（2015）津法民初字第00305号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-06-10
案件名称
赵又荣与邹田丽、胡玉祥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江津区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵又荣,邹田丽,胡玉祥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第八条，第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2015）津法民初字第00305号原告（反诉被告）：赵又荣，男，汉族，1968年3月24日出生，住湖南省邵东县。委托代理人：梁文友，重庆市江津区白沙法律服务所法律工作者，特别授权。被告（反诉原告）邹田丽，女，汉族，1968年1月27日出生，住重庆市江津区。被告（反诉原告）胡玉祥，男，汉族，1964年8月18日出生，住重庆市江津区。委托代理人：邹田丽（胡玉祥妻子），汉族，1968年1月27日出生，住重庆市江津区。原告赵又荣诉被告邹田丽、胡玉祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法由代理审判员柯润菲独任审判，适用简易程序于2015年1月29日公开开庭进行了审理。因本诉被告提起反诉，案情复杂，本案依法转为普通程序审理。依法由审判员李瑞鑫担任审判长，与代理审判员柯润菲、人民陪审员丁钦连组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告赵又荣及其委托代理人梁文友、被告邹田丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵又荣诉称：二被告是夫妻关系，我承租他们的门市。2011年9月11日，我与被告邹田丽签订门面租赁合同，约定租期为三年，前两年租金为60000元／年，最后一年租金为66000元。合同签订后，我于2011年9月10日支付被告胡玉祥110000元作为第一年的租金，其中包含被告无故收取的转让金50000元。2012年9月18日，被告邹田丽一次性收取原告后两年租金共计126000元。2014年9月18日，原、被告之间的合同履行完毕，双方在白沙镇槽坊街社区调解委员会主持调解下，原告将水、电卡等一切物资及门面交与被告，被告将5000元保证金退还原告，但是被告并未将50000元转让金退还原告。现原告起诉请求判决二被告归还原告转让金50000元。被告邹田丽、胡玉祥辩称：一、2011年9月10日，我们确实收取了胡玉祥110000元，但是通过银行转账。110000元是第一年租金60000元及转让金50000元。我们收取转让金50000元是按照租赁合同约定的，该合同是原、被告双方自愿协商并经双方认可，法律并未规定房主不能收取转让金，故租赁合同不违法法律规定，是具有法律效力的，不存在无故收取之说。原、被告之间的租赁合同并未约定合同期满我们要退还转让费。二、2012年9月18日，我们确实一次性收取了后两年的租金126000元，但这是因为赵又荣未按照租赁合同约定提前一个月支付下一年全年租金。因为原告的违约行为，我们本来是不想再将房子租给原告，后来在槽坊街社区居委会出面调解，才达成的一次性支付后两年租金的协议。三、原告在诉状称“原、被告于2014年9月18日合同履行完毕”，现又起诉要求退还50000元保证金是自相矛盾之举。2014年9月18日，已经过了租赁合同约定的交房时间。当时赵又荣仍在经营。后来经槽坊街居委会人民调解员调解，我们退还了赵又荣的保证金5000元，又给赵又荣5天的搬家时间。综上，我们认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告邹田丽、胡玉祥反诉称：被反诉人在本诉中的诉讼请求不合法，本身就存在多处自相矛盾。反诉人退还保证金5000元及给被反诉人5天搬家时间，是配合居委会调解工作而作出的让步。既然被反诉人不履行调解结果，那么反诉人要求追回5000元保证金，并要求被反诉人支付5天（2014年9月18日至2014年9月22日）的房屋租金900，两项费用合计5900元，并承担反诉费用。反诉被告赵又荣辩称：5000元是水电保证金，在我结清水电费将门面还给反诉原告时就应该退还给我。