（2015）沈中民二终字第01135号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司与被上诉人陆延生商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第01135号上诉人（原审被告）：沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区。法定代表人：黄哲明，系该公司总经理。委托代理人：孙丽，系辽宁敬恒律师事务所律师。委托代理人：刘祥锋，男，1975年10月30日出生，汉族，系该单位员工。被上诉人（原审原告）：陆延生，男，1953年6月2日出生，汉族，住辽宁省调兵山市。委托代理人：曾祥辉，系辽宁安行律师事务所律师。委托代理人：王婷，系辽宁安行律师事务所律师。上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）与被上诉人陆延生商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈河民二初字第00218号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年04月02日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。沈阳星辰公司诉称：沈阳星辰公司同意陆延生退房请求，并按购房合同约定给付陆延生逾期交房的违约金，但是陆延生第四项诉讼请求要求被告给付一倍房款的赔偿金没有事实和法律依据。沈阳星辰公司不具备商品房买卖合同解释第九条规定的情形，对于此项诉讼请求，请求法院予以驳回。陆延生辩称：陆延生于2013年12月6日与沈阳星辰公司签订商品房买卖合同，约定由陆延生购买其位于沈阳市和平区文兴路41-2号建筑面积59.17平方米的商品房，交房日期为2014年5月31日前，并约定：“出卖人逾期超过90日未交房的，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付的1%向买受人支付违约金。”陆延生分别于2013年9月20日、30日及12月6日购房款全额支付被告，但合同签订至今，沈阳星辰公司始终没有履行交房义务，导致陆延生的入住权利无法实现。后陆延生得知其购买的房屋已由沈阳星辰公司向第三人设立抵押。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买受人可以请求返还已付购房款一倍的赔偿责任。陆延生根据相关法律规定及双方合同的约定，多次向沈阳星辰公司主张解除合同，返还已付房款，并向陆延生支付赔偿金及违约金，但沈阳星辰公司迟迟不履行上述义务。诉讼请求：1、请求贵院依法解除陆延生、沈阳星辰公司之间的商品房买卖合同；2、判令沈阳星辰公司返还陆延生已付房款488，153元及利息；3、判令沈阳星辰公司支付陆延生逾期交房违约金4，881.53元；4、判令沈阳星辰公司支付陆延生已付房款一倍的赔偿金；5、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。原审法院经审理查明：2013年12月6日，陆延生（买受人）与沈阳星辰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及商品房买卖合同补充协议一份，约定陆延生认购沈阳星辰公司开发的位于沈阳市和平区文兴路41-2号第2幢2-6-4号房，建筑面积59.17平方米。单价为8，250元／平方米，总价488，153元。合同约定出买人（沈阳星辰公司）应于2014年5月31日前交付房屋，逾期超过90日后，买受人（陆延生）有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，陆延生按约定给付被告购房款488，153元，但沈阳星辰公司并未按合同约定按期交付诉争房屋。2014年7月30日，沈阳星辰公司向陆延生出具《产权归属承诺书》，注明：“针对陆延生于2013年12月6日与沈阳星辰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市和平区文兴路41京城中心2号楼2单元6层4门，面积59.17平方米，已支付购房款488，153元，未支付购房款零元。沈阳星辰房地产开发有限公司郑重承诺，该房屋产权归购买人陆延生”。另查，2015年1月14日，陆延生向原审法院提交申请书，要求对诉争房屋的抵押情况进行查询。次日，原审法院工作人员到沈阳市房产局对诉争房屋抵押情况进行调查，市房产局工作人员回复称，沈阳市和平区文兴路的房屋存在债权抵押情况，其中一部分在2014年4月18日注销，但本案诉争房屋不在注销之列。上述事实有陆延生提供的《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、银行转账凭据、产权归属承诺书，以及陆延生、沈阳星辰公司当庭陈述在卷佐证，经开庭质证，原审法院予以确认。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务，否则应承担违约责任。本案中，陆延生、沈阳星辰公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，内容合法有效，双方应遵守诚信原则，恪守履行。现沈阳星辰公司未在合同约定的期限内交付诉争房屋，且至陆延生提起本案诉讼之日止，符合陆延生、沈阳星辰公司双方签订合同中约定的解除条件，故对陆延生主张解除其与沈阳星辰公司之间签订的商品房买卖合同的诉讼请求，原审法院予以支持。关于陆延生主张判令沈阳星辰公司返还陆延生已付房488，153元及利息并支付陆延生已付房款一倍的赔偿金的诉讼请求。经查，陆延生按合同约定向沈阳星辰公司支付了全部购房款，但沈阳星辰公司却未按合同约定按期交付诉争房屋，且本案诉争房屋还存在抵押情形，在这种情况下，陆延生的购房目的根本无法实现。