（2015）万法民初字第03449号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-12-15
案件名称
重庆尚仆物业管理有限公司与崔又升物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市万州区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市尚仆物业管理有限公司,崔又升
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十二条第一款，第四十一条，第四十二条第一款
全文
重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2015）万法民初字第03449号原告重庆市尚仆物业管理有限公司，住所地：重庆市万州区国本路140号，组织机构代码57211585-8。法定代表人程甦，执行董事。委托代理人周红升，重庆法韵律师事务所律师，系特别授权。被告崔又升，男，1987年3月13日出生，汉族。委托代理人张可平，男，1962年11月2日出生，汉族，系被告岳父。原告重庆市尚仆物业管理有限公司（以下简称尚仆物业公司）与被告崔又升物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法由审判员廖丽华独任审判，于2015年5月5日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚仆物业公司的委托代理人周红升，被告崔又升的委托代理人张可平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告尚仆物业公司诉称，2011年4月25日，重庆市恒安房地产开发有限公司与原告签订了《恒安.翠湖澜郡前期物业管理委托合同》后，原告即按照该合同和业主临时管理规约的约定为业主提供物业服务。被告崔又升仅交付了一年的物业服务后，截至2015年2月28日，被告累计欠付物业服务费2459元、公摊水电费54.41元、电梯年检费25.50元、电梯维保费71元。现原告依法起诉，请求依法判令被告崔又升支付原告上列费用并按照每日千分之三的标准支付违约金1706.89元，合计4316.80元。本案诉讼费用由被告承担。被告崔又升辩称，原告主张的欠物业服务费及公摊水电费金额属实，被告也确实未交纳。电梯年检费、维保金不认可，因为被告居住在一楼，无需使用电梯。关于被告一直未交费的原因，一是楼上住户将污水排到被告家窗外，另外所租的6号房楼上也有漏水，向原告反映后未来处理；二是接房之前开发商说设计有饭厅结果却没有；三是地下车库的排气口就在被告家窗外，长期有臭气排出。另外被告不同意支付违约金。经审理查明，重庆市万州恒安房地产开发有限公司系恒安.翠湖澜郡小区的建设单位。2011年4月25日，重庆市万州恒安房地产开发有限公司与原告尚仆物业公司签订《恒安.翠湖澜郡前期物业管理委托合同》。合同约定原告为翠湖澜郡商住楼提供物业服务，服务期限从签订合同开始至成立业主委员会并选定后期物业管理单位时止。物业服务内容主要包括物业共同部位、共用设施设备的维修、养护和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共有绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等。合同中对物业服务标准进行了约定。2014年3月28日，万州区发展和改革委员会万州发改价（2014）10号文件确定恒安.翠湖澜郡业小区高层住宅（建筑面积）按1.30元／月.㎡收取物业服务费，前期物业服务合同第六条约定高层住宅按1.20元／月.㎡收取，该收费标准未超出核定的指导价。同时，重庆市万州恒安房地产开发有限公司作为恒安.翠湖澜郡小区的建设单位，在销售物业之前制定了《恒安.翠湖澜郡业主临时管理规约》。临时管理规约中对物业的使用、物业的维护、物业的管理、业主的共同利益、违约责任等进行了约定。其中第三十四条约定物业服务收费标准高层住宅按1.20元／月.㎡收取，并明确了物业服务收费的用途。第三十五条约定，物业服务费不含业主共用部位、共用设备设施（如电梯、楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙、路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、绿化、人防系统、安防系统、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电。电梯维保费及年检费根据实际用量和实际产生费用由全体业主（使用人）据实分摊。第三十六条约定业主应在每月前十日内履行交费义务。第四十四条约定，业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付违约金。被告崔又升系恒安.翠湖澜郡小区2号楼1-2室业主，于2012年9月7日接房入住，接房时向建设单位出具了承诺书，同意履行临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。被告崔又升在入住该小区后仅交纳了第一年的物业服务费，截至2015年2月28日，被告累计欠付物业服务费2459元，另外尚有公摊水电费54.41元、电梯年检费25.50元、电梯维保费71元未予交纳。上述事实，有原告提供的书证及双方当庭陈述佐证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。故重庆市万州恒安房地产开发有限公司与依法选聘的物业服务企业尚仆物业公司所签订的《物业服务合同》，以及建设单位制定的临时管理规约，对该小区全体业主包括被告崔又升均具有约束力。原告负有合同约定的维修、管理、养护和维护等义务；被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。关于被告抗辩的拒绝交费的事由，原告也提交了证据证明物业公司在接到被告关于漏水的情况反映后也及时进行了登记处理，并非怠于履行职责。由于该项工作需得到其他业主的配合，是否需进一步跟进原告仍需履行其职责，被告并不能就此拒绝交纳物业服务费。关于饭厅及车库排气管道的设计，本院认为，是否存在开发商虚假宣传或设计缺陷，并非物业服务企业的行为，被告亦不能因此拒交物业服务费。关于被告是否应交纳电梯维保费、年检费及公摊水电费，本院认为，临时管理规约第三十五条约定，物业服务费不含业主共用部位、共用设备设施用水、用电，电梯维保费及年检费根据实际用量和实际产生费用由全体业主（使用人）据实分摊。被告作为小区业主之一，亦不能免除其交纳上述费用之责。综上，本院对原告主张由被告支付拖欠的物业服务费的请求以支持。关于违约责任，临时管理规约作为物业服务中的一个重要基础性文件，既与业主的利益息息相关，同时也对业主产生约束力。临时管理规约中对业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任作出了约定，其中即包括业主未能按时足额地交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付违约金的约定，原告要求被告支付违约金的请求于法有据，应予支持。但临时管理规约中关于每日千分之三的标准约定过高，应予调整，根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，本院确认参照中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算违约金。关于起算的时间，由于被告欠费总额系累计产生，本院确认违约金从累计欠费总额产生的次日即2015年3月1日起开始计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十二条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告崔又升于本判决生效后十日内支付原告重庆市尚仆物业管理有限公司截至2015年2月28日前的物业服务费2459元、公摊水电费54.41元、电梯年检费25.50元、电梯维保费71元，合计2609.91元；二、被告崔又升以2609.91元为基数，自2015年3月1日起按照中国人民银行同期贷款利率标准支付原告重庆市尚仆物业管理有限公司违约金，至所欠费用付清时止；三、驳回原告重庆市尚仆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由被告负担（原告已预交，被告应负担之金额迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 廖丽华二〇一五年五月十四日书记员 熊蓝婷 关注公众号“”