（2015）深中法房终字第663-665号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-11-19
案件名称
中软国际科技服务有限公司深圳分公司、中软国际科技服务有限公司与张斯剑劳动争议二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第663-665号上诉人（原审被告）吴赛绒，女，汉族，住所地广东省深圳市南山区。委托代理人薛永拱，广东世纪华人律师事务所律师。委托代理人彭晓楠，广东世纪华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市罗湖区。负责人林谦，行长。委托代理人王再鸣，广东金唐律师事务所律师。委托代理人黄媛琳，广东金唐律师事务所律师。原审第三人中航物业管理有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人石正林。委托代理人黄媛琳，广东金唐律师事务所律师。委托代理人岑佩，广东金唐律师事务所实习律师。上诉人吴赛绒因与被上诉人中国工商银行股份有限公司深圳市分行（以下简称工行深圳分行）、中航物业管理有限公司（以下简称中航物业公司）房屋租赁合同纠纷三案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1967-1969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年12月10日，工行深圳分行行政部向中航物业公司出具授权委托书，将位于深圳市福田区x房地产委托中航物业公司出租管理，委托期间自2007年12月1日至2008年12月31日。2009年4月1日，工行深圳分行与中航物业公司签订《房屋租赁代理委托合同》，约定工行深圳分行将位于深圳市自有物业的闲置房产委托中航物业公司代理出租，代理委托期限为五年，自2009年4月1日起至2014年3月31日止。工行深圳分行针对三案向原审法院提交三份《房地产租赁合同书》，其中1967号案（二审为663号案）涉案合同备案时间为2007年12月11日，承租方（乙方）为吴赛绒、出租方（甲方）为工行深圳分行委托代理人（中航物业公司）的《房地产租赁合同书》，该合同约定甲方将位于深圳市福田区x出租给乙方使用；租赁房地产建筑面积共计65.33平方米；月租金总额为1960元；乙方应于每月10日前向甲方交付租金；甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；租赁期限自2007年12月10日起至2010年12月9日止；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即3920元；乙方未能履行合同或乙方拖欠租金、滞纳金和其他费用的，甲方可不予返还保证金；如乙方拖欠租金达30天（一个月）以上或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达3920元以上的，甲方可就此损失向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款；本合同终止后，乙方应于五日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。合同附页还约定，若乙方拖欠租金应付滞纳金，滞纳金为拖欠日乘以拖欠金额的千分之三；从2009年12月10日起至2010年12月9日，租金调整为每月3920元。合同还对其他租赁事宜进行了约定。1968号案（二审为664号案）涉案的《房地产租赁合同书》备案日期为2008年4月2日、承租方（乙方）为吴赛绒、出租方（甲方）的委托代理人（中航物业公司）的，该合同约定甲方将位于深圳市福田区x房地产出租给乙方使用；租赁房地产建筑面积共计90.14平方米；月租金总额为2704元；乙方应于每月10日前向甲方交付租金；甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；租赁期限自2008年4月1日起至2010年12月9日止；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即5408元；如乙方拖欠租金达30天（一个月）以上或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5408元以上的，甲方可就此造成的损失向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款；本合同终止后，乙方应于五日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。