（2015）潍民一终字第220号

裁判日期: 2015-05-13

公开日期: 2016-06-16

案件名称

郝玉香、郝超等与高密市醴泉城市建设投资开发有限公司、高密市人民政府醴泉街道办事处等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省潍坊市中级人民法院

所属地区

山东省潍坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郝玉香,郝超,郝燕,郝榕香,高密市醴泉城市建设投资开发有限公司,高密市人民政府醴泉街道办事处,郝转香,沂蒙集团东方房地产开发有限公司高密分公司,王德华

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潍民一终字第220号上诉人（原审原告）郝玉香，退休职工。上诉人（原审原告）郝超，北京市公安交管局民警。上诉人（原审原告）郝燕，居民。上诉人（原审原告）郝榕香，高密市市立医院医生。四上诉人共同的委托代理人庄文飞，山东舜元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）高密市醴泉城市建设投资开发有限公司，住所地：高密市镇府街1286号。法定代表人王教升，董事长。被上诉人（原审被告）高密市人民政府醴泉街道办事处，住所地：高密市醴泉街160号。法定代表人展世祥，主任。二被上诉人共同的委托代理人刘桂贞，高密华龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）郝转香，居民。委托代理人程刚，山东鼎桥律师事务所律师。委托代理人丁艾东，山东鼎桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）沂蒙集团东方房地产开发有限公司高密分公司，住所地：高密市青年路中段。法定代表人肖兴波，经理。被上诉人（原审被告）王德华，高密华泰拆迁队负责人。上诉人郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香因与被上诉人高密市醴泉城市建设投资开发有限公司（以下简称醴泉开发公司）、高密市人民政府醴泉街道办事处（以下简称醴泉街办）、郝转香、沂蒙集团东方房地产开发有限公司高密分公司（以下简称沂蒙房地产开发公司）、王德华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2013）高民初字第4020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香与郝转香均为郝云志与魏桂英之女，郝云志、魏桂英去世后，其五女共同继承了位于高密市醴泉街道寿星街粮食局宿舍房屋一套，产权证号为潍高房权证醴泉字第××号，五子女各取得20％房屋产权，并于2008年11月17日取得高密市房产局颁发的房屋所有权证和共有权证，房屋所有权证号为潍高房权证醴泉字第××号，房屋共有权证号分别为潍高房醴泉共字第0003375号、第0003376号、第0003377号、第0003378号。房屋所有权证持证人为郝转香，其他人为共有权人。2011年7月29日，郝转香作为被拆迁人（乙方）与醴泉街办、醴泉开发公司作为拆迁人（甲方）签订《房屋产权调换拆迁安置协议书》，约定：根据市2010年城市重点地块综合改造建设需要，甲方需拆除乙方房屋（房屋所有权证××号），被拆除房屋坐落于醴泉街道寿星街粮食局宿舍，房屋建筑面积148.41㎡，经评估房地产总价值446814元，附属物补偿费7445元，搬家费2000元，临时安置费13356.9元，共计补偿金额469615.9元。住宅回迁安置在本次拆迁范围内，乙方要求回迁多层住宅户型90㎡左右贰套，储藏室贰个，乙方必须在2011年7月31日前将原住房腾空，交甲方拆除。协议书还约定了其他拆迁事项。2011年7月29日当日，郝转香作为卖方（乙方）又与沂蒙房地产开发公司作为买方（甲方）签订了《沂蒙建设集团东方房地产开发有限公司高密分公司关于购买郝转香在原粮食局所属房屋〈房屋拆迁产权调换补偿安置协议书〉的协议》，约定：甲方以柒拾万元的价格购买乙方在原粮食局所属房屋与醴泉街办、醴泉开发公司所签订的房屋产权调换协议书。乙方与醴泉街办、醴泉开发公司签订协议三日内将房屋腾空拆除后，甲方将购买房屋协议款柒拾万元一次性付清。签订上述协议当日，沂蒙房地产开发公司将现金700000元按郝转香指定帐户，转入郝燕帐户600000元、转入郝燕之夫刘群帐户100000元。2011年7月29日，郝转香出具委托书一份：郝转香在粮食局宿舍有房屋一处，因拆迁协议手续已办理完毕，特委托王德华把此房屋拆除并且清理。醴泉街办提交了醴泉街办周波、法律工作者刘桂贞对沂蒙房地产开发公司经理徐厚彦、醴泉街办工作人员杜新令和王德华的调查笔录。徐厚彦陈述：“签订协议时，她们共去了几个人，因为郝转香是老大，所以就用郝转香的名字签订的协议。我们签协议付款后，拆房就与我们无关了”。