（2014）江中法民一终字第670号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-06-30
案件名称
梁奕辉与吴沃平、鹤山市共和镇平汉村民委员会等租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴沃平,梁奕辉,鹤山市某甲镇平汉村民委员会,文耀辉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）江中法民一终字第670号上诉人（原审被告）：吴沃平。委托代理人：莫少钧、张烈勤，均系广东圭峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁奕辉。委托代理人：梁永锋、林胜强，均系广东法道行律师事务所律师律师。被上诉人（原审被告）：鹤山市某甲镇平汉村民委员会。负责人：冼光甫。委托代理人：李宝强、吕嘉浩，分别系广东皓朗律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：文耀辉。上诉人吴沃平因与被上诉人梁奕辉、鹤山市某甲镇平汉村民委员会（以下简称“平汉村委会”）、文耀辉租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2014）江鹤法鹤民初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2014年5月27日，吴沃平向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、吴沃平向梁奕辉赔偿租金200000元。2、吴沃平、平汉村委会、文耀辉连带赔偿梁奕辉损失394248.7元。3、由吴沃平、平汉村委会、文耀辉承担本案诉讼费。主要事实和理由是：2008年9月15日，梁奕辉与吴沃平签订《某丙地块租赁合同》，约定吴沃平将其租赁的鹤山市某甲镇管理某丁场东面土地（面积约7亩）转租给梁奕辉使用，租赁期从2008年9月15日至2026年11月9日止共18年，租金共200000元。约定在租赁期内，吴沃平不得以任何借口终止梁奕辉的租赁权，若吴沃平提前终止梁奕辉的租赁权，即是违约，吴沃平要赔偿梁奕辉的一切投资损失及追回所交的租金。2009年6月30日，梁奕辉按照租赁合同的约定己足额付清全部200000元租金给吴沃平。2010年8月5日平汉村委会为梁奕辉出具证明，同意梁奕辉在租赁土地上开办水泥构建厂以及协助梁奕辉到广东电网公司江门鹤山供电局为租赁地报装电力增容设备。梁奕辉为生产经营需要，平整租赁土地及兴建厂房，投入建设资金390000元。2013年10月6日，平汉村委会在知道梁奕辉己租赁涉案土地使用，而在没有通知梁奕辉的情况下，直接与文耀辉签订《解除合同协议》，协议书约定：经双方认真协商，本着公平、公正的原则，达成具体条款如下：“由于文耀辉擅自违反合同条款，视作违约处理，平汉村委会依法收回集体土地”。平汉村委会单方擅自收回了梁奕辉的租赁地块，并于2013年10月30日发出《停工通知》，停止了梁奕辉租赁地上的一切施工，使梁奕辉遭受巨大损失。综上所述，由于吴沃平、平汉村委会、文耀辉的侵权行为，造成梁奕辉的损失，吴沃平、平汉村委会、文耀辉应向梁奕辉承担赔偿责任。吴沃平答辩称：吴沃平与梁奕辉签订的合约，当时约定可以变更土地用途，管理费由梁奕辉向村委会交纳，所有事宜均由梁奕辉办理。平汉村委会答辩称：1、平汉村委会与梁奕辉根本不存在租赁合同关系。1996年11月9日，平汉村委会与文耀辉签订《关于租用某丁山山坡开发农业生产协议》，约定由文耀辉租用平汉村委某丁山朝北面山坡约十亩土地用于开发农业生产，租赁期限为30年。合同履行至2011年12月2日，文耀辉承租土地范围内发生火灾，平汉村委会才知道文耀辉擅自改变租赁土地用途并导致严重火灾，给村集体、村民造成严重的安全隐患。平汉村委会当即通知文耀辉解除原租赁合同，因当时文耀辉移居国外，直至2013年10月6日双方才正式签订《解除合同协议》解除原租赁合同。所以说，与平汉村委会存在租赁合同关系的是文耀辉，平汉村委会与梁奕辉不存在任何租赁合同关系。2、吴沃平与文耀辉签订的《关于租某丁山开发用地协议》以及梁奕辉与吴沃平签订的《某丙地块租赁合同》均为无效合同。以上两份合同实际上是文耀辉在平汉村委会不知情的情况下发生的擅自转租行为，上述转让行为既没有通知平汉村委会，更没有征得到平汉村委会村民的表决同意，而且，梁奕辉与吴沃平签订的《某丙地块租赁合同》违法改变了租赁土地的用途。根据《合同法》第224条及《土地管理法》第15条的规定，以上两份合同应认定为无效合同。对于无效合同，应由合同双方当事人根据《合同法》第58条的规定处理，平汉村委会不是合同当事人，梁奕辉诉请要求平汉村委会承担赔偿责任明显缺乏事实和法律依据。