（2015）乌中民四终字第586号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-06-01
案件名称
丁汉军与乌鲁木齐德和天然花岗岩厂与新疆华夏博雄房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁汉军,乌鲁木齐德和天然花岗岩厂,新疆华夏博雄房地产开发有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第586号上诉人（原审原告）：丁汉军。委托代理人：杨在青，新疆世源律师事务所律师被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐德和天然花岗岩厂。投资人：王新庄，该公司厂长。委托代理人：孙继江，新疆万和律师事务所律师。原审被告：新疆华夏博雄房地产开发有限责任公司。法定代表人：闫福保，该公司董事长。委托代理人：王鑫，男，1971年10月23日出生，回族，该公司副总经理。上诉人丁汉军因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案，上诉人丁汉军及其委托代理人杨在青，被上诉人乌鲁木齐德和天然花岗岩厂（以下简称德和厂）的委托代理人孙继江、原审被告新疆华夏博雄房地产开发有限责任公司（以下简称华夏公司）的委托代理人王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年3月1日，丁汉军与华夏公司签订房屋租赁合同，约定丁汉军租赁华夏公司位于乌鲁木齐市新市区友朋街69号博雅苑小区5号楼10号商铺（建筑面积30.38平方米）；5号楼11号（建筑面积34.87平方米）；租赁使用期为15年，自2012年4月25日至2027年4月25日；考虑到上述两间房位置较偏，未安装门窗，也未通采暖设备，条件简陋，需原告另行投资，给予优惠，每间房固定为每月100元；房租支付时间为2012年4月25日前一次性交付第一年度房屋租赁费合计2400元，每年4月25日前为交房租日，丁汉军如不按期交纳房屋租赁费，华夏公司有权终止合同；在签订房屋租赁协议的同时，丁汉军交纳房屋押金1000元整，丁汉军在房屋租赁时不得违法经营，遵守小区物业管理制度，租赁期满后，华夏公司退还原告房屋押金1000元。同日，丁汉军与华夏公司签订车库租赁合同，约定华夏公司将乌鲁木齐市新市区友朋街69号博雅苑小区23号车库、24号车库、25号车库、26号车库、27号车库出租给丁汉军使用，建筑面积均为20.7平方米，5间合计103.5平方米；租赁期限为15年，自2012年4月25日至2027年4月25日，考虑到上述五间房位置较偏，未安装门窗，条件简陋，进出不便，需原告另行投资，给予优惠，每间房固定为每月100元；租赁费一年一交；在2012年4月25日前交付第一年车库租赁费6000元，每年4月25日为交房租日；在租赁期内，丁汉军如需对房屋进行装修，应事先征得华夏公司同意，且不得改变房屋主体结构，不得违反《物业管理条例》，租赁期满后期装修部分不拆除，无偿由华夏公司使用。2012年3月9日原告向被告华夏公司交付了1000元的商铺押金，后2013年5月3日丁汉军向华夏公司交付商铺及车库的租金至2014年4月25日。另，2008年3月，德和厂与华夏公司因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称：自治区高院）进行诉讼，诉讼中，自治区高院查封了华夏公司价值1600万元的财产即本案争议房屋所在的小区内5栋面积约6000平方米的在建工程。并将查封公告张贴于小区内。后2012年5月最高人民法院二审，通过判决，华夏公司与德和厂确认了其在联建小区的各自享有所有权的房屋面积。2013年7月16日，德和厂依据判决取得了诉争商铺的所有权及车库的使用权。华夏公司与德和厂房产交接表中，对本案涉及的房屋及车库的备注中均注明，已过户，移交，以租赁合同为准，从实际移交之日起，华夏公司退回剩余租金；若德和厂要求终止合同，华夏公司配合做说服工作。