合同附页还约定，若乙方拖欠租金应付滞纳金，滞纳金为拖欠日乘以拖欠金额的千分之三；从2009年12月10日起至2010年12月9日，租金调整为每月5408元。合同还对其他租赁事宜进行了约定。1969号案（二审为665号案）涉案《房地产租赁合同书》的出租方（甲方）为中航物业公司、承租方（乙方）吴赛绒，该合同约定甲方将位于深圳市福田区x12栋加建房出租给乙方使用；租赁房地产建筑面积共计88.25平方米；租赁期限自2007年12月10日至2010年12月9日止；月租金总额为2648元；乙方应于每月5日前向甲方付清当月租金和水电费到期未付款，甲方即开始按欠款额计收资金占用费（按当月银行借贷利率计）；三十天后仍未付款，则改为每日按欠款总额的千分之三计收滞纳金；滞纳金计收五天后，乙方仍不交款，甲方有权停止履约（含停止水电供应），没收租赁保证金，并有权采取强制措施收回租赁房地产及处置乙方在租赁房地产内所有设施设备、财产，因此产生的一切责任由乙方承担；乙方应在签订本合同时向甲方缴纳相当2个月租金、管理费数额的租赁保证金，即5296元；租赁保证金于本合同终止，乙方交清所有应缴费用并迁出租赁房地产后，由甲方退还乙方；乙方拖欠租金及其他费用达35天以上或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5296元以上的，甲方可就因此造成的损失，不予退还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款；本合同终止后，乙方应于五日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权采取强制措施收回租赁房地产及处置乙方在租赁房地产内的设施、设备等财产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。合同附页还约定，租金从2009年12月10日起至2010年12月9日调整为每月5296元。合同还对其他租赁事宜进行了约定。2010年11月16日，工行深圳分行向中航物业公司发出《关于x12栋出租物业到期收回的函》，通知中航物业公司要求收回x设立自助银行。2011年8月4日，工行深圳分行再次向中航物业公司发出《关于收回x12栋一层出租房产的通知》，要求将x12栋首层房产收回自用。中航物业公司分别于2011年1月30日、2011年3月30日、2011年4月28日、2011年12月14日分别向吴赛绒发出通知，多次要求吴赛绒退还涉案租赁房产并结清相应费用。中航物业公司该四份通知上有“吴赛绒”的签名，但吴赛绒否认该“吴赛绒”系其所签。在本案审理过程中，吴赛绒对工行深圳分行提交的上述三份涉案《房地产租赁合同书》及中航物业公司分别于2011年1月30日、2011年3月30日、2011年4月28日、2011年12月14日对吴赛绒发出的四份通知的真实性提出异议，并申请对上述证据上“吴赛绒”签名是否吴赛绒本人所书写进行笔迹鉴定。原审法院依法委托广东南天司法鉴定所对该合同签章处“吴赛绒”的签名进行笔迹鉴定并由吴赛绒预交鉴定费29380元。广东南天司法鉴定所于2014年5月14日作出司法鉴定意见书，认定上述合同乙方签章处所签“吴赛绒”不是吴赛绒所写。该鉴定机构具有法定资质，且鉴定程序合法，故原审法院对该鉴定意见予以采信。根据工行深圳分行的申请，中航物业公司的工作人员尹某出庭作证陈述三涉案房产的租赁事宜均与陈吨锡联系，三份涉案租赁合同由中航物业公司尹某交由吴赛绒的配偶陈吨锡转交吴赛绒签署，并未由吴赛绒当场签署；三份通知亦与陈吨锡联系发至涉案商铺；租金发票亦交给陈吨锡。另查，工行深圳分行向原审法院提交招商银行福华支行出具的中航物业公司账户历史交易明细显示，2010年12月至2011年4月，每月有10236元付至中航物业公司账户，文字摘要为“吴赛绒”或“吴赛绒交某月租金”，2011年5月至8月每月有9396元付至该账户，记载为“吴赛绒交某月租金”，2011年9月至11月每月有10236元付至中航物业公司账户，其中2011年9月-10月有记载“吴赛绒交某月租金”。