（2015）巴民一终字第123号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-07-06
案件名称
杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司与李景泰返还财产纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区巴彦淖尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司〈简称永吉公司〉,李景泰
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民一终字第123号上诉人（原审原告）杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司〈简称永吉公司〉，住所地为杭锦后旗。法定代表人马继国，系公司董事长。委托代理人顾玉清，男，现住包头市，系永吉公司法律顾问。委托代理人朱自忠，男，现住包头市，系永吉公司法律顾问。被上诉人（原审被告）李景泰，男，现住杭锦后旗。上诉人杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司为与被上诉人李景泰返还财产纠纷一案，不服杭锦后旗人民法院（2006）杭民初字第1164号民事判决向本院他提起上诉。本院于2015年3月2日受理后，依法组成合议庭于2015年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人永吉公司委托代理人顾玉清、朱自忠，被上诉人李景泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杭锦后旗人民法院经审理查明：1997年11月25日，旗政府批复同意将粉丝厂向社会公开拍卖，1998年2月26日，马茂富与粉丝厂的主管部门杭后二轻工业总公司签订“关于整厂拍卖粉丝厂所有权的协议”，同日，杭后土地局给马茂富颁发国有土地使用证，用地面积7018.8平方米，马茂富取得了原粉丝厂所属地段的土地使用权。1998年7月1日，马茂富与北源公司签订土地使用权转让合同书，将粉丝厂沿街地段有偿转让给北源公司进行房地产开发。1998年7月3日，杭后政府批复同意北源公司在该地段新建集娱乐，商贸，住宅为一体的综合楼。同年7月20日，北源公司作为股东之一申请并经工商部门批准成立永吉公司，并领取营业执照。1998年8月19日，马茂富与永吉公司签订执行土地转让合同中有关问题的备忘录，载明由永吉公司履行北源公司与马茂富签订的土地使用权转让合同。之后，永吉公司在该宗土地上建设北面四层住宅楼和西面二楼商品楼二栋，其中北面四层住宅楼：住宅24套，门点16套，西面二层商品楼：住宅、门点连体8套，一层单门点7套，建筑面积分别为2630.28㎡，1307.02㎡。1998年9月10日，永吉公司将北面四层住宅综合楼发包给包钢第五建筑安装工程公司第七工程队，1999年4月24日，又将西面二层商品楼承包给第七工程队承建。北四住宅楼于1998年9月开工，1999年12月完工；西二层商品楼于1999年4月28日开工，2000年10月完工。永吉公司在经营过程中，于1999年8月18日，8月30日分两次向李景泰借款16.56万元，因未能在约定期限内偿还，双方于2000年1月31日签订《还款约定》，载明：逾期部分按月息3%承担，违约金按原公证书执行。2000年2月25日前永吉公司将原抵押5间楼房房本交付李景泰，由李协助办理贷款，如在2月25日前不能交付房本，则抵押的楼房由李景泰自行定价处理相抵借款。因永吉公司到期未能按上述约定履行，双方于2000年4月25日签订《楼房限期交付合同书》，约定：李景泰于2000年4月24日以优惠价向永吉公司购买在原粉丝厂开发的商品楼4套，分别为：四层楼的底楼8号，（面积37.8㎡），14号（面积32.8㎡）；西二楼的3号（39.6㎡，二楼87㎡），4号（底楼39.6㎡）。同时约定李景泰在5个月内（即2000年4月25日至9月25日）允许永吉公司以原合同售价回购原房屋（合同编号为29，30），超出期限，李可以自行出售处理该房屋。同日，永吉公司的法定代表人马继国与李景泰签订《商品房购销合同》二份，即29号合同书，载明：李景泰购买北四住宅楼一层的8号，14号门点房，单价为1400元，合款为98840元；30号合同书载明：李景泰购买西二商品楼的3号，4号房，单价为一层800元，二层350元，合款为93783元；同时又办理了4套房款的收款手续。2000年4月23日，永吉公司给旗房管局出具证明，说明李景泰购买其西二楼的3号，4号门点，面积分别为126.6平方米，39.6平方米，房款已交清，请给办理登记备案手续。同年4月28日，杭后房地产交易所出具证明：说明李景泰购买粉丝厂综合楼3套房，即北四楼14号门点，西二楼3号，4号，本人来申请登记，办理交易过户手续，因为永吉公司建粉丝厂综合楼手续不健全，所以我所已登记未发证。同年8月，永吉公司又给旗房管局出具证明，说明李景泰购买北四层住宅综合楼的14号门市部，面积32.8平方米，房款已交清，产权归李所有，请给予办理产权手续。2000年9月，永吉公司又给旗房管局出具证明，说明李景泰购买的北四楼8号，西二楼3号，4号房屋的房款已交清，产权归李景泰所有，请给予办理相应手续。