（2015）浦民一（民）初字第11223号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-08-27
案件名称
於哨南、吴雅静与邢翠娥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
於哨南,吴雅静,邢翠娥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第三百九十六条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第11223号原告於哨南。原告吴雅静。上列二原告共同委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。上列二原告共同委托代理人瞿孝娅，上海凯正律师事务所律师。被告邢翠娥。委托代理人邢新标。原告於哨南、吴雅静诉被告邢翠娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员杨立转独任审判，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告於哨南、吴雅静的共同委托代理人杨仲侃，被告邢翠娥及其委托代理人邢新标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告於哨南、吴雅静诉称，2012年，原告借他人名义向上海临港南汇新城经济发展有限公司（原上海临港芦潮港经济发展有限公司，以下简称临港公司）购买位于上海市浦东新区芦潮港镇芦潮路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），总购房款为人民币（以下币种相同）346，532元。原告于2012年8月至10月期间先后2次向临港公司付清房款347，547元（含1，015元水电煤开户费）并实际入住至今。但该委托事项的办理因种种原因未果。2013年7月，原告重新委托被告与临港公司签订正式《上海市商品房出售合同》，并由临港公司出具正式销售不动产统一发票。7月25日，原、被告双方约定，待被告获得系争房屋产权证后将系争房屋过户至原告名下。2014年4月15日，原告办结出以被告名义的小产证。但时至今日，被告一直拒绝签订过户必备的正式《上海市房地产买卖合同》，也拒绝配合原告办理房屋过户手续。原、被告之间系属借名买房的委托合同关系，被告以自己的名义实施的购房行为是基于原告之委托，根据相关法律规定，被告应当将处理委托事务所取得的财产转交给原告。被告拒绝将系争房屋过户至原告名下的行为，已侵害了原告的合法权益，故原告诉讼至法院，要求：1、判令被告协助原告将系争房屋过户至原告名下；2、判令被告支付原告以总房价346，532元为本金，按日万分之五，从2014年9月1日起计算至2014年12月31日止的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。2015年开始的违约金，原告在本案中暂不主张。被告邢翠娥辩称，不同意原告的诉讼请求，被告与原告从未签订过任何协议，原告起诉本案被告没有法律依据，被告没有违约。上海众励房地产经纪事务所不是被告出售房屋的代理人。经审理查明，上海市浦东新区芦潮港镇芦潮路XXX弄XXX-XXX号房地产的权利人系临港公司（原上海临港芦潮港经济发展有限公司），该房地产系新建配套商品房，于2009年4月27日登记至临港公司名下。2013年7月20日，上海众励房地产经纪事务所（甲方）与被告邢翠娥（乙方）签订《协议书》一份，约定乙方将其动迁安置协议等材料递交甲方办理以乙方为权利人的坐落在芦潮路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产权证》事宜。乙方承诺确保乙方安置协议上所有的人都知晓以上事宜并予以配合；乙方在递交上述所有材料后应积极配合甲方及时完成上述房产的签约、转让、过户等相关事宜；甲方在乙方完成递交上述所有材料后并签好合同则甲方应向乙方支付费用6，500元整，等过户完毕后甲方再向乙方支付费用6，500元整，总计费用为1.30万元整；若甲乙双方某一方违约，则违约方需支付对方违约金1.30万元整，包括但不限于房产税费、律师费、公证费、预期损失、总房款的同期贷款利息；乙方授权甲方代为签署此套房屋的转让协议、代为收取支付与房屋相关的款项及代为接收、交付房屋、代为接收与房屋相关的凭证（如维修基金发票、契税发票、公用事业发票等）等相关事宜。同日，上海众励房地产经纪事务所出具了一份《收条》，内容为：收到邢翠娥动迁协议原件壹份，如有遗失，一切后果由本公司负责，办理相关手续时间为签合同之日（起）六个月左右。2013年7月25日，上海众励房地产经纪事务所作为被告的代理人（出售方，甲方），原告作为买受方（乙方），双方就上述房屋签订一份《房地产转让协议》。转让协议第一条“房屋情况”中明确，甲方出售的该房屋为动迁安置房，但尚未办妥以甲方为权利人的《上海市房地产权证》；该房屋已交付乙方，乙方可自行装修；甲方承诺于2014年5月1日前，办妥以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》，在甲方取得以其为权利人的《上海市房地产权证》后按转让协议所列的交易条件签署《上海市房地产买卖合同》。