综上所述，恳请法庭在查清案件事实的基础上依法驳回梁奕辉的诉讼请求。文耀辉一审没有答辩。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：平汉村委会与文耀辉于1996年11月9日签订《关于租用某丁山山坡开发农业生产协议》，主要约定：平汉村委会提供地处于鹤山市某甲镇朝北面山坡给文耀辉作为开发农业生产用地；该用地作为租用形式使用，用地面积为6600平方米（约十亩），租用时间为三十年；文耀辉一次性付清租用地款贰万元正。文耀辉与吴沃平于2004年3月11日签订《关于租某丁山开发用地协议》，主要约定：文耀辉提供地处于鹤山市某甲镇朝北面山坡开发用地（约十亩），和原场地上的一切设施（水、电安装工程，猪舍，办公宿舍楼等）给吴沃平作农业生产租用场地；租用时间为二十年；吴沃平一次性付清租用地租金人民币陆万元正；此用地是由鹤山市某甲镇某乙管理区直接管理，如有改变用地性质，必须经得管理区同意，否则造成一切责任和经济损失由吴沃平自行负担。吴沃平与梁奕辉于2008年9月15日签订《某丙地块租赁合同》，主要约定：吴沃平将位于鹤山市某甲镇东面约七亩土地租给梁奕辉作工业厂区使用，自2008年9月15日起至2026年11月9日止，共18年；自签订合同日梁奕辉一次性付18年租赁费人民币贰拾万元正，包括地块租金和一切地上物（现有厂房、楼房、树木等）补偿金给吴沃平；与鹤山市某甲镇某丙管理区签订的原地块《租赁合同》作为本合同附件，以及吴沃平和原合同的文耀辉所签的租赁合同一起复印一份给梁奕辉备案。签订上述合同后，梁奕辉已向吴沃平支付了租赁费200000元。2013年10月6日，平汉村委会与文耀辉签订《解除合同协议》，双方确定因文耀辉擅自违反原合同条款改变土地使用用途，用作工业用途并导致发生严重火灾，视作违约处理，平汉村委会依法收回集体土地；双方签订该协议之日起，原合约自行解除。平汉村委会于2013年10月30日发出《停工通知》，不得在原文耀辉承包君子坑（土名）集体的土地上施工，停止一切施工行为。另查明：涉案土地属于平汉村委会集体所有，其性质属于农业用地。再查明：梁奕辉与广东电网公司江门鹤山供电局签订《供用电合同》，确定用电地域范围为鹤山市某甲镇平汉村委会梁奕辉土地租赁合同中规定用地范围内。梁奕辉因此进行配电房增容高低压配电工程而支付了工程款180000元给鹤山市某甲供电所。梁奕辉自2013年11月1日起至2014年2月2日每月产生电损费849.74元，共2549.22元。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案是因梁奕辉与吴沃平签订《某丙地块租赁合同》而发生的纠纷，故本案是租赁合同纠纷。结合双方的诉辩情况，本案的争议焦点有：一、梁奕辉与吴沃平签订《某丙地块租赁合同》是否有效。二、吴沃平、平汉村委会、文耀辉如何向梁奕辉承担责任。关于梁奕辉与吴沃平签订《某丙地块租赁合同》是否有效的问题。平汉村委会集体所有的涉案土地属农业用地，而《某丙地块租赁合同》约定将涉案土地租赁给梁奕辉作工业厂区使用，已改变了土地用途，根据《中华人民某甲国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，《某丙地块租赁合同》已违反了法律禁止性规定，应认定为无效合同。关于吴沃平、平汉村委会、文耀辉如何向梁奕辉承担责任的问题。梁奕辉与吴沃平签订《某丙地块租赁合同》时双方均清楚涉案土地属农业用地，故梁奕辉与吴沃平对《某丙地块租赁合同》的无效应负有同等的过错。根据《中华人民某甲国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，梁奕辉在2008年开始租用涉案土地至2013年，共5年，应支付该5年的土地使用费共计55555.56元（200000元÷18年×5年），余下的租赁费144444.44元（200000元-55555.56元）应由吴沃平返还给梁奕辉；对于梁奕辉造成的损失，梁奕辉因履行《某丙地块租赁合同》投入了180000元工程款及于2013年10月30日后仍支付2549.22元电损费，并提供了《供用电合同》、鹤山市某甲供电所出具的工程款收据、电损费发票等予以证实，原审法院予以确认。上述损失合共182549.22元（180000元＋2549.22元），吴沃平应承担50%的责任，故吴沃平应赔偿梁奕辉91274.61元（182549.22元×50%）。对于梁奕辉请求的其他损失因没有足够的证据证实系履行《某丙地块租赁合同》而产生的，原审法院不予支持。