（2015）哈民二民终字第369号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2016-03-17
案件名称
姚建君与姚铁军等确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚铁军,姚建君,姚岗君,张宝山
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民二民终字第369号上诉人（原审原告）姚铁军，住哈尔滨市南岗区。上诉人（原审原告）姚建君，住哈尔滨市道里区。二上诉人委托代理人张冬冬，黑龙江北辰律师事务所律师。二上诉人委托代理人薛策，黑龙江北辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）姚岗君，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审被告）张宝山，住哈尔滨市松北区。委托代理人宋立海，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律工作者。上诉人姚铁军、姚建君因与被上诉人姚岗君、张宝山确认合同无效纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2014）松民初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姚建君及姚铁军、姚建君的委托代理人张冬冬、薛策，被上诉人姚岗君、张宝山的委托代理人宋立海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：姚振铎育有五子，长子姚铁军、次子姚奎军、三子姚岗君、四子姚建君、五子姚志军，其妻为马艳春。张宝山、王志华系夫妻关系。1989年，姚振铎死亡，留有房屋一处，位于哈尔滨市松北区松浦镇松浦村漠河街64号，该房屋建筑面积110平方米，院内总土地使用面积550平方米，东邻商吉英、西邻王吉库、南北临街。姚振铎去世后，兄弟五人均将该房屋视为马艳春个人财产。兄弟五人中只有姚岗君继续留在该地生活，其余四人均离开当地。1998年，姚岗君将原房屋拆除重建，重打地基，扩大了面积。2003年至2004年期间，姚岗君将重建的房屋卖与张宝山、王志华夫妇，张宝山、王志华夫妇即时付清了房款，对房款数额买卖双方现各执一词，张宝山、王志华夫妇主张12.5万元，姚岗君主张5.5万元。此后姚岗君将该房屋交付张宝山、王志华，张宝山、王志华居住至今，现门牌号已变更为漠河街44号。2007年，马艳春死亡。另查明，姚奎军于1999年4月9日因死亡注销户口，其两子姚瑶、姚力已书面放弃对姚振铎遗产的继承。姚志军于2001年8月25日死亡，其妻柳迎君、其女姚媛已书面放弃对姚振铎遗产的继承。姚铁军、姚建君提起诉讼，请求判令姚岗君与张宝山、王志华之间关于哈尔滨市松北区松浦镇松浦村漠河街64号房屋的买卖协议无效，张宝山、王志华返还诉争房屋。姚岗君辩称：1985年，姚振铎去世，未留有遗嘱，姚岗君等兄弟五人均认为该房屋应归马艳春所有。2001年左右，姚岗君下岗。2004年左右，因要给房屋更换所有权证书，姚岗君自姚铁军处将该房屋的所有权证书取走，后因故房屋所有权证书没有更换。姚岗君听说张宝山要买房子，酒后便答应将房屋卖给张宝山，案外人郭芳玲的妻子替姚岗君收取了定金200元。起初张宝山出价5万元，后姚岗君提出要价5.5万，最后以5.5万元交易，房屋所有权证书交付给了张宝山，房款已经交付给姚岗君，姚岗君已经把钱款花光，其中一部分用于给马艳春治病。卖房时马艳春尚未去世，姚岗君未向姚铁军、姚建君告知此事，也未将购房款分给其他兄弟。姚岗君确实无权出卖诉争房屋，姚岗君与张宝山对合同无效都有过错，应各自承担一半责任。张宝山、王志华辩称：姚铁军、姚建君虚构事实且适用法律错误，其请求不具体且与事实不符。本案中并未发现姚铁军、姚建君向法庭提供任何房屋买卖协议，事实上张宝山、王志华购买的是姚岗君的房屋而不是姚振铎的，双方买卖时也没有签订任何协议，而是当场交付价款12.5万元，根本没有建房手续，姚岗君说把房屋所有权证交给张宝山不属实。姚铁军、姚建君及姚岗君均是非农业户籍，不是松浦村集体经济组织成员，依法不享有村宅基地的使用权，更谈不到合法建房行为。诉争房屋面积50多平方米是姚岗君在1998年建设的，房屋并没有完全建成，是一个框架类似棚子的一个建筑，姚岗君同其母亲在此生活。房屋买卖时姚岗君母亲也在现场，未提出异议，所以张宝山购买姚岗君房屋是双方自愿合法的。诉争房屋没有任何土地手续及房屋建设手续，张宝山、王志华于2003年6月份购房后，又进行了其他房屋建设，现所有房屋信息均录入哈尔滨市松北区相关部门的微机，登记权利人姓名均为张宝山。姚铁军、姚建君提供的松浦村民委员会出具的证明，能够看出二人于2010年4月25日已经知晓房屋卖给了张宝山、王志华，而没有及时行使权力，已经过了诉讼时效。姚铁军、姚建君本次诉讼是依据对该房屋的继承权，按照法律规定继承权诉讼时效为2年，1989年其父亲姚振铎去世，二人就应知道继承已经开始，但其未进行主张，时至今日已经25年，也超过了最长诉讼时效期限，其对房屋的继承权不应受到法律保护。诉争房屋的市场价值已经大幅度提高，可能面临着征地拆迁，姚铁军、姚建君与姚岗君恶意串通、恶意诉讼目的明显，不应得到法院支持。