第二条“交易条件”中约定，房屋转让价款为346，532元，此价格为甲方净价，即甲方一手购房、二手转让的所有相关费用均由乙方承担，此款项已由乙方代甲方向临港公司支付；临港公司开具甲方姓名的购房发票由乙方代为保管；甲、乙双方于具备过户条件后10个工作日内且不迟于2014年6月30日前，至该房屋所在区交易中心办理房屋过户手续（若乙方不要求过户，甲方不承担责任）；维修基金、进户费用、物业管理费及公用事业费均由乙方承担。第三条约定，甲方取得以其为权利人的房地产权证后的10个工作日内，签署上海市示范文本《上海市房地产买卖合同》，以顺利履行本合同。除甲、乙双方另行达成一致外，双方应按本协议所列条件签署买卖合同。任何一方未前往签署或拒绝按本协议所列条件签署《上海市房地产买卖合同》，即视为该方违约。第四条约定，若甲方迟延履行合同（包含迟延签署《上海市房地产买卖合同》、迟延办理过户手续等），每逾期一日，甲方须按照总房价的万分之五向乙方支付违约金。另查明，临港公司作为甲方（卖方），被告作为乙方（买方），双方就系争房屋签订过《上海市商品房出售合同》一份，约定该房屋的总房价款为346，532元，双方于2013年12月31日前共同向原南汇区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。再查明，原告向临港公司支付了347，547元。2013年8月15日，临港公司开具了付款方为被告的《销售不动产统一发票（自开）办证联》，其中载明销售的不动产为系争房屋，款项性质为购房款，金额为346，532元。2014年4月15日，系争房屋登记至被告名下，产权证附记中载明该房屋系动迁安置房。2014年7月28日，原告委托律师向被告发送了《律师函》，内容为：贵方与众励房产签订了委托协议书，我委托人与贵方委托人签订转让协议，约定我委托人购买了上述房屋，并支付了全部房款。该房屋处于我委托人的实际控制，并办理了相关的入住手续。现贵方名义的产证已经办妥，但贵方拖延办理产证过户手续。基于以上事实，本律师认为，贵我方签订的合同合法有效，我委托人已按照合同履行了本方义务，而贵方迟迟不能办理过户构成违约。为此，本律师发函给贵方，希望贵方接函后速及时与我委托人取得联系，安排过户时间，如拒不履行，我委托人将保留包括诉讼在内的各种法律手段。又查明，系争房屋已由原告实际使用至今。庭审中，被告表示律师函确实收到了，但是律师函的邮寄对象写成了“刑翠娥”，律师函无效。法院向被告释明，如果法院认为被告违约，被告是否要求调整违约金。被告表示被告没有违约，谈不上调整。被告不对是否要求调整违约金进行表态。以上事实，由原、被告提供的《上海市商品房出售合同》、收据、《销售不动产统一发票（自开）办证联》、《协议书》、上海市房地产权证、准予变更登记通知书、上海市房地产登记簿信息、《房地产转让协议》、律师函及国内挂号信函收据等证据以及原、被告的陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。被告与上海众励房地产经纪事务所签署《协议书》委托该公司代为办理系争房屋的产权证并签署此套房屋的转让协议等相关事宜，之后上海众励房地产经纪事务所以被告委托代理人的名义与原告就系争房屋签订了《转让协议书》，该房地产转让协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应恪守履行。被告辩称上海众励房地产经纪事务所不是被告出售房屋的委托代理人，缺乏法律依据，本院不予采纳。原告已履行了付款义务，系争房屋也已具备过户条件，故原告要求被告协助办理房产过户手续的请求依法应予支持。根据转让协议约定，原、被告双方应于具备过户条件后10个工作日内且不迟于2014年6月30日办理房屋过户手续，现被告未按约履行过户义务，应承担违约责任。原告要求被告支付的违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条之规定，判决如下：一、被告邢翠娥应于本判决生效之日起十日内协助原告於哨南、吴雅静办理将上海市浦东新区芦潮港镇芦潮路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告於哨南、吴雅静名下的手续；二、被告邢翠娥应于本判决生效之日起十日内支付原告於哨南、吴雅静违约金（以346，532元为本金，按日万分之五的标准，从2014年9月1日起计算至2014年12月31日止）。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，498元，减半收取计3，249元，由被告邢翠娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 杨立转二〇一五年五月十三日书 记 员 陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：