因地铁施工，中航物业公司于2010年8月向工行深圳分行申请租金优惠，工行深圳分行同意吴赛绒在2010年9月至2010年12月按约定租金70%收取租金。工行深圳分行及中航物业公司认可吴赛绒已实际按月租金10236元支付涉案三套房产2010年12月至2011年4月以及2011年7月至11月租金，其中2011年5月至6月收取租金9396元系因吴赛绒腾出1968号案涉案房产的14平方米而减少租金840元。吴赛绒支付租金10236元与三涉案房产租金总额的70%相吻合，中航物业公司向原审法院提交了向吴赛绒开具的2011年1月至9月的租金发票，而吴赛绒在庭审时否认曾向中航物业公司支付租金。再查，2012年1月13日，中航物业公司就位于福田区x房产以租赁合同纠纷为由将吴赛绒诉至原审法院，请求法院判令：1、解除中航物业管理有限公司与吴赛绒之间的房屋租赁合同，吴赛绒立即迁离承租房屋并将该房屋返还中航物业；2、吴赛绒向中航物业管理有限公司支付2010年12月10日至2011年12月31日期间的欠缴租金共计84372元，要求按双倍租金支付至返还房屋之日止；3、吴赛绒承担诉讼费用。本案吴赛绒于2012年2月28日收到中航物业公司提交的起诉状及租赁合同、银行进账单等证据材料后，在答辩期限内向原审法院提交的管辖权异议书，其在管辖权异议书的“事实和理由”中具明：“2007年12月11日，异议人（即本案吴赛绒）与被异议人（即本案中航物业公司）签订的《深圳市房地产租赁合同书》，约定被异议人代理中国工商银行股份有限公司深圳市分行将位于深圳市福田区x房产出租给异议人。……异议人与被异议人签订的《深圳市房地产租赁合同书》是无效合同，合同的争议解决条款无效，贵院对该没有管辖权。……”经审查，原审法院于2012年3月13日作出民事裁定书，裁定驳回吴赛绒对该案管辖权提出的异议。2012年3月22日，原审法院作出（2012）深福法民三初字第293号民事裁定书，查明：2008年3月31日，中航物业公司以工行深圳分行与吴赛绒签订了一份《房地产租赁合同书》，约定吴赛绒向工行深圳分行承租x房产，建筑面积共90.14平方米，租用期限自2008年4月1日起至2010年12月9日止。原审法院以涉案房产的出租人为工行深圳分行，中航物业公司仅为其代理人为由，认定中航物业公司作为原告的主体不适格，并出具（2012）深福法民三初字293号民事裁定书裁定驳回中航物业公司对吴赛绒的起诉。该民事裁定书已发生法律效力。工行深圳分行系位于福田区x号房的产权人，但工行深圳分行无法提交1969号案所涉加建房的建设工程规划与施工许可证。庭审时，工行深圳分行认为在合同期限届满后一直未收回三涉案房产，故三案吴赛绒应从合同期限届满次日（2010年12月10日）起按合同约定的双倍租金支付租金，但吴赛绒仅按合同约定租金标准支付三涉案房产租金至2011年11月9日。此后，吴赛绒未向工行深圳分行或中航物业公司支付租金。吴赛绒否认与工行深圳分行签署租赁合同、使用涉案房产或向中航物业公司支付租金。2013年9月25日，原审法院将工行深圳分行提交的三案的起诉状送达给吴赛绒。上述事实有《房地产租赁合同书》、发票、《关于收回xx栋一层出租房产的通知》、《关于x栋出租物业到期收回的函》、银行流水单、情况说明等证据及庭审笔录证实。工行深圳分行向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除工行深圳分行、吴赛绒之间的房屋租赁关系，吴赛绒立即迁离承租房屋并将该房屋返还工行深圳分行；2、吴赛绒向工行深圳分行支付2010年12月10日至2011年11月9日间的欠缴租金（1967号案为56056元、1968号案为77334.4元、1969号案为75732.8元）；3、吴赛绒按双倍租金支付自2011年11月10日截止2013年6月10日止的侵占租金（1967号案为148960元、1968号案为205504元、1969号案为201248元），要求按双倍租金计算至房屋返还之日止；4、吴赛绒承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，三案的争议焦点在于：一、三案吴赛绒与三案工行深圳分行是否的租赁合同关系是否成立；二、三案吴赛绒应向三案工行深圳分行支付租金数额的问题。一、关于工行深圳分行与吴赛绒之间租赁合同关系是否成立的问题。吴赛绒以本人未在三份《房地产租赁合同书》上签名认为工行深圳分行与吴赛绒之间不存在租赁合同关系。