（2015）珠香法民三初字第192号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2016-12-31
案件名称
王丙哲与珠海市粤海国际有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王丙哲,珠海市粤海国际有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款
全文
珠海市香洲区人民法院文件稿纸主送当事人核稿人意见领导批示抄送拟搞时间：2015年5月13日文件编号：（2015）珠香法民三初字第192号发文编号：承办人：张从和拟稿人：广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第192号原告：王丙哲，男，住珠海市香洲区。委托代理人：杜斌，广东友邦方达律师事务所律师。被告：珠海市粤海国际有限公司，住所地珠海市拱北侨光路5号华策大厦13楼。法定代表人：邢国铭，总经理。委托代理人：陈小明，男，汉族，住西安市雁塔区，系该公司员工。委托代理人：陈亮，男，汉族，住珠海市斗门区，系该公司员工。原告王丙哲诉被告珠海市粤海国际有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张从和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王丙哲及其委托代理人杜斌，被告的委托代理人陈亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年2月11日，原告与被告签订《粤海国际车位认购合同》，约定原告认购由被告开发的珠海市拱北国防路XXX号一区地下X号车位（以下简称X号车位），X号车位建筑面积12.5平方米，总价款147440元；车位定金5万元，于合同签订日付清；合同签署之日起7日内，即2012年2月18日前，须付清房屋总价款（含定金），双方签署《珠海市商品房买卖合同》。《车位认购合同》签订后，原告按照约定支付了定金5万元，并于2012年2月18日到被告的签约处支付了5万元的购房款，但被告没有提供《珠海市商品房买卖合同》给业主签署，被告提出有关手续尚未办齐，暂未能签订合同，原告于是提出暂停支付剩余房款，被告也同意。此后被告将X号车位交付给原告，原告在物业管理处办理了停车卡，但由于被告一直未能提供《珠海市商品房买卖合同》，原告了解到与原告一样签订认购合同并已付定金的业主都未能签订《商品房买卖合同》，也未办理过户，因此未再支付剩余购房款。原告多次到被告处询问，被告的工作人员解释有关手续正在办理之中，直到2013年末，被告通知业主，由于该车库属于“人防工程”，不能办理过户，因此要求业主解除合同，被告退回所收的定金和购房款。大部分业主接到通知后都与被告解除合同并收回了款项，但原告要求被告提供车库属于“人防工程”的证明材料，被告未能提供，因此原告不同意解除合同。近日，原告了解到曾有购买车位的业主起诉被告，珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第337号判决查明与本案车库相邻的珠海市拱北国防路XXX号二区车库属于自用商品房，而非人防工程，因此，本案X号车位所在的珠海市拱北国防路XXX号一区车库也不属于人防工程，应属依法可转让的标的物。原告认为，虽然原、被告签订的是车位认购合同，但该认购合同约定了房屋基本状况、销售方式、总价款、付款方式及付款时间、办理产权登记原告事宜、违约责任等，属于《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据有关司法解释的规定，《车位认购合同》应当认定为商品房买卖合同，且该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应履行被告应当按照合同的约定，向原告交付房产，并办理产权登记。被告以车位属于人防工程为由，拒不为原告办理产权过户登记，违反了合同约定，原告有权要求其继续履行合同，并承担违约责任。为此原告诉至本院，请求：1.判决被告继续履行合同，为原告办理珠海市香洲区拱北国防路XXX号一区地下车库X号车位的产权过户登记手续；2.判决被告自2012年5月19日起，每日按房屋总价款的万分之一支付逾期办理产权登记的违约金，并付至办理产权登记之日止。原告就其诉称向本院提交了如下证据：1.粤海国际车位认购合同；2.收据；3.房地产权登记表；4.一区地库平面图；5.粤海国际花园车位销售公告；6.现场照片；7.国内汇款付款通知单。被告答辩称，涉案标的系平时作停车用途的结合地面住宅小区修建的地下人防工程（车库）中的施划线停车位（以下简称人防车位），不是普通商品房屋，原告对该人防车位要求按普通商品房交易条件下给予办理产权证的诉讼请求，无事实和法律依据，依法应予驳回，理由如下：一、涉案标的系人防车位，不是商品房屋，原告将人防车位等同于商品房屋错误。涉案标的一区地下车库第X号车位系人防车位，《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”珠海作为一类防空重点防护城市，其《珠海市人民防空办法》第二十四条规定：“?