（2015）合民一终字第01594号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-05-26
案件名称
与许绍明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许绍明,陈虹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第01594号上诉人（原审被告）：许绍明。委托代理人：赵子莹，安徽大森律师事务所律师。委托代理人：王丹丹。被上诉人（原审原告）：陈虹。委托代理人：何进，安徽伟易律师事务所律师。委托代理人：唐智武，男，1975年5月11日出生，汉族，系陈虹丈夫。上诉人许绍明因房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民一初字第00051号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈虹在原审中诉称：陈虹与许绍明于2013年6月3日签订《房屋租赁合同》，约定租赁陈虹所有的位于合肥市经开区中环云邸2幢3302室房屋，约定了双方的权利、义务。合同履行中，许绍明违约，将承租房屋用割板分割成多间出租给他人。2014年10月21日，芙蓉路派出所给陈虹下发了《安全隐患整改通知书》，11月中旬，芙蓉路派出所通知小区物业采取停水、停电以督促许绍明履行拆除义务。许绍明拒绝拆除隔断，严重损害了陈虹的利益。陈虹诉至法院，请求判令：1、解除原、许绍明之间的《房屋租赁合同》；2、���绍明返还房屋、恢复房屋原状。许绍明在原审中辩称：1、分割单间是事实，但经过陈虹允许；2、陈虹收回房子的理由是其儿子回合肥读书要房子；3、双方发生纠纷后，经过多次调解，已初步达成调解意见，但是陈虹现在不履行调解意见并起诉至法院。原审法院查明：2013年6月3日，陈虹（甲方）经中介机构中介与许绍明（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于合肥市经开区中环云邸2幢3302室房屋租赁给乙方作房屋托管，建筑面积145平方米，租赁期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。房屋租金为1400元／月，房屋押金为2000元，合同签订时缴纳10400元，租金按半年支付，每次付款需提前10天。中介费700元由乙方支付。承租方必须遵守国家法律、法规、政策规定，合法承租。承租方不得利用该房屋之便进行非法活动，若有发现，出租方有权提前���止合同；承租方不得擅自改变房屋结构，若未经出租方允许擅自改变房屋结构的，所发生的一切责任由承租方承担并还原房屋结构，若确因其他因素需要进行装修改变，需经出租房同意后方可进行；承租方将该房屋转让给第三方承租使用，须征得出租方同意。违约责任：……3、承租方擅自改变房屋结构，造成承租房屋毁坏的，应负赔偿责任，承租方并需照价赔偿；5、合同成立后，出租方无故不得收回房屋，若因其他因素必须收回房屋，需赔偿违约金（归还承租方的房屋押金，另赔付一倍房屋押金）；6、若经双方协商一致，出租方同意承租方对房屋进行装修，如果合同期未满，出租方中途收回房屋，出租方需赔偿承租方对该房屋进行装修的折价费用。合同中另约定了：甲方同意乙方对该房屋进行装修且作单间出租。合同签订后，陈虹即将涉案房屋（为一��三室二厅居室）交付给许绍明使用，许绍明按期交纳租金。2014年8月，陈虹到涉案房屋查看，发现许绍明将整套房屋分割成7个单间对外出租。陈虹告知许绍明立即拆除上述违法隔断，但许绍明不予理睬。2014年10月21日，芙蓉路派出所对陈虹下达了《安全隐患整改通知书》，载明：因你单位存在严重的消防和治安（擅自改变房屋结构、未到公安机关备案等）安全隐患，限你单位15日内予以整改。11月中旬芙蓉路派出所又通知小区物业采取停水停电措施以督促整改。许绍明自行将水电接通后仍然拒绝拆除隔断以致成讼。原审法院认为：陈虹与许绍明签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。许绍明违反合同约定，擅自改变房屋的结构将三室二厅的房屋分隔成多个单间对外出租，存在严重的消防和治安安全隐患，对公共安全造成一定的影响，���反了相关法律法规的规定，现陈虹诉请解除合同并请求许绍明返还房屋、恢复原状，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（五）项、第九十七条之规定，判决：一、解除陈虹与许绍明于2013年6月3日签订的《房屋租赁合同》；二、许绍明于判决生效后三十日内将位于合肥市经开区中环城云邸2幢3302室房屋返还给陈虹，并且恢复房屋至承租前的状况。上诉人许绍明上诉称：1、许绍明与陈虹签订的《房屋租赁合同》第十条明确标注：“甲方同意乙方对该房屋进行装修且做单间出租。”陈虹在签订合同时就已明确知晓并同意许绍明将租赁房屋隔成单间对外出租，许绍明的行为符合合同约定。双方在《房屋租赁合同》第六条明确约定了陈虹只有在许绍明逾期交付租金且达十天以上的，才有权解除合同（房屋押金不退）。许绍明一直按时支���租金，陈虹要求解除双方签订的《房屋租赁合同》缺乏事实依据。2、许绍明将房屋隔成单间对外出租的行为符合合同约定，并未造成消防和治安安全隐患，即使该行为确实造成了一定的消防和治安安全隐患，许绍明也愿意配合整改，但并未有法律明确规定该行为属于可以行使法定解除权的情形，原审法院的判决缺乏法律依据。3、许绍明按照合同约定对出租房屋进行装修并将房屋隔成单间对外出租，陈虹对此均予以认可，没有解除合同的意思表示，许绍明也从未收到过陈虹以任何形式发出的《解除合同通知》。当事人行使合同解除权，必须依据法定程序履行通知的义务，合同自通知到达对方时解除。结合本案，陈虹在未履行通知义务的情形下径行向法院提出解除《房屋租赁合同》的请求，不符合程序规定。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。被上诉人陈虹���辩称：1、许绍明擅自将房屋扩建成多个单间进行转租，在公安机关和陈虹的一再要求下一直拒绝拆除恢复原状，违反了《房屋租赁合同》第4条的约定和《中华人民共和国合同法》第93、94条的规定，许绍明负有恢复原状的义务，但拒绝履行，陈虹有权解除要求合同。2、许绍明拖欠物业费和电费，陈虹有权解除合同，且自陈虹向法院提起诉讼至今，许绍明虽对解除合同有异议，但在三个月内未起诉亦没有提起反诉，应当视为许绍明放弃了权利。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。对于原判所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。许绍明在二审审理期间提供证人沈某证人证言，证明陈虹对许绍明将房屋隔成单间出租这一事实是明知的。陈虹在二审审理期间提供电费及物业费欠费通知单，证明许绍明拖欠水费及物业费。本院认为：许绍明将本案所涉房屋分隔成多个单间对外出租，根据公安机关下达的《安全隐患整改通知书》，许绍明擅自改变房屋结构的行为存在严重的消防和治安安全隐患，已对公共安全造成一定影响，且违反了《房屋租赁合同》第四条的约定“承租方必须遵守国家法律、法规、政策规定，合同承租。承租方不得利用该房屋之便进行非法活动，若有发现，出租方有权提前终止合同……”。故许绍明提出陈虹同意将房屋隔成单间出租，且未造成安全隐患，陈虹无权要求提前解除合同的上诉理由无事实和法律依据，依法不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人许绍明承担。本判决为终审判决。审 判 长 叶 玉 军审 判 员 张 怡代理审判员 ���董江宁二〇一五年五月十四日书 记 员 于 成 冲附：相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定 更多数据：搜索“”来源：