（2014）松民三（民）初字第2187号

裁判日期: 2015-05-13

公开日期: 2015-06-06

案件名称

何小平、何子彰等与上海新纪元教育管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何小平,林永献,何子彰,王双燕,张维纳,周优洁,周泽娒,周毅,上海新纪元教育管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

上海市松江区人民法院民事判决书（2014）松民三（民）初字第2187号原告（反诉被告）何小平。原告（反诉被告）林永献。原告（反诉被告）何子彰。原告（反诉被告）王双燕。原告（反诉被告）张维纳。原告（反诉被告）周优洁。原告（反诉被告）周泽娒。原告（反诉被告）周毅。上述八原告的共同委托代理人金南强，上海金南强律师事务所律师。上述八原告的共同委托代理人王学彬，上海金南强律师事务所律师。被告（反诉原告）上海新纪元教育管理有限公司。法定代表人陈伟志。委托代理人张喜昌。委托代理人柴思异，上海百悦律师事务所律师。原告何小平与被告上海新纪元教育管理有限公司（以下简称“新纪元公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告新纪元公司向本院提起了反诉，本院依法予以受理。后本院依法追加林永献、何子彰、王双燕、张维纳、周优洁、周泽娒、周毅作为本案的原告参加诉讼。因本案案情复杂，转为适用普通程序。本案于2014年9月25日、2015年3月13日两次公开开庭进行了审理。原告何小平的委托代理人王学彬同时在第二次庭审中作为原告林永献、何子彰、王双燕、张维纳、周优洁、周泽娒、周毅的委托代理人、被告新纪元公司的委托代理人张喜昌、柴思异到庭参加了二次庭审，原告何小平、林永献、何子彰、王双燕、张维纳、周优洁、周泽娒、周毅何的委托代理人金南强到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何小平诉称：2012年7月10日，原告何小平代表其他七名原告与被告签订了《丁��园租赁合同》，约定八原告将位于上海市松江区三新北路1333弄恒杰丁香花园内的八套房屋合计面积2219.79平方米出租给被告；租赁期限为11年；租金按照每日每平方米1元计算；先付后用，每三个月支付一次，每期前一个月的25日之前支付下一期的租金；逾期支付租金的按照日租金的5%承担滞纳金。合同签订后原告何小平按约将房屋交付给被告，被告租金只支付至2013年6月26日，之后未再支付租金，原告何小平多次催讨未果，按照上海市房屋租赁条例第23条规定，承租人逾期超过六个月未支付租金的，出租人有权解除合同。现原告何小平起诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间的《丁香园租赁合同》；2、被告将位于上海市松江区文宇路XXX号XXX层01会所，1层02会所，2层01会所，2层02会所，3层01会所，3层02会所，81、83号，85、87号1层返还给原告何小平；3、被告支付原告何��平自2013年6月27日至上述房屋实际返还之日止的租金，按照2，219.79元／天计算；4、被告支付原告何小平租金的滞纳金，自2013年6月27日至上述租金实际支付之日止，以日租金2，219.79元的5%为标准计算。原告（反诉被告）林永献、何子彰、王双燕、张维纳、周优洁、周泽娒、周毅诉称：原告何小平所述属实，故要求解除原、被告之间的《丁香园租赁合同》，至于原告何小平所提的第2、3、4项诉讼请求相关权利均由原告何小平予以主张，七名原告不再向被告主张。被告（反诉原告）新纪元公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告要求继续履行合同。不支付租金是有原因的，被告租赁房屋是用于开办幼儿园，但是因租赁房屋权属问题小区居民与原告存在争议，居民还干扰被告办学，由此导致被告无法正常使用房屋，被告就此情况及时通知了原告，但原告并未积极予以解决。另外，依照合同约定原告有义务配合被告办理幼儿园申报手续，但原告未予配合，被告至今也未取得办学许可证，正常开学。被告并非不愿支付租金，只是认为基于以上情况应当减少或免除租金。同时，被告新纪元公司反诉称：2012年7月10日，原、被告签订了房屋租赁协议，被告租赁房屋用于开办幼儿园，合同签订后，被告进行了装修，先后投入600万元，但是租赁房屋所在小区个别业主以租赁房屋为小区公共产权应归全体业主所有为由，自2013年3月开始采取各种手段阻扰被告办学。被告多次向原告反映此事并要求原告采取合理措施保证原告对租赁物的正常使用，但原告均未予回应，被告为此蒙受了巨大损失。