（2015）达中民终字第235号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-08-07
案件名称
上诉人宣汉县华美家居装饰有限责任公司与上诉人李倩、秦书文房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书
法院
四川省达州市中级人民法院
所属地区
四川省达州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宣汉县华美家居装饰有限责任公司,李倩,秦书文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）达中民终字第235号上诉人（原审原告、反诉被告）宣汉县华美家居装饰有限责任公司。法定代表人杜义辉，总经理。委托代理人何正伟，四川聚鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）李倩。上诉人（原审被告、反诉原告）秦书文。上诉人李倩、秦书文的委托代理人蒋信斌，四川法之缘律师事务所律师。上诉人宣汉县华美家居装饰有限责任公司（简称华美公司）因与上诉人李倩、秦书文房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院作出的（2014）宣汉民初字第1414号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宣汉县华美家居装饰有限责任公司的委托代理人何正伟，被上诉人李倩及李倩、秦书文的委托代理人蒋信斌参加了诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2008年12月30日，原告华美公司与四川省荣兴房地产开发有限公司签订了《房屋租赁协议》，四川省荣兴房地产开发有限公司将位于宣汉县东乡镇洲河大桥北头东侧丽都花园电梯公寓二、三、四层商业用房出租给原告，租期从2008年12月30日起至2018年12月29日止。2009年4月29日，原告与被告李倩签订了《商铺租赁协议》，载明：“第一条租赁地点与铺面面积：2、租赁面积：甲方租赁给乙方商铺为该广场的第四层壹拾陆号商铺，该商铺的建筑面积为64.70平方米，公摊面积为22.82平方米，附该商场的平面图。第三条租赁期限：1、除非甲乙双方按本合同约定提前终止合同，本合同商铺租赁期限为：自2009年11月1日至2010年10月31日止，期限为壹年；期满后需续租，则重新签订协议，乙方在同等条件下享受优先租赁，但乙方必须在合同期满前30天续签合同及交纳租金。第四条保证金、租金、设施费、管理费等：1、合同签订后，乙方必须向甲方交纳广场保证金，履约保证金为人民币13128.00元（按乙方租赁商铺面积含公摊面积每平方150元计算）。合同期满或合同终止，在乙方没有违反双方约定政策并经甲方验收商铺合格后的情况下，甲方如数返还乙方履约保证金。2、该商铺的租金付款方式为现金。乙方以每平方米30元／月的价格租赁（含公摊面积），合计31507.20元，大写叁万壹仟伍佰零柒元。3、乙方每月按2.5元／平方（含公共卫生、保安、消防、公共绿化等管理费用）的标准缴纳物业及装饰广场内管理费，合计218.80元，大写贰佰壹拾捌元。第五条广场的装修及维修：1、甲方允许乙方按其经营需要，自行设计并装修。乙方应在装修之前向甲方物业部提交设计图纸和施工方案，甲方应在合理期限内作出决定。第六条甲乙双方的权利、义务及责任：4、乙方如果是在2009年4月20日前入住装饰广场的客户，可享受甲方的六个月免费租期，免租期时间自2009年5月1日至2009年10月31日止，但必须该客户的有偿租赁最低期限为一年（即2009年11月1日至2010年10月31日），否则乙方必须在退场之日向甲方补缴半年房租。12、经营过程中如果乙方未按合同要求向甲方交纳乙方相关费用，甲方有权在乙方交纳的保证金中作出扣减。如乙方在甲方通知缴费之日起15天内仍未缴纳相关费用，甲方有权扣除乙方保证金并将乙方清出出场，乙方必须补清未缴纳甲方的相关费用。第八条违约责任：3、租金、设施费、管理费和水电费等乙方应缴纳的费用，乙方应按期缴纳，否则每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之一加收违约金，逾期二十天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还，乙方应承担全部违约责任。