（2014）昆民一终字第630号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-08-07
案件名称
奎应红与王乾坤、李兆贵、夏林红租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
奎应红,王乾坤,李兆贵,夏林红
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一终字第630号上诉人（原审原告）奎应红，男，1969年12月7日出生，汉族。委托代理人王骥国，浩然法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审被告）王乾坤，男，1970年6月27日出生，汉族。被上诉人（原审被告）李兆贵，男，1945年10月10日出生，汉族。被上诉人（原审被告）夏林红，男，1967年8月8日出生，汉族。三被上诉人共同委托代理人时强，云南治国律师事务所律师，特别授权代理。上诉人奎应红因与被上诉人李兆贵、夏林红、王乾坤租赁合同纠纷一案，因上诉人奎应红不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日受理后，依法组成合议庭于2014年9月26日对本案进行了审理，上诉人奎应红的委托代理人王骥国，被上诉人李兆贵、夏林红、王乾坤的委托代理人时强到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2013年8月15日李兆贵、夏林红、王乾坤与奎应红签订《土地使用权转租合同》，约定李兆贵、夏林红、王乾坤将甸头村（兴龙砖厂）约18亩场地租给奎应红使用，转租的使用期限自2013年8月15日至2035年8月15日；租金每年160000元，租金每五年递增10000元；李兆贵、夏林红、王乾坤同意奎应红在其租赁的土地上建盖厂房、生活用房及其他配套设施和装修改造；李兆贵、夏林红、王乾坤享有合法的土地使用权并有权转租；李兆贵、夏林红、王乾坤没有合法转包权的情况下，愿意承担奎应红的一切投资损失；李兆贵、夏林红、王乾坤违约或者未依法取得转租场地的使用权时，李兆贵、夏林红、王乾坤赔偿奎应红的投资损失，投资损失以奎应红聘请的具有法定资格的中介机构的评估报告为准，李兆贵、夏林红、王乾坤在合同未履行期限内按照奎应红投资额每年30%的投资收益率赔偿奎应红；任何一方违约，违约方向守约方承担合同期内租金总额100％的违约金；双方已确认了原建筑物。同日奎应红支付李兆贵、夏林红、王乾坤租金160000元。2013年8月25日奎应红交付李兆贵、夏林红、王乾坤押金30000元。奎应红遂接收了包括房屋在内的租赁物并建盖了厂房。2013年11月4日昆明市国土资源局五华分局作出《责令改正国土资源违法行为通知书》（相对方是桃园甸头砖厂），责令自收到本通知之日起三日内改正：拆除非法占用土地上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状。奎应红新建的厂房遂被拆除。审理中一审法院向奎应红释明本案讼争合同的效力与其主张的不一致，其可以变更诉讼请求，奎应红明确坚持诉讼请求，即：一、判令李兆贵、夏林红、王乾坤赔偿奎应红租金16万元、押金3万元；二、判令李兆贵、夏林红、王乾坤承担违约金16万元；三、判令李兆贵、夏林红、王乾坤赔偿奎应红平场地、填地盘、拉买沙、机械、工时费等69887元。一审法院认为：本案系租赁合同引起的诉讼纠纷。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故双方签订的《土地使用权转租合同》因违反该法律规定而无效。经一审法院释明后奎应红坚持认为合同有效提出的诉讼请求，故一审法院对奎应红的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告奎应红的诉讼请求。”案件受理费人民币7598元，减半收取，由奎应红承担3799元。一审判决宣判后，奎应红不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销一审判决；二、改判支持上诉人一审诉讼请求，即由被上诉人赔偿奎应红租金16万元、押金3万元，承担违约金16万元，赔偿上诉人平场地、填地盘、拉买沙、机械、工时费等69887元；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：上诉人承租的是已建成多年后又停业的兴龙砖厂及相应土地，砖厂占用土地属非农业用地，而非上诉人承租农业用地后变更土地用途。上诉人承租涉案场地及房屋后，交纳当年租金及相应押金，但同年11月4日昆明市国土资源局五华分局做出《责令改正国土资源违法行为通知书》，后执法部门彻底拆除已建厂房，我方无法使用租赁物，被上诉人的行为已经构成违约，应按约支付我方违约金并赔偿相应损失。同时，案外人李煜灿曾承诺包办建盖临时厂房的手续，故我方亦起诉李煜灿，要求其承担我方的大部分损失。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明案件事实后依法改判。被上诉人李兆贵、夏林红、王乾坤共同答辩称：首先，行政处罚针对的仅是上诉人的新建厂房，原有厂房并未拆除，故就合同本身来看，我方并未违约。根据合同约定，上诉人只能使用我方原有厂房，如需新建厂房，需上诉人自行办理相应手续。其次，上诉人所主张的损失与被上诉人无关，上诉人至今仍在占有使用涉案场地，且已将部分土地转租他人。再次，由于2006年颁发的采矿证于2010年被政府收走，故涉案厂房及场地是否能继续作为砖厂进行生产经营不确定。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人无新证据向法庭提交。