（2015）青民一终字第987号

裁判日期: 2015-05-13

公开日期: 2015-07-09

案件名称

颜磊与青岛澳华投资发展有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛澳华投资发展有限公司,颜磊

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2015）青民一终字第987号上诉人（原审被告）青岛澳华投资发展有限公司。法定代表人李萌，总经理。委托代理人张泽清，该公司职工。被上诉人（原审原告）颜磊。委托代理人王怀禄，山东怀禄律师事务所律师。委托代理人朱春苗，山东怀禄律师事务所律师。上诉人青岛澳华投资发展有限公司因与被上诉人颜磊买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2012）南民初字第70896号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案，代理审判员王化宿、代理审判员齐新参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭进行审理，并已组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人青岛澳华投资发展有限公司的委托代理人张泽清，被上诉人颜磊的委托代理人王怀禄、朱春苗，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。颜磊在一审中诉称，颜磊与青岛澳华投资发展有限公司于2009年8月26日分别就金街购物广场的地下负一层L1-124号、L1-125号商铺五十年使用权签订了《金街购物广场商铺销售合同书》，合同约定颜磊向青岛澳华投资发展有限公司支付5678200元，青岛澳华投资发展有限公司于2010年10月30日前将商铺交付给青岛澳华投资发展有限公司。颜磊支付了全部款项，但青岛澳华投资发展有限公司至今未将商铺交付给颜磊。现颜磊通过其他途径了解到青岛澳华投资发展有限公司应交付给颜磊的商铺的位置、结构形式均发生了变更，且该种变更直接影响了商铺的根本质量，青岛澳华投资发展有限公司应书面通知颜磊，但青岛澳华投资发展有限公司至今未将该变更的情况告知颜磊。故颜磊起诉请求解除颜磊与青岛澳华投资发展有限公司就金街购物广场地下负一层L1-124号、L1-125号商铺所签订的销售合同；判令青岛澳华投资发展有限公司按同期银行贷款利率向颜磊支付自2009年8月26日至青岛澳华投资发展有限公司返还全部购房款之日期间的全部利息；判令青岛澳华投资发展有限公司返还给颜磊合同款5678200元；本案诉讼费用、保全费用由青岛澳华投资发展有限公司承担。青岛澳华投资发展有限公司在一审中辩称，青岛澳华投资发展有限公司可以将涉案商铺交付给颜磊，青岛澳华投资发展有限公司已经办理了部分商铺的交接手续，颜磊可以与青岛澳华投资发展有限公司办理商铺交付手续。颜磊诉称涉案商铺的位置、结构形式均发生了变更等理由与事实不符。为优化商业布局、提升商场运营能力，青岛澳华投资发展有限公司与青岛永旺东泰商业有限公司签订了《设计合同》，对金街购物广场进行设计工作，并通过新闻发布会、媒体等广泛告知。青岛澳华投资发展有限公司已经履行了告知的义务，且青岛澳华投资发展有限公司可以交付给符合颜磊原商铺位置或同等商业氛围的商铺位置，不损害颜磊的利益。合同约定利息是5个月的，青岛澳华投资发展有限公司同意支付5个月的利息作为违约金。综上，颜磊的诉讼请求与事实严重不符，请求法院驳回颜磊的诉讼请求。原审法院查明和认定的基本事实是，2009年8月26日，颜磊与青岛澳华投资发展有限公司签订《“金街购物广场”商铺销售合同书》，约定青岛澳华投资发展有限公司在市南区佳世客步行街广场地下建设金街购物广场项目，颜磊购买该项目中的地下负一层L1-124号、L1-125号商铺的五十年使用权；L1-124号商铺的建筑面积约48.59平方米、价款为2818220元，L1-125号商铺的建筑面积约49.31平方米、价款为2859980元，房款共计5678200元；截至2010年10月30日前，若青岛澳华投资发展有限公司仍未能向颜磊交付该商铺，颜磊有权向青岛澳华投资发展有限公司提出退房申请，双方约定已经交纳的房款全额退还；青岛澳华投资发展有限公司如未按最终约定交付日期将该商铺交付颜磊使用，则按同期银行借款利率支付颜磊五个月逾期违约金，但因不可抗力或政府原因导致延误的，不在此限；经项目主管部门批准的项目主体变更或项目设计单位同意的设计变更导致商铺结构形式、户型、空间尺寸、朝向等基本情况变更且影响到颜磊所购商铺质量或使用功能的，青岛澳华投资发展有限公司应当在主管部门批准或设计单位同意之日起10日内，书面通知颜磊，青岛澳华投资发展有限公司未在规定时限内通知颜磊的，颜磊有权退房，除青岛澳华投资发展有限公司退还颜磊购房合同款，还应支付自购房起同期银行借款利息等。