（2015）庆中民终字第296号

裁判日期: 2015-05-13

公开日期: 2015-06-05

案件名称

安银珍与柳恒房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

甘肃省庆阳市中级人民法院

所属地区

甘肃省庆阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

安银珍,柳恒

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百二十一条，第九十七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2015）庆中民终字第296号上诉人（原审被告）安银珍，男，1981年6月6日出生，汉族，甘肃省镇原县人，庆阳市志通汽车销售服务有限公司法定代表人。委托代理人胡炯文，甘肃泰丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）柳恒，男，1992年3月9日出生，汉族，甘肃省镇原县人。上诉人（原审被告）安银珍与被上诉人（原审原告）柳恒房屋租赁合同纠纷一案，庆阳市西峰区人民法院于2014年3月6日作出（2014）庆西民初字第470号民事判决。宣判后，安银珍不服提起上诉，本院于2014年6月11日作出（2014）庆中民终字第276号民事裁定，撤销原判，发回重审。庆阳市西峰区人民法院重审后于2014年11月26日作出（2014）庆西民初字第1621号民事判决。宣判后，安银珍不服提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月7日在本院依法公开开庭审理了本案。上诉人安银珍与被上诉人柳恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2010年7月5日，安银珍与庆阳市西峰区腾飞汽修服务部签订了租赁合同，约定租期十年，年租金为7500元；庆阳市西峰区腾飞汽修服务部将其大门北侧院内面积为142.50平方米和院外面积为316.80平方米的空地租赁给安银珍使用；安银珍在此空地上搭建彩钢房开办经营腾飞车饰界汽车装潢部；安银珍每年在7月30日前交清下一年租金。安银珍给庆阳市西峰区腾飞汽修服务部交纳租赁费至2013年7月4日。2012年12月30日，安银珍与柳恒签订铺面转让协议，约定：“一、甲方（安银珍）同意将腾飞车饰界铺面转让给乙方（柳恒），乙方需向甲方支付转让费24万元整，转让费一次性付清，转让期限7年零6个月，使用权归乙方。三、转让的铺面包括170平方米彩钢房在内（附：所有货物及设备，不包含私人物品）。四、原铺面地皮租金每年7500元整，2013年10月以后的地皮费用由甲方承担，地皮租赁期间如遇任何问题与乙方无关，所有连带责任由甲方协商解决，2013年10月之前的地皮费用已经交清。五、如遇政府拆迁所有赔偿金归乙方所有，甲方无连带责任。”合同签订当日，安银珍向柳恒交付了彩钢房和部分汽车装潢用品及设备（详见柳恒向法庭提交的腾飞转店货物清点单）。柳恒即向安银珍支付铺面转让费150000元，后用安银珍出售的车辆在柳恒经营的腾飞车饰界汽车装潢部的装潢欠款156000元中的90000元抵顶了下欠转让费。柳恒经营至2013年8月4日，庆阳市西峰区腾飞汽修服务部以安银珍拖欠其土地租金为由，对柳恒经营的腾飞车饰界汽车装潢部停水、停电。柳恒遂诉至法院。原审法院审理认为，房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装修装饰费、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”柳恒与安银珍签订转让协议时约定：铺面地皮租金每年7500元整，2013年10月以后的地皮费用由安银珍承担，地皮租赁期间如遇任何问题与柳恒无关，所有连带责任由安银珍协商解决。安银珍给庆阳市西峰区腾飞汽修服务部交纳地皮租金至2013年7月4日，再未向腾飞汽修服务部交纳地皮租金，导致腾飞汽修服务部对柳恒停水、停电，因安银珍与庆阳市西峰区腾飞汽修服务部之间的纠纷致使安银珍违约，导致柳恒所转让铺面无法正常经营，故对柳恒要求解除《铺面转让协议》的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故安银珍应返还柳恒转让费，柳恒应返还安银珍170平方米彩钢房、汽车装潢物品及设备（详见柳恒向法庭提交的腾飞转店货物清点单）。因柳恒在与安银珍签订转让协议时存在疏于谨慎审查之过错，加之其在承租房内已经营近一年产生收益等因素，可按转让费的70%即168000元予以返还。对于柳恒请求安银珍赔偿其停业损失10000元的诉讼请求，因其未向法庭提交有效证据证明确实存在损失及损失的数额，故该请求理由不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、解除柳恒与安银珍于2012年12月30日签订的铺面转让协议；二、柳恒向安银珍返还腾飞车饰界汽车装潢部的170平方米彩钢房、汽车装潢物品及设备（详见判决后附的腾飞转店货物清点单）；安银珍退付柳恒转让费168000元；三、驳回柳恒的其它诉讼请求。案件受理费5050元，由柳恒负担1656元，安银珍负担3394元。安银珍不服庆阳市西峰区人民法院上述民事判决提出上诉称：柳恒与安银珍签订铺面转让协议是双方真实意思表示，没有违反法律规定，柳恒系自己经营不善，协议中也没有约定第三方原因影响汽车装潢店经营可以解除合同，即使确实存在第三方原因也是侵权问题，并不必然导致协议解除。原判认定事实不清，适用法律错误。请求：1、撤销原判，改判柳恒与安银珍签订铺面转让协议有效；2、本案诉讼费由柳恒负担。柳恒答辩认为，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律适当，判处公正，请求二审法院依法维持原审判决，驳回安银珍的上诉请求。二审查明的事实与原审查明认定的事实一致。有一审法院庭审质证、认证的下列证据证实：1、有双方当事人的陈述；2、《铺面转让协议》；3、租地合同；4、腾飞转店货物清点单；4、银行对账单；5、收条。本院认为，本案争议的焦点为，1、柳恒与安银珍于2012年12月30日签订的铺面转让协议是否应当被依法解除；2、柳恒是否应向安银珍返还腾飞车饰界汽车装潢部的170平方米彩钢房、汽车装潢物品及设备（详见判决后附的腾飞转店货物清点单）；安银珍应否退付柳恒转让费168000元。本院认为，本案争议的焦点为，1、柳恒与安银珍于2012年12月30日签订的铺面转让协议是否应当被依法解除；2、柳恒是否应向安银珍返还腾飞车饰界汽车装潢部的170平方米彩钢房、汽车装潢物品及设备（详见判决后附的腾飞转店货物清点单）；安银珍应否退付柳恒转让费168000元。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”柳恒与安银珍签订的转让协议虽合法有效，但因安银珍给庆阳市西峰区腾飞汽修服务部交纳地皮租金至2013年7月4日，之后再未向腾飞汽修服务部交纳地皮租金，导致腾飞汽修服务部对柳恒停水、停电，因安银珍的违约行为，导致柳恒所转让铺面无法正常经营，合同目的不能实现，无法继续履行，双方签订的铺面转让协议应依法解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故安银珍应返还柳恒转让费，柳恒应返还安银珍170平方米彩钢房、汽车装潢物品及设备（详见柳恒向法庭提交的腾飞转店货物清点单）。因柳恒在与安银珍签订转让协议时存在疏于谨慎审查之过错，加之其在承租房内已经营近一年产生收益等因素，可按转让费的70%即168000元予以返还。安银珍上诉提出签订铺面转让协议是双方真实意思表示，合同有效，没有违反法律规定，即使确实存在第三方原因也是侵权问题，并不必然导致协议解除的理由不能成立，不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费5050元，由上诉人安银珍负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李保国审　判　员　　沈晋芳代理审判员　　郭振华二〇一五年五月十三日书　记　员　　章亚丽来源：百度搜索“”