原审法院认为，工行深圳分行与吴赛绒是否存在租赁合同关系不能单一从吴赛绒本人是否在合同上签字进行判断，应从合同签订情况、履行情况等事实进行综合考虑。首先，吴赛绒虽然未在涉案三份合同上签字，但吴赛绒早在2012年2月28日就已收到（2012）深福法民三初字293号案的起诉状及三套租赁房产租金的银行进账单等证据材料，并在（2012）深福法民三初字293号案中向原审法院提交管辖权异议书。吴赛绒在该异议书中已自认吴赛绒与中航物业就承租x12栋102号b、c和105号d、e房产（即1968号案所涉租赁房产）签订《房地产租赁合同书》，表明吴赛绒在知晓他人以其名义代其签订租赁合同后，并不对他人代理行为提出异议，反而自认工行深圳分行与吴赛绒签订租赁合同，构成对乙方签章处“吴赛绒”签名的追认；其次，在（2012）深福法民三初字293号案中，吴赛绒已收到中航物业公司提交收取三套租赁房产租金的银行进账单，表明其已知晓有他人代其签订租赁合同并以其名义支付了租金，但未对此提出异议；最后，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。因此，在本三案中，吴赛绒明知他人持有吴赛绒身份证复印件与作为工行深圳分行代理人的中航物业公司签署租赁合同，直至庭审辩论结束，未对他人的代理行为作出否认表示，视为同意他人的代理行为。综合上述一系列事实可认定，吴赛绒已认可他人代为签署三份租赁合同的行为，且中航物业公司已代工行深圳分行按照合同约定的优惠租金标准收取吴赛绒三套涉案房产租金，双方已实际履行租赁合同，对于三案工行深圳分行主张与吴赛绒之间的租赁合同成立的事实，原审法院予以确认。吴赛绒认为与工行深圳分行不存在租赁合同关系，与事实不符，原审法院不予采纳。二、关于吴赛绒应向工行深圳分行支付租金（使用费）数额的问题。1967、1968号案中，两案涉案租赁合同的内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对工行深圳分行、吴赛绒具有法律约束力，吴赛绒应按上述合同履行支付租金的义务。合同约定的租赁期限于2010年12月9日届满，合同期限届满后，承租人继续使用租赁房产，出租人未提异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现两案工行深圳分行要求解除与吴赛绒之间租赁合同关系，原审法院予以支持。合同自解除合同通知送达吴赛绒时解除。因此，两案涉案合同自本案起诉状送达吴赛绒之日（即2013年9月25日）解除。租赁合同解除后，吴赛绒应将两案涉案房产返还给工行深圳分行。工行深圳分行给予的租金优惠期至2010年12月9日届满，截至2011年11月9日，扣除吴赛绒已实际支付的租金，吴赛绒仍需向工行深圳分行支付租金分别为12936元（1967号案，（3920元-2744元）×11个月=12936元】、19533元（1968号案，5408元×11个月-3785元×9个月-2945元×2个月=19533元】。根据合同约定，吴赛绒应于解除合同后五日内返还涉案房产，否则就逾期部分可向吴赛绒收取双倍租金。经核算，2011年11月10日暂计至庭审之日（即2014年10月11日），1967号案吴赛绒应付的租金及使用费为185807元【（3920元×（22＋20／30）个月＋3920元×2×（12＋11／30）个月=185807元】；1968号案吴赛绒应付的租金及使用费为256339元【（5408元×（22＋20／30）个月＋5408元×2×（12＋11／30）个月=256339元】。之后，两案吴赛绒应分别按双倍租金标准（即7840元／月、10816元／月）向工行深圳分行支付至实际返还之日止的使用费。1969号案所涉的房产系加建房，没有建设工程规划许可证，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，1969号案的租赁合同无效。合同无效系自始无效，无解除的必要，吴赛绒应当将1969号案涉案房产返还给工行深圳分行。租赁合同无效的，当事人仍可以参照合同约定的租金标准主张房屋使用费。工行深圳分行要求吴赛绒1969号案中，截至2011年11月9日，扣除吴赛绒已实际支付的使用费，1969号案吴赛绒仍需向工行深圳分行支付使用费17182元【（5269元-3707元）×11个月=17182元】。