上述合同签订后，颜磊分别于2009年8月6日、2009年8月26日向青岛澳华投资发展有限公司支付购房款200000元、5478200元，共计5678200元。青岛澳华投资发展有限公司未按合同约定期限向颜磊交付商铺。青岛澳华投资发展有限公司提交青岛市市南区人民防空办公室印发的《关于东海路人员掩蔽工程建设有关情况的报告》，载明：2008年12月5日，青岛市东海路人员掩蔽工程取得青岛市规划局下达的建设项目选址意见书。2009年1月16日，山东省人民防空办公室核发了该项目的开工报告，青岛市建筑工程管理局下发施工许可函复意见。市人防办于2008年3月26日下发会议纪要，确定地下防护工程由一层变更为两层。7月3日，下发了《关于同意东海路人员掩蔽工程变更设计的批复》，同意将东海路人员掩蔽工程原批准地下一层的方案，变更为地下两层，方案经专家及相关部门充分论证评审后实施。根据市人防办要求，为了进一步完善相关手续，市南人防办已于2010年4月向市规划和土地部门申请办理相关变更手续，市规划和土地部门答复，必须经省级人防行政主管部门批准变更方案后，才能办理其他手续。2008年7月16日，青岛澳华投资发展有限公司与青岛市市南区人民防空办公室签订《东海路人员掩蔽工程（南区）合作协议书》，约定双方合作开发建设东海路人员掩蔽工程（南区），青岛市市南区人民防空办公室提供东海路工程的开发权和建成后该工程伍拾年的使用权，青岛澳华投资发展有限公司已足额投入该项目开发建设资金；青岛市市南区人民防空办公室负责审查报批工程设计施工图纸等工作，青岛澳华投资发展有限公司负责委托工程的地质勘查测绘和施工图设计。青岛澳华投资发展有限公司提交青岛市市南区人民防空办公室在青岛市中级人民法院对本案青岛澳华投资发展有限公司提起诉讼要求解除双方签订的《东海路人员掩蔽工程（南区）合作协议书》的民事诉状及传票，要求对本案中止诉讼并追加青岛市市南区人民政府、青岛市市南区人民防空办公室作为第三人参加诉讼。原审认为，颜磊、青岛澳华投资发展有限公司签订的《“金街购物广场”商铺销售合同书》合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依据合同约定，青岛澳华投资发展有限公司应于2010年10月30日前向颜磊交付约定的商铺，否则颜磊有权要求退房，青岛澳华投资发展有限公司应退还房款并按同期银行借款利率支付颜磊五个月逾期违约金。现青岛澳华投资发展有限公司未按约定期限交付商铺，颜磊有权要求解除合同，青岛澳华投资发展有限公司应按合同约定向颜磊承担违约责任。青岛澳华投资发展有限公司辩称金街购物广场未能按期竣工验收是由于政府原因导致。原审认为，只有构成不可抗力的政府行为，即在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的情况下，才能成为当事人一方违约的免责事由。而青岛澳华投资发展有限公司在与颜磊签订合同时，青岛澳华投资发展有限公司对其合作方青岛市市南区人民防空办公室尚未取得变更设计审批手续的情况是知晓的，青岛澳华投资发展有限公司作为金街购物广场的投资建设方，应当在重新获得审批手续的情况下再进行施工建设及对外销售。而青岛澳华投资发展有限公司在涉案工程原一层设计方案变更为两层后，且未得到行政主管部门批准的情况下，仍按照两层的设计方案施工建设，并开始对外销售，青岛澳华投资发展有限公司即应承担逾期交付商铺的违约责任。因此，颜磊要求解除合同并要求青岛澳华投资发展有限公司退还购房款的诉讼请求，原审予以支持。另颜磊要求青岛澳华投资发展有限公司按同期银行贷款利率向颜磊支付自2009年8月26日（付款之日）起算的利息，该请求超出了双方约定的逾期违约金数额。根据我国合同法的规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院予以增加。颜磊、青岛澳华投资发展有限公司双方约定的逾期违约金数额为五个月的同期银行贷款利息，该约定数额与颜磊的利息损失相比明显过低，依法应予增加。故颜磊对于利息损失的诉讼请求，原审亦予以支持。青岛澳华投资发展有限公司辩称由于青岛市市南区人民防空办公室对其提起诉讼，故青岛澳华投资发展有限公司要求对本案中止诉讼并追加青岛市市南区人民政府、青岛市市南区人民防空办公室作为第三人参加诉讼。