（2015）栖民初字第756号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-12-18
案件名称
原告南京新鸿运物业管理有限公司与被告徐建祥物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京新鸿运物业管理有限公司,徐建祥
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2015）栖民初字第756号原告南京新鸿运物业管理有限公司，住所地江苏省南京市汉中路185号。法定代表人王中宁，该公司董事长。委托代理人甘际，男，汉族，1972年2月23日出生，该公司法务部员工。委托代理人黄远，男，汉族，1989年12月22日出生，该公司法务部员工。被告徐建祥，男，汉族，1975年6月21日出生。原告南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运公司）与被告徐建祥物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法由代理审判员吴文霜适用简易程序，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告新鸿运公司的委托代理人甘际到庭参加诉讼，被告徐建祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新鸿运公司诉称，原告是拥有国家一级资质的物业管理公司，于2005年10月10日正式托管小区，于2006年12月13日与被告签订服务合约，约定物业管理公共服务费（以下简称物业服务费）为每月每平方米0.6元，公摊水电费按每半年50元预收，上述费用每半年交纳1次。被告仅交纳了2006年12月13日至2010年12月31日的物业服务费和公摊水电费，后一直未交纳相关费用。为维护原告合法权益和小区公共利益不受侵害，故诉至法院，请求判令：1、被告交纳2011年1月至2011年9月拖欠的物业服务费464.1元（85.94平方米×0.6元／月／㎡×9个月）、公摊水电费50元（50元／6个月×6个月），并承担滞纳金250元；2、被告负担诉讼费用。被告徐建祥未参加本院庭审，其书面答辩称：1、原告依照合同管理小区期间，被告均按时足额缴纳物管费和公摊水电费，从未拖欠。原告提供的物业管理服务合约是被告在领取钥匙时被强制要求签订的，这实际上是一份明确双方责任和义务的公约而不是物业委托服务合同，按照相关规定，新竣工小区由建设单位与其选聘的物业公司签订前期物业服务合同，待建设单位销售和交付的物业达到一定数量时依法成立业主委员会，由业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订合同，本小区业委会于2009年10月28日成立，而前期物业服务合同到期后，本小区业委会并未与原告签订物业服务合同，原告无权为本小区提供物业服务并收取相应费用；2、原告的主张已过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2004年9月27日，南京某房地产开发有限公司（甲方，以下简称某公司）和原告新鸿运公司签订某花园前期物业管理委托合同（乙方，以下简称前期合同）。前期合同载明甲方选聘乙方对某花园（以下简称小区）提供前期物业管理服务，合同第七条约定的物业服务费用标准为：住宅：多层每月每平方米0.6元、小高层每月每平方米1.2元、办公楼每月每平方米2元、商业物业每月每平方米2.5元，公摊水电费每半年预收1次据实分摊。关于该合同期限，合同第十八条约定：本合同期限为3年，自小区第一户业主领取钥匙之日起计算；合同第十九条约定：本合同期满前1个月业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，乙方应当在期满后3个月内继续履行本合同，甲方在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同第二十二条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，拖欠3个月以上，乙方可提起诉讼。后原告与被告签订物业管理服务合约，约定了物业服务费用标准（与前期合同约定相同），约定公摊水电费小高层暂按每月每平方米0.4元、多层按每半年每户50元，每半年预收1次；并约定逾期交纳物业管理服务费及其它费用的，每日按万分之五加收滞纳金。2005年9月20日，南京市物价局作出《关于某花园小区前期物业管理试行收费标准的批复》，确定公共服务费试行收费标准为：无电梯多层住宅每月每平方米0.6元、有电梯小高层住宅每月每平方米1.2元。被告的物业为某花园XX幢X单元XXX室，为多层住宅，建筑面积为85.94平方米。在前期合同3年期满后，原告未再与某公司或小区业主委员会签订物业服务合同，但该小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区。