被上诉人向法庭提交如下证据：一、苏万龙与刘兴华于2013年8月21日签订的《租房合同》一份，欲证实上诉人现继续占有使用涉案厂房及场地，并进行了转租。二、昆明市五华区桃源社区居民委员会及第六村民小组于2014年12月4日出具的《证明》一份，欲证实涉案土地的性质为集体土地，但被上诉人已依法取得了涉案土地的建设用地使用权。经质证，上诉人对《租房合同》的真实性予以认可，但不认可与本案的关联性及被上诉人的证明目的，对《证明》的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，被上诉人向法庭提交的《租房合同》因无法看出与涉案厂房、场地及的关联性且无法证实被上诉人的证明目的，故不作为认定案件事实的证据予以采信。而因上诉人对《证明》的真实性、合法性及关联性均予以认可，且与本案处理结果有关，故本院对上述《证明》依法予以采信。此外，本院依职权向昆明市国土资源局发函，就本案相关情况进行调查了解，昆明市国土资源局亦向本院回函。根据该份《函》的记载，位于昆明市五华区西翥街道办事处桃园甸头的原昆明市五华区兴龙砖厂已于2009年被政府强制关停，所占用的土地性质为甸头村集体土地。关停后，由于租用的土地使用年限未到期，当事人李兆贵在关停的原昆明市五华区兴龙砖厂内，改建大棚，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，因此国土资源局五华分局执法人员于2013年11月4日，依法向当事人李兆贵下达了《责令改正国土资源违法行为通知书》。上诉人对于该份法院依职权调取的新证据，无正当理由拒不到庭进行质证，视为对其自身权利的放弃。被上诉人对于该份《函》的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为该份《函》中载明的改建大棚，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》中的“大棚”指的是上诉人建盖的大棚，砖厂原建筑并未被拆除。同时，国土资源局下发的《责令改正国土资源违法行为通知书》是向业主下达，故其上才载明李兆贵的名字。经审理，二审查明案件事实与一审一致，且双方当事人均无异议，故本院对于一审法院确认的案件事实予以确认。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、本案双方订立的《土地使用权转租合同》的效力；二、被上诉人是否应当向上诉人承担违约责任？本院认为：首先，关于合同效力。本案双方订立的《土地使用权转租合同》名为“土地使用权转租”，但租赁物包含原兴龙砖厂的原有厂房。根据二审中上诉人向法庭提交的昆明市五华区桃源社区居民委员会及第六村民小组于2014年12月4日出具的《证明》，结合被上诉人一审中向法院提交且上诉人认可真实性的《昆明市五华区矿山企业前置审核意见表》，可证实原有厂房的建盖已办理了相应审批手续，且至今并无有关国家机关确认其为违法建筑。二审中，双方均认可被拆除的仅为上诉人新建的附属设施，故涉案砖厂原有厂房的建盖并未违反《中华人民共和国土地管理法》关于集体土地不得用于非农建设的法律规定。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故双方于2013年8月15日订立的《土地使用权转租合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，未超过二十年的部分应属合法有效合同。上诉人认为合同有效的主张成立，本院依法予以支持。一审法院适用法律有误，本院二审依法予以更正。其次，关于被上诉人是否违约。结合前述分析，被上诉人用于转租的场地及厂房属合法、适租的租赁物。虽然《责令改正国土资源违法行为通知书》及《函》中均载明李兆贵违法建盖，但在下发该通知书时，租赁物已经交付上诉人，被拆除的亦仅为上诉人新建部分，且国土资源局下发通知针对的是个体工商户业主，故违法建盖人应为上诉人奎应红。上诉人认为自国土资源局下发通知后，其无法正常使用租赁物，故无法实现其合同目的。但上诉人对其上述主张并未提交相应证据予以证实，亦无证据证实其就此向被上诉人提出过异议或返还租赁物，依法应承担举证不能的不利后果。此外，双方在合同中亦未对上诉人承租涉案场地、厂房的合同目的做出特别约定，故其所谓“不能实现合同目的”依法不能成立。此外，上诉人还主张案外人李煜灿向其承诺包办新建厂房的相关手续，故其未能新建厂房与三被上诉人无关。综上，三被上诉人在合同的履行过程中并无违约行为，上诉人亦应当按照合同约定标准支付租金。现上诉人占有租赁物已满一年，故其退还交纳的租金的诉讼请求依法不予支持。至于上诉人要求退还押金的诉讼请求，因双方在合同中对于押金无约定，上诉人亦向被上诉人腾还租赁物，故押金现暂不应予以退还。同时，上诉人主张由被上诉人依照合同约定支付违约金，但结合前述分析，被上诉人并无违约行为，不应当承担违约责任。而上诉人所主张的损失，因被上诉人在履行合同过程中并未违约行为，故上诉人就承租厂房后支出的相关费用与三被上诉人无关。同时，上诉人对其损失的相应证据仅有案外人出具的收条，无法核实其真实性，亦无法看出与本案的关联性，被上诉人对此亦不予认可，故对上诉人的该项主张依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律错误，但处理结果并无不当，依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7598元，由上诉人奎应红承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审 判 长 郑会利审 判 员 蔡 芸代理审判员 符圆圆二〇一五年五月十四日书 记 员 郭 涛 来源：