（2015）成民终字第4604号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-12-30
案件名称
成都人和新天地公共设施有限公司与吴先明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都人和新天地公共设施有限公司,吴先明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十条，第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第4604号上诉人（原审被告）成都人和新天地公共设施有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人刘士华，总经理。委托代理人唐金华，男，汉族，1979年9月23日出生，住湖北省江陵县。系公司员工。被上诉人（原审原告）吴先明，男，汉族，1960年3月25日出生，住资阳市雁江区。委托代理人李京玉，四川法奥律师事务所律师。上诉人成都人和新天地公共设施有限公司（简称人和公司）与被上诉人吴先明房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第4427号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人人和公司的委托代理人唐金华，被上诉人吴先明及其委托代理人李京玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，吴先明与人和公司于2011年12月21日签订《商铺租赁合同》四份，约定的主要内容为：吴先明承租人和公司投资并拥有管理、使用、收益权的成都地一大道附一层B区027-3号、027-5号、028号、029号商铺四间用于经营服装；租赁期限均为39个月，四间商铺的面积分别为6.98㎡、16.72㎡、12.16㎡、15.15㎡；租金为280元／月／㎡，商铺租金标准按每年递增10%的标准计算；租金每半年缴付一次，从计租日起，吴先明应提前一个月向人和公司支付下半年租金；租赁押金分别为3?909元、9?363元、6?810元、8?484元；租赁期内，经房屋安全鉴定部门鉴定商场不符合安全使用标准的，合同自然终止，因此造成的损失由责任方负责赔偿；吴先明未能按时支付租金，每逾期一日，须自约定最后交款日之次日起，就拖欠金额按每日千分之八向被告支付违约金；吴先明拖欠租金等费用超过15日的，人和公司有权单方解除合同并不退还剩余租金、押金等各项费用。上述协议签订后，吴先明于2011年12月21日支付了B区027-3号商铺租金11?726元、物业费838元、押金3?909元；027-5号商铺租金28?090元、物业费2?006元、押金9?363元；028号商铺租金20?429元、物业费1?459元、押金6?810元；029号商铺租金25?452元、物业费1?818元、押金8?484元；028商铺第二次租金802元。人和公司于2011年12月21日向吴先明交付了商铺。2012年9月，人和公司将涉案商铺转租给案外人。吴先明、人和公司一致认可原告所交租金对应的租期为2012年1月1日至2012年6月30日。另查明，人和公司与案外人成都城乡商贸物流发展投资（集团）有限公司（以下简称城乡商贸投资公司）于2010年4月14日签订《成都市顺城街人防工程经营权转让合同》，载明的主要内容为：城乡商贸投资公司与成都市人民防空办公室签订合同，取得了成都顺城街人防工程的经营权；城乡商贸投资公司将位于成都市顺城街现有以及标的之固定附着物、装置及其他附属物的占有、使用、收益的权利转让给人和公司；转让起止期限为自合同签订之日起共计40年；转让款为28?900万元。上述事实有吴先明身份证复印件、人和公司企业法人营业执照，《商铺租赁合同》、《收据》、《成都市顺城街人防工程经营权转让合同》及庭审记录等证据在案予以佐证，具有真实性、合法性、关联性，予以采信。吴先明为证明其主张，还提交了如下证据：1.《体验手册》复印件，系人和公司在签订合同之前交付给吴先明的，证明人和公司对包括吴先明在内的商户作出的设施和服务承诺，人和公司以该证据为复印件为由拒绝质证；2.成都市锦江区卫生执法监督大队作出的《情况汇报》复印件，证明2012年5月24日，该单位联合其他执法部门对“地一大道”地下公共场所进行了现场检查，提出了通风设备必须正常运行、加大机械通风、提高空气质量、按国家要求对地一大道空气质量进行检测的整改意见，被告质证后认为该证据为复印件，无法核实其真实性，且当时商场已经营半年之久，不存在达不到开业经营条件的问题；3.照片，证明人和公司于2012年6月10日将涉案商铺查封、商铺被损毁、人和公司已将商铺转租他人的事实，人和公司质证后认为封条上载明的时间为2012年6月14日，吴先明于2012年8月25日拍摄的照片的内容上没有封条，于2012年9月4日拍摄的照片上有封条，从照片上显示的时间和内容来看存在前后矛盾之处，不予认可；4.收款收据，证明吴先明为安装卷帘门支出14?500元，为装修商铺支出68?000元，人和公司质证后认为上述票据不是正规发票，不予认可；5.从网络上打印的新闻，证明因人和公司的侵权行为导致顾客、商户都没有正常的经营、消费环境，人和公司质证后对其真实性不予认可；6.证人陈林孝证言，证明人和公司打砸原吴先明商铺的事实，人和公司质证后对其真实性不予认可，陈林孝都是听人所说，并不能确定打砸吴先明商铺的是人和公司，且人和公司在2012年6月14日没有在吴先明商铺上贴过封条；7.书面证人证言，证明人和公司打砸、查封原告商铺，导致租赁合同无法继续履行的事实，人和公司质证后认为该证据不符合证据规则的要求，不予认可。对上述证据，原审法院认证如下：第1、2组证据系复印件，本院不予采信；第3、5组证据，来源不明，原审法院不予采信；第4组证据，虽为收据，但能够较为可观地反映案件事实，本院予以采信；第7组证据不符合法律规定，原审法院不予采信；第6组证据，证人陈林孝的证词均为传来证据，不能证明客观事实，原审法院不予采信。原审法院认为，吴先明、人和公司签订的四份《商铺租赁合同》均为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。因四份《商铺租赁合同》签订主体均为吴先明和人和公司，且均属租赁法律关系，故原判将四份合同进行审理，并不违反法律规定，人和公司所称原审将四份合同在同一诉讼中进行审理，程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务并享有合同权利。（一）涉案合同是否应予解除的问题。吴先明、人和公司在合同中并未对商场开业条件进行过约定，有关部门也并未作出过商场不具备开业条件的认定，故原审法院对吴先明关于人和公司不具备开业条件的主张不予支持。