6、因提前解除合同或合同期满不再续租时，乙方应按甲方要求退还商铺，并将存放在铺位内的一切财物搬走，7天内不搬走，视乙方放弃该财产，甲方对乙方所放弃财产进行处分，而不作任何补偿乙方”。合同签订后，被告李倩、秦书文对所租赁商铺进行装潢，商铺字号为“心怡饰品”，用于经营家居装饰品，合同到期后双方未再续签租赁合同。2012年4月28日，被告秦书文与四川新中源陶瓷有限公司签订了《晶粉世家2012年经销合同》，取得晶粉世家微晶石在宣汉的经销权。同年5月，二被告对四楼16号商铺进行装修，扩大7.5平方米，商铺改名为“御祥新宫”，将原经营家居装饰品改变为经销晶粉世家微晶石。2014年5月17日，原告向被告李倩送达了“通知”，其内容为：“通知四楼御祥新宫商铺业主李倩贵商铺与华美家居装饰广场签订商铺租赁协议，但贵商铺2011年至2014年都不同程度的拖欠本公司房租、物业管理费、电费等应交费用，且至今未完善。贵商铺已严重违反双方协议之规定。故，本公司决定2014年不再与贵商铺续签商铺租赁协议。华美公司至终止续签商铺租赁协议之日起，已多次口头通知贵商铺将滞留于该商铺的滞留物品清理出场，贵商铺未清理。本公司于2014年5月13日书面通知贵商铺，但仍未清理。在此，本公司再次书面通知贵商铺务必于2014年5月17日下午3点前将滞留于该商铺的物品清理出场。否则本公司将于2014年5月17日下午3点进行强制清理出场。华美公司不承担任何责任。特此通知华美家居装饰有限公司2014-5-17上午10点30分”。对此通知被告没有作出反映，原告于当日下午3点后对该商铺中能够移动的所有物件及展品搬出（样品砖20余张、浴缸2口、沙发、电脑、电脑桌、吊灯三盏、办公桌、凳子、茶几、冰箱、马桶、洗面盆2各、装饰物、装饰画、架子上的展示砖、展示线条）。当晚8点钟左右，原告执行董事龚兵带领民工对该商铺强行拆除。次日晨，双方发生争执，李倩于7点55分向宣汉县公安局西城派出所报警，并于同月19日向《达州电视台全搜索栏目》投诉。经双方协商未果，原告于2014年6月12日向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令二被告支付拖欠原告租金27240元，违约金25453.16元，电费和物业管理费2003元以及占用房屋使用费13418元，共计68114.16元。被告于2014年6月30日提起了反诉，请求依法判令反诉被告华美公司赔偿反诉原告损失252000元，并继续承租商铺。庭审中，反诉原告表明同意解除商铺租赁合同。同时查明，原告与被告就诉争的四楼16号商铺签订了1年的租赁期限，合同到期后，双方没有续签书面合同，但被告一直使用并按第一次所签合同约定交付租金及水电、管理等费用。被告对第一年的租金、水电费、管理费按约定交付结清。2011年起至2013年12月底，二被告应交商铺租金101239.92元，已交74000元，下欠27239.92元（其中2011年下欠租金3507.20元；2012年下欠租金12857.20元；2013年下欠租金10875.52元）。2014年1月3日至5月15日下欠商铺租金13418.59元以及水电、管理费2003元，以上共计42661.51元。另查明，2014年6月16日，被告委托的四川法之缘律师事务所就涉诉商铺待售产品和可拆除再利用财产损失价值委托达州金证司法鉴定中心进行鉴定，其送检材料：1、司法鉴定委托书；2、委托方提供的财产损失清单；3、委托方提供的“御祥新宫”商铺内被砸毁前图片资料；4、委托方提供的“御祥新宫”商铺装修设计图。2014年7月2日，达州金证司法鉴定中心作出“达州金证司法鉴定中心司法鉴定意见书”载明：“八、评估鉴定结果：纳入本次评估鉴定范围的，位于宣汉县华美家居装饰广场四楼十六号“御祥新宫”商铺内的产品样品（待售品）等财产损失经评估人员评定估算，在评估基准日所表现的价值为：120，742.72元。（祥见财产损失评估结果表）。九、特别事项说明：由于该商铺在鉴定人员现场勘查之前就已被砸毁，上述评估结果系建立在委托方提供给司法鉴定人员的相关资料客观、真实、准确、完整的基础上。如委托方提供的资料中存在虚假或隐瞒事实真相等行为，本鉴定结果无效，由此引起的相关后果责任由相关资料提供者负责，本鉴定中心及其鉴定人员不承担任何相关的法律责任”。