现被告反诉请求判令：1、原、被告继续履行《丁香园租赁合同》；2、八位原告赔偿被告自2013年9月1日至被告实际取得办学许可证为止的经济损失，其中2013年9月1日至12月31日按照每月132，516.30元标准计算（具体计算方法根据会计师事务所专项审核报告，载明：2013年总支出为2，463，191.03元减去已经核算进去但实际没有支付的6个月的租金872，995.35元除以12个月）；2014年1月1日至办学许可证办理出来为止，按照每月171，194.09元标准计算（具体计算根据会计师事务所专项审核报告核计2014年1月至7月年总支出为1，198，358.64元除以7个月）。原告何小平、林永献、何子彰、王双燕、张维纳、周优洁、周泽娒、周毅针对被告新纪元公司的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求，原告提供给被告的房屋产权并不存在争议，被告未能办出办学许可证原因是其装修过程中占用了大部分公共设施，并且在未获得许可证的情况下擅自招生，违反了民办教育的相关法规，故请求驳回被告的反诉请求。经审理查明：2012年7月10日，原、被告签订《丁香园租赁合同》，该合同载明出租方为何小平等八人（甲方），承租方为新纪元公司（乙方）。一、租赁标的物：甲方向乙方出租之建筑物是指位于上海市松江区方松街道办事处所辖三新北路1333弄恒杰·丁香花园［房产证号（8个）为：沪房地松字（2009）第028010号、第028011号、第028012号、第028013号、第028014号、第028015号、第028016号、第028017号］（以下简称“涉案房屋”）建筑面积2，219.79平方米（以及供电、给排水、排污、消防等配套设施）的拟办幼儿园用房（以下简称“标的物”）。二、租赁期限11年，即自本合同签署之日起至2023年8月31日止。三、租金标准及租金的支付时间和方式：1、租金起始标准为人民币1.00元每日·每平方米（建筑面积）；2、租金自租期满三年递增6%；3、甲方向乙方交付标的物日期为2012年7月16日，甲方给予乙方装修免租期80天，自交付标的物之日起算；4、标的物的建筑面积最终以房地产权证上登记的为准；5、租金支付时间及方式：付款方式为押三付三；本合同签署之日，乙方向甲方支付相当于90天的租金作为保证金，该保证金在本合同约定的租赁期满30日之日由甲方无息返还给乙方，保证金为199，811.10元；乙方在每期的前一月的25日之前向甲方支付下一期的租金；乙方支付租金均以转账形式支付；甲方在收到乙方每期支付的租金之日起的七个工作日内应将正式发票交给乙方。五、权利义务：1、甲方的权利和义务……1.9、甲方应配合乙方办理幼儿园的申报手续；……2、乙方的权利和义务……2.2乙方应按本合同约定向甲方支付租金；2.3、乙方应按标的物的规划用途在标的物内举办幼儿园，不得将标的物用作其他用途；六、违约责任：……3、若乙方延期支付租金，乙方除须向甲方支付应付租金外，��延期一天付款，须按日租金的百分之五向甲方支付滞纳金。合同另对其他事项进行了约定，该合同落款处甲方载明何小平等八人，但由何小平一人签字；乙方载明新纪元公司，并加盖公司公章。合同签订后，原告何小平将涉案房屋交给被告使用，被告向原告支付了保证金199，781.1元，至2013年6月26日的租金合计588，244.35元。后因被告未再支付租金，故原告涉讼。另查明：位于上海市松江区文宇路XXX号XXX层01会所登记的权利人为原告王双燕、张维纳，建筑面积204.10平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第028012号，登记日为2009年9月10日；位于上海市松江区文宇路XXX号XXX层02会所登记的权利人为原告周毅，建筑面积302.25平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第028017号，登记日为2009年9月10日；位于上海市松江区文宇路XXX号XXX层01会所登记的权利人为原告周泽��、周优洁、何子彰，建筑面积415.75平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第028015号，登记日为2009年9月10日；位于上海市松江区文宇路XXX号XXX层02会所登记的权利人为原告周泽娒、周毅、何子彰，建筑面积443.34平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第028016号，登记日为2009年9月10日；位于上海市松江区文宇路XXX号XXX层01会所登记的权利人为原告王双燕、张维纳，建筑面积216.36平