庭审中，沈阳星辰公司已明确表示无法向原告交付诉争房屋，沈阳星辰公司亦未在原审法院规定的期限内，提出证据证明其在与陆延生签订买卖合同时，本案诉争房屋不存在抵押情形，或已履行向陆延生明确告知诉争房屋存在抵押情形的告知义务，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，故对陆延生主张要求沈阳星辰公司返还陆延生已付房款488，153元及利息符合法律规定，原审法院予以支持；关于返还陆延生已付房款488，153元的利息起算时间问题，虽陆延生、沈阳星辰公司双方在签订的房屋买卖合同中，有陆延生应履行通知义务，沈阳星辰公司在陆延生通知到达之日起90天退还购房款的约定，但原审法院认为，陆延生在履行合同过程中，不存在违约行为，导致房屋买卖合同解除的责任在于沈阳星辰公司存在的违约行为，故购房款利息的起算时间应以陆延生实际交付购房款的时间为起算点，符合公平原则。关于陆延生主张要求被告给付已付房款一倍赔偿金的诉讼请求，鉴于陆延生、沈阳星辰公司双方签订合同时间及沈阳星辰公司违约程度，原审法院酌定沈阳星辰公司给付陆延生已付房款30%赔偿金为宜，即488，153元X30%=146，446元。关于沈阳星辰公司提出陆延生要求给付一倍房款的赔偿金没有事实和法律依据的抗辩主张，因沈阳星辰公司无证据证明该抗辩主张，故原审法院不予支持。关于陆延生主张沈阳星辰公司支付逾期交房违约4，881.53元的诉讼请求。经查，在陆延生、沈阳星辰公司双方签订的商品房买卖合同中，虽约定了逾期交房违约金事项，但陆延生在本案中，已依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，主张沈阳星辰公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，现又依据合同约定主张沈阳星辰公司承担违约金责任，原审法院认为，虽沈阳星辰公司在履行合同中存在违约行为，但沈阳星辰公司不应为该违约行为两次承担赔偿责任，原审法院依法向陆延生进行释明，要求其明确选择沈阳星辰公司承担责任方式，但陆延生坚持其诉讼主张，原审法院综合考量认为，陆延生主张沈阳星辰公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，较之主张沈阳星辰公司承担违约金责任，更加符合陆延生利益，故对该诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除陆延生与沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年12月6日签订的《商品房买卖合同》；二、本判决生效后十日内，沈阳星辰房地产开发有限公司返还陆延生购房款488，153元；三、本判决生效后十日内，沈阳星辰房地产开发有限公司返还陆延生购房款20，000元的利息，（以购房款20，000元为基数，自2013年9月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决确定的给付之日止）；四、本判决生效后十日内，被告沈阳星辰房地产开发有限公司返还原告陆延生购房款180，000元的利息，（以购房款180，000元为基数，自2013年9月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决确定的给付之日止）；五、本判决生效后十日内，被告沈阳星辰房地产开发有限公司返还原告陆延生购房款288，153元的利息，（以购房款288，153元为基数，自2013年12月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决确定的给付之日止）；六、本判决生效后十日内，被告沈阳星辰房地产开发有限公司赔偿原告陆延生146，446元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。七、驳回原告陆延生其他诉讼请求。案件受理费13，612元，减半收取6，806元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司承担6，806元。宣判后，上诉人沈阳星辰公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决中第六项判决内容，一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。理由：1、本案在销售房屋的过程中不存在欺诈行为，一审法院认为上诉人欺诈，故意隐瞒抵押，是对本案事实的错误判断。2、一审法院判决上诉人向被上诉人支付利息并按已付房款30%赔偿，属于对损失的双重计算。3、依据公平原则，赔偿金的数额应当与损失相适应。被上诉人陆延生答辩称：请求维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，合同双方应按照合同约定行使权利，履行义务。被上诉人已按照合同约定支付了全部购房款，故上诉人应按照合同约定履行按期交付诉争房屋的义务。现上诉人不仅未在约定期限内交付诉争房屋，且诉争房屋存在抵押情形，符合双方约定的解除条件，应予以解除。关于合同违约赔偿金问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，据此，原审法院按照中国人民银行同期贷款利率计算利息并依据双方签订合同时间和上诉人违约程度酌定给付被上诉人30%赔偿金的认定并无不当，上诉人主张的赔偿金属于对损失双重计算的抗辩，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，228元，由上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年五月十三日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 百度搜索“”