反诉原告提交的财产损失评估结果表中可以拆除的墙面展示砖（瓷砖样品14—34部分）购买价31917元、四面电视墙购买价19092元和2012年7月20日购置摄像头1810元，共计52819元。再查明，2009年6月2日，李倩在华美家居装饰广场举行的推介会活动现场抽奖获得二等奖4000元；原告公司装潢时龚兵在被告处赊货2007元；2009年4月12日公司股东张力宣在被告处借款30000元用于公司资金周转，该30000万元借款抵扣被告租用的三楼1号商铺租金后下剩4534元，被告准备租用的四楼15号商铺交保证金4305元未使用，以上共计14846元，庭审中原告同意抵扣下差的租金及水电、物管费用后，被告李倩仍下欠租金、物管费27815.51元。原审认为，一、关于下欠租金、电费和物管费的问题。2009年4月29日，原、被告签订的《商铺租赁协议》属双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。原、被告签订的《商铺租赁协议》明确涉诉四楼16号商铺月租金31507.20元，物业管理费218.80元。2011年起，被告未按原合同约定向原告支付商铺租金、物管费，共计27815.51元（共欠租金、电费和物管费42661.51元-四楼15号商铺保证金4305元-兑奖卷4000元-货款2007元-抵扣借款余额4534元）。2014年5月17日，经原告通知催收后，被告仍未支付，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告应向原告支付2011年至2014年5月17日期间下差租金、电费和物管费27815.51元。二、原告请求被告给付违约金25453.16元的问题。从审理查明的事实和证据表明，2011年起至2013年12月期间，二被告下欠租金27239.92元（2011年下欠租金3507.20元，2012年下欠租金12857.20元，2013年下欠租金10875.52元，）；2014年1月3日至5月15日下欠租金13418.59元和水电、管理费2003元，两项共计42661.51元。本案涉诉租赁合同对给付租金期限没有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，被告应当在每年对应的一年租赁届满时支付，剩余期间不满一年的，应当在合同解除之日支付。因此，被告应在2011年11月1日、2012年11月1日、2013年11月1日、2014年5月17日支付原告租金，原告未按期支付，属违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告李倩应当支付违约金。庭审中，被告提出双方在合同中约定的违约金每日千分之一即每月30‰过高，主张予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，其违约金应按中国人民银行同期贷款基准利率计算，原告主张违约金计算至2014年1月3日止，没有违反法律规定，本院予以确认。故，2011年下欠租金3507.20元，从2010年11月1日至2011年10月31日止，按银行基准利率6.56%计算应是230元；2012年下欠租金12857.20元，从2012年11月1日至2013年10月31日，按银行基准利率6.56%计算应是843.4元；2013年下欠租金10875.52元，按银行基准利率6.56%计算应是713.4元，违约金共计1786.8元；对2014年1月3日至5月15日下欠租金、水电、管理费共计15421.59元，其对应的支付日均超过原告主张违约金计算的截止日期，被告不再承担2014年1月3日之后的违约金。三、关于被告秦书文是否承担民事责任的问题。二被告系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，共同经营欠原告租金、电费和物管费27815.51元，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，属夫妻共同债务，被告秦书文应当承担共同清偿责任。四、反诉原告主张反诉被告赔偿因强制拆除造成经济损失252000元的问题。