此后，吴赛绒一直未将涉案房产返还给工行深圳分行，吴赛绒仍应按租赁合同约定租金标准向工行深圳分行支付使用费。经核算，2011年11月10日暂计至庭审之日（即2014年10月11日），1969号案吴赛绒应付的使用费为185537元【（5296元×（20／30＋22＋12＋11／30）个月=185537元】。之后，1969号案吴赛绒应按5296元／月的租金标准向工行深圳分行支付至实际返还之日止的使用费。关于吴赛绒提出诉讼时效的问题。工行深圳分行在通知中航物业公司收回涉案房产后，中航物业公司作为委托代理人已于2011年多次发出通知并于2012年通过诉讼向吴赛绒主张权利，表明工行深圳分行及中航物业公司未非怠于行使权利，而是一直通过各种方式向吴赛绒主张权利。通知上“吴赛绒”的签收记录虽经鉴定非吴赛绒本人所签，系他人代签，但根据双方租赁合同的签订、履行情况及中航物业公司工作人员尹某的证言，吴赛绒或其代理人应当收到上述通知。吴赛绒关于诉讼时效的抗辩不能成立，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除1967、1968号案工行深圳分行中国工商银行股份有限公司深圳市分行与1967、1968号案吴赛绒的租赁合同关系；二、三案吴赛绒应于本判决生效之日起十日内向三案工行深圳分行返还位于深圳市福田区x（1967号案）、12栋102房b、c和105房d、e房地产（1968号案）、加建房（1969号案）；三、三案吴赛绒应于本判决生效之日起十日内向三案工行深圳分行分别支付拖欠租金12936元、19533元、17182元（自2010年12月10日计至2011年11月9日）；四、三案吴赛绒应于本判决生效之日起十日内向三案工行深圳分行分别支付租金及使用费（自2011年11月10日暂计至2014年10月11日分别为185807元、256339元、185537元，此后吴赛绒应按7840元／月、10816元／月、5296元／月的标准支付至实际返还之日止）；五、驳回三案工行深圳分行的其他诉讼请求。三案案件受理费分别为5543元、5455元、5455元及保全费4064元（已由工行深圳分行预交），由吴赛绒负担。鉴定费29380元（已由吴赛绒预交，由工行深圳分行负担14690元，由吴赛绒负担14690元）。上诉人吴赛绒不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1967-1969号民事判决．并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．三案一、二审诉讼费、保全费、鉴定费由被上诉人承担。上诉事实和理由：一、原审判决认定事实错误。（一）原审判决以“（2012）深福法民三初字第293号案件管辖权异议书中部分未经法院最终认定的内容”认定吴赛绒认可他人签署本案合同的行为与客观事实相悖。第一，经司法鉴定已证明吴赛绒非涉案所有合同及通知上的签署人，原审判决仍认定吴赛绒为合同主体与鉴定相矛盾。第二，管辖权异议书并不涉及实体权利处分，（2012）深福法民三初字第293号案件中，吴赛绒仅是引用案件材料提出管辖异议，别无它意。第三，该案中法院仅对管辖异议是否成立进行审理，对异议书的内容是否属实没有最终作出认定。第四，1967号、1769号案涉诉标的分别是深圳市福田区x、12栋加建房，即使吴赛绒在（2012）深福法民三初字第293号案件中构成自认，与该两案也没有任何必然联系。（二）原审判决未采纳吴赛绒的诉讼时效抗辩不当。中航物业公司以自己的名义向吴赛绒提起租金主张的诉讼即（2012）深福法民三初字第293案件并不能视为工行深圳分行提起，在该案中，法院认为中航物业公司主张权利不适格。那么，一个无权主张租金的主体向吴赛绒主张涉案权利，当然不能引起案件诉讼时效中断。而2011年1月30日、2011年3月30日、2011年4月28日、2011年12月14日四份通知书已经鉴定认定通知书上所签“吴赛绒”不是吴赛绒本人所写。原审法院未查清通知的实际签收人及与吴赛绒的关系等事实，在没有其他证据印证的情况即推定吴赛绒应当收到上述通知，缺乏相应依据。综上，吴赛绒没有收到任何催收通知，工行深圳分行主张吴赛绒支付2010年12月10日至本案立案前一年以前的租金已经超过诉讼时效。（三）工行深圳分行提交的合同及其他通知文书的笔迹鉴定结论足以证明涉案房产租赁合同及相关通知的签字人均非吴赛绒本人，与申请鉴定的上诉人的主张一致．因此．保全费、鉴定费应由拿着伪造吴赛绒签字的文书起诉的工行深圳分行承担。