（2015）都江民初字第1132号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-12-04
案件名称
周倩与朱军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
都江堰市人民法院
所属地区
都江堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周倩,朱军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十六条，第二百三十二条
全文
四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2015）都江民初字第1132号原告周倩，女，1987年1月14日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托代理人许晓蓉，女，1964年8月5日出生，汉族，系原告周倩之母，住四川省都江堰市。被告朱军，男，1977年7月19日出生，汉族，住四川省彭州市。原告周倩与被告朱军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月20日受理后，由审判员陈莉适用简易程序公开开庭进行审理。原告周倩及委托代理人许晓蓉，被告朱军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周倩诉称，2014年4月7日，朱军承租周倩所有的位于都江堰市XX城X栋X单元X楼X号住宅房一套，并与周倩的母亲许晓蓉签订租房协议。朱军仅支付至2014年12月6日的租金后就再未继续支付租金。朱军在周倩毫不知情的情况下搬出了该承租房屋，损坏坐便器两个1200元，花洒两个900元，插座和灯具计100元，热水器计800元，拿走属于周倩的真皮凳子四个800元，损坏防盗门锁计340元，损害其他门锁计150元，欠天燃气费1226元，欠水费240元、欠物业费510元，欠电卡补办费30元，欠从2014年12月7日起至2015年3月19日止的租金共计2500元，未提前1月通知不租房违约金240元。目前，出租房被朱军弄成垃圾场，垃圾清理费600元。以上费用共计9636元。总欠费减去朱军的押金1000元，朱军尚欠周倩各项费用共计8636元。周倩多次电话联系朱军，朱军拒不接听电话，短信联系也不予理睬，也未支付前述费用。遂诉请判令：1、被告朱军向原告周倩支付租金、物品损害费、欠费等共计8636元；2、诉讼费由被告朱军承担。庭审中，周倩将第一项诉讼主张中的金额变更为8832元。被告朱军辩称，一、原、被告双方签订《租房协议》是事实。该租房协议到期后，双方口头达成续租协议，朱军向周倩支付2个月租金，即从2014年10月7日起至2014年12月6日止；二、朱军在退房前通过电话方式向周倩的母亲许晓蓉明确表示退房，许晓蓉称其在云南，待其回都江堰后处理。朱军等待20天左右，许晓蓉仍未回来，于2014年11月底搬离出租房；三、出租房内有些设施设备本身就是坏的，并非周倩所称全部都是新的。朱军退房时出租房内的设施设备齐全，门锁也完好；四、朱军退房时，房内垃圾确实未清理，但清理房内垃圾花费600元过高。五、朱军愿意支付其使用出租房期间产生的水费、天燃气费。六、朱军在承租房屋时向周倩缴纳租房押金1000元，应由朱军承担的费用在该租房押金中予以扣减。经审理查明，周倩系都江堰市某街道“XX城一期”X栋X单元X层X号房屋的业主。2014年4月7日，周倩的母亲许晓蓉作为甲方，与朱军签订《租房协议》一份，第一条约定“甲方将位于四川省都江堰市XX城X栋X单元X号房屋出租给乙方，租期为半年，月租金为800元，租金每半年付一次，乙方须提前10天付给甲方租金，物业费每月160元。”第二条约定“乙方未经甲方同意不得转租该住房，否则立即收回住房，而且乙方赔偿甲方1000元违约金，乙方与转客的纠纷与甲方无关。”第三条“租期满后，乙方若继续租该住房，提前1个月告知甲方，租金和期限另行协商，另签合同。气止度1453、水481、电余额13元。天燃气余450元。”注：这句话系手写体；庭审中，朱军对天燃气费余450元的事实予以确认。