从本案查明的事实看，反诉原告李倩与反诉被告签订了《商铺租赁协议》，其租期为一年，从2009年11月1日至2010年10月31日止，后原、被告未再签订租赁合同，双方一致按原租赁协议履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”和第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍然不能签订的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原、被告继续履行原租赁合同，双方之间形成了不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除租赁合同，但应当在合理期限内通知对方。本案中，原告提供的2013年12月31日、2014年5月13日两份“通知”，因其没有提供二被告已收到该通知的证据。故，从2014年5月17日原告向被告李倩送达“通知”之日起，原、被告双方的租赁合同关系已经解除。原告在2014年5月17日上午通知被告撤离商铺，没有给予合理的搬迁期限，于当晚8时许将该商铺强行拆除，客观上给反诉原告造成了一定经济损失，对此，反诉被告过错，根据《中华人民共和国侵权法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”的规定，反诉被告应承担相应的民事赔偿责任。由于反诉原告主张的损失为被告单方委托达州金证司法鉴定中心作出的司法鉴定意见载明的损失金额120740元以及原告提供的购买装潢材料票据计算金额132071元，共计252611元。该鉴定意见系被告单方委托鉴定，鉴定人员到现场无法实地勘查，其鉴定资料系被告自己单方向鉴定机构提供的购买材料票据，鉴定机构对其提供的鉴定资料的真伪表明不负责任，且原告对该鉴定意见提出异议，对该鉴定意见书，本院不予采信。从庭审查明的事实和证据看，反诉原告的损失客观存在。2012年5月原告对涉诉四楼16号商铺装潢时，使用可以拆除的墙面展示砖、四面电视墙和摄像头购置价款共计52819元，结合本案实际情况，本院根据公平原则酌定按65%予以折旧计算，反诉被告应赔偿反诉原告经济损失34332.35元。对购买装潢材料票据计算金额132071元，因反诉原告无法证明实际用于涉诉商铺装潢并属于可以拆除再利用的装修物，故对反诉原告该部分诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、第二百三十二条和《中华人民共和国侵权法》第六条之规定判决：一、被告李倩、秦书文向原告宣汉县华美家居装饰有限责任公司支付2011年至2014年5月17日期间下欠租金、电费和物管费共计27815.51元；二、被告李倩、秦书文向原告宣汉县华美家居装饰有限责任公司支付违约金1786.8元；三、反诉被告宣汉县华美家居装饰有限责任公司赔偿反诉原告经济损失34332.35元。上列债务在本判决发生法律效力后十日内履行，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1503元，由原告宣汉县华美家居装饰有限责任公司负担763元，被告李倩、秦书文负担740元；反诉案件受理费1890元，由反诉原告李倩、秦书文负担1461元，反诉被告宣汉县华美家居装饰有限责任公司负担429元。宣判后，华美公司和李倩、秦书文均提起了上诉。华美公司上诉称：1、原审判决华美公司已抵扣租金的兑奖劵4000元再抵扣部分租金和判决华美公司赔偿李倩、秦书文的损失34332.35元错误。2、原审判决李倩、秦书文支付违约经1786.8元错误，即使约定的违约金过高，也应按欠款时起的利率和利率的四倍计算。请求撤销原判，依法改判，并由李倩、秦书文一、二审诉讼费用。李倩、秦书文上诉称：1、原审判决李倩、秦书文支付华美公司下欠款27815.51元，没有扣减华美公司应退的涉诉商铺的保证金13128元，李倩、秦书文实际下欠14687.51元。2、我方损失应为2526111元，原审认定52819元错误，华美公司应承担全部损失的赔偿责任。请求撤销原判，改判1、李倩、秦书文支付下欠款14687.51元。2、驳回华美公司要求李倩、秦书文支付违约金的请求。3、支持李倩、秦书文的反诉请求即华美公司赔偿252000元等。二审查明，上诉人华美公司收取了上诉人李倩、秦书文所租用的四楼16号商铺保证金13128元，没有退还。本案其他事实与原审查明的一致。本院认为，本案争议的问题为：1.原审判决华美公司兑奖劵4000元抵扣李倩、秦书文商铺应缴租金是否属重复抵扣。2.原审判决只认定李倩、秦书文损失52819元，并判决上诉人华美公司赔偿李倩、秦书文的损失34332.35元和李倩、秦书文支付华美公司违约金1786.8元是否错误。