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第028011号，登记日为2009年9月10日；位于上海市松江区文宇路XXX号XXX层02会所登记的权利人为原告林永献，建筑面积334.05平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第028013号，登记日为2009年9月10日；位于上海市松江区文宇路81、83号登记的权利人为原告林永献，建筑面积125.15平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第028010号，登记日��2009年9月10日；位于上海市松江区文宇路85、97号1层登记的权利人为原告何小平、何子彰，建筑面积178.79平方米，房地产权证号为沪松房地松字（2009）第028014号，登记日为2009年9月10日。2012年6月8日，原告林永献、何子彰、王双燕、张维纳、周优洁、周泽娒、周毅出具授权委托书，委托何小平作为代理人办理下列事宜：1、签署该物业有关的房屋租赁合同；2、办理上述房屋租赁的交接手续，包括水、电、煤、有线电视、电话、物业管理费等；3、收取房租，开具相关凭证；4、就房屋租赁合同所发生的纠纷提起诉讼，应诉或者委托律师提起诉讼、应诉；5、办理及交纳上述事项有关的各项费用和税款；签署与上述事项有关的合法文件，办理与上述事项相关的其他手续。委托期限至上述委托事项办理完毕止。又查明：2013年4月20日，松江新城恒杰·丁香花园的几十位业主信访称，松江新城丁香花园目前未成立业主委员会，新纪元公司不经全体业主同意私自将属于公共所有的游泳池、更衣室、网球场办幼儿园以实现营利目的。幼儿园也不符合开办条件，小区业主多次向街道反映但无答复，幼儿园照常接收孩子，对现有的场地进行改造。2013年7月2日，上海市松江区人民政府方松街道办事处就上述信函出具了《关于沪委府信高（2013）160号件处理情况的报告》，载明：小区会所门牌号文宇路XXX号三层楼（面积为1，915.85平方米）原为开发商所有，在与业主的预售合同中有记载，2004年5月开发商将会所转让给周毅等7人，2012年林永献等7人将会所连同何小平等人所有的一楼4个商铺（面积303.94平方米）共同出租给被告开办幼儿园。被告于2012年9月开始对会所进行装潢，2013年3月基本结束，目前幼儿园营业执照还在审批过程中，有十多个幼儿在体验活��。网球场、游泳池位于会所南面，与会所联成一体，在会所一楼有2间游泳更衣室，面积64平方米，属游泳池配套设施，开发商于2007年12月建成时一并交付。小区网球场、游泳池属于小区公共配套设施，归全体业主所有，周毅等人在出租时与被告说，自己等也是丁香花园小区业主，有使用网球场、游泳池的权利，同理，被告可以使用。几年来，游泳池一直空置着，网球场有近7-8位老人作为早锻炼场所。由于长时间风吹雨打，两个场所场地、设施损坏、老化严重，被告在幼儿园装修过程中，私自对网球场铁丝围栏重新进行了油漆，地面铺设了塑胶，对游泳池加装了木栅栏，装修了游泳更衣室。方松街道李麟德等人投诉后，到现场进行查看，并走访调查了相关部门：1、丁香居民区党委书记兼居委会筹备组负责人不存在私自同意把属于全体业主的小区游泳池、更衣室、网��场供被告使用的情况；2、丁香花园小区业委会已于2012年7月开始筹备，目前已进入业委会成员候选人、小区管理规约等投票选举阶段，业委会成立后将主持征询全体业主意见，投票决定游泳池、网球场能否提供给被告使用；3、会所开办幼儿园是否符合相关条件，具体由松江区教育局审批，区教育局副局长、职成教科也专门会同方松街道分管领导、社会事业科处理此事，并接待了李麟德等人；4、网球场、游泳池、2间更衣室的钥匙一直由物业公司保管，居民随时可进入上述场地，进行活动；5、方松街道信访办等先后接待了李麟德等人多次，对所做工作他们表示认可；6、通过接待了解，李麟德等人本质上是要主张会所权利；7、小区业委会成立后，对小区会所使用权问题，可通过法律诉讼途径主张。2014年3月15日，被告向原告发送联系函称：被告2012年7月10日与原告授��代表何小平签订了租赁合同，合同签订后被告进行了装修，并配备了教学设施及相关物品，已投入600万元。2013年3月18日起，丁香花园个别业主开始对园舍产权提出异议，并阻碍被告对园舍正常使用，被告与原告方始终保持沟通将最新情况通知原告。2013年4月26日被告与原告共同委托的律师针对个别提出异议的业主拟写了《房屋权利申明书》，2013年6月19日原、被告共同参与了与异议业主代表的谈判，2014年1月19日，原、被告共同参与了居委会召开的有关听证会。被告认为原告对于租赁物依法享有所有权，原告将合法所有的房地产出租给被告用于开办幼儿园并未违反法律、法规，原、被告的合法权益均应受到法律保护。