超过门市租赁合同约定的时间搬家，是由于反诉原告的原因造成，故反诉原告提出的反诉请求全部不成立。经审理查明：邹田丽与胡玉祥系夫妻关系，胡玉祥有门市一间位于原江津市白沙镇槽坊街居光华路173-182集资综合楼。2011年9月11日，邹田丽（甲方）、赵又荣（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将白沙镇光华路182号门面出租给乙方。该合同约定：“一、出租期限：三年（从2011年9月18日起至2014年9月17日止），乙方付甲方转让金伍万元整，到期不再收取转让费。……七、乙方交5000元（水费、电费自己所产生费用）的保证金，合同期满完善交结后甲方将5000元保证金退还给乙方。……”邹田丽及赵又荣在合同上签字捺印。2011年9月10日，胡玉祥出具收条两张，分别载明：“今收到赵又荣交来房屋租金壹拾壹万圆整（其中伍万元为转让金）（时间2011年9月18日-2012年9月17日）”、“今收到赵又荣交来保证金伍仟元正”。2012年9月，邹田丽及赵又荣因房屋租金引起纠纷，由重庆市江津区白沙镇槽坊街社区居民委员会主持调解，调解结果为：“……承租方一次性把剩下的两年房租一次性缴纳，剩下两年的房租（避免来年收房租又出现纠纷）至2014年9月17日合同终止共计人民币壹拾贰万6仟（126000）。先交12万，剩下的6000在一周后交到居委会，由居委会交给出租方。调解结果均得到双方认可并执行。”2012年9月18日，邹田丽出具收条一张，载明：“今收到赵又荣交来（2012.9.18-2014.9.17）两年租金合计人民币壹拾贰万陆仟元正（￥126000）”。合同到期后，双方为房屋租赁问题再次发生纠纷。2014年9月18日，赵又荣与邹田丽经重庆市江津区白沙镇槽坊街社区居民委员会调解，自愿达成如下协议：“赵又荣于2014年9月22日将所租赁房屋完好交还给邹田丽，包括水、电卡。邹田丽将赵又荣租赁该房屋所交的保证金5仟元整退还给赵又荣（赵又荣应当将该房屋的水、电费缴清，否则邹田丽有权在保证金中予以扣除）。”随后，赵又荣于2014年9月22日前将水、电费结清后将房屋交还给邹田丽、胡玉祥夫妇，邹田丽将保证金5000元退还赵又荣。2015年1月5日，原告赵又荣以被告邹田丽、胡玉祥未退还其转让金50000元为由诉讼来院，提出前述诉讼请求。案件审理过程中，被告邹田丽、胡玉祥于2014年1月15日以原告胡玉祥应退回保证金5000元及支付5天房屋租赁费900元，合计5900元为由，提出反诉请求。上述事实，有《门市租赁合同》、收条3份、槽坊街居委会调解协议情况说明书、人民调解口头协议登记表、槽坊街居民委员会出具调解经过、203房地证2006字第03038号房地产权证、胡玉祥及邹田丽的常住人员登记表及原、被告在庭审中的陈述，经庭审质证和本院审查属实，予以确认。本院认为：原、被告于2011年9月11日年签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合同中载明转让费50000元，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第七条及门市租赁的现状，转让费可以看做是这一领域或行业的交易习惯，原、被告之间因门市租赁而产生的转让费不违反法律规定。故原、被告合同内容未违反法律、法规规定，是合法、有效的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告按约定支付了转让金及三年租金，被告将门面交由原告经营生意。合同期满后，重庆市江津区槽坊街居民委员会主持调解，原告在2014年9月22日前将门面水电费结清后将门面还给被告，被告将保证金5000元退回原告，合同已全面履行完毕。原告主张被告不应收取转让费，应退还转让金50000元，及被告主张原告退还保证金5000元、超期交房租金900元，均无事实依据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）赵又荣的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）邹田丽、胡玉祥的诉讼请求。本诉案件受理费1050元，由原告（反诉被告）赵又荣负担。反诉案件受理费80元，由被告（反诉原告）邹田丽、胡玉祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 柯润菲二〇一五年五月十三日书 记 员 刘佳吉 来自