（2015）厦民终字第1594号

裁判日期: 2015-05-14

公开日期: 2015-06-01

案件名称

陈劼与盖宣忠房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈劼,盖宣忠

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2015）厦民终字第1594号上诉人（原审原告）陈劼，男，1983年1月2日出生，汉族。委托代理人王少哲，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）盖宣忠，男，1963年3月30日出生，汉族。委托代理人李丽，女，1974年11月16日出生，汉族。上诉人陈劼与被上诉人盖宣忠房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈劼向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认陈劼、盖宣忠签订的《租赁合同》于2014年10月7日解除；2、盖宣忠立即退还陈劼已经缴纳的2014年10月8日至2014年11月30日期间的租金7983元、物业水电费887元及押金4500元；3、盖宣忠赔偿陈劼电脑维修费用1900元、住宿费用2462元、搬家费用300元及电视维修费用620元。原审判决查明，2014年8月25日，陈劼、盖宣忠在厦门思明区会展麦田服务部居间介绍下签订一份《租赁合同》，约定陈劼向盖宣忠承租位于思明区文兴东五里15号603室单元和158号附属车位，租赁期限从2014年9月1日至2015年8月31日，每月租金为4500元，按季度支付租金，在每三个承租月届满时提前7天支付下三个承租月租金；押金为4500元，租赁期满后，经盖宣忠验收房屋、财产完整无损，水、电，物业管理费等费用结算清楚，盖宣忠应将押金全部退还给陈劼（不计利息）；盖宣忠应及时负责对房屋及附着物自然损坏的维修并承担费用，因延误房屋维修而使陈劼或第三人遭受的，盖宣忠负责赔偿；如陈劼拖欠租金，每逾期一日，盖宣忠有权按月租金额千分之五加收滞纳金，超过十天，盖宣忠有权收回房屋，并不退回押金。合同签订后，盖宣忠依约将讼争房屋交付陈劼使用，陈劼亦依约支付了押金4500元及自2014年9月1日至2014年11月30日期间的租金13500元、水电物业费1500元。另查明，讼争房屋所在大楼的701室于2014年10月6日发生积水，导致讼争房屋出现渗漏水现象；陈劼于2014年10月7日发现讼争房屋出现渗漏情况后，遂通知盖宣忠要求解除讼争合同，但双方未就解除合同达成合意。2014年12月4日，盖宣忠自行开锁进入讼争房屋后接收该房屋，双方至今均未办理交接手续。原审判决认为，双方当事人的争议焦点为：1、讼争合同是否已于2014年10月7日解除；2、陈劼因讼争房屋渗漏造成的损失范围。1、讼争合同是否已于2014年10月7日解除。陈劼主张，在2014年10月7日发现讼争房屋出现漏水后，其于当日通知盖宣忠解除讼争合同并从讼争房屋处搬离，渗漏导致房屋不能居住，陈劼有权解除讼争合同；即便陈劼无权行使解除权，也以搬离行为表示停止履行讼争合同，故讼争合同已于2014年10月7日解除。提交以下证据：1、讼争房屋2014年10月7日的照片，显示讼争房屋客厅天花板存在一条裂缝，客厅地板处有部分积水；2、搬家费收款收据，载明搬运费为300元，开票时间为2014年10月8日。盖宣忠认为，物业公司在2014年10月6日发现701室漏水后，即已将水阀关闭，讼争房屋虽出现渗漏但并不影响居住；陈劼从未通知盖宣忠其搬离讼争房屋，陈劼也并未在2014年10月7日从讼争房屋处搬离。因陈劼逾期支付租金超过十天，盖宣忠于2014年12月4日行使解除权，故讼争合同系于2014年12月4日解除。原审判决分析认为，因不可归责于承租人的事由，导致租赁房屋毁损以致不能实现合同目的时，承租人可以解除合同。2014年10月7日讼争房屋虽出现渗漏，但根据陈劼所提交的照片，尚无法证明讼争房屋此时已无法居住，且当时渗漏确系突发情形而导致，陈劼以房屋渗漏为由于当日行使解除权，并不合理，也无法律依据。另，陈劼虽主张其已于2014年10月7日从讼争房屋处搬离，但所举示的搬家费票据并非正式发票，票据内容也不能证明其该项主张，故对陈劼该项主张，本院亦不予采信。综上分析，陈劼主张讼争合同已于2014年10月7日解除，并无事实和法律依据，本院不予认定。2、陈劼因讼争房屋渗漏造成的损失范围。陈劼主张，因讼争房屋渗漏导致原告电脑、电视损坏，并且因讼争房屋无法居住而搬家、入住酒店，产生如下损失：电脑维修费用1900元、住宿费用2462元、搬家费用300元及电视维修费用620元。