至于梁奕辉请求文耀辉、平汉村委会承担赔偿责任，因文耀辉、平汉村委会不是《某丙地块租赁合同》的相对方，且对《某丙地块租赁合同》的无效亦无过错，故梁奕辉的请求缺乏依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民某甲国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民某甲国土地管理法》第六十三条，《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民某甲国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2014年9月26日作出如下判决：一、吴沃平应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁费144444.44元给梁奕辉；二、吴沃平应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿91274.61元给梁奕辉；三、驳回梁奕辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民某甲国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9742.5元、保全费2020元，合共诉讼费11762.5元，由梁奕辉负担6000元，吴沃平负担5762.5。当事人二审的意见吴沃平不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回梁奕辉的诉讼请求。主要事实和理由是：一、平汉村委会对梁奕辉与吴沃平签订的《某丙地块租赁合同》是知情的，且于2010年8月5日为其开办水泥构建厂办理牌照开具证明，协助其到广东电网公司江门鹤山供电局为租赁地报装电力增容设备。因此，可以确认平汉村委会对改变土地是支持。对吴沃平转租行为是同意的。二、争讼标的是位于整个工业区内，该有整片的厂房，正常运作，已是事实上的工业用地。三、退一步来讲，即使梁奕辉投入180000元工程款要承担50%，但其残值如何处置，剩余价值如何处理没有裁决。四、该地块的使用权是平汉村委会的，证据显示，导致到目前的情况，撇开平汉村委会无论在主体和实体来讲，都是违背事实和违反法律的。五、根据梁奕辉提供的证据除了2010年平汉村委会开具证明给梁奕辉要求有关单位为其办理牌照，且还有2011年1月至2012年1月吴沃平收取梁奕辉的治安联防资金综合治理的收款收据，因此证明该土地用途的变更梁奕辉是知情的也是同意的。江门鹤山供电局与梁奕辉的供电合同（2010年10月10日）第1.5条载明：平汉村委会与梁奕辉土地租赁合同中规定土地范围内。平汉村委会在担保人一栏加盖公章，所以平汉村委会对转包是支持的。而原来合同的权利义务已经转移给平汉村委会，与吴沃平无关。根据电器安装预算书，所有的投入（供电设施）还可以使用，但原审判决对该供电设备的去向不予查明也不予审理。综上，原审法院以争讼标的是农业用地理由，以梁奕辉与吴沃平签订的转租合同无效为由，判决吴沃平返还租赁费144444.44元及赔偿91274.61元给梁奕辉是没有事实依据和法律依据的。梁奕辉答辩称：1、平汉村委会与文耀辉应对梁奕辉的损失承担连带责任。2、梁奕辉的损失除了电力设备外，还有土建厂房的损失，上述损失应由吴沃平、平汉村委会、文耀辉连带承担。梁奕辉在原审已提供充足的证据证实。平汉村委会答辩称：一、本案讼争为梁奕辉与吴沃平之间的租赁合同纠纷，平汉村委会并非该合同的相对人，要求平汉村委会对此承担责任于法无据。吴沃平租赁涉案土地给梁奕辉作工业厂区使用，改变了土地用途，该租赁合同应认定为无效合同。根据《中华人民某甲国合同法》第五十八条的规定，梁奕辉因合同无效请求赔偿的，应当向《某丙地块租赁合同》的合同相对方吴沃平提出。平汉村委会并非该租赁合同的相对人，不应承担责任。二、农业用地不因违法建成的厂房而变成“事实的工业用地”。吴沃平、梁奕辉等人没有经过法定的报建手续就建造厂房（农业用地上建造厂房本身也不可能通过报建），已涉嫌违建，应当由国土、规划等行政部门进行处理。吴沃平等因违法活动导致的经济损失应当由其自身承担，与平汉村委会无关。平汉村委会对文耀辉的转租行为不知情也不认可。依据平汉村委会与文耀辉签订的《关于租用某丁山山坡开发农业生产协议》，租赁地块是用于农业生产用地。若平汉村委会认可文耀辉对租赁地块转租并用于工业用途，属于《中华人民某甲国村民委员会组织法》第二十四条所称涉及村民利益的事项，经村民会议讨论决定才具有法律效力。三、吴沃平提出平汉村委会为梁奕辉开具证明办理牌照，这是村委会个别干部的个人行为，因未经村民表决同意不应当发生法律效力。收取的治安联防资金是根据广东省群众治联防组织的规定进行收取，不论吴沃平是从事农业生产还是工业生产，也需要缴交该费用。平汉村委会的村民未有就上述事项进行过表决，即证明平汉村委会对文耀辉的转租行为不知情也不认可。