（2014）平民初字第05967号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2016-03-08
案件名称
张春生与张子龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市平谷区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张春生,张子龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十三条第一款，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2014）平民初字第05967号原告（反诉被告）张春生，男，1963年3月31日出生。被告（反诉原告）张子龙，男，1988年12月23日出生。委托代理人张义（张子龙之父），1966年5月7日出生。委托代理人肖波，北京提顿律师事务所律师。原告（反诉被告）张春生与被告（反诉原告）张子龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张春生，张子龙及其委托代理人张义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春生起诉称：张春生承租赵各庄村民崔文顺座落于赵各庄村南的房产一处，从事汽车修理业务。2011年8月20日，张春生将其承租的部分房屋转租给张子龙，包括张春生修理厂南至北边花墙西车间五间、东至厨房，租期自2011年8月20日至2015年8月20日，租金为上交款。该协议对双方的权利、义务及违约责任作了明确约定。租期未满，张子龙在未与张春生协商的情况下就于2014年8月20日将其设备撤出，至今张子龙所租房屋仍处于由其上锁状态。故诉至法院，要求张子龙将张春生转租给其使用的房屋交还张春生；要求张子龙支付违约金18000元；要求张子龙支付已使用的配件款；要求张子龙支付自2014年8月20日起至2015年4月21日止的租金共计2万元。张子龙答辩称：不同意张春生的诉讼请求。因为是张春生让张子龙在2014年8月20日前搬出厂外，张子龙有录音和证人作证。张子出龙不同意向张春生交纳违约金。张子龙反诉称：2011年8月20日，张子龙与张春生签订租赁协议，约定张子龙租用张春生修理厂南至北边花墙西车间五间、东至厨房，甲方负责提供给乙方营业执照使用，乙方负责年检所有事宜，发票归张子龙单独管理使用，税费由张子龙交纳，租期自2011年9月1日至2015年9月1日，年租金3万元；协议履行期间如有一方违约，按照年租金60%支付对方违约金等。合同签订后，一开始发票归张子龙管理，后张春生将发票拿走，要求张子龙在需要开具发票时向张春生申请，但张春生时常不愿意或者以各种理由拖延开票。张春生自己不实际经营，每月税金615元都由张子龙交纳。后张子龙发现张春生除了给张子龙开具发票外，还给其他多人开具发票，涉嫌买卖发票。张子龙租赁涉案场所从事修车业务需要和保险公司报税协调对帐，张子龙为避免他人拿着张春生出卖的发票向保险公司理赔可能引起的车辆保险诈骗问题，提出在该租赁房产处另行申请工商营业执照，张春生对此一直默认。2015年5月中旬，平谷交通局审批核查修车场所时，张春生突然不答应并要求张子龙搬走。2014年8月20日，张春生明确告知不再将房屋出租给张子龙，并将张子龙赶出租赁房屋，张子龙无奈才将承租房屋内的设备搬走。张春生突然解除租赁协议，迫使张子龙短时间内临时高价寻找场地，临时拆除厂房在新场地另行修筑烤漆房，机器设备拆卸、安装、设备运输，给张子龙造成了巨大损失。张春生有过错在先，却将张子龙起诉至法院，故张子龙提出反诉，要求判决确认张子龙与张春生签订的《租赁协议》已于2014年8月20日终止；张春生向张子龙支付提前解除租赁协议的违约金18000元，并赔偿张子龙另行租房中介费、搬迁费、装修费、房租损失等共计7万元。张春生对张子龙的反诉答辩称：不同意张子龙的反诉请求。张春生并没有倒卖发票。双方之间的租赁合同不能继续履行了。张子龙虽然搬走，但是涉案场地的门被其锁上。经审理查明，北京市×汽车修理门市部的经济性质为个体工商户，并经北京市工商行政管理局平谷分局核准办理了注册登记，营业执照上记载的经营地址为北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村南街1号，业主为张春生。2006年7月、8月，崔×作为出租方（甲方）与承租方（乙方）张春生签订房屋租赁协议，约定甲方同意将顺鑫发院内影碑墙以东，进大门以北至北正房10间，东西平房各6间租赁给张春生开办企业使用；租赁期限自2006年8月1日至2015年10月；乙方在租赁期间水、电费自付，租赁期间房屋损坏由乙方维修；乙方租赁期间，独立经营，一切债权债务归乙方所有；乙方在租赁期间，如国家征用土地，乙方无条件执行，并自行把厂内设备迁走等。2011年8月20日，张春生作为甲方与乙方张子龙签订租赁协议，主要内容：甲乙双方经友好协商，同意甲方修理厂南至北边花墙西车间五间，东至厨房租给乙方使用、管理，甲方负责提供给乙方营业执照使用，乙方负责年检所有事项；租赁期间自2011年8月20日至2015年8月20日止；租金每年3万元，为上交款，于每年8月20日一次性交齐；乙方在租赁期间水电费由乙方负责及房屋维修管理；乙方在租赁期间独立经营，一切债权债务归乙方自己管理；乙方在使用发票期间出现票据问题，如开错发票，虚开发票，不按时交税，由乙方负责；乙方在租赁期间如遇国家征地，乙方无条件执行，并自行将厂内安装的设备迁出；协议履行期间，如有一方违约，按一年租金的60%支付对方违约金；如遇政府征地，按实际使用时间退还乙方租金等。