（2015）渝四中法民终字第00339号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-06-17
案件名称
重庆夏都实业有限公司与朱建宇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆夏都实业有限公司,朱建宇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝四中法民终字第00339号上诉人（原审被告）：重庆夏都实业有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇玉音巷。法定代理人：谭继红，该公司董事长。委托代理人：田永禄，重庆经冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱建宇，男，1975年7月18日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托代理人：郭世伟，石柱土家族自治县黄水法律服务所法律服务工作者。上诉人重庆夏都实业有限公司（以下简称夏都公司）与被上诉人朱建宇房屋买卖合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2014年11月20日作出（2014）石法民初字第02427号民事判决，重庆夏都实业有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。石柱土家族自治县人民法院审理查明：原、被告于2012年6月30日签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，该合同约定，被告将坐落于黄水镇紫竹山水的1幢6层27号单间配套商品房出售给原告，总价款为145395元，原告于2012年6月30日付20000元，2012年7月30日之前付清剩余房款125395元。原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，第（六）项载明原告付清全款之日起计算，在一年之内被告提供房屋产权证给原告，如逾期被告每日向原告支付总房款万分之五的违约金。合同签订后，原告于2012年6月30日向被告支付20000元，2012年7月4日向被告支付237961元（包括余款、契税、登记费、装修费等）。被告于2013年7月16日将包括原告在内的204户房屋使用权的契税申报缴纳办理完毕；被告为原告办理的房地产权证（302房第证2014字第001506号）登记时间为2014年6月16日；被告于2014年7月26日将该房地产权证交与了原告。现原告起诉来院，认为原告已按合同约定支付了房款，被告迟延办理房地产权证交与原告，理应按合同约定承担违约责任，请求依法判令：1.被告承担违约金28134元；2.被告立即将《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房使用说明书》交给原告。原告当庭撤回第二项诉讼请求，已予以准许。朱建宇一审诉称：原、被告于2012年6月30日签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，该合同约定：被告将坐落于黄水镇紫竹山水的1幢6层27号单间配套商品房出售给原告，该套房建筑面积为43.07平方米，套内建筑面积为33.15平方米，公用分摊面积为9.92平方米，出售价款为145395元，2012年6月30日由原告付房款20000元，2012年7月30日前付清剩余房款125395元。同时该合同还约定了被告将该房交给原告时，被告还应提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》给原告。另外，在《紫竹山水商品房买卖合同补充协议》中约定“原告（乙方）付清余款之日起计算，在一年之内被告（甲方）提供房屋产权证给原告，如逾期，被告每日向原告支付总房款万分之五的违约金。”原告签订该合同之后，全面履行了合同中约定的义务，可被告不按该合同约定全面履行义务，时至今日也未将《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房使用说明书》交给原告，在原告无数次催问下，被告才于2014年7月26日将该房屋的产权证交给了原告。按照合同约定被告逾期交付产权证387天，因此应支付原告违约金28134元，原告多次协商被告无果。原、被告签订的合同系有效合同，被告不讲诚信，不全面履行合同中约定的义务，侵害了原告的合法权益，根据《合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《民法通则》第一百一十一条，以及《民事诉讼法》第二十二条之规定，请求人民法院判令：1.被告承担违约金28134.00元；2.被告立即将《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房使用说明书》交给原告。夏都公司一审辩称：1.本案之所以延误办理了房产证，是因为给原告办理首套房减税耽误了时间，最终契税办理完毕的时间为2013年7月16日，因此违约金的时间应当从2013年7月16日计算一年后起算，房地产权证登记时间为2014年6月16日，但通知原告，原告自己迟延于2014年7月26日才来领取；2.尽管原告未按合同约定的时间拿到房产证，但原告没有任何损失，违约金过高，请求减少。石柱土家族自治县人民法院认为，案件争议的焦点为：一、被告未按合同约定时间办理房地产权证给原告，超期的时间；二、原、被告约定的违约金是否过高。分别作如下评判：一、被告未按合同约定时间办理房地产权证给原告，超期的时间。本案中，原、被告约定由被告办理房地产权证，时间为原告付清余款之日起计算一年内交给原告，原告付清余款的时间为2012年7月4日，那么被告理应按合同约定在2013年7月4日前办好房地产权证并交付原告，但被告实际办理的房地产权证登记的时间为2014年6月16日，交付给原告的时间为2014年7月26日，逾期387天。被告认为迟延办证的原因系为原告办理首套房减税导致，应扣减办理减税的这段时间，时间应从2013年7月16日办完契税起计算一年，且被告在证办好后通知原告，原告于2014年7月26日才来领取。但原告在付完尾款时已将全部契税支付给被告，原、被告之间并无另外的补充约定扣减办理首套房契税时间，那么被告为原告办理首套房减税也应属于原、被告约定的一年办证期内，被告应当交付原告房地产权证的时间为2013年7月4日前，但被告实际并未按此时间将房地产权证交付原告，也并未提供充分的证据证明系原告的原因导致迟延交付房地产权证，因此，被告超期的时间应从2013年7月5日起计算至2014年7月26日，共计387天。二、原、被告约定的违约金是否过高。