二、原审程序严重违法。本案中，中航物业公司既然作为工行深圳分行的代理人出租涉诉房屋，一切合同权利、义务均由委托人享有和承担。与代理人无关，因此，原审法院将中航物业公司追加为案件第三人程序不当。被上诉人工行深圳分行当庭答辩称，一、鉴定结果虽然表明不是吴赛绒本人的签名，但从以下事实可以认定双方之间的租赁关系事实：第一，根据中航物业公司经办人尹某的证人证言，合同签订是由中航物业公司与吴赛绒的丈夫陈吨锡进行商谈，之后陈吨锡要求以吴赛绒的名义来签署合同，所以合同就由陈吨锡拿回后再交回给中航物业公司，双方未面签合同。后面发票的领取也是由陈吨锡，事实上吴赛绒的丈夫陈吨锡也一直找工行的领导进行协商，希望能够继续承租。第二，中航物业公司收到的租金均是由吴赛绒通过银行转账进入该公司账户，且每次都注明是“吴赛绒交付租金”或“吴赛绒租金”。第三，吴赛绒在2012年2月28日就收到中航物业公司就本案房屋租赁合同提起诉讼的起诉状及相应材料，吴赛绒在收到起诉状及三案相应对账单资料之后，其从来没有否认租赁事实，而仅仅是对法院的管辖提起异议，且吴赛绒对租金支付及合同履行事实是认可的。即便合同上面的“吴赛绒”真的不是吴赛绒本人的签名，上述事实也构成了吴赛绒对租赁事实的追认。原审判决在查明事实的基础上，包括从合同的签订、合同的履行及从（2012）深福法民三初字第293号案的管辖异议材料等，作出的综合判断和认定双方之间存在房屋租赁关系正确。二、关于诉讼时效，工行深圳分行认为原审法院对租赁时效起点的认定符合法律及事实。第一、中航物业公司分别于2011年1月3日、2011年3月30日、2011年4月28日、2011年12月14日发出四份《通知》，要求吴赛绒迁离，要求其交还租赁房屋，该几份《通知》上都有吴赛绒的签名，尹某的证言证明该几份通知都发到吴赛绒的租赁场地，如果不是吴赛绒的签名，在（2012）深福法民三初字第293号案中也已经构成对《通知》认可的追认。三、原审法院法官及双方代理人在2014年5月29日一并到现场进行调查，吴炳坚（吴赛绒的弟弟）在现场管理，拒不配合调查。原审第三人中航物业公司当庭答辩称，原审法院判决事实清楚、证据确实充分，法律依据明确。针对吴赛绒的第一点上诉理由与工行深圳分行的答辩一致；针对第二点原审程序问题，因为中航物业公司是工行深圳分行的代理人，与本案存在利害关系，所以原审法院依法追加中航物业公司作为案件第三人，程序合法。综上，请求驳回吴赛绒的上诉请求。原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院经审理查明，（2012）深福法民三初字第293号民事裁定于2012年3月23日生效。工行深圳分行于2013年9月5日提起本三案诉讼。本院认为，吴赛绒上诉主张涉案三份《房地产租赁合同书》上“吴赛绒”的签名已经鉴定非吴赛绒本人书写，其并非三份合同的承租人。对此，本院认为，（2012）深福法民三初字第293号案中，吴赛绒提交的管辖权异议书所作的表述为“2007年12月11日异议人（吴赛绒）与被异议人（中航物业公司）签订《深圳市房地产租赁合同书》……”，虽然管辖权异议是有关管辖法院的程序性问题，但并不妨碍当事人作出实体性的表述。吴赛绒的上述表述实际是认可了其作为该份《深圳市房地产租赁合同书》承租人的身份。若按吴赛绒的主张，其既未签订涉案《房地产租赁合同书》，也未实际使用涉案房产，按照一般常理，吴赛绒在该案中应当会对整个租赁事实作否认表示，而非仅仅提出管辖权异议。再结合，涉案三份租赁合同均以吴赛绒的名义一并支付租金以及证人尹某的证人证言，本三案相关证据已能形成证据链，足以证明吴赛绒为三份《房地产租赁合同书》的实际承租人，原审认定吴赛绒与工行深圳分行间形成房屋租赁关系正确，本院予以确认。663号、664号两案中，吴赛绒与工行深圳分行签订的《房地产租赁合同书》合法有效，吴赛绒未按合同约定支付租金，原审确认双方合同于2013年9月25日解除正确，本院予以确认。但吴赛绒仍需支付相应的租金及合同解除后逾期的双倍租金。吴赛绒对工行深圳分行请求的租金提出了时效抗辩，对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、一百三十九条、一百四十条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，诉讼时效可以因不可抗力、提起诉讼、当事人一方提出要求等中止或中断。