（2015）长中民三终字第01767号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2016-01-17
案件名称
龚奕玮与湖南宇凯房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖南宇凯房地产开发有限公司,龚奕玮
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第01767号上诉人（原审被告）湖南宇凯房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区五一西路三泰街24号景江东方西Z层。法定代表人杨建春，董事长。委托代理人唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）龚奕玮。法定代理人龚光雄。委托代理人肖卓民，湖南骄阳律师事务所律师。委托代理人邹魏维，湖南骄阳律师事务所律师。上诉人湖南宇凯房地产开发有限公司（以下简称宇凯公司）与被上诉人龚奕玮商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙市雨花区人民法院于2015年1月5日作出（2014）雨民未初字第00156号民事判决。宇凯公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年3月2日，龚奕玮之父龚光雄代龚奕玮与宇凯公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定宇凯公司将位于长沙市雨花区韶山南路香颂国际商厦的8022号房屋出卖给龚奕玮，该房屋建筑面积共42.37平方米，合同中还约定房屋价款总金额为197868元。合同第十七条“关于产权登记的约定”中约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制，因出卖人原因，造成商品房不能按照约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；自合同生效之日起60日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可以单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办理好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1或2项处理。其后的第2项约定：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。合同第十一条“房屋交接及违约责任”中约定，由于宇凯公司的原因，未按期交付房屋，逾期未超过60日的，宇凯公司应按日支付龚奕玮已付房价款万分之三的违约金；逾期超过60日的，龚奕玮有权解除合同并要求宇凯公司支付已付房款5%的违约金，或要求继续履行，宇凯公司按日支付龚奕玮已付房价款万分之五的违约金。龚奕玮依约付清了房款，宇凯公司亦向龚奕玮交付了本案房屋。2011年7月18日，本案房屋登记了房屋所有权证（房屋产权证号为：长房权证雨花字第××号），但国有土地使用权证至今未完成办理。龚奕玮遂于2014年5月5日诉至原审法院。原审法院认为：一、龚奕玮、宇凯公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宇凯公司对逾期办证的违约事实予以认可，原审法院对此依法予以确认，宇凯公司据此应承担合同约定的违约责任。双方合同中约定，宇凯公司逾期办证应“按日向买受人支付万分之一的违约金”，结合合同上下文，原审法院认为，该万分之一的计算基数应为龚奕玮已支付购房款，该标准不存在明显过高情形，原审法院予以确认。宇凯公司的相关辩称，原审法院不予采纳。二、关于龚奕玮诉称的宇凯公司逾期办理国有土地使用权证的违约责任。龚奕玮、宇凯公司双方的合同约定宇凯公司在“办妥房屋所有权证后365日内办理好土地使用权证”，本案房屋于2011年7月18日办妥了房屋所有权证，故宇凯公司应在2012年7月19日前办妥国有土地使用权证。宇凯公司未举证证明逾期办证的正当理由，且至今未办妥国有土地使用权证，应依约承担违约责任。故宇凯公司应以龚奕玮已支付房款197868元为基数，按日万分之一的标准向龚奕玮支付逾期办理国有土地使用权证的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下：一、湖南宇凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内为龚奕玮办妥位于长沙市雨花区韶山南路香颂国际商厦8022号房屋（房屋产权证号为：长房权证雨花字第××号）的国有土地使用权证，并按龚奕玮已付的197868元房款的日万分之一的标准向龚奕玮支付自2012年7月19日起至实际办妥国有土地使用权证之日止的逾期办证违约金；二、驳回龚奕玮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费203元，由龚奕玮负担3元，湖南宇凯房地产开发有限公司负担200元。宇凯公司不服，上诉称：1、长沙市国土资源局公布的政策性法规系逾期办理土地使用权证的唯一原因，不是上诉人人为故意拖延所致；2、龚奕玮未受任何直接经济损失，且未提交证据证明其损失大小，请酌情核减违约金。请求撤销原判第一项，改判将逾期办理土地使用权证违约金核减至20%。龚奕玮辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为：龚奕玮与宇凯公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宇凯公司未能依约办理土地使用权证，系其未按国土管理部门的要求缴纳相关费用造成，并非不可抗力，原审判决宇凯公司依约承担违约责任并无不当。根据合同约定，每日按已交房款的万分之一支付逾期办证违约金，该标准并不过高，宇凯公司要求核减的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费203元，由上诉人湖南宇凯房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 刘完玲二〇一五年五月十四日书记员 范 璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”