杜新令陈述：“当时签协议时姊妹五个除了老五没到场外，其他四人到场了，都同意并口头委托其大姐郝转香签协议拆除房屋”。王德华陈述：“2011年7月29日，郝转香找到我，她说她的房子已达成拆迁协议，委托我给拆房。当时经我与郝转香协商，该房残值为400元，郝转香就让我把钱交给她的五妹郝榕香的儿子，郝榕香的儿子收款后，给我签一收条。我们就把房子拆掉了”。对上述调查笔录，郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香与郝转香均不认可。另查明，王德华为高密市华泰拆迁队的负责人，该拆迁队为个人经营。2013年12月6日，郝转香以因拆迁补偿事宜，恐引起家庭内部纠纷为由，向高密市公证处申请对其提供的证人证言进行保全证据公证。郝转香证言为：“1、山东省高密市醴泉街道寿星街内2号粮食局宿舍于2010年城市建设重点地块综合改造建设需要，本人是房屋产权人之一，我与高密市醴泉城市建设投资有限公司、高密市人民政府醴泉街道办事处签订《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，与沂蒙集团东方房地产开发有限公司高密分公司签订的柒拾万元转让合同事宜，仅代表个人行为，与其他4位人产权无关。2、因本人从北京回山东高密时未带银行卡帐号，调换房屋及补偿款（后来转成补偿款柒拾万）转帐时暂借刘群、郝燕的银行个人帐号转帐，该款本人已提走。3、补偿款中未涉及土地补偿事宜”。郝转香曾以郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香身份对醴泉开发公司和醴泉街办提起诉讼，后撤诉，本案郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香又提起诉讼。以上事实，有房屋产权调换拆迁安置协议书、房屋拆迁产权调换补偿安置协议书、付款证明、房权证明、房地产档案、公证书，银行转帐记录、调查笔录，委托书，工商登记证明及当事人陈述等在案为证。原审法院认为，涉案房产坐落于高密市醴泉街道寿星街粮食局宿舍，为郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香和郝转香继承其父母的遗产，房产已进行了变更登记，郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香和郝转香五位子女每人享有房产的20％产权。醴泉街办和醴泉开发公司作为拆迁人在与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议时，应与所有的房产共有人签订协议，但其仅与房产共有人之一的郝转香一人签订房屋拆迁补偿安置协议，在无有效证据证明郝转香得到了其他人授权的情况下，应认定该协议侵犯了其他共有人的合法权益。从拆迁补偿协议的内容看，房屋被拆迁人是选择货币补偿或回迁房置换两种方式，而非郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香和郝转香主张的两种方式并行享有。涉案房屋经评估部门评估，包括房产价值、附属物、搬家费、临时安置等共计补偿款469615.9元，该价值即为整个涉案房屋的拆迁补偿价值，而非郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香和郝转香主张的产权20％的价值。而郝转香选择回迁住宅户型90㎡左右贰套、储藏室贰个，即为选择回迁住宅补偿，而未选择货币补偿。后沂蒙房地产开发公司与郝转香又签订了《沂蒙建设集团东方房地产开发有限公司高密分公司关于购买郝转香在原粮食局所属房屋〈房屋拆迁产权调换补偿安置协议书〉的协议》、该协议名为沂蒙房地产开发公司购买了郝转香的拆迁补偿协议，实际上是郝转香将拆迁补偿协议中的权利和义务概括转让给沂蒙房地产开发公司，由沂蒙房地产开发公司支付购买房屋款700000元。该转让协议签订后，沂蒙房地产开发公司将购买房屋款700000元转入郝转香指定的帐户，郝转香也出具委托书，由王德华将涉案房屋拆除，该转让协议已完全履行完毕。郝转香现已获得700000元的拆迁补偿款，且明显高于评估的拆迁补偿价值，该价值对被拆迁人来说，并未造成显失公平。因此最终的拆迁补偿款郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香应向郝转香主张，每人应分得140000元（700000元×20％）。郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香要求每人分得700000元的主张明显与事实不符，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：驳回郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香的诉讼请求。案件受理费29100元，由郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香负担。