第四条约定“本协议签订后，甲乙双方如有一方违约，要求解除合同时，对方将赔偿另一方一个月租金的30%违约金。租期为2014年4月7日—2014年10月6日止。”注：租期部分也为手写体；庭审中，朱军对租期予以认可。第五条“本协议一式两份，甲方执一份，乙方执一份，都具有相同的法律效力。”第六条约定“乙方在租房期间不得改变房屋的结构，爱护房内的物品，如有损坏，照价赔偿。床900元，床垫500元，桌子架子10元，凳子4个800元，坐便器2个1200元，花洒2个900元，洗手池二套400元，热水器800元，其他损坏恢复原样。床头柜2个400元。”注：本条中物品价值和数量以及床头柜每个400元均为手写体。周倩的委托代理人许晓蓉在“甲方”栏签名，朱军在“乙方”栏签名。庭审中，朱军认可《租房协议》中手写体的内容在签名时就已经存在。《租房协议》签订后，朱军向周倩的母亲交纳租房押金1000元。同时查明，2015年3月18日出具的《收款收据》载明：换防盗门锁和换门锁490元；XX城X—X—X—X垃圾清运费用600元。都江堰市集能燃气有限公司出具的用户地址XX城X—X—X—X的天燃气清单中朱军开始租赁房屋即2014年4月7日起的抄表日期分别为：2014年7月21日、9月22日以及2015年3月27日；缴费金额分别为389.76元、176元和351元。但在该份缴费清单中没有明确从2014年4月7日起至2014年12月31日或2015年3月18日止的天燃气费用明确金额。2015年2月13日，四川省都江堰科技产业开发区自来水有限公司出具《收据》一份，在“摘要”栏载明“2014.10月685－620=65×2.1；2015.1月732-685=47×2.1，金额235.2元”。庭审中，朱军称其租赁案涉房屋期间的天燃气费和水费均由其自行缴纳，但未提供证据证明。另查明，周倩为证明朱军在租用案涉房屋期间对房内设施造成的损害以及朱军未缴纳天燃气费用，提供照片23张，对其中照片中反映出未清理垃圾的情况，朱军当庭认可外，对照片反映的花洒没有、损坏坐便器两个、插座和灯具、热水器、防盗门锁和其他门锁等的情况均不予认可。同时，在2014年12月《中国电信通话清单》中载明：主叫号码1808XXX****（许晓蓉）与被叫号码1388XXX****（朱军电话号码）分别在12月8日、12月9日、12月23号（两次）通话记录；主叫号码1388XXX****（朱军电话号码）与被叫号码1808XXX****（许晓蓉）在12月9日的通话记录；主叫号码028XXXX5216（XX城物业管理公司）与被叫号码1808XXX****（许晓蓉）在12月25日的通过记录。庭审中，周倩称《租房协议》到期后，双方达成口头协议，朱军续租案涉房屋，具体租期不清楚，并先期支付两个月租金，即从2014年10月7日起至2014年12月6日止。朱军对前述事实予以确认。同时，朱军陈述：2014年11月底通过电话联系的方式向许晓蓉表达其退房的意愿，但许晓蓉称其在云南旅游，过几天回到都江堰再处理，还要求朱军按合同约定多支付一个月租金。周倩称，朱军从未告之过要退房，大约在2014年12月25号或26号时，XX城小区物管工作人员给许晓蓉打电话，告之朱军在搬东西，但不知道朱军搬东西就是不租房了。原、被告双方均未提供证据证明其陈述属实。上述事实，有以下证据：原、被告双方的身份证复印件一份、《租房协议》一份、《照片》23张、《收款收据》三份、《收据》一份、电话记录复印件以及当事人双方的陈述等在案佐证。本院认为，周倩的母亲许晓蓉与朱军签订《租房协议》，事后获得周倩的追认，因此，《租房协议》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告双方均应按约履行自己的合同义务。根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，案涉《租房协议》于2014年10月6日到期后，原、被告双方达成口头续租协议，朱军向周倩支付从2014年10月7日起至2014年12月6日止的租金。则《租房协议》继续有效，但租赁期限为不定期。又根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，朱军作为承租人可随时解除合同。庭审中，朱军自述其在2014年11月底通过电话方式要求退房，许晓蓉在电话中表明其在云南，过几天回来处理，在等待20天左右，许晓蓉仍未与其联系遂搬离出租房。