（2015）延中民二终字第84号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-06-02
案件名称
珲春江山房地产开发有限公司与安图县金盾小区正园物业有限公司返还原物纠纷二审民事判决书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珲春江山房地产开发有限公司,安图县金盾小区正园物业有限公司
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民二终字第84号上诉人（原审原告）：珲春江山房地产开发有限公司。住所地：珲春市新安街春粮委。法定代表人：刘汝靖，该公司董事长。委托代理人：杨安有，该公司经理。委托代理人：刘建民，吉林何晓明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安图县金盾小区正园物业有限公司。住所地：安图县明月镇西环路**号。法定代表人：李欣，该公司经理。委托代理人：李善明，该公司副经理。委托代理人：周家全，该公司法律顾问。上诉人珲春市江山房地产开发有限公司因与被上诉人安图县金盾小区正园物业有限公司返还原物纠纷一案，不服安图县人民法院（2014）安民初字第497号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审原告江山房地产公司诉称，安图县金盾小区是原告开发建设的，原告按照金盾小区的规划设计，在金盾小区东门旁边建有一20平方米的房屋即涉案房屋。原告将该房屋作为售楼处使用，金盾小区的房屋销售基本结束后。原、被告共同使用该房屋。2013年6月2日江山房地产公司安图分公司与被告金盾物业公司签订了协议。其主要内容：珲春江山房地产开发有限公司安图分公司（甲方）与金盾物业公司（乙方）双方协商一致，就安图金盾小区物业管理事宜达成如下协议：一、经营管理。自2012年1月1日起，甲方将金盾小区物业经营管理事宜交付给乙方，物业管理所需费用、物业费收取及区内物业管理事宜全部由乙方负责，乙方自主经营、自负盈亏、甲方不再参与；二、甲方负责与福聚苑协商，由福聚苑小区建造两个小区共用的280平方米物业用房，交由乙方使用，对两个小区的物业统一管理。2013年6月28日。江山房地产公司安图分公司又与安图县诚信房地产开发有限公司（以下简称“诚信房地产公司”）签订了协议，其主要内容：江山房地产公司安图分公司（甲方）与诚信房地产公司（乙方）根据《联合开发建设棚户区改造项目金盾小区的协议书》相关条款，关于物业用房及物业管理相关事宜，经自愿协商，达成如下协议：1、甲乙双方两个小区（金盾小区与福聚苑小区）应建物业用房280平方米。该物业用房由乙方在乙方小区内建设，建好后物业用房使用权归整个小区物业。诚信房地产公司已向被告提供了一个28.7平方米的车库。因原、被告关于收取物业费一事发生纠纷原告不同意被告使用涉案房屋更换门锁，于2014年5月14日在涉案房屋门上贴了封条。被告未经原告同意重新更换房屋门锁继续使用涉案房屋。为此原告诉至法院要求被告腾迁涉案房屋，并承担本案的诉讼费用。原审被告金盾物业公司辩称，安图县金盾小区是原告开发建设的，原告按照安图县金盾小区的规划设计，在金盾小区东门旁边建有一20平方米的房屋即涉案房屋。该房屋旁边有电动门、摄像头、监控器等设施。因被告作为金盾小区的物业公司无物业用房，所以被告使用了涉案房屋。2013年6月2日江山房地产公司安图分公司与被告金盾物业公司签订的协议。其主要内容：江山房地产公司安图分公司（甲方）与安图金盾小区正园物业有限公司（乙方）双方协商一致，就安图金盾小区物业管理事宜达成如下协议：一、经营管理。自2012年1月1日起，甲方将金盾小区物业经营管理事宜交付给乙方，物业管理所需费用、物业费收取及区内物业管理事宜全部由乙方负责，乙方自主经营、自负盈亏、甲方不再参与；二、甲方负责与福聚苑协商，由福聚苑小区建造两个小区共用的280平方米物业用房，交由乙方使用，对两个小区的物业统一管理。但至今诚信房地产公司未向被告提供280平方米的物业用房，只是向被告提供了一个28.7平方米的车库，现被告当做仓库使用。原、被告因收取物业费一事发生纠纷，原告不同意被告使用涉案房屋，于2014年5月14日在涉案房屋门上贴了封条。被告的门卫及其他物业管理人员无法进入该涉案房屋履行物业管理工作，被告更换了房门锁芯后，交给了原告方会计一把房门钥匙。