本案中，工行深圳分行认为其一直在主张权利的相关证据分别是2011年1月30日-2011年12月14日期间中航物业公司给吴赛绒发出的四次催缴通知、中航物业公司就664案租赁事宜提起的诉讼及本案诉讼。对于上述证据，首先，2011年四份通知上的吴赛绒签名经鉴定均非其本人所签，虽有相关证人证言，但上述证据仍存在瑕疵。即便采信上述证据，工行深圳分行的主张权利行为也应当是连续的，但中航物业公司提起诉讼的（2012）深福法民三初字第293号案作出的民事裁定于2012年3月23日生效，此后诉讼时效重新起算一年，工行深圳分行至迟于2013年3月22日应提起本三案诉讼，但其于2013年9月5日才提起本三案诉讼，已超过一年，因此吴赛绒对于663、664号案的诉讼时效抗辩成立，本院予以采信。按照上述诉讼时效的规定，工行深圳分行起诉前一年的租金请求应受到保护，即吴赛绒应支付自2012年9月5日起的租金。暂计至原审庭审之日2014年10月11日，663号案，吴赛绒应支付的租金及逾期占有使用费为147914元（3920×（12＋20／30）＋3920×2×（12＋16／30）］；664号案，吴赛绒应支付的租金及逾期占有使用费为204061元（5408×（12＋20／30）＋5408×2×（12＋16／30）］；此后，两案吴赛绒应分别按双倍租金标准（即7840元／月、10816元／月）向工行深圳分行支付至本院确定的返还之日止的占有使用费。665号案中，原审认定吴赛绒与工行深圳分行间的《房地产租赁合同书》无效正确，本院予以确认。涉案房产由工行深圳分行委托中航物业公司出租，吴赛绒应向委托人支付相应占有使用费。因租赁合同无效，诉讼时效应从合同被确认无效时起算，因此，665号案中工行深圳分行请求的占有使用费并未超过诉讼时效，但同时工行深圳分行请求起诉后的占有使用费也仅能参考合同约定的单倍租金支付。吴赛绒应补足2011年11月9日前的占有使用费17477元（5296×30%×11），原审认定该项费用为17182元，工行深圳分行未提起上诉，故本院对原审认定的17182元予以确认。原审核算的2011年11月10日至原审庭审之日的占有使用费185537元正确，本院予以确认。此后，665号案，吴赛绒应按照5296元／月的标准向工行深圳分行支付至本院确定的返还之日止的占有使用费。综上所述，吴赛绒的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1967-1969号民事判决第一、二项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1967-1969号民事判决第五项；三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1967-1969号民事判决第三项为：665号案吴赛绒应于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司深圳市分行支付拖欠占有使用费17182元（自2010年12月10日计至2011年11月9日）；四、变更广东省深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1967-1969号民事判决第四项为：三案吴赛绒应于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司深圳市分行分别支付租金及使用费（663、664号案自2012年9月5日暂计至2014年10月11日分别为147914元、204061元；665号案自2011年11月10日暂计至2014年10月11日为185537元，此后吴赛绒应按7840元／月、10816元／月、5296元／月的标准支付至本判决确定的返还之日止）；五、驳回三案中国工商银行股份有限公司深圳市分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本三案一、二审案件受理费、保全费共计35890元，由中国工商银行股份有限公司深圳市分行负担5650元，由吴赛绒负担30240元；鉴定费29380元，由中国工商银行股份有限公司深圳市分行负担14690元，由吴赛绒负担14690元。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 许 莹 姣代理审判员 周 敏二〇一五年五月十三日书 记 员 陈晓莹（兼） 来自