宣判后，郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定郝转香与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议没有侵犯其他共有人的合法权益错误。拆迁人只与郝转香签订了协议，没有与其他四个共有人签订协议，且无证据证明郝转香得到了其他共有人的授权，拆迁人的行为侵犯了其他共有人的合法权益，应当对四上诉人进行补偿。而拆迁人与郝转香签订的协议合法有效，与四上诉人无关。二、原审对沂蒙集团东方房地产开发有限公司高密分公司支付给郝转香的700000元的性质认定不清，原审对该款有两个认定，一个是“购买房屋款”，另一个是“拆迁补偿款”，而原审判决又认定沂蒙房地产开发公司与郝转香之间的协议实际上是郝转香将拆迁补偿协议中的权利义务转让给沂蒙房地产开发公司，因此该700000元是转让费，既不是购买房屋款，也不是拆迁补偿款。三、原审认定郝转香已获得700000元拆迁款，明显高于评估的拆迁补偿价值，对被拆迁人来说未造成显失公平是错误的。该700000元不是拆迁补偿款，与评估的拆迁价值不具有可比性。且该款为郝转香一人取得，而不是全部拆迁人，因此认定对其他拆迁人未造成显失公平是错误的。四、原审认定拆迁补偿款四上诉人应向郝转香主张，每人应分得140000元是错误的，没有事实及法律依据。四上诉人与郝转香同为被拆迁人，法律地位平等。郝转香单独与拆迁人签订拆迁补偿协议，并将协议中的权利义务转让给其他单位，不能作为四上诉人向郝转香主张拆迁补偿款的依据。五、上诉人作为被拆迁人要求拆迁人参照已被拆迁补偿的被拆迁人的实际获得价值进行补偿，合情合理，符合法律规定，应予支持。请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人醴泉街办、醴泉开发公司均答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人郝转香答辩称：上诉人主张的诉讼请求应该由醴泉开发公司和醴泉街办承担，与郝转香无关，原审判决认定拆迁补偿款四上诉人应该向郝转香主张没有法律依据。郝转香同意上诉人的上诉意见。被上诉人沂蒙房地产开发公司、王德华未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。二审过程中，醴泉街办提供山东立德信房地产评估有限公司出具的《040郝转香（郝云志）所属房地产估价明细表》、《040郝转香（郝云志）所属附属物估价明细表》各一份，用以证明醴泉街办、醴泉开发公司与郝转香签订的拆迁安置协议书中约定的房屋价格为房屋总价，并非房屋20%的价格。郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香质证称，该两份明细表的证据形式不合法，不能等同于评估报告；涉案房产的评估并没有同四上诉人协商，即使存在房屋价值评估，程序也不合法。郝转香质证称，对该证据的真实性不予认可，郝转香从未见过该证据，对该证据并不知情；该两份明细表系先盖的公章后打印的表格，不符合正常制作规范；按照醴泉街办的陈述，该两份明细表形成于2009年4月之前，不属于二审新的证据。二审经审理查明的其他事实与原审基本一致。本院认为，涉案房产为四上诉人及郝转香按份共有，有房屋所有权证予以证明，本院予以确认。郝转香与醴泉街办、醴泉开发公司签订的《房屋产权调换拆迁安置协议书》明确约定房涉案屋建筑面积148.41㎡、经评估房地产总价值446814元、附属物补偿费7445元、搬家费2000元、临时安置费13356.9元，共计补偿金额469615.9元。四上诉人虽主张上述协议约定价值为涉案房产20%份额的价值，但未提供证据予以证明，其该项主张缺乏充分的事实依据，本院不予支持。郝转香与沂蒙房地产开发公司签订《关于购买郝转香在原粮食局所属房屋〈房屋拆迁产权调换补偿安置协议书〉的协议》，将郝转香在《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》中的权利以700000元的价格转让给了沂蒙房地产开发公司，郝转香已取得该700000元转让款，该价格明显高于涉案房屋经评估后的补偿金额，因此，原审认定郝转香对涉案房屋的处分未对四上诉人造成显失公平、四上诉人主张的拆迁补偿款应由郝转香支付并无不当。被上诉人沂蒙房地产开发公司、王德华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，并不影响本案实体审理。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29100元，由郝玉香、郝超、郝燕、郝榕香负担。本判决为终审判决。审　判　长　尹　义代理审判员　张　敏代理审判员　王小维二〇一五年五月十三日书　记　员　张瑞丰 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