（2015）石民二终字第00535号

裁判日期: 2015-05-13

公开日期: 2015-06-16

案件名称

辛集市支援油田建设办公室与王聚博租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省石家庄市中级人民法院

所属地区

河北省石家庄市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王聚博,辛集市支援油田建设办公室

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河北省石家庄市中级人民法院民事判决书（2015）石民二终字第00535号上诉人（原审被告）王聚博。被上诉人（原审原告）辛集市支援油田建设办公室。住所地，辛集市东华路北段***号。法定代表人崔运长，该办公室主任。委托代理人冯青涛，河北建兴人和律师事务所律师。上诉人王聚博因租赁合同纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院（2014）辛民二初字第20193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2003年6月16日辛集市支援油田建设办公室从辛集市城市建设综合开发公司处购得其开发的位于辛集市金街不夜城商业门店F2、F3号。王聚博原租赁了F2、F3两处门店，而后辛集市支援油田建设办公室收回了F3号门店，现王聚博只租赁着F2号门店。租金交至2014年9月30日，房租是每年35000元。租赁房屋后，王聚博曾对房屋进行过装修，装修前房屋状态是简装房：白面墙、地板砖。F2、F3号门店是辛集市规划区内的城市房屋。原审法院认为，2006年10月18日辛集市支援油田建设办公室、王聚博就F2、F3商业门店签订了房屋租赁协议，该合同的到期日为2011年10月18日，王聚博虽称之后一直顺延执行了该合同，但辛集市支援油田建设办公室予以否认。双方均承认后来辛集市支援油田建设办公室收回了F3商业门店，现王聚博仍然租赁着F2号门店，租金为一年35000元。2011年10月18日租赁期满后，王聚博一直继续占用着门店至今，出租人未提出异议，可以认定从2011年10月19日之后，双方存在的是事实上的不定期租赁合同关系。只不过对租赁费用作了变更，变更成每年35000元。辛集市支援油田建设办公室有权随时解除合同，其在2014年10月20日向王聚博发出腾房的通知，要求在2014年10月31日之前腾空房屋，已给了王聚博相应的腾房时间。时至今日仍未搬出。辛集市支援油田建设办公室不认可曾与王聚博有“解除合同前六个月通知被告”的口头约定，现提起诉讼，要求王聚博腾出房屋合法合理，本院予以支持。王聚博辩称，辛集市支援油田建设办公室的主要负责人收好处费、借现金，应退还属于反诉的内容，因无证据证实，亦未在法定期间内提出反诉，本案不作处理。王聚博提出的2009年至2012年多收租金的问题，因2006年的租赁合同约定的房租并不是固定不变的定额房租，而是会随市场价格上下浮动的不定额房租，且2009年10月15日的租金条上未注明收取的是多长时间的房租，因此无法确定实际收取的租金是否超过了合同的约定。王聚博要求退还多收的租金的主张不能成立，不予支持。辛集市支援油田建设办公室以通知的方式行使不定期租赁合同的解除权，解除的日期应是王聚博签收腾房通知之日（2014年10月20日），解除的法律后果是：王聚博腾空租赁房屋内中属于自己所有的物品，自行拆除装修物，将该房屋交还，交还时的状态应是租赁前的状态简装房：白面墙、地板砖，原租赁合同对解除时装修物如何处理未作约定，辛集市支援油田建设办公室亦不认可曾与王聚博有过“解除合同时赔偿被告装修损失”的口头约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。装修前王聚博未征得辛集市支援油田建设办公室的同意，因此对于王聚博要求支付装修费用的主张不予支持。解除合同后王聚博还应赔偿解除合同时的租金损失，双方之间存在的是事实上的不定期租赁合同关系，辛集市支援油田建设办公室主张的租赁合同2014年9月30日到期的主张不成立。租金与逾期租金计算的分界点应是限期腾空房屋之日，即2014年10月31日，此日期前的租金按每年35000元计算，之后的房租按每天300元计算，计算至王聚博交还房屋之日止。王聚博还应承担本次诉讼产生的费用，包括案件受理费和送达产生的特快专递费。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决为：一、2014年10月20日起，辛集市支援油田建设办公室与王聚博之间事实上的不定期租赁合同关系解除。二、王聚博于本判决生效后二十日内将辛集市金街不夜城F2房屋内的物品腾空，恢复到租赁前的简装房状态（白面墙、地板砖）交还给辛集市支援油田建设办公室。三、王聚博支付辛集市支援油田建设办公室2014年10月1日至2014年10月31日止的租金，按每日（35000元÷365天＝96元）计算，共计2976元。2014年11月1日至交付房屋之日止的租金按每日300元计算。四、因送达产生的邮政特快专递费用（以实际发生的票据为准），由王聚博负担。判后，王聚博不服，向本院提起上诉。其上诉理由为：一、上诉人不同意解除租赁合同。上诉人于2006年10月18日与被上诉人签订房屋租赁合同，租赁期限为五年，自2006年10月18日至2011年10月18日，租金每年2万元，上诉人按照合同约定2006年、2007年、2008年每年给付被上诉人租金2万元，2009年、2010年、2011年、2012年共分四次支付被上诉人租金28万元。2013年开始，上诉人只租赁被上诉人一间门店方，并每年给付被上诉人租金35000元，按照上诉人与被上诉人签订的合同计算（合同约定前五年每年两万元租金，自2012年开始每年租金3.5万元共计17万元），被上诉人处还有上诉人多交的21万元租金，被上诉人已经先期收取上诉人租金，在租金没有到期时就要求解除租赁合同是没有法律及事实依据的，一审法院在审理该案时，没有查明该事实，没有核实被上诉人到底收到多少租金，属于事实不清。二、如果一审法院判决上诉人与被上诉人解除租赁合同，就应该判决被上诉人返还上诉人多收取的租金21万元。三、被上诉人与上诉人口头协议，如收回房屋，需要提前半年通知上诉人，但是被上诉人于2014年10月20日通知上诉人收回房屋，却于2014年11月17日起诉到法院，属于违约。所以应赔偿上诉人装修房屋费用10万元。经审理查明，本院查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。上诉人未提出新的事实、证据和理由。本院认为，上诉人同被上诉人2006年10月18日签订的《租房协议书》第一条约定：“如市场有变房租按市场价重定”。2009年9月11日，上诉人同被上诉人达成《房屋租赁补充协议2》，将房租提高到每年每处3.5万元，故上诉人主张多交了房租不能成立。上诉人主张双方有口头约定，被上诉人要求解除合同应提前半年通知，被上诉人否认，上诉人未提供有效证据证明，本院不能采信，其主张赔偿损失没有依据，亦不能支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件审理费50元，由上诉人王聚博承担。本判决为终审判决。审判长　　刘建国审判员　　郝福海审判员　　张　楠二〇一五年五月十三日书记员　　王红叶百度搜索“”