许晓蓉陈述大约2014年12月25号、26号接到XX城小区物管公司工作人员电话，承租人在搬出租房内物品，加之《中国电信通话记录清单》载明XX城小区物业管理公司与许晓蓉电话联系的时间看，朱军搬离租赁房最晚时间应在2014年12月26日。即朱军解除与周倩签订的《租房协议》的时间就应当是2014年12月26日。按照租赁合同履行习惯，承租人退房时搬离物品必须征得出租人同意，未经出租人允许，出租房屋的物管公司的工作人员不会对承租人放行。2014年12月25日，XX城小区物管公司工作人员曾向许晓蓉致电“承租人在搬东西”，物管公司工作人员在与许晓蓉电话联系后，物管公司工作人员对承租人放行。前述情况足以说明许晓蓉在接到物管公司工作人员电话后知道朱军搬离出租房。因此，许晓蓉认为“物管公司工作人员电话告之朱军搬离出租房，并不知道朱军就是退房”的抗辩意见，与客观事实不符，本院不予支持。故，周倩和朱军均未提供确实充分的证据证明案涉租赁合同解除时间为2015年3月18日或2014年11月底。关于周倩要求朱军支付租金、物品损坏费、欠费等共计8832元的主张能否得到支持的问题。周倩主张的费用分为如下几笔：一、租金和物业管理费。如前所述，原、被告之间建立的不定期租赁合同于2014年12月26日解除，而朱军向周倩支付的租金到2014年12月6日截止。因此，朱军应向周倩支付2014年12月7日起至同年12月26日的租金。按《租房协议》第一条约定的月租金800元的标准，朱军还应向周倩支付租金533.33元（800元÷30天×20天）；物业管理费106.67元（160元÷30天×20天），两项合计640元。二、物品损坏费。根据《租房协议》第六条“损坏物品，照价赔偿”的约定以及周倩提供的出租房内的照片，朱军损坏坐便器两个1200元；花洒两个900元；热水器800元；遗失凳子四个800元；防盗门锁和其他门锁更换费用490元，五项合计4190元。朱军认为其入住出租房时除门锁外的其他物品均是坏的，但其未提供确实充分的证据予以证明。对于周倩主张的插座和灯具100元，因其未提供该笔费用额度的依据，本院不予支持；电卡补办费30元，周倩未提供证据证明确实产生了该笔费用，本院不予支持。三、水费及天燃气费。四川省都江堰科技产业开发区自来水有限公司出具《收据》载明水费235.2元，在《收据》中载明水费系缴纳2014年10月和2015年1月的水费。虽然租赁合同于2014年12月26日解除，但没有证据表明朱军退房后，周倩在使用出租房，因此，该笔费用应为朱军用水产生，由朱军承担；天燃气费977元，周倩未提供证据证明朱军承租房屋期间产生天燃气费用的具体金额，但朱军承租房屋期间产生天燃气费用是事实，且朱军当庭认可承租房屋时周倩预付天燃气费450元。本院根据本案的具体情况酌定朱军承担天燃气费用800元。两项合计1250元。四、垃圾清理费。庭审中，朱军认可搬离出租房时未清理垃圾，则垃圾清理费必然会产生，该笔垃圾清理费600元应由朱军承担。朱军认为垃圾清理费600元过高，但其未提供相应证据。五、违约金。根据《合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同只有出租人在行使解除合同的权利时应当在合理期限之前通知承租人。因此，作为承租人的朱军享有随时解除租赁合同的权利，其解除与周倩之间建立的租赁合同关系未构成违约，周倩要求朱军承担违约责任的主张不成立，于法无据，本院不予支持。上述一至四项合计6465.2元，应由朱军向周倩支付。因朱军尚有1000元押金由周倩持有，扣除该笔押金后，朱军还应向周倩支付各项费用5465.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告朱军于本判决生效之日起十日内向原告周倩支付租金、物业管理费、各项损失费、水费、天燃气等费用共计5465.2元。二、驳回原告周倩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行彼此的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院，逾期则按自动放弃上诉处理。审判员 陈 莉二〇一五年五月十三日书记员 王梦曦 来源：