原、被告双方签订的《重庆市商品房屋买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，且该合同系被告提供的格式合同。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的规定的‘过分高于造成的损失’。”原、被告约定的违约金按逾期每日支付总房款的万分之五，即每日72.70元，且总逾期的违约金为28133.93元，并未超过原告支付总房款的30%（原告支付房屋总价款，不仅应当享有该房屋的居住使用权，房地产权证也属于原告应当享有的权利），不符合约定过分高于造成损失的规定。因此，被告主张违约金过高请求适当减少，难以支持。综上所述，被告重庆夏都实业有限公司未按合同约定时间交付原告房地产权证，理应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告重庆夏都实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱建宇违约金28133.93元；二、驳回原告朱建宇的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费503元，减半收取251.5元，由被告重庆夏都实业有限公司负担。夏都公司不服石柱土家族自治县人民法院作出的前述判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；上诉费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人没有违约。上诉人在2013年7月16日才取得被上诉人的减税手续，根据石柱县关于减税的规定，购买建筑面积在90平方米以内的首套房屋，可减2%的交易税。上诉人在征得被上诉人同意之后，为被上诉人谋取2%减税延误的时间不属于违约，有石地税黄结字（2013）第224号税款结算通知书证明。上诉人违约的时间应从2013年7月16日起一年后（即2014年7月15日）起算，所以上诉人没有违约。二、上诉人于2014年6月16日取得了被上诉人房产证后即通知领取，但被上诉人在重庆主城居住，于2014年7月26日才来领取，违约的终止时间应为2014年6月16日。三、原审判决对约定的违约金不予调整是错误的。即使上诉人违约，但没有给被上诉人造成任何损失，按照总房价款日计万分之五计算违约金明显过高，重庆市内多件生效判决对约定过高的违约金均予以调整。被上诉人朱建宇答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要事实和理由：1.答辩人与上诉人2012年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》属有效合同，补充协议中关于违约金的约定明确，答辩人已于2012年7月4日前付清了全部房款，上诉人实际办理房产证登记时间为2014年6月16日，交给答辩人的时间为2014年7月26日。2.上诉人未按时提交办理房产证的手续给登记部门，延误了办理产权登记时间。办理产权证和办理减税手续无关，并不是先办理减税手续再可办理房地产权证。3.上诉人应按合同约定按时交纳税款，税款结算通知书只是减税通知，退税并不影响办理房产证。4.上诉人违约的终止时间是答辩人2014年7月26日实际领取房地产权证的时间，计算违约金的截止时间应以2014年7月26日止。5.合同约定每日按总房款的万分之五计算违约金并不高，原审判决不予调整是正确的。本院二审查明：上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，现售商品房的，自合同签订之日起30日内，双方应向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单；预售商品房的，在商品房交付使用之日起60日内，由双方向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是：1.上诉人夏都公司应否向被上诉人朱建宇承担逾期办理房屋产权证的违约责任；2.逾期办证违约金的计算标准应否调低。现作如下评述：一、关于上诉人夏都公司是否应向被上诉人朱建宇承担逾期办理房屋产权证的违约责任问题。本案中，上诉人与被上诉人签订的《紫竹山水商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容合法有效，其中第六条“乙方付清余款之日起计算，在一年之内甲方提供房屋产权证给乙方，如逾期甲方每日向乙方支付总房款万分之五的违约金”系关于办理房产证违约责任的约定。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被上诉人于2012年7月4日向上诉人付清了房款，按照合同约定，上诉人应于2013年7月4日前向被上诉人提供房产证，而上诉人实际提供时间是2014年7月26日，构成办证违约，应当承担相应的违约责任。本案中，双方当事人并未在合同中约定办理减税手续的时间从办理房产证的时间中扣除，上诉人也未举示办理减税手续会导致取得房产证时间延后的相关证据，因此对该项上诉请求不予支持。上诉人诉称2014年6月16日取得房产证后即通知被上诉人领取，但未提供通知记录等证据证明，因此对其违约终止时间为2014年6月16日的上诉理由，本院不予支持。二、关于逾期办证违约金计算标准是否应予调低的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，上诉人与被上诉人在《重庆市商品房买卖合同》中约定，取得登记机构出具的办理房产证登记受理单的时间，分别是自合同签订之日起30日内，或在商品房交付使用之日起60日内。《紫竹山水商品房买卖合同补充协议》中约定，取得房屋产权证书的时间为交清购房款之日起一年内，相比买卖合同约定的取得登记受理单的时间，给予了上诉人更长的办证时间。当事人双方权利义务应当对等，在约定一年办证期限的同时约定每日按总房款的万分之五的标准计算违约金，并不违反公平原则和诚实信用原则。被上诉人朱建宇一审虽未举证证明逾期取得房产证产生的实际损失，但其于2014年7月26日取得了房产证后，计算违约天数的终止时间已经固定，上诉人应承担的违约金责任不会无限增加，因此对其请求调低违约金的上诉请求，不予支持。关于上诉人诉称应参照重庆市第二中级人民法院生效裁判的相关标准计算违约金的问题，因个案的具体案情有差异，对该项上诉请求不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人重庆夏都实业有限公司的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费503元，由上诉人重庆夏都实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端代理审判员 郑 斌代理审判员 段成一二〇一五年五月十三日书 记 员 侯 睿 关注公众号“”