提交以下证据：1、厦门冠美远通电子科技有限公司出具的两张收款收据及更正说明，收款收据时间分别为2014年10月6日、2014年10月7日，其他内容均载明系因浸水更换笔记本主板、因浸水更换笔记本键盘，合计1900元；更正说明载明陈劼笔记本系2014年10月7日送至维修，因工作人员失误将收款收据日期错写为2014年10月6日；2、厦门佰翔软件园酒店的入住记录，载明宾客姓名为陈劼，入住时间为2014年10月6日至2014年10月9日，金额为2462元；3、搬家费收款收据，载明搬运费为300元，开票时间为2014年10月8日。盖宣忠认为，讼争房屋并非不能居住，陈劼若存在住宿酒店也属自行扩大损失，应自行承担；电脑维修的收款收据并非正式发票，不能证明电脑损坏与房屋渗漏有关；搬家费用也不属于损失范围。原审判决分析认为，陈劼主张因讼争房屋渗漏导致损失，应承担相应的举证责任。陈劼所提交的电脑维修费收款收据、搬家费收款收据均非正式票据，无法证明电脑维修费、搬家费已实际发生且系讼争房屋渗漏所导致；关于住宿费损失，原告提交了一份酒店入住记录，但该入住记录载明陈劼入住时间为2014年10月6日，无法证明陈劼系因讼争房屋2014年10月7日发生渗漏而入住酒店，也无法证明其已实际支付相关住宿费，且如前分析，陈劼未能举证证明讼争房屋已因渗漏导致无法居住，其主张酒店住宿费为合理损失，并无依据；另，陈劼虽主张因房屋渗漏导致电视损坏，但并未提交相应的证据，对该项损失不予认定。综上，陈劼并未就其因讼争房屋渗漏产生相关损失进行有效举证，对其该项主张不予采信。原审判决认为，陈劼与盖宣忠于2014年8月25日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同。如上分析，讼争合同并未于2014年10月7日解除，陈劼亦未向盖宣忠交付讼争房屋，故在盖宣忠于2014年12月4日接收讼争房屋前，陈劼仍应继续按合同约定支付租金、物业水电费等费用。依照合同约定，陈劼逾期支付租金超过十天，盖宣忠有权收回房屋并不退回押金，现陈劼仅支付了截至2014年11月30日止的租金，至2014年12月4日，其已逾期支付租金超过十天，盖宣忠有权解除讼争合同，故讼争合同系于2014年12月4日解除。陈劼要求确认讼争合同于2014年10月7日解除并退还2014年11月30日前的租金、物业水电费，并无事实及法律依据，本院不予支持；另，讼争合同系因陈劼违约而解除，盖宣忠依约有权不退回押金，对陈劼退还押金之诉求不予支持。如前所述，因陈劼并未就其因讼争房屋渗漏产生损失进行有效举证，对其要求盖宣忠赔偿相关损失之诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回陈劼的诉讼请求。宣判后，陈劼不服，向本院提起上诉。上诉人陈劼上诉请求：1、撤销厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第582号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人盖宣忠承担。主要事实与理由：一、一审判决认定事实存在严重错误，并遗漏关键事实。1、陈劼财产因漏水遭受重大损失。根据庭审记录，盖宣忠对电脑维修费收款收据、搬家费收款收据及入住记录的真实性均未提出异议，对上述费用的发生并未予以否认，仅是对该款项与房屋渗漏之间的关联性提出质疑。收款收据在现实交易中大量存在，一审判决在盖宣忠未予否认且并没有相反证据的情况下，对陈劼提交的电脑费维修费收款收据、搬家费收款收据及入住记录全数不予认可，在事实认定方面明显存有严重错误。2、讼争房屋已不再满足居住条件。除陈劼提交的照片外，盖宣忠提交的微信记录中亦载明，盖宣忠代理人自述称，“701的水管爆裂把703（讼争房屋上方房产）淹了，503（讼争房屋下方房产）卫生间的排气扇都在滴水”，可知漏水已由7楼一直渗漏至两层楼以下，漏水严重。讼争房屋已无法满足基本的居住条件。3、盖宣忠拒不接受陈劼返还钥匙，最迟于10月29日即已知晓陈劼业已搬离讼争房屋。陈劼于一审开庭后补充提交了居间方出具的书面证明，结合搬家费收款收据可知，此时讼争房屋已是闲置状态，盖宣忠必然可知晓陈劼已搬离的事实。一审判决遗漏陈劼提交的居间方证明，在盖宣忠未予否认又无相反证据的情况下，仅因收款收据的书面形式而对搬家费及搬家事实不予认可，认定事实存有严重错误。4、盖宣忠迟迟未对讼争房屋进行修复，且修复后仍未能排除安全隐患。盖宣忠不仅从未主动提出对讼争房屋进行修复，同时还拒绝接收陈劼要求返还的讼争房屋钥匙，至今未提交任何证据证明其已修复完毕。同时，根据盖宣忠及物业陈述，漏水原因之一系703室房产防水工程存有问题。在703室未对防水工程进行改造的情况下，盖宣忠的简单修复均无法完全排除安全隐患，讼争房屋尚无法恢复居住条件。二、一审判决适用法律存在严重错误。1、讼争房屋不满足居住条件，且盖宣忠迟迟未予修复，陈劼有权解除合同，并要求盖宣忠赔偿违约金。2、即使假设陈劼无解除权，盖宣忠未及时采取措施防止损失的扩大，无权就扩大部分要求赔偿。