原审法院认为：丁汉军与华夏公司签订房屋租赁合同及车库租赁合同时，租赁的房屋的所有权及车库的使用权尚处在争议状态，且争议房屋所属的小区的全部房产已处在司法查封状态。在丁汉军与华夏公司租赁合同履行期间内，丁汉军取得诉争商铺所有权及车库的使用权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应予以支持。但租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。丁汉军称华夏公司与德和厂的移交表中，已经表明，德和厂同意继续履行丁汉军与被告华夏公司的租赁合同。但该房产移交表中，就本案争议的房屋，未注明德和厂继续履行丁汉军与华夏公司的租赁合同。丁汉军现无证据证明德和厂同意继续履行两份租赁合同，且庭审中，德和厂明确表示不同意继续履行丁汉军与华夏公司的两份租赁合同，故丁汉军要求德和厂继续履行房屋租赁合同及车库租赁合同的请求，于法无据，不予支持。庭审中，丁汉军明确表示其仅要求德和厂继续履行两份租赁合同，华夏公司在本案中不承担责任。原审法院判决如下：一、驳回丁汉军对乌鲁木齐德和天然花岗岩厂的诉讼请求；二、新疆华夏博雄房地产开发有限责任公司在本案中不承担责任。上诉人丁汉军不服判决上诉称：原审被告华夏公司与上诉人签订合同时从未告知上诉人该租赁房屋被司法查封的事实。经过一审的庭审，上诉人才知道2008年3月被上诉人德和厂和原审被告华夏公司因合资合作开发房地产合同纠纷一案，自治区高院查封了原审被告华夏公司价值1600万元的财产，即本案争议房屋所在的小区内五幢面积约6000平方米的在建工程，实际上该小区五栋楼的总建筑面积是22759.86平方米，本案争议商铺、车库在那一部分但是并不明确，由于双方诉讼时楼体正在建设，尚未完工，高院给乌鲁木齐市国土资源局下达了协助执行通知书，查封的仅仅是该宗土地的手续，对地上建筑物并没有查封，也无法办理查封登记手续。2013年7月16日，被上诉人德和厂以生效判决取得了诉争商铺的所有权和车库的使用权，原审被告华夏公司和被上诉人德和厂进行了交接，上诉人认为2008年自治区高院通过乌市国土局查封的是该宗土地手续，并没有查封涉案商铺和车库，因此本案商铺和车库并没有被查封，不发生司法查封的效力。因此一审法院认定上诉人不具有继续要求上诉人履行原租赁合同的权利，属事实认定错误，致适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人在一审的诉讼请求。被上诉人德和厂答辩称：我方认为根据最高院的司法解释，以及自治区高院的查封及粘贴公告的方式，已经通知涉案房屋被查封的事实。原审被告没有告知上诉人，而导致上诉人的损失，不应由我方承担。如果华夏公司给上诉人造成损失，上诉人应当向华夏公司主张，请求二审法院维持原判。原审被告华夏公司答辩称：自治区高院查封了6000多平方米的土地房子，我公司当时开发了20500平方米，高院当时没有明确当时查封哪个位置，但是判决后在执行过程中进行了分割。所以当时上诉人租房时没有告知上诉人。我公司也愿意向上诉人履行合同，但是现在与被上诉人有纠纷，没法履行。经本院二审查明事实与一审查明事实一致。上述事实有房屋租赁合同、车库租赁合同、收款收据、（2008）新立保字第3号民事裁定书、公告、房产证、房产交接表及庭审笔录存卷为证。本院认为：根据原审法院和本院二审查明的事实，虽然华夏公司与丁汉军之间租赁房屋和车库是华夏公司与丁汉军意思自治的民事行为，但由于华夏公司与德和厂的民事诉讼案件，自治区高级人民法院在华夏公司向丁汉军出租房屋之前，查封了本案争议房屋，实际上，华夏公司对本案争议房屋已经丧失了处分权能，因此，被人民法院查封后出租的房屋，其所有权变动不受租赁关系的限制。综上所述，上诉人丁汉军请求被上诉人德和厂履行房屋租赁合同、车库租赁合同的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元（上诉人丁汉军已预交），由上诉人丁汉军负担。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 李 健审判员 王 宏二〇一五年五月十三日书记员 胡江林