吴先明没有提交有效证据证明人和公司打砸了其承租的商铺，应承担举证不能的法律后果，故原审法院对吴先明关于人和公司阻扰经营的主张亦不予支持。人和公司未提交有效证据证明吴先明于2012年6月30日自行撤场，故原审法院对人和公司的该主张不予支持。人和公司虽主张吴先明有逾期支付租金的违约行为，但其在未向吴先明提出解除合同的主张，更在未与其达成一致的情况下擅自收回商铺并转租他人，确已构成违约并导致合同无法继续履行，按照《中华人民共和国合同法》就九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，原审法院对吴先明关于要求解除合同的主张予以支持；（二）2012年1月1日至6月30日期间，吴先明均实际占用并经营涉案商铺，其要求人和公司退还该期间租金、物管费的主张原审法院不予支持，但人和公司明确表示吴先明于2012年6月30日后未再经营商铺，故原审法院对吴先明关于被告应退还第二期租金802元和押金28?566元的主张予以支持。至于吴先明主张的装修损失，原审法院认为，人和公司在未与吴先明就解除合同协商一致的情况下将商铺转租他人的行为为擅自解除合同的行为，已构成违约，且导致合同无法继续履行而解除，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，人和公司应向吴先明赔偿剩余租赁期限的装修损失，但因人和公司已将涉案商铺转租他人并另行装修，故无法再对吴先明的装修残值进行确认，故应以吴先明支出的装修费用和安装卷帘门的费用与装修年限进行折算，即人和公司应赔偿吴先明装修损失（14?500元＋68?000元）÷39个月×（39个月-6个月）=69?807.7元。（三）本案系合同纠纷，吴先明要求书面道歉的主张没有合同和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院对吴先明的主张予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第四款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决解除吴先明、人和公司于2011年12月21日签订的四份编号分别为20111221B027-3、20111221B027-5、20111221B028、20111221B029四份《商铺租赁合同》；人和公司于判决生效之日起退还吴先明租金802元、押金28?566元并向吴先明赔偿装修损失69?807.7元，合计99?175.7元；驳回吴先明的其余诉讼请求。案件受理费5?548元，由吴先明负担2?000元，人和公司负担3?548元。宣判后，人和公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项或发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：原审将四份独立合同关系在同一诉讼中审理以及超越被上诉人的诉讼请求范围进行判决，属程序违法。原判未认定被上诉人的违约行为，仅根据被上诉人提供的白条，认定其装修损失，以及要求上诉人退还二期租金和押金，属认定事实错误。被上诉人吴先明答辩称，上诉人上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。本院经二审审理查明的事实和证据与原审一致，本院予以确认。本院认为，吴先明、人和公司签订的四份《商铺租赁合同》均为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。因四份《商铺租赁合同》签订主体均为吴先明和人和公司，且均属同一租赁法律关系，原审法院在同一案件对四份《商铺租赁合同》合并进行审理并不违反法律规定，本院予以支持。人和公司上诉称原审将四份独立合同关系在同一诉讼中审理以及超越被上诉人的诉讼请求范围进行判决，属程序违法的理由不能成立，本院不予支持。在本案，人和公司主张吴先明存在违约行为，但其未向吴先明提出解除合同主张，人和公司在未与吴先明协商一致的情况下擅自收回商铺并转租他人，已构成违约并导致合同无法继续履行，故原判支持吴先明提出解除公司的主张，同时判令人和公司退还吴先明未实际占有案涉商铺已缴纳的第二期押金并无不当，本院予以支持。人和公司所称原判未认定吴先明的违约行为，其不应退还第二期租金和押金的上诉理由与本案查证的事实不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，人和公司没有提交证据证明吴先明对于案涉商铺没有进行装修和支出过装修费，相反吴先明提交的收据等证据能够证明其已支出装修费68000元，故对人和公司所称原判认定吴先明提供的白条认定装修损失不当的理由，无确实充分的证据，故不予支持。对于原判认定吴先明已支付了安装卷帘门费用14500元，并按装修年限进行折算后判令人和公司赔偿，对此本院认为，因吴先明在原审中放弃要求人和公司赔偿其财产损失的诉请，根据民事诉讼“不告不理”的原则，原判判令人和公司赔偿吴先明安装卷帘门费用不当，本院予以纠正。人和公司应以吴先明支付的装修费用与装修年限进行折算，赔偿吴先明装修损失，即68000元÷39个月×（39个月-6个月）=57538.46元。综上，原审审判程序合法。原判认定事实清楚，证据充分，唯对安装卷帘门费用认定不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：一、维持成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第4427号民事判决第一、三项即“解除吴先明与成都人和新天地公共设施有限公司于2011年12月21日签订的四份编号分别为20111221B027-3、20111221B027-5、20111221B028、20111221B029四份《商铺租赁合同》”；“驳回吴先明的其余诉讼请求”。二、变更成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第4427号民事判决第二项“成都人和新天地公共设施有限公司于本判决生效之日起退还吴先明租金802元、押金28?566元并向吴先明赔偿装修损失69?807.7元，合计99?175.7元”为“成都人和新天地公共设施有限公司于本判决生效之日起退还吴先明租金802元、押金28?566元并向吴先明赔偿装修损失57538.46元，合计86906.46元”。一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费2279.39元，由上诉人人和公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周继锋审 判 员 魏云霞代理审判员 李婧杰二〇一五年五月十三日书 记 员 罗 刚 来源：百度搜索“”