盖宣忠于10月7日收到陈劼解除合同通知，但拒绝接收讼争房屋钥匙，同时最迟于10月29日即已知道陈劼搬离讼争房屋的事实，未修复讼争房屋，也未采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。3、即使假设讼争合同未于10月7日解除，漏水发生后讼争房屋使用价值已大幅降低，租金依法亦应予以调低。被上诉人盖宣忠答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。一、陈劼无法证明财产因房屋漏水受损。盖宣忠对陈劼提交的电脑维修费、搬家费及入住记录的三性均当场提出异议，并提交了相应的时间证据即微信记录，证明陈劼提交的证据具有重大造假嫌疑。二、陈劼无法证明讼争房屋不再满足居住条件，且渗漏原因并非盖宣忠房屋质量原因，而是因邻居家水管爆裂，陈劼以此为由当日单方行使合同解除权并不合理。三、自2014年10月7日房屋发现漏水至12月4日盖宣忠依据合同约定自行收回讼争房屋止，陈劼从未直接或间接提出交还房屋钥匙的要求。陈劼何时搬离房屋并未提前告知盖宣忠，也未进行房屋交接，不存在盖宣忠拒不接受陈劼返还钥匙一说。四、盖宣忠在房屋发现渗漏后一直主动积极与责任方联络催促维修事宜。本次漏水事件是因为701室水管爆裂引起，与讼争房屋防水工程无关，不适用陈劼提及的讼争合同第七条约定。盖宣忠一直积极催促701室业主尽快对房屋进行维修，而陈劼从未向盖宣忠提出对讼争房屋进行维修的要求，说明漏水并不严重，不影响陈劼正常居住。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审判决已查明的事实均无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。此外，陈劼提出原审判决遗漏查明的事实为：陈劼于一审开庭后提交麦田中介房产公司出具的证明，拟证明双方当事人与中介于10月29日在讼争房产中进行协商，房屋里面不再有陈劼的家具、器材，结合其提交的搬家费发票，说明盖宣忠至少在10月29日知晓陈劼已经搬离讼争房屋。另查明，陈劼于2015年2月9日向原审法院提交麦田中介房产公司出具的证明，主张结合其提交的搬家费发票，可证明双方当事人与中介于10月29日在讼争房产中进行协商，盖宣忠在10月29日知晓陈劼已经搬离讼争房屋。原审法院认为一审庭审已经结束，不再作为证据提交给盖宣忠质证，于当日向陈劼告知，并制作了询问笔录。二审审理过程中，盖宣忠同意当庭质证该份证据，其质证认为，对证明的真实性无异议，但认为陈劼并未要求解除合同及返还钥匙。合同的终止应以双方交接、交还钥匙作为依据，而不是陈劼单方面搬离房屋作为标准，双方的合约并未解除。本院认为，首先，陈劼与盖宣忠签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应依照诚实信用的原则履行合同。合同签订后，盖宣忠按照约定将讼争房屋交付给陈劼使用，陈劼应按约定履行支付租金的义务。其次，合同在没有履行完毕以前，当事人主张单方解除合同应具备法律规定的条件。本案讼争房屋因大楼其他住户积水原因导致渗漏，盖宣忠作为出租方应积极联系维修房屋，双方应当本着协商互让的方式妥善解决。但合同是否具备单方解除的条件需要看合同目的是否可以实现。从陈劼提供的照片及微信信息不足以证实2014年10月7日讼争房屋无法满足居住条件。在讼争房屋可以居住，合同目的可以实现的情况下，陈劼不具备单方解除合同的法定条件，本院对其主张不予采纳。再次，陈劼在原审庭审结束后提交的证据仅能证实双方当事人与中介于10月29日在讼争房产中进行协商的事实，本案中，陈劼未向盖宣忠交付承租房屋及钥匙，盖宣忠也未实际接收讼争房屋，双方当事人未就解除合同一事达成一致意见，应当按照合同约定履行各自义务。陈劼未按约支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院根据双方合同约定驳回陈劼要求盖宣忠退还2014年11月30日前的租金、物业水电费及租赁押金的诉求并无不当。又次，关于讼争房屋渗漏造成的损失问题。陈劼主张原审对其提交的电脑维修费收款收据、酒店住宿记录认定有误。经审查，原审庭审中，盖宣忠对陈劼提供的电脑维修费等收款收据真实性均提出异议。根据双方于原审庭审中确认的事实，陈劼于2014年10月7日发现房屋漏水，其提供的电脑维修收据载明时间为10月6日，酒店住宿记录载明入住时间为10月6日，与其主张发现渗漏时间不能相符，无法证实发生费用与房屋渗漏之间存在因果关系。陈劼后来提交了电脑维修时间为10月7日的更正说明，但其提供的证据存在瑕疵，又无其他证据予以佐证，原审判决不予采信并无不妥。综上，陈劼上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费266元，由上诉人陈劼负担。本判决为终审判决。审判长　李向阳审判员　柯艳雪审判员　胡林蓉二〇一五年五月十四日代书记员　陈清强附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”