（2015）鄂荆门民三终字第00017号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-06-15
案件名称
饶兴芳与湖北博皇房地产投资开发有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆门市中级人民法院
所属地区
湖北省荆门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
饶兴芳,湖北博皇房地产投资开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂荆门民三终字第00017号上诉人（原审原告）饶兴芳，下岗职工。委托代理人刘尚友，湖北祥鑫律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）湖北博皇房地产投资开发有限公司，住所地钟祥市郢中街办襄汉路。法定代表人李红山，该公司董事长。委托代理人魏益明，湖北王府律师事务所律师，一般代理。上诉人饶兴芳因与被上诉人湖北博皇房地产投资开发有限公司（以下简称博皇公司）合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2014）鄂钟祥民二初字第00087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人饶兴芳及委托代理人刘尚友到庭参加诉讼。被上诉人博皇公司经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年6月3日，饶兴芳作为买受人与博皇公司作为出卖人签订了《荆门市商品房买卖合同》，合同主要约定：饶兴芳购买博皇公司开发的位于钟祥市郢中街办襄汉路明珠花园1幢2单元16层1604号房，该商品房建筑面积为114.94平方米，单价为每平方米2088.05元，总金额为人民币24万元；出卖人在2013年7月30日将商品房交付买受人使用，自该合同约定的交房期限届满之日起180日内共同向房屋登记机构申请办理商品房屋所有权转移登记手续。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等作了明确约定。2013年6月21日，饶兴芳分两次通过银行转款给博皇公司15万元。次日，博皇公司向饶兴芳出具收据一份，收据载明的交款单位为饶兴芳，收款方式为转帐，金额为人民币24万元，收款事由为购房款，并加盖博皇公司明珠花园财务专用章。同时，饶兴芳作为甲方与博皇公司作为乙方签订了《预付购房款购房补充协议》，协议约定：甲方预付15万元，按照预付一年的时间约定乙方付给甲方预付房款优惠9万元；一年到期后，乙方有权退还收据的全部金额给甲方，甲方应退还乙方房屋，如一年后房屋销售形式不好，乙方不要求甲方退房，此房按收据金额属甲方所有，乙方应无条件给甲方办理房屋产权手续；房屋交付之后，乙方将装修钥匙留一把在售楼部，其余钥匙交给甲方，如乙方有顾客购买成交此房，必须先同甲方商量，征得甲方同意可另行换房，如达不成协议，乙方可按实际时间退还甲方本金和优惠金额，乙方退还本金和实际优惠金额后，甲方应无条件退房和办理有关手续，如甲方要求要房，需按市场价格成交。合同签订后，博皇公司已按约定交付房屋钥匙，但未按约定为饶兴芳办理产权证书，饶兴芳遂向原审法院提起诉讼。庭审中，因双方当事人意见存在分歧，致调解未能达成一致。另查明，博皇公司开发的位于钟祥市郢中街办襄汉路“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，经原审法院向相关主管部门核实，其商品房预售许可证已作废。还查明，博皇公司开发的“明珠花园”项目价值1500万元的房地产于2014年2月21日因借款合同纠纷被荆门市中级人民法院查封。原审法院认为，饶兴芳与博皇公司虽然签订了《荆门市商品房买卖合同》和《预付购房款购房补充协议》，对买卖双方的权利义务、违约责任等作了明确约定，并出具了购房款收据，但其签订的补充协议内容属于借款抵押担保条款，不符合商品房销售交易习惯，且博皇公司用于借款抵押担保的房屋在房管部门也没有登记备案。双方当事人签订购房合同时没有真实买卖房屋的意愿，饶兴芳仅仅是想获得实现债权的保障，博皇公司签订此合同，其本意也非出售房屋。故本案的法律关系名为商品房买卖合同关系，实为借贷担保法律关系。饶兴芳主张的法律关系与原审法院审理查明的事实不一致，本案在审理过程中，已释明饶兴芳可以变更诉讼请求，但饶兴芳坚持不同意变更。故饶兴芳要求确认双方签订的商品房买卖合同有效、要求办理预售合同登记备案和房屋产权证、土地使用权证的理由不成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告饶兴芳的诉讼请求。案件受理费4900元，由饶兴芳负担。一审判决后，上诉人饶兴芳不服，上诉称，1、原审法院认定双方没有买卖房屋的意愿，实为借贷担保，系认定事实错误。2、上诉人系在博皇公司的商品房预售许可证有效期间，善意签订的商品房买卖合同。3、原审法院同时认定“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证已作废，存在自相矛盾。综上，上诉人认为原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原审判决，改判《荆门市商品房买卖合同》合法有效，并由博皇公司承担本案一、二审诉讼费。经审理查明，原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，2013年6月3日，饶兴芳与博皇公司签订《荆门市商品房买卖合同》。2013年6月22日，饶兴芳与博皇公司签订《预付购房款购房补充协议》，约定：“一年到期后，乙方（即博皇公司）有权退还收据的全部金额给甲方（即饶兴芳），甲方应退还乙方房屋。如一年后房屋销售形式不好，乙方不要求甲方退房，此房按收据金额属甲方所有，乙方应无条件给甲方办理房屋产权手续。”上述两份合同中关于房屋买卖、交付的约定，实为以房屋作为博皇公司债务的担保，饶兴芳与博皇公司并无房屋买卖的真实意思。故上诉人饶兴芳认为“原审法院认定双方没有买卖房屋的意愿，实为借贷担保，系认定事实错误”的上诉理由不能成立，本院不予采纳，但饶兴芳可向博皇公司另行主张债权。《中华人民共和国民法通则》第五条规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”经查，饶兴芳与博皇公司签订《荆门市商品房买卖合同》、《预付购房款购房补充协议》时，博皇公司具有“明珠花园”项目的商品房预售许可证，但相关主管部门后将该证予以作废。同时，“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，故诉争房屋不属受法律保护的合法财产。上诉人饶兴芳认为其系在博皇公司的商品房预售许可证有效期间，善意签订的商品房买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人饶兴芳认为原审法院同时认定“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证已作废，存在自相矛盾。经查，博皇公司的“明珠花园”项目确未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，但博皇公司曾具有“明珠花园”项目的商品房预售许可证，该商品房预售许可证后被相关主管部门予以作废。原审法院依法查明的上述事实均属实，并不存在矛盾。故上诉人饶兴芳的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900.00元，由上诉人饶兴芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 董菁菁代理审判员 李园园代理审判员 邱 泉二〇一五年五月十三日书 记 员 曾 靖 百度搜索“”