另一方面，吴沃平与梁奕辉之间的租赁合同因违反法律强制性规定而导致无效，自始不发生法律效力，平汉村委会是否知情与认可亦不会对其造成影响。四、江门鹤山供电局与梁奕辉签订的供用电合同是其双方约定，当中的条款对平汉村委会不发生法律效果。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回吴沃平所有上诉请求，维持原判。文耀辉二审没有答辩。为查明涉案供电设备的使用状况，本院依职权向鹤山市某甲镇供电所进行调查，该供电所向本院提供供电过户登记资料一套。对本院依职权调取的证据，吴沃平认为该证据是为应付诉讼而制作的，所涉及的范围、坐落、用电性质不清楚，就本案来说不能说明任何问题，二审不应采信；梁奕辉对该证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性，认为当时为了减少每月849.74元的损失才将变更器的用户名变更为村委会；平汉村委会认为，该证据不属二审程序中的新的证据，不应在二审中进行质证，对该证据不发表意见。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：梁奕辉与平汉村委会于2014年7月28日办理涉案场地用电过户手续，变更后的客户主要用电设备比原梁奕辉办理供用电手续时的主要用电设备有所增加。本院判决理由和结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。吴沃平与梁奕辉签订的《某丙地块租赁合同》因约定将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设，违反《中华人民某甲国土地管理法》第六十三条的规定，应属无效合同。本案二审争议焦点为：上述租赁合同被认定无效后，吴沃平、平汉村委会、文耀辉应承担何种责任。原审对梁奕辉主张的投入39万元用于平整租赁土地及兴建厂房的损失不予认定后，梁奕辉对此没有提出异议，故本院予以维持。关于梁奕辉主张因履行《某丙地块租赁合同》投入了180000元工程款及于2013年10月30日后仍支付2549.22元电损费的问题，根据二审查明的事实，梁奕辉已将租赁范围内的供电户变更为平汉村委会，故梁奕辉请求吴沃平、平汉村委会和文耀辉承担该部分损失缺乏依据，本院不予支持。原审未查明该供电设备的使用情况，即判令吴沃平予以赔偿不当，本院予以纠正。关于吴沃平已收取租金的退还问题。在本案二审的第一次法庭调查中，吴沃平对原审认定应退还给梁奕辉的租金数额明确表示没有异议，仅提出应由平汉村委会和文耀辉承担连带清偿责任的抗辩主张，其后在第二次法庭调查过程中对此不予认可，认为该租金包括对原地上物的补偿，故不应按租赁期限向梁奕辉退回租金。由于吴沃平对梁奕辉该项诉求已作出承认，构成诉讼中的自认，且无证据证明其上述承认系在重大误解或受胁迫的情形下所作出的，故其撤回上述自认，本院不予准许。至于吴沃平主ＸＸ汉村委会和文耀辉应对上述租金承担连带清偿责任的问题，因本案系租赁合同纠纷，梁奕辉以平汉村委会、文耀辉和吴沃平构成共同侵权为由请求平汉村委会和文耀辉承担连带清偿责任与本案合同之诉属不同的法律关系，不能在本案中一并处理。另外，平汉村委会收回涉案土地的依据为其与文耀辉签订的《解除合同协议》，双方确认因文耀辉违约，平汉村委会向文耀辉收回该土地，故无论《某丙地块租赁合同》效力如何、是否经平汉村委会同意转租，平汉村委会作为土地使用权人有权基于《解除合同协议》收回涉案土地而无需根据《某丙地块租赁合同》对梁奕辉承担合同责任。若文耀辉的上述行为对吴沃平造成损失，吴沃平可根据其与文耀辉之间的合同另案主张权利，本案对此不予调整。综上所述，原审判决认定事实不清，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民某甲国土地管理法》第六十三条以及《中华人民某甲国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持广东省鹤山市人民法院（2014）江鹤法鹤民初字第127号民事判决第一项；二、撤销广东省鹤山市人民法院（2014）江鹤法鹤民初字第127号民事判决第二、三项；三、驳回梁奕辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民某甲国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9742.5元、保全费2020元，合共诉讼费11762.5元，由梁奕辉负担7453.5元，吴沃平负担4309；二审案件受理费9742.5元，由梁奕辉负担6137.5元，吴沃平负担3605元。本判决为终审判决。审判长 黎景欣审判员 许世清审判员 陈雪娟二〇一五年五月十三日书记员 区健敏 来自