（2015）邢开民初字第251号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-08-03
案件名称
原告贾玉先与被告邢台经济开发区东汪镇后晋祠村村民委员会等人土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邢台经济开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾玉先,邢台经济开发区东汪镇后晋祠村村民委员会,毕建彬,祁伟强,赵清海,赵清江,毕建国
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条，第八十一条
全文
河北省邢台经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）邢开民初字第251号原告贾玉先，女，1946年9月26日出生，汉族，小学文化，农民，住邢台经济开发区。委托代理人粘领印，邢台县东汪达盛法律服务所法律工作者。委托代理人李建勇，男，住邢台经济开发区东汪镇后晋祠村，系原告贾玉先之子。被告邢台经济开发区东汪镇后晋祠村村民委员会。法定代表人梁立波，系该村村主任。委托代理人周延峰，河北甲信律师事务所律师。第三人毕建彬，男，1976年2月26日出生，汉族，初中文化，农民，住邢台经济开发区。第三人祁伟强，男，1973年12月20日出生，汉族，高中文化，农民，住邢台经济开发区。第三人赵清海，男，1971年4月21日出生，汉族，初中文化，农民，住邢台经济开发区。第三人赵清江，男，1976年6月9日出生，汉族，初中文化，农民，住邢台经济开发区。第三人毕建国，男，1972年6月13日出生，汉族，初中文化，农民，住邢台经济开发区。原告贾玉先与被告邢台经济开发区东汪镇后晋祠村村民委员会（以下简称后晋祠村委会），第三人毕建彬、祁伟强、赵清海、赵清江、毕建国土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告贾玉先的委托代理人李建勇、粘领印，被告后晋祠村委会的委托代理人周延峰，第三人毕建彬、祁伟强、赵清海、赵清江、毕建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾玉先诉称，1998年11月18日，原告的丈夫李仁堂与被告签订耕地承包合同书，并由邢台县人民政府颁发土地承包经营权证书，其中李仁堂分得承包地1.5亩。后李仁堂去世。2005年8月14日，被告以反承包的方式占用原告的土地，并签订《占地协议书》，协议约定：被告占用期限五年，到期后占地协议为一年一定，租金为每年每亩1，600元，后租金调整为每年每亩2，200元，而被告自2012年8月至今未支付原告土地占用费，五年期限到期后，被告也未与原告再签订占地协议。且被告在占用原告土地期间，在未经原告的同意下，在没有取得任何合法建设用地审批手续的情况下，擅自将租用的土地转租第三人，并允许第三人在租用土地上建造厂房经营木器加工，被告该行为违反法律的相关规定，为维护原告的合法权益，现起诉至法院，请求判令：1、被告给付原告土地租赁费6，600元；2、被告返还占用原告的土地1.5亩；3、被告承担本案诉讼费。庭审中原告变更诉讼请求第1项，请求被告给付原告土地租赁费10，725元。被告后晋祠村委会辩称，第一、被告租赁原告的土地性质已经由耕地改变为建设用地，李仁堂与被告签订的《占地协议书》是双方当事人真实意思表示，不存在违法情形，应认定该协议合法有效。至于地上建筑物不是本案诉讼标的，是否属于违章建筑，不是本案审理范围。第二、被告同意土地租赁费按每年每亩2，200元计算，因为本村与原告情况类似的农户，均是按上述标准计算。第三、被告每年都是按时支付原告租金，是原告单方不领取，因此被告没有任何违约情形。第四、原告行使单方解除权，根据相关法律规定，应该赔偿被告损失。第三人毕建彬、祁伟强、赵清海、赵清江、毕建国述称，大约十年前，被告为发展村里经济，与第三人签订租赁土地合同，后第三人在租赁土地上建造厂房经营木器加工业，地上建筑物已经存在十多年，原被告对此都是知情的。第三人一直按照合同的约定履行自己的义务，没有任何违约行为。原告贾玉先为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：1、土地承包经营权证书、耕地承包合同书各一份，该证据证明被告所租用的土地实际承包人是李仁堂。2、《占地协议书》一份，证明该协议是原被告真实意思表示，该合同合法有效，但被告在履行合同过程中，存在严重违约行为，并且被告将租用原告的土地转租给第三人，损害原告的合法权益。被告后晋祠村委会质证意见：对原告提交的证据1、2真实性无异议，但是由于城市规划的变更，原告承包经营权证书及耕地承包合同书中载明的土地性质从2008年已经转变为建设用地。第三人毕建彬、祁伟强、赵清海、赵清江、毕建国质证意见：对原告提交的证据1、2无异议。当时第三人租用被告的土地建造厂房经营小型木器加工厂，原被告是知情的。被告后晋祠村委会为支持自己的主张，向本院提交以下证据：1、2012年7月17日被告出具的编号为18415号付款证明单，证明原告的儿子李建勇已经领取2012年度占地费2，850元。