租赁协议签订后，张子龙对承租的房屋进行了装饰装修，包括新设烤漆房；办公室墙面刷白、铺地板砖、安装空调，宿舍刷白、铺砖、安装空调、彩钢板屋顶、铺防水油毡；用彩钢瓦新建工人宿舍、安装暖气片。此外，张春生与张子龙均承认双方在签订租赁协议时，张春生将一部分汽车配件交与张子龙，并列有明细表。明细表上载明了汽车配件的种类、数量，部分汽车配件后还注明了单价。双方当事人对于该部分汽车配件的性质存有争议，张春生称该部分汽车配件为有偿使用，张子龙需向张春生交纳相应费用；而张子龙则称汽车配件无需另行支付费用，已经包含在其应支付的租金当中。张子龙就其该项主张未提供足够证据。租赁协议履行过程中，张子龙使用了部分汽车配件，但不能说明已使用配件的种类、数量。租赁协议履行过程中，张子龙欲使用承租的涉案场地为经营地址另行办理工商营业执照，张春生对此表示不同意，并要求张子龙在8月搬走。2014年8月20日，张子龙迁出涉案房屋，并将存有汽车配件的库房上锁。张子龙称其曾向张春生交付库房钥匙，张春生拒收。张春生称因双方未办理交接手续故此拒收张子龙交付的库房钥匙。张子龙搬走时，将其新建的烤漆房、空调、工人宿舍的彩钢房移走或拆除。本案审理过程中，张春生提出鉴定申请，要求对张子龙已使用的汽车配件价格进行评估。在组织双方当事人清点汽车配件过程中，经本院主持调解，双方当事人同意对张子龙在履行租赁协议期间使用的汽车配件价格以4500元计算。同时，双方均同意存放汽车配件的房屋交由张春生保管并自行上锁。张春生为此撤回鉴定申请。张子龙亦提出申请，要求对其装饰装修的费用进行造价鉴定，但其后又撤回了该项申请。另查，2013年5月，张子龙作为经营者向北京市工商行政管理局平谷分局申请设立北京×汽车修理厂。2013年6月21日，北京市平谷区平谷镇赵各庄村民委员会以及北京市平谷区平谷镇人民政府分别在“北京×汽车修理厂”的经营场所证明上签章。2014年10月，北京×汽车修理厂成立。本案审理过程中，结合本案实际情况，本院多次组织双方当事人调解，张春生与张子龙亦一直同意协商解决纠纷，但终因双方各持己见调解未果。上述事实，有租赁协议、汽车配件明细表、录音资料、个体工商户营业执照、房屋租赁协议，本院调取的工商登记档案，双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：张春生与张子龙于2011年8月20日签订的租赁协议，未违反法律、法规的强制性和禁止性规定，属合法有效。双方当事人均应信守，依约全面履行义务、享受权利。租赁协议履行期间，双方因张子龙欲使用承租房屋另行办理营业执照发生争议，张春生为此要求张子龙搬走，而张子龙对此亦表示同意，应视为双方当事人对于解除租赁协议达成合意，租赁协议解除。张春生与张子龙各自所持对方违约的主张，与事实不符，本院不予采纳。张子龙与张春生解除租赁协议时，理应办理交接手续，如清点汽车配件、交付承租的房屋以及其他附属设施等，张子龙在未与张春生办理交接手续的情况下迁出涉案房屋，虽欲将存放汽车配件的钥匙交与张春生，但因双方未办理交接手续，张春生有权拒绝接收。涉案房屋、场地仍应视为张子龙占有使用，张子龙应向张春生支付相应的房屋使用费。对于张子龙支付的使用费数额，本院结合双方申请鉴定的时间、本院组织双方调解过程等，参照租赁协议约定的租金标准酌情确定。张春生要求张子龙支付违约金的诉讼请求以及张子龙要求张春生支付违约金及赔偿搬家费、装修损失等反诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张春生要求张子龙支付已使用的汽车配件款，张子龙虽称汽车配件款已经包含在其应支付的租金当中，无需另行支付费用，但张春生对此予以否认，张子龙就其该项主张未能提供足够证据，为此本院对张子龙的该项抗辩意见不予采纳。张子龙应按4500元的价格向张春生支付已使用的汽车配件款。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、原告（反诉被告）张春生与被告（反诉原告）张子龙于二〇一一年八月二十日签订的《租赁协议》解除；二、被告（反诉原告）张子龙于本判决生效后十日内付给原告（反诉被告）张春生汽车配件款四千五百元、房屋使用费一万元，共计一万四千五百元；三、驳回原告（反诉被告）张春生的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张子龙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百六十三元，由原告（反诉被告）张春生负担七百元（已交纳），由被告（反诉原告）张子龙负担一百六十三元（限本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一千元，由被告（反诉原告）张子龙负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 常书燕人民陪审员 田德芳人民陪审员 刘 宝二〇一五年五月十四日书 记 员 杜晓楠 来源：百度“”