由于个别小区业主的不法行为，原、被告的权益均遭受了巨大损失，不仅使得被告至今未能实现租赁合同目的，原告合法所有物业的收益也迟迟无法得到保障。鉴于此，被告请求原告向侵犯原、被告合法权益的小区业主提出民事诉讼，要求排除妨碍。还查明：2012年12月19日，上海市松江区教育局向被告出具《关于同意筹建“上海松江区新纪元丁香幼儿园（暂名）的批复》。期间，被告对涉案房屋进行了装修。嗣后，被告通过了消防验收，领取了餐饮服务许可证，托幼机构卫生评价为合格等。2014年4月14日，上海市松江区民政局与上海市松江区社会团体管理局向上海市松江区新纪元丁香幼儿园发起人（发起单位）核发了民办非企业单位名称核准通知书，同意核准上海松江区新纪元丁香幼儿园，自2014年4月14日至2015年4月14日。2014年6月27日，上海崇明教育评估中心受被告委托对于丁香幼儿园办园资质进行评估，并出具了评估报告。审理中，就被告申请办学许可证的相关情况，本院发函向松江区教育局进行了解，教育局回函称：一、民办幼儿园审批程序为：1、举办者凭幼儿园所属街道或镇政府出具同意举办的书面证明向教育局提出办园申请；2、资料齐全，由举办者委托市或区教育评估机构对其进行筹建评估；3、教育局完成审核，出具筹建批复；4、举办者凭筹建批复到区民政局核名、到区公安分局消防支队申请验收、到食药监申领食堂卫生许可证；5、举办者委托市或区教育评估机构进行设园评估；6、教育局对教育评估机构评估结果进行审核，出具设立批复；7、设立材料经市教委复核与备案，教育局核发《办学许可证》。二、被告设立的丁香幼儿园基本情况与目前状态。2012年6月26日，被告向教育局提出了筹设“丁香幼儿园”的申请，同时提交了方松街道办事处同意举办的书面说明，并出具了举办者资信证明及租赁合同、房产证等相关材料。经审核，教育局采纳松江区评估中心意��，并于2012年12月19日作出同意筹建批复。2014年4月29日，教育局收到《上海松江区新纪元丁香幼儿园正式设立申办材料》，教育局对相关材料进行审核，该园未能提供户外场地的使用证明，教育局请其补正申请材料。2014年8月8日，教育局再次收到申办材料，被告提供了该园屋面平台和园舍北端地面作为室外活动场所的证明材料，教育局于2014年8月19日请区级专家进行现场勘察，并于2014年8月27日，请市级专家进行材料复核。市级专家认为，屋面平台面积达标，能出具可上人屋面设计，可以认定为户外活动场地。2014年9月5日，该园提供了可上人屋面相关材料。2014年12月15日，教育局决定，同意被告设立“上海松江区新纪元丁香幼儿园”，并补齐相关材料后，出具批复。目前，被告正在装订设立申办材料，待材料齐备后，教育局将出具设立批复。审理中，本院还至涉案房屋现场进行了勘查，目前涉案房屋已经全部装修完毕，园内有少量幼儿、教职工人员。审理中，被告就主张的损失向本院提供了上海安倍信会计师事务所有限公司出具的《专项审核报告》，该报告就丁香幼儿园自筹办日起至2014年7月31日的费用支出进行了表格罗列，支出具体包括工资性费用、行政性费用、业务性费用、专项性费用及低值易耗品摊销等。2013年合计2，463，191.03元（房屋租赁费为872，995.35元），2014年1月至7月合计1，198，358.64元（房屋租赁费为20，790元）。被告称，2013年房屋租赁费包括两部分即尚未支付的涉案房屋租赁费及教职工住房的租赁费（该租赁费是给案外人的），2014年的租赁费就是指教职工住房的租赁费（该租赁费是给案外人的）。原告对于专项审核报告真实性没有异议，但认为损失不应由原告承担。以上事实，由《丁香园租赁合同》、房地产��证、授权委托书、对账单、信函、处理情况报告、联系函、批复、评估报告、建设工程消防验收意见书、餐饮许可证、名称核准通知书、教育局回复、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告何小平作为涉案房屋权利人同时作为其他七名原告的代理人与被告签订的《丁香园租赁合同》，系当事人真实意思表示，且未违反法律的规定，应属有效。鉴于合同载明的出租方是何小平等八人，结合相关的授权委托书可以确认何小平的签约行为不但对其本人有拘束力，亦对其他七名原告有拘束力，本案合同的相对方应为八名原告及被告。原、被告均应按照合同的约定全面履行义务。本案争议的焦点为，原、被告之间的合同应否解除？根据法律的规定，合同的解除方式有三种：协议解除、约定解除及法定解除。本案中，原、被告并未协商达成一致解除合同的��思表示，租赁合同也没有就承租人延迟支付租金出租方解除合同进行相关约定，故本案原告所提的解除合同的诉讼请求能否成立关键看是否符合法律的规定。