原审认为，青岛市市南区人民防空办公室对其提起诉讼的请求是要求解除与青岛澳华投资发展有限公司签订的《东海路人员掩蔽工程（南区）合作协议书》。而与颜磊签订商铺销售合同并收取商铺款的均系本案青岛澳华投资发展有限公司。因此，青岛市市南区人民防空办公室是否与青岛澳华投资发展有限公司解除合作协议并不影响青岛澳华投资发展有限公司是否应向颜磊承担责任。原审对青岛澳华投资发展有限公司中止诉讼及追加第三人的要求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、解除颜磊与青岛澳华投资发展有限公司于2009年8月26日签订的L1-124号、L1-125号商铺的《“金街购物广场”商铺销售合同书》；二、青岛澳华投资发展有限公司于判决生效之日起十日内向颜磊返还商铺款5678200元；三、青岛澳华投资发展有限公司于判决生效之日起十日内向颜磊偿付5678200元自2009年8月26日至判决生效之日的同期银行贷款利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51548元，财产保全费5000元，由青岛澳华投资发展有限公司承担。宣判后，青岛澳华投资发展有限公司不服，上诉至本院。上诉人青岛澳华投资发展有限公司上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法撤销原审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。其主要上诉理由是：1、本案不存在合同约定或法定解除情形，原审判决解除合同无事实和法律依据；2、原审适用法律错误，上诉人依法不应承担违约责任；3、原审判令上诉人承担自2009年8月26日起至原审判决生效之日的同期银行贷款利率，有悖合同约定，于法无据；4、市南人防办与上诉人合作开发纠纷正在青岛市中级人民法院审理之中，原审法院不支持上诉人中止审理本案的请求错误。被上诉人颜磊答辩称，1、该合同系双方真实意思表示，符合法律规定，双方应按照合同约定履行各自的义务，原审判令解除合同符合法律规定；2、原审对合同第九条违约责任的解释符合事实和法律规定；3、上诉人在涉案工程原一层设计方案变更为两层后，在未得到行政主管部门批准的情况下，仍按两层的设计方案施工建设并开始对外销售，导致无法通过验收，无法向业主交付，且其规划、设计变更行为也未通知答辩人，故原审支持答辩人的利息请求符合合同第十条约定，且根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，上诉人请求按照5个月支付利息明显无法弥补答辩人的经济损失，严重损害答辩人的合法权益，答辩人有权要求法院予以增加，一审对此判决正确，应予维持；4、原审不支持上诉人中止审理的请求符合法律规定。经审理查明，上诉人在二审庭审中称涉案工程尚未通过竣工验收。二审法院查明的其他事实与原审法院查明事实一致。本案经调解，当事人未达成一致。本院认为，本案争议的焦点问题在于：双方合同是否应当解除以及解除后的后果如何处理。上诉人与被上诉人签订《金街购物广场合同书》后，被上诉人已经按照合同约定支付了商铺款，上诉人应当按约及时将商铺交付被上诉人。本案中，双方约定于2010年10月30日前交付商铺，但上诉人未能按约及时履行交付商铺的义务，且上诉人在二审审理过程中亦认可涉案工程尚未通过竣工验收，即上诉人仍不能确定何时能够履行完整的交付义务，致使被上诉人在支付商铺款后却无法实现合同目的，故被上诉人请求解除合同，符合法律规定，本院依法予以准许。关于合同解除的后果如何处理，本院认为，上诉人在双方的买卖过程中未将商铺交付给被上诉人，现双方合同解除，上诉人应当返还收取的商铺款。另外，无论上诉人应否承担违约责任，均无理由无偿使用被上诉人的商铺款，上诉人应当向被上诉人支付其占有商铺款期间的利息。故原审判令上诉人向被上诉人返还商铺款及支付利息，处理妥当，亦符合公平原则，本院予以维持。上诉人与青岛市市南区人民防空办公室针对涉案工程合作开发纠纷一案的处理结果如何、以及未能交付商铺是否属政府行为导致，不影响上诉人在本案中返还商铺款及支付相应利息的义务，故上诉人申请追加青岛市市南区人民防空办公室为第三人，并请求对本案中止审理，本院不予准许。综上，上诉人青岛澳华投资发展有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51548元，由上诉人青岛澳华投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　侯　娜代理审判员　　王化宿代理审判员　　齐　新_二Ο一五年五月十三日书　记　员　　胡浩东书　记　员　　吴苗苗关注微信公众号“”