原审判决认为：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。姚振铎所遗留房屋的所有权，因姚岗君将该房屋拆除而消灭。姚岗君在拆除原房屋后新建的房屋系不同于原房屋的新财产，其所有权属于建造者姚岗君，而非姚振铎的全部法定继承人。因姚岗君一直居住于当地，而姚铁军、姚建君及其他兄弟均已离开，故张宝山、王志华所述该房屋的建造系姚岗君独自建造与姚铁军、姚建君无关的主张具有高度盖然性，姚铁军、姚建君未能就新建房屋有姚铁军、姚建君出资举示相关证据证明，应当承担举证不能的不利后果。姚岗君辩称新建房屋系其与母亲马艳春共同出资建造，但与其所述此后单独卖房的行为相矛盾，又未能举证证明马艳春出资的事实，故对该抗辩主张不予采纳。姚岗君将新建房屋出卖系对其财产依法行使处分权，虽然买卖双方对购房款的数额陈述不一，但均对房款已经即时付清无异议，该房屋且已经实际交付买方，故该房屋买卖合同合法有效且已履行完毕。张宝山、王志华基于买卖合同关系而对该新建房屋合法占有。故姚铁军、姚建君关于确认房屋买卖合同无效、返还房屋的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不予支持。姚铁军、姚建君如认为姚岗君拆除姚振铎房屋的行为侵害其合法权益，可另行主张权利。据此判决：驳回姚铁军、姚建君的诉讼请求。宣判后，姚铁军、姚建君不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。诉争房屋不是姚岗君独自拆除重建的，而是姚家兄弟五人出工出力，马艳春出资3万元共同兴建的。诉争房屋的实际所有权人系姚振铎和马艳春，姚岗君转让房屋的协议不具备继续履行的条件。诉争房屋翻建时未取得新房审批手续，在此情况下，姚岗君属于以其他形式非法转让土地，其买卖行为无效，不应受到保护。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。姚岗君辩称：同意上诉人意见。张宝山辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。二审中，姚铁军、姚建君向法庭举示证据如下：证据一、七名证人联某某的证言。意在证明：姚振铎的房证底档由于历史原因已经丢失。姚岗君质证意见为：无异议。张宝山质证意见为：该证据证人未到庭亦未提供证人身某某证明，且属于多人一证，没有证言内容部分代书人的签字，不符合证据要件形式，对证据真实性有异议。本院认证意见为：该证据证人无某某出庭，且属于多人一证，本院对该证据不予采信。证据二、证人王某某证言。意在证明：诉争房屋买卖的过程，以及房屋买卖价格为55，000元。证据三、证人闻某某、李某某证言。意在证明：98年姚家兄弟五人出工出力，马艳春出资3万元共同兴建的诉争房屋。姚岗君质证意见为：对证据二、三无异议。张宝山质证意见为：证据二、三不属于本案关键性证据，与本案不具有关联性。本院认证意见为：房屋权利人为马艳春，翻建房屋未进行审批，翻建后的受益人仍应认定马艳春，证人闻某某、李某某证明姚家兄弟五人出工出力符合客观事实，能够认定，本院对证据三予以采信。对证据二买卖协议的真实性予以采信，买卖价款因无其他证据予以佐证，不予采信。证据四、姚铁军与张杰的录音资料、温重庆的电话录音、开庭前一审法官与张宝山夫妇了解情况的相关录音。意在证明：姚岗君与张宝山夫妇签订了买卖合同，房屋价款为55，000元，签订协议时姚岗君向张宝山夫妇交付了房证。姚岗君质证意见为：无异议。张宝山质证意见为：真实性有异议。本院认证意见为：该证据真实性不能确定，本院对该证据不予采信。二审查明：1998年，马艳春将原房屋进行翻建，姚家兄弟五人共同出工出力。其余事实与原审判决认定的事实相同。另认定，2015年3月1日，王志华病故，由张宝山继续参加诉讼。本院认为：争议房屋原登记所有人为姚振铎。1985年，姚振铎去世，姚铁军等五兄弟认可该房屋为母亲马艳春所有，姚振铎的遗产已经完成继承。姚振铎去世后，姚岗君一直在本村居住使用诉争房屋。2004年，姚岗君以房屋使用人的身某某将房屋卖与本村村民张宝山，双方虽未举示书面《房屋买卖协议》，但认可买卖协议的存在。诉争房屋实际权利人马艳春在2007年去世前未对该房屋买卖提出异议。对于农村宅基地的转让，买卖双方经过本村的村委会见证和记录既完成了公示作用，买受人张宝山、王志华系本村集体经济组织成员，符合宅基地的转让条件，同时张宝山、王志华购买房屋系善意，并支付了合理对价，姚岗君将房屋交付张宝山夫妇使用，张宝山已使用房屋十余年，并已进行了翻修翻建。为维护交易安全、秩序以及物权的稳定性，该房屋买卖行为应认定为合法有效。姚铁军、姚建君以遗产继承人的身某某主张房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。姚铁军、姚建君认为姚岗君卖房行为侵犯了其继承权，应向姚岗君另行主张权利。综上，姚铁军、姚建君的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人姚铁军、姚建君负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹轶伟代理审判员 邵 田代理审判员 宋 凯二〇一五年五月十三日书 记 员 吴浩松安娜 更多数据：搜索“”来源：