法定解除条件为：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。本案中，虽然根据被告提供的证据，其在租赁涉案房屋办学过程中曾遭到丁香花园业主的投诉，但此干扰并非原告所为，原告提供给被告是产权明晰的涉案房屋，根据被告提供的与房东的联系函反映，在业主对涉案房屋权属提出异议期间，原告协助被告一起出面解决，故被告所称的原告未履行协助义务也难以成立。根据松江区教育局的复函可以确认被告的办学许可证办理并不存在障碍，被告租赁涉案房屋办学的目的能够实现，租赁物并不存在瑕疵，故此被告所提的不支付租金的理由难以成立。被告逾期履行支付租金的义务是事实，但按照法律的规定，在此情况下，权利人应给予义务人一定的合理期限补救履行，若权利人仍然不予履行，则义务人方才有权解除合同，故本案中原告在未给予被告合理期限的情况下直接解除合同显然不妥。至于原告所称根据《上海市房屋租赁条列》23条有关“承租人逾期超过六个月不支付租金，出租人有权解除”的规定，该规定适用的前提并未排除给予合理宽限期的法律规定，而且该规定的适用还要结合租赁合同实际情况予以确定。本院认为，本案中原、被告应继续履行，理由如下：首先，被告不支付租金事出有因，被告认为此情况应��免租金，虽然事实上此不并可归责于原告，但被告主观上并无拖欠原告租金的恶意，而且在其拖欠租金期间的确因为办学许可证未能办理出来而无法正常办学盈利；其次；根据本院现场勘查的情况，被告在接收涉案房屋后投入了较大的装修，合同的解除可能给当事人造成较大的损失，而继续履行合同有利于避免双方当事人的损失扩大，维护合同稳定性，符合促使合同有效，鼓励交易的合同法立法目的；最后，根据教育局的回复，被告已经能够取得办学许可证，原、被告履行合同的基础尚在。有鉴于此，本院认为本案合同应继续履行为宜。根据上述分析，本院认为原告解除合同、返还涉案房屋的请求不能成立，合同应继续履行。但对于原告主张的被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持，支付时间段应自2013年6月27日至本判决作出日至合同约定的已经届期的租金部分，期限至2015年5月31日，按照合同约定的每日2，219.79元标准计算，被告应支付原告的租金金额为2，219.79元／天×704天=1，562，732.10元。同时，被告还应按照合同第六条第3款的约定支付逾期支付租金的违约金，按照日租金的5%计算，原告主张的起止时间并无不当，本院予以确认。鉴于原告林永献、何子彰、王双燕、张维纳、周优洁、周泽娒、周毅明确表示收取租金及违约金的权利由原告何小平一人行使，其七人不再另行主张，此系当事人对于自身权利的处分，于法不悖，本院予以确认。对于尚未届期的租金，被告应按合同约定履行。关于被告反诉主张的损失。首先，被告提供的证据尚不能证明其损失；其次，根据前述分析，原告提供给被告的租赁物并不存在瑕疵，办学许可证也能够办理，故被告主张的要求原告赔偿其损失的理由难以成立，本院不予支持。据此，依��《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何小平与被告（反诉原告）上海新纪元教育管理有限公司之间的《丁香园租赁合同》继续履行；二、被告（反诉原告）上海新纪元教育管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何小平自2013年6月27日至2015年5月31日的租金1，562，732.10元；三、被告（反诉原告）上海新纪元教育管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何小平逾期支付租金的违约金，自2013年6月27日起至实际支付之日止，按照每日110.99元标准计算；四、驳回被告（反诉原告）上海新纪元教育管理有限公司的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务��应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19，617元，反诉案件受理费9，960元，合计诉讼费29，577元，由被告（反诉原告）上海新纪元教育管理有限公司负担（已付9，960元，余款19，617元于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　张　孜代理审判员　张　莉人民陪审员　陆瑞兴二〇一五年五月十三日书　记　员　黄　燕附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解��合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。关注微信公众号“”