1.原审判决华美公司4000元兑奖劵是否重复抵扣李倩、秦书文商铺应缴租金的问题。上诉人华美公司提出华美公司4000元兑奖劵原已抵扣了上诉人李倩、秦书文商铺应缴租金，但李倩、秦书文予以否认，华美公司对此应承担举证责任。在诉讼中，华美公司没有提供充分证据证明自己原已抵扣的主张，应承担举证不能的不利后果。原审法院判决华美公司兑奖劵4000元抵扣李倩、秦书文商铺应缴租金并无不当，该项上诉理由和观点，本院不予支持。2.原审判决只认定李倩、秦书文损失52819元，并判决上诉人华美公司赔偿李倩、秦书文的损失34332.35元和李倩、秦书文支付华美公司违约金1786.8元是否错误的问题。经审查，上诉人李倩、秦书文主张的252611元损失，由两笔组成即李倩、秦书文单方委托达州金证司法鉴定中心作出的司法鉴定意见载明的损失金额120740元和其购买装潢材料票据计算金额132071元。该资料和票据系李倩、秦书文提供，鉴定机构在《司法鉴定中心司法意见书》中明确表示对该鉴定资料的真伪不负责任，华美公司亦对该鉴定意见提出异议，原审法院对该鉴定结论不予采信，并无不当。上诉人华美公司2014年5月17日在未给李倩、秦书文所租商铺合理的搬迁期限的前提下，破门进入李倩、秦书文商铺内，损坏可以拆除使用的墙面展示砖、四面电视墙和摄像头共计52819元（购置价）的事实存在，其对造成的损失应承担赔偿责任。由于该商铺是2012年5月装潢，物品已使用了较长时间，原审结合本案实际情况，根据公平原则酌定按65%予以折旧计算计币34332.35元，由华美公司赔偿并无不当。上诉人李倩、秦书文购买装潢材料票据计算金额132071元，因李倩、秦书文没有提供证据证明该材料在2012年5月装潢时实际用于涉诉商铺，且该商铺已进行了较长时间的使用，原审法院对其该部分诉讼请求不予支持，亦无不当，上诉人李倩、秦书文的该项上诉理由和观点，本院不予支持。本案中，上诉人李倩、秦书下欠上诉人华美公司商铺租金、电费和物管费27815.51元和上诉人华美公司收取涉诉商铺保证金13128元未退还的事实存在。根据双方租赁协议的约定和法律的规定，上诉人李倩、秦书文欠交华美公司商铺租金、电费和物管费的行为已构成违约，应承担违约责任，原审法院计算违约金为1786.8正确。上诉人李倩、秦书文在原审中提出租赁协议约定的违约金按应缴总费用的每日千分之一即每月30‰过高，要求调整，由于上诉人华美公司是通过收取商铺租金等方式从事的经营活动，本案违约金的计算应以欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率的四倍计算支付至上诉人华美公司主张的2014年1月3日止，较为恰当，原审法院按中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金，本院予以纠正。上诉人华美公司的该项上诉理由和观点，本院予以支持，但应退还收取上诉人李倩、秦书文涉诉商铺保证金13128元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、（二）项，第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持四川省宣汉县人民法院（2014）宣汉民初字第1414号民事判决中的第一条、第三条即“一、李倩、秦书文向宣汉县华美家居装饰有限责任公司支付2011年至2014年5月17日期间下欠租金、电费和物管费共计27815.51元；三、宣汉县华美家居装饰有限责任公司赔偿李倩、秦书文经济损失34332.35元”。二、变更四川省宣汉县人民法院（2014）宣汉民初字第1414号民事判决中的第二条即“李倩、秦书文向宣汉县华美家居装饰有限责任公司支付违约金1786.8元”为李倩、秦书文向宣汉县华美家居装饰有限责任公司支付违约金7147.2元。三、宣汉县华美家居装饰有限责任公司返还李倩、秦书文四楼16号商铺的保证金13128元。四、驳回宣汉县华美家居装饰有限责任公司和李倩、秦书文的其他诉讼请求。上述金钱给付限本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3393元，二审案件受理费3393元，共计6786元，由宣汉县华美家居装饰有限责任公司负担3393元，李倩、秦书文负担3393元。本判决为终审判决。审判长 金大刚审判员 侯必明审判员 彭 军二〇一五年五月十三日书记员 廖玉成”2 来自