2001年10月31日，杭后房管局给李景泰颁发了北四楼8号门市部的《房屋产权证》。2002年12月12日，巴盟中级法院的“（2002）巴民再字第202号”民事判决书（与霍忠贵一案）中认为：“永吉公司注册资金虽未达到法定最低限额，但其已领取了《企业法人营业执照》，应认定其具备法人资格。永吉公司与霍忠贵签订的商品房预售合同，杭后房管部门虽未给永吉公司办理商品房预售许可证，但对永吉公司已出售的房屋办理了房屋产权证，实际上认可了永吉公司预售商品房的合法性，为了保护消费者权益和保证交易稳定，应据实认定双方签定商品房购销合同有效。”说明永吉公司与李景泰所签定的商品房购销合同也是合法有效的。又查明：原告于1998年7月20日在杭锦后旗工商行政管理局注册登记企业名称为内蒙古杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司，法定代表人王永新。2000年3月27日该公司的名称变更为杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司，法定代表人马继国，但该公司的公章印模一直为内蒙古杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司，至今使用。且杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司的营业执照于2003年12月3日被杭锦后旗工商行政管理局以未按时参加工商年检为由吊销。杭锦后旗人民法经院审理认为，原告永吉公司与被告李景泰签订的《商品房购销合同》，虽然是在杭后房管部门未给永吉公司办理商品房预售许可证的情况下签订的，但对永吉公司已出售的房屋，杭后房管部门部分给办理了房屋产权证，实际上认可了永吉公司预售商品房的合法性。为了保护消费者的合法权益和保护交易稳定，应据实认定双方所签订的商品房购销合同合法、有效。合同成立后，双方均按合同约定已履行了自己的主要义务。依照合同约定，被告李景泰购买的4套房屋中，北四楼的8号门店已于2001年10月31日办理了合法的房屋产权证，应认定李景泰自此合法取得对该房屋的所有权；其余的3号、4号、14号房屋，李景泰也在房管部门申请办理了交易过户登记手续，但由于永吉公司建房手续不全，所以，房管部门只办理了登记而未给颁发房产证。对于该3套房屋，应认定李景泰从在房管部门办理登记之日起合法取得该房屋的所有权。原告永吉公司诉请的要求被告李景泰返还房屋，赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条之规定，判决如下：驳回原告永吉公司要求被告李景泰返还房屋、赔偿租金损失的诉讼请求。本案诉讼费3271元，由原告永吉公司承担。上诉人不服原审判决上诉称，1、原审判决将被上诉人违反《担保法》有关禁止流押规定处置房产的违法行为，认定为是双方买卖房屋的合法行为，属于认定事实错误。2、原审判决查明被上诉人8号门市部已经取得房屋产权证、3、4、14号房屋已在房管部门申请办理了交易过户登记手续，并据此认为取得合法所有权，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《民法通则》有关禁止性规定，属适用法律错误。为维护自身合法权益，上诉人依据中华人民共和国民事诉讼法有关规定，向贵院提起上诉，请求依法撤销原审判决，判令被上诉人立即停止侵权，赔偿房屋租金损失并承担一、二审诉讼费用。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人永吉公司与被上诉人李景泰签订了《商品房购销合同》，被上诉人李景泰购买的4套房屋，其中北四楼的8号门店已于2001年10月31日办理了合法的房屋产权证，原审判决就此认定被上诉人李景泰已经取得对该房屋的合法所有权属适用法律正确；其余的3号、4号、14号房屋，被上诉人李景泰也在房管部门申请办理了交易过户登记手续，而未给颁发房产证。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，该《商品房购销合同》并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故该《商品房购销合同》合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。被上诉人李景泰自签订了《商品房购销合同》并已经实际占有该房屋。上诉人再主张该《商品房购销合同》无效，停止侵权并赔偿占用房屋期间的租金损失于法无据。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。上诉人杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司上诉理由不能成立。原审判决应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3271元，由上诉人杭锦后旗永吉经济开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘宏强审判员 付桂梅审判员 王瑞玲二〇一五年五月十四日书记员 李 娜 关注公众号“”