2、2013年8月13日被告开出的编号为0018438号付款证明单，证明被告向原告支付占地费，但原告不领取。原告贾玉先质证意见：对被告提交的证据1无异议，证据2有异议，被告从未通知原告领取占地费。第三人毕建彬、祁伟强、赵清海、赵清江、毕建国对被告提交的证据无异议。第三人毕建彬、祁伟强、赵清海、赵清江、毕建国提交以下证据：1、2005年5月5日、2013年6月30日被告与第三人签订的《租赁土地合同》各一份，证明被告与第三人签订的租赁合同是合法有效的，是双方的真实意思表示。2、收款收据5张，证明从2005年至2014年，第三人都是按协议的约定履行自己的义务，按期交纳租地费用。原告贾玉先对第三人毕建彬、祁伟强、赵清海、赵清江、毕建国提交的证据发表质证意见：对第三人提交的证据1、2真实性无异议，但被告无权在未经原告同意的情况下，将承租原告的土地进行转租。原告认为被告与第三人所签订的协议是无效的。被告后晋祠村委会对第三人毕建彬、祁伟强、赵清海、赵清江、毕建国提交的证据无异议。本院认证情况：对原告提交的证据1、2，被告及第三人对其真实性均无异议。被告辩称原告承包经营权证书及耕地承包合同书中载明的土地从2008年性质已经转变为建设用地，但未提交任何证据予以证明。该案在审理过程中被告申请法院向邢台经济开发区国土资源局调取争议土地性质的证据，但国土资源局没有关于该诉争土地性质转变的相关文件。因此对原告提交的证据本院予以确认。对被告提交的证据1，原告及第三人均无异议，本院对该证据予以确认。对被告提交的证据2，不能证明被告向原告支付2013年占地费本院对该证据本院不予采纳。对第三人提交的证据1、2，原被告对其真实性无异议，本院予以确认。经审理查明，1998年11月18日，李仁堂（原告贾玉先丈夫，已于2002年去世）与被告后晋祠村委会签订耕地承包合同书并办理了土地承包经营权证书。承包土地面积1.5亩，承包期限共30年，从1996年1月2日至2026年1月1日止，土地用途是种粮。2005年8月14日被告租赁本村五户村民土地共9亩，其中包括原告贾玉先承包地1.5亩，并与原告签订《占地协议书》，甲方系后晋祠村委会，乙方系贾玉先，该协议约定：甲方占用乙方土地1.5亩，经双方协商条款如下：一、甲方占用土地每亩每年补偿乙方补偿费壹仟伍佰元整，一次性补助五年。二、补偿误工损失费每年每亩100元，一次性补五年。三、五年后，如无政策性变动，没有开发本村土地，无其它补助时，继续按第一、第二项条款补助。（一年一补）四、如本村土地有政策性变动或开发，乙方享有其他农户的一切待遇。此协议作废。五、本协议自签订之日起有效并执行。协议一式两份，甲乙双方各持一份。落款有原告贾玉先的签名和被告村委会的印章。同日，被告把租赁本村村民9亩土地，其中包括原告的1.5亩承包地转租于第三人毕建彬、祁伟强、赵清海、赵清江、毕建国并签订《租赁地合同》，合同约定：被告提供土地9亩，租赁时间为2005年5月5日至2013年6月30日，第三人预付五年租赁费，五年后在每年的七月一日前交清下年地租。被告及第三人租赁土地后未经有关土地行政部门审批许可，在租用的土地上建造厂房经营木器加工。合同到期后，2013年6月30日被告与第三人续签《租赁土地合同》，合同约定：被告提供土地9亩租于第三人，租赁费为每年每亩3，000元，在每年的6月30日前交清下年租赁费。合同在履行过程中，第三人如果违约，地上建筑财产归被告所有，被告违约包赔第三人建筑财产40%的损失。租赁期限自2013年6月30日至2023年6月30日止。2005年11月，另查明，被告支付原告租金至2012年8月，租金为每年每亩1，900元。第三人支付被告租金至2014年，每年每亩为3，000元。本院认为，被告未经国土部门审批，擅自租赁原告耕地1.5亩转租给第三人，建造厂房经营木器加工，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，因此2005年8月14日原被告签订《占地协议书》应属无效，但地上建筑物是否符合土地利用总体规划，是否应当拆除土地上的建筑物恢复土地原状，不属于民事诉讼受理范围，依法应当由人民政府土地行政主管部门依法予以处理。在相关行政部门处理前，被告未支付的2013年及以后的占地使用费，应按实际占用时间向原告支付，价格按邢台经济开发区当地市场价格每年每亩2，600元计算为妥。被告已经向原告支付2012年以前的租金，原告不予返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第八十一条之规定，判决如下：一、原告贾玉先与被告邢台经济开发区东汪镇后晋祠村村民委员会签订的《占地协议书》无效；二、在相关行政部门对地上建筑物做出处理前，被告邢台经济开发区东汪镇后晋祠村村民委员会按每年每亩2，600元向原告贾玉先支付2013年度及以后占地使用费；三、驳回原告贾玉先其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元，由被告邢台经济开发区东汪镇后晋祠村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长 张 樱人民陪审员 杨立强人民陪审员 杨春全二〇一五年五月十三日书 记 员 魏丽珂 百度搜索“”