从涉案房屋所处的位置看，该房屋属于物业用房。被告只能使用该房屋才能履行物业管理工作。如门卫警卫、查看行人、监护车辆通行、监控小区安全、物业收费、传递邮件包裹等及为小区业主提供其他服务事项。被告认为原告在被告无物业用房的情况下，要求被告腾迁涉案房屋于法无据，法院应依法驳回原告的诉讼请求。原审判决认定如下事实：安图县金盾小区是原告开发建设的，原告按照金盾小区的规划设计，在金盾小区东门旁边建了一个20平方米的房屋即涉案房屋（该房屋未办理房屋所有权证）。该房屋旁边有电动门、摄像头、监控器等设施。起初原告将该房屋作为售楼处使用，金盾小区的房屋销售基本结束后，因被告作为金盾小区的物业公司无物业用房，该房屋由原、被告共同使用。2013年6月2日江山房地产公司安图分公司与被告金盾物业公司签订了协议（即金盾小区物业管理协议），其主要内容：江山房地产公司安图分公司（甲方）与金盾物业公司（乙方）双方协商一致，就安图金盾小区物业管理事宜达成如下协议：一、经营管理。自2012年1月1日起，甲方将金盾小区物业经营管理事宜交付给乙方，物业管理所需费用、物业费收取及区内物业管理事宜全部由乙方负责，乙方自主经营、自负盈亏、甲方不再参与；二、甲方负责与福聚苑协商，由福聚苑小区建造两个小区共用的280平方米物业用房，交由乙方使用，对两个小区的物业统一管理。2013年6月28日。江山房地产公司安图分公司又与诚信房地产公司签订的协议，其主要内容：江山房地产公司安图分公司（甲方）与诚信房地产公司（乙方）根据《联合开发建设棚户区改造项目金盾小区的协议书》相关条款，关于物业用房及物业管理相关事宜，经自愿协商，达成如下协议：1、甲乙双方两个小区（金盾小区与福聚苑小区）应建物业用房280平方米。该物业用房由乙方在乙方小区内建设，建好后物业用房使用权归整个小区物业。但至今诚信房地产公司未向被告提供280平方米的物业用房，只是临时向被告提供了一个28.7平方米车库。由于原、被告关于收取物业费一事发生纠纷原告不同意被告使用涉案房屋，于2014年5月14日在涉案房屋门上贴了封条。被告的门卫及其他物业管理人员无法进入该涉案房屋，被告方人员更换了房门锁芯后，交给了原告方会计一把房门钥匙。现被告使用该房屋进行物业管理工作。如门卫警卫、查看行人、监护车辆通行、监控小区安全、收物业费、传递邮件包裹等及为小区业主提供其他服务事项。现原告以涉案房屋是原告建成的为由，要求被告腾迁该房屋，并承担本案的诉讼费用。原审判决认为，原告作为安图县金盾小区的建设单位，虽然先后与被告及诚信房地产公司签订了两份关于物业用房的协议，但诚信房地产公司至今未按协议向被告提供280平方米的物业用房。只是向被告提供一个28.7平方米的车库，但该车库不具备物业用房使用条件。现被告唯一使用的物业用房是涉案房屋，该房屋位于金盾小区东门旁边，该房屋内有监控器、旁边有电动门，被告物业公司的门卫在该房屋中履行门卫职责保护小区安全。原告在被告无物业用房的情况下要求被告腾迁涉案房屋，会导致被告物业管理人员无法履行物业管理职责影响金盾小区安全，也不利于物业管理人员为小区内的业主提供管理服务。《中华人民共和国物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”，据此原告要求被告腾迁涉案房屋的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物业管理条例》第三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：驳回原告珲春江山房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费800元，由原告珲春江山房地产开发有限公司负担。上诉人珲春江山房地产开发有限公司不服原审判决上诉称：一、原审法院擅自改变案件的案由，改变上诉人的诉讼请求，超过上诉人的诉求范围，程序存在严重违法。上诉人起诉的是物权纠纷，原该请求权基础是基于物权法律关系，诉请的是保护物权，而原审法院擅自改变了本案案由，将物权纠纷和合同纠纷混为一谈，改变了双方之间争议的法律关系，而对于上诉人关于保护物权的诉求只字不提。原审法律的行为明显超越了自己的权限范围，违反了不告不理的原则，程序严重违法。二、本案上诉人物权受到侵害，而原审法院确对此视而不见，明显违背了客观事实。本案涉案房屋为上诉人依据合法建造而取得物权。