（2015）中区法民初字第03010号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-07-29
案件名称
李华芳与滕彩银房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李华芳,滕彩银
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十五条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十五条第一款，第一百四十二条
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2015）中区法民初字第03010号原告李华芳，女，1973年2月28日出生，汉族，经常居住地重庆市渝中区。委托代理人李华银，男，1965年10月5日出生，汉族，经常居住地重庆市渝中区。被告滕彩银，男，1960年11月20日出生，汉族，经常居住地重庆市渝中区。原告李华芳诉被告滕彩银房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员倪洪杰独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员潘莹担任法庭记录。原告李华芳及其委托代理人李华银，被告滕彩银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华芳诉称，李华芳从滕彩银处转租渝中区大坪正街二巷门面，转让费120000元，于2015年2月28日和房东签订合同。双方于2015年1月8日签订协议，预付滕彩银20000元，如果与房东无法签订合同，即退还20000元预付款。由于2015年2月28日与房东洽谈无法进行，房东离去，造成与房东合同无法签订。双方一起到大坪派出���协调无果。请求：判决被告返还预付款20000元；赔偿违约经济损失20000元；误工费30000元。被告滕彩银答辩，滕彩银于2014年11月份对涉案房屋在网上发布转让信息，原告看到后到该门面看了多次。经与房东商议，月租金按照滕彩银之前的6000元计算，2016年-2017年租金按每年10%递增，原告同意后缴纳了2000元定金，在12月份某天晚上滕彩银与房东电话沟通后，李华芳与房东亲自核实后，双方在1月8日签订了门面经营使用权转让协议。加上之前付的2000元，原告付了2万预付款。2014年2月28日与房东签订租赁合同当天，原告认为房东的三层门面办到一个房产证上，办不到营业执照，要求房东和滕彩银保证能办到证，否则拒签合同，滕彩银和房东均认为办证是原告自己的事情，不能保证办证，原告遂拒签合同。原告故意找理由不与房东签订合同，违约在先，不同意原告诉讼请求。经审理查明，2014年11月，滕彩银在网上发布信息转让涉案门面。李华芳获知信息后有意接手门面经营餐馆。双方就转让门面价格等进行了协商，李华芳向滕彩银支付了2000元定金。为进一步落实接手门面后有关房屋租赁的租金等问题，2014年12月李华芳打电话给涉案门面产权人ＸＸ进行了商谈，但双方至租赁合同签订前未就门面租赁问题进行面谈。2015年1月8日，滕彩银（甲方）与李华芳（乙方）签订《门面经营使用权转让协议》，约定：滕彩将租赁ＸＸ位于大坪正街2巷3号门面经营使用权转让给李华芳经营使用。一、甲方于2015年2月28日将门面乙方装修。2转让费12万元；3、乙方于2015年1月8日前预付2万元给甲方，余款10万元，乙方与房屋所有权持有者ＸＸ签订租房合同后立即付清。4、若甲、乙双方在2015年2月28日不履行交接手续，或乙方不付费给甲方，违约一方将承担��济损失2万元。5、如任何一方违反本协议规定将承担经济赔偿以及民事经济损失。双方另约定：若2月28日房东ＸＸ不与乙方签订租房合同，甲方应退还乙方2万元。合同签订后，李华芳向滕彩银支付了18000元预付款，加上合同签订前李华芳支付的2000元定金，李华芳共计向滕彩银支付了20000元预付款。2014年2月28日，李华芳与滕彩银及涉案门面所有权人ＸＸ到涉案门面处协商签订租赁合同。李华芳以ＸＸ的房地权属证书将渝中区大坪正街二巷3号1、2、3层权属办在同一权属证上可能影响办理营业证照为由，要求ＸＸ、滕彩银保证租赁门面后能办到相关证照。ＸＸ、滕彩银认为李华芳提出的是无理要求，不能作出保证，李华芳遂拒绝与ＸＸ签订租赁合同。ＸＸ称李华芳租不租无所谓，李华芳不租还可以租给他人，李华芳认为ＸＸ态度不好，双方就门面租赁的其他问题未进一步协商。ＸＸ随后离开，与李华芳的租赁合同未能签订。李华芳、滕彩银为退预付款问题发生纠纷，曾经所出所协调未果。审理中，证人ＸＸ表示仍愿意与李华芳签订租赁合同。李华芳认为，双方已产生矛盾，不愿再签合同。以上事实，有转让协议、证人证言、双方当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。李华芳与滕彩银签订的《门面经营使用权转让协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履行。《门面经营使用权转让协议》手写条款特别约定“若2月28日房东ＸＸ不与乙方签订租房合同，甲方应退还乙方2万元”，结合合同目的，该条款应理解为如果2月28日房东ＸＸ不与李华芳签订租房合同，则《门面经营使用权转让协议》将被解除，滕彩银应退还李华芳预付款2万元，故双方的《门面经营使用权转让协议》系附合同解除条件的协议。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同自条件成就时生效。附解除条件的合同自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当促成条件成就的，视为条件不成就。第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，出租人ＸＸ与李华芳未在2015年2月28日签订租房合同是客观事实。滕彩银与李华芳的争议在于：滕彩银认为李华芳故意提出无理要求致使租赁合同无法签订；李华芳认为与出租人ＸＸ就租赁合同相关内容如租金递增、办证等无法达成协议致租赁合同无法签订。本院认为，滕彩银与李华芳《门面经营使用权转让协议》并非滕彩银将其与ＸＸ租赁合同项下的权利义务转让给李华芳，该协议仅是房屋承租权的转让，根据《门面经营使用权转让协议》中李华芳仍须与出租人ＸＸ签订租房合同的约定，结合经验常识，李华芳与ＸＸ的租房合同必然涉及房屋用途、租金及递增、租期、免租期、房屋拆迁利益、违约责任等多个合同要素，还涉及门面合法经营能否办理营业执照证等因素。李华芳与ＸＸ能否就相关合同内容达成一致协议存在不确定性。滕彩银虽称李华芳与ＸＸ在已达成口头协议的基础上才签订的《门面经营使用权转让协议》，但滕彩银提交的ＸＸ的证人证言最多只能证明李华芳与ＸＸ达成了意向性协议，并不足以证明李华芳与ＸＸ就房屋租赁问题已经谈妥。在���刚与李华芳未就房屋租赁签订合同的情况下，《门面经营使用权转让协议》的解除条件成就，《门面经营使用权转让协议》失效。滕彩银应当返还李华芳20000元预付款，故本院对李华芳返还预付款的诉讼请求予以支持。滕彩银在协议履行中并无违约行为，故本院对李华芳关于违约经济损失及误工费的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告滕彩银在本判决生效后十日内返还李华芳20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取775元，由被告滕彩银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 倪洪杰二〇一五年五月十四日书 记 员 潘 莹 百度搜索“”