2013年3月22日，原告向被告邮寄书面催缴函，载明被告缴清拖欠的物业服务费、公摊水电费和缴费的地点、期限、后果及联系电话。以上事实，有原告举证的某花园前期物业管理委托合同、物业管理服务合约、南京市物价局宁价房物字（2005）062号文件、催缴函及邮寄凭证，本院调取的本院（2013）栖民初字第803号民事判决书、房屋登记簿等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。审理中，原告新鸿运公司提出因后期大量业主未交纳物业费，影响其正常物业管理服务，致其提供的物业管理服务存在不尽人意之处，故自愿申请撤回所主张的滞纳金请求。本院认为，原告新鸿运公司和某公司就小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，依法对业主具有约束力；原被告签订的物业管理服务合约，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行。原告新鸿运公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。关于原被告之间是否存在物业服务合同关系问题。原告和某公司签订的前期合同第十八条、第十九条约定了该合同的期限：本合同期限为3年，自小区第一户业主领取钥匙之日起计算；本合同期满前1个月业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，原告应当在期满后3个月内继续履行本合同，某公司在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。但在前期合同约定的3年期满后，某公司没有选聘新的物业管理企业并重新签订前期物业服务合同，此时如原告直接停止为小区提供物业管理服务，必然对小区广大业主的生活环境质量和财产安全产生严重不利，故而原告继续提供物业服务。在前期合同到期后，虽然原告未再与某公司或小区业主委员会签订物业服务合同，但小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区。因此，原告和业主成立了不定期的物业服务合同，本着权利义务相一致的法律原则，业主在接受物业服务同时，应当按照相关约定支付物业服务费用和公摊水电费，故对于被告认为原告在前期合同到期后无权服务与收费的辩解意见不予采纳。关于被告辩称原告主张超出诉讼时效的意见。本院认为，法律规定诉讼时效制度，其目的不是制约损害权利人的合法权益，而是督促权利人及时主张权利。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效期间重新计算。依据该规定，原告主张物业服务费和公摊水电费的两年诉讼时效期间，应当从费用履行期限届满之日起计算；原告于2013年3月22日向被告发出要求支付费用的催缴函，系其提出要求被告履行支付物业服务费和公摊水电费，依法产生诉讼时效的中断，两年诉讼时效期间于该日重新计算；即使被告因种种原因未收到原告发出的催缴函，并不能否定原告已经主张了权利的事实。江苏省高级人民法院于2009年9月29日颁发的《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定：物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。原告于2011年9月撤离被告所在小区，业主对最后一期物业服务费用的履行期间最早应在2011年6月届满，故原告主张物业服务费用的诉讼时效最早也应在2013年6月届满；而原告中途于2013年3月向被告发出催缴函主张权利，其主张权利的诉讼时效依法中断并重新计算。因此，原告本次起诉主张物业服务费用，并未超过诉讼时效，被告主张原告本次起诉已经超过诉讼时效的意见，缺乏依据，本院不予采纳。原告从提供物业服务期间的2010年7月起主张物业服务费，被告未提供证据证明已支付相应的物业服务费，因此，原告新鸿运公司主张的物业管理服务费和公摊水电费的请求，合法有据，本院应予支持。关于原告主张的物业管理服务费，应当按照房屋登记簿所载明的被告房屋建筑面积即85.94平方米，按每月每平方米0.6元计算，2011年1月至2011年9月的物业服务费为464.1元（85.94㎡×0.6元／月／㎡×9个月）；公摊水电费多层按每半年每户50元，原告主张上述期间公摊水电费为50元（50元／6个月×6个月）合理有据，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告徐建祥于本判决生效之日起五日内支付原告南京新鸿运物业管理有限公司物业服务费464.1元（2011年1月至2011年9月）、公摊水电费50元，合计514.1元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐建祥负担（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 吴文霜二〇一五年五月十三日见习书记员 丁 洁 百度搜索“”