与合同约定的交房时间相隔4个月9天。换言之，即使泰隆公司遭遇上述的特殊情况，最迟亦应在误工事由消失后的4个月9天内将房屋交付给叶萍、彭小军。据信宜市公安局城东派出所出具的《关于星河畔雅居建设过程中因群众阻碍施工的情况证明》记载可知，星河畔雅居在建设施工过程中确实存在因土地纠纷问题受到周边群众阻碍施工的现象，但自2011年6月16日以后，没有再发生因土地纠纷破坏施工的情况。因此，村民阻止施工不是被告泰隆公司迟延交楼的根本原因。故被告泰隆公司关于这一免责事由的主张不能成立。对于未通煤气是否是被告泰隆公司迟延交房的免责事由的问题。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》中明确约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑，即通水、通电、通煤气、通路，在交楼时达到使用条件。由此可见，双方当事人在合同中已明确约定了交楼时应当通煤气，因此通煤气是交楼条件之一，由于未能通煤气是政府行为造成的，符合合同约定的出卖人免责情形。《广东省商品房买卖合同》约定，如果在规定日期内未能通水、通电、通煤气、通路，双方同意按以下方式处理：1、属出卖人本身原因的，出卖人应在买受人提出异议后45天内达到约定使用条件。2、属出卖人以外的政府或其它部门原因，出卖人负责协调相关部门在合理期限内达到约定使用条件。本案中，造成星河畔雅居楼盘未能按时通煤气的原因在于信宜市政府未能及时解决信宜新奥燃气有限公司储备站的用地问题，致使燃气储备站建设滞后，使星河畔雅居楼盘未能如期开通管道燃气，最终导致被告泰隆公司未能够按合同约定的期限将商品房交付给原告使用，这有信宜新奥燃气有限公司出具的《证明》为证。因政府行为导致通煤气这一交楼条件不能满足，是被告无法掌握及克服的客观因素，属双方约定的因政府行为导致迟延交房的免责事由，被告对逾期不交楼的违约责任免责。故对原告请求被告泰隆公司支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回原告叶萍、彭小军的诉讼请求。案件受理费1236元（原告已预交），由原告叶萍、彭小军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判长 黄方强审判员 彭秋香审判员 万彩凤二〇一五年五月十四日书记员 谢 燕附法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：