《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。依据该规定，自涉案上诉人建造完毕该房屋的事实行为成就时，上诉人便享有涉案房屋的物权。既然上诉人享有房屋的物权，那么上诉人即对涉案房屋享有绝对支配权。被上诉人强行使用房屋，已经是对上诉人合法权利的侵害，上诉人有权要求其排除妨害。但是原审判决对此丝毫不予理会。另物业合同纠纷与本案不属同一法律关系，且按照合同效力与物权效力的相互独立性的角度看，此为相互独立，不能作本案抗辩事由，如被上诉人对上诉人履行物业合同存在异议，应当另案解决。原审判决认定事实不清，且严重违法，请求二审法院依法撤销（2014）安民初字第497号民事判决，依法改判被上诉人立即腾迁房屋或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人安图县金盾小区正园物业有限公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，判决无误。请求二审法院驳回上诉人诉讼请求，维持原审判决。一、涉案房屋就是上诉人唯一使用的物业用房。上诉人作为安图县金盾小区的建设单位，依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十条的规定，上诉人必须为被上诉人建物业用房，这是法律强制性的规定。上诉人虽然与诚信房地产公司签订了关于物业用房的协议，但诚信房地产公司至今未按协议向被上诉人提供280平方米的物业用房，只是向被上诉人提供了28.7平方米的车库，但该车库根本不具备物业用房的使用条件。现被上诉人唯一使用的物业用房就是涉案房屋。该房屋位于金盾小区东门旁边，该房屋内有监控器，旁边有电动门。物业公司的门卫在该房屋中履行门卫职责，保护小区的安全。涉案房屋具有利用上的独立性，排他使用，该房屋为专用，被上诉人认为，涉案房屋就是金盾小区的物业用房。二、上诉人称涉案房屋为上诉人合法建造而取得的物权。被上诉人认为，这种说法只是上诉人的单方面之词，事实和法律规定并非如此。1、涉案房屋上诉人未登记，是非法取得的不动产。依据《中华人民共和国物权法》第三十一条规定，依照法律规定需要办理登记的，不发生物权效力。2、该房屋未经登记，而建在金盾小区建筑区内，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，该涉案房屋属于业主共有，为此，上诉人主张涉案房屋上诉人享有该房屋的物权于法无据。本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，原审以物业服务合同纠纷为案由不当。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”上诉人向原审提出的诉讼请求是腾迁房屋，而非物业服务合同纠纷，根据上述法律规定，本案应为返还原物纠纷。关于上诉人提出因双方已发生矛盾，请求被上诉人从涉案房屋中腾迁出去的主张，由于双方于2013年6月2日签订的协议中约定：“上诉人负责与福聚苑协商，由福聚苑小区建造两个小区共用的280平方米物业用房，交由被上诉人使用，对两个小区的物业统一管理”。上诉人现尚未将共用的280平方米物业用房交由被上诉人使用，尽管案外人安图县诚信房地产开发有限公司临时将28.7平方米的车库交给被上诉人使用，但根据地理环境及物业服务等要素，该车库不具备物业用房使用条件，影响物业服务的管理。再则，涉案房屋位于金盾小区东门旁边，该房屋内有监控器、旁边有电动门，被上诉人物业公司的门卫在此房屋负责保护小区安全等。《中华人民共和国物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。根据上述事实和法律、法规的规定以及双方协议的约定，上诉人提出被上诉人应腾出涉案房屋主张的条件尚未成就，对上诉人的该项请求本院不予支持。虽然原审适用法律不当，本院予以纠正，但并不影响原审对本案的判决结果，本院对原审判决结果予以维持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人珲春江山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董志忠审判员 沙 卓审判员 崔 玉二〇一五年五月十三日书记员 朴亨权 来源：百度搜索“”