城市凡新建、改建、扩建的民用建筑，不论其投资来源，建设单位均应修建人民防空工程，必须到人民防空主管部门进行人民防空工程报建”。所以，住宅小区建设地下人防工程（车库）属于强制性规定。并且，该等人防工程（车库）不得买卖，《珠海市人民防空工程开发使用管理办法》（2009年12月17日施行）第五条第三项规定：“以下人防工程，除人防主管部门外，任何组织和个人不得进行各种形式的处分：……（三）、国家和省规定的结合地面建筑修建的；……”。据此，也就是说这种人防工程（车库）中的特定人防车位是不允许出售的，更不可能办理产权证。同时，该办法第十三条规定：“结合地面民用建筑住宅修建的防空地下室作为停车位出租时，应当优先满足本小区业主的需要”。由此，该地下人防车位只能出租，即进行使用权转让，而不能将其等同于商品房屋进行买卖交易并办理产权证。事实上，该人防车位也是无法办理产权证的，原告仅享有该人防车位的优先承租权。从该车位的平面图可以看出，该X号车位位于人防工程外墙结构外边缘所合围的人防工程使用面积范围内，该使用面积范围内的空间能提供人员使用、物资储存、车辆停放及生活设施、设备设施使用，因而该X号车位属于人防工程（车库）范围内特定人防车位。并且该人防车位系完全敞开式的通过施划线确定的人防车位，不具备完全独立排他使用，不具备满足日常生产、居住生活的封闭性空间的房屋之物理特征，即不具有房屋的属性，无法办理房屋产权证。因此，原告将人防车位等同于商品房屋是错误的。二、在法律属性上，双方签订的《车位认购合同》实质上系车位使用权转让预约合同，而不是商品房买卖预约合同，更非商品房买卖合同，因此，原告要求办理车位产权证没有法律依据。鉴别合同的法律属性，不能仅依据合同的标题进行判断，而要结合合同具体条款，以及依据有关法律法规规定进行判断。双方在2012年2月11日所签订的《车位认购合同》并不满足《商品房销售管理办法》中第十六条所规定的商品房买卖合同中的全部重要内容，且该合同本身是“认购合同”，在法律属性上是一种车位使用权转让预约合同，而不是商品房买卖合同。因此，原告援引商品房买卖合同中应有重要内容的规定是错误的。该《车位认购合同》仅是原告想要预约使用人防车位的一种方式。原告通过支付价款这种有偿方式所获得的只能是该人防车位的使用权，而非该人防车位的所有权。表面上的“认购”或“购买”仅仅是决定原告对该人防车位的一种使用方式，并不代表或决定其所有权归属。根据该办法第五条第三款规定，该人防工程（车库）中特定的人防车位的所有权除了人防主管部门外，其他任何组织和个人不得进行各种形式的处分，这里处分显然系指其所有权的处分，换言之，该人防车位不得买卖，使用者只能采用转让使用权的方式使用，因而是不能办理产权证的。即使原告当时真实意思表示是想认购或购买该人防车位，那也是原告对涉案标的存在重大误解。如果属于重大误解，根据合同法有关规定，原告可以申请法院变更或撤销该认购合同，但原告已经超过行使撤销权的1年除斥期间。基于上述事实和理由，原告认购的该车位不是商品房屋，而只是通过“认购”方式预约获得该车位的使用权，而非获得该人防车位的所有权。因此，原告要求办理该人防车位的产权登记的诉讼请求于法无据，从而其要求支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求亦无法律依据。恳请贵院在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求，依法维护被告的合法权益。被告粤海公司未就其答辩向本院提交证据。经审理查明，2012年2月11日，原、被告签订《粤海国际车位认购合同》，约定：原告认购由被告开发的珠海市拱北国防路XXX号一区地下X号车位，建筑面积12.5平方米，总价款147440元；购车位定金5万元，于签署合同时付清；付款方式为一次性付款，自合同签署之日起7日内，即2012年2月18日前，付清房屋总价款147440元（含定金），并与被告签订《珠海市商品房买卖合同》。合同还约定了车位用途、税费承担、违约责任等内容，其中违约责任内容为：如原告在上述期限内未能依时依约缴付前述价款或不履行此《认购合同书》约定的任何条款时，视为原告违约，本认购合同自动解除，原告无权请求被告返还已缴付的定金及其他已经实际发生的费用，被告有权不再通知原告而将该认购单位另行出售。如被告同意原告要求继续履行合同，原告应向被告支付违约金，违约金按总价款的每日万分之三计算。上述合同签订后，原告依约支付了定金，并于2012年2月18日另行支付了车位款5万元，剩余车位款47440元未予支付。之后至今双方没有签订《珠海市商品房买卖合同》。关于2012年2月18日未支付剩余车位款的原因，原告主张因为被告说在办手续，不能签订商品房买卖合同，原告就暂时中止支付，双方同意等被告能够继续办理签署商品房买卖合同等手续时再付清余款。被告则主张已经通过口头方式通知原告继续支付剩余车位款，但未能提供证据加以证明。被告于本案庭审中确认同期其他已经支付完毕全部车位款的业主未签订商品房买卖合同。被告于2012年3月17日交付原告X号车位，原告办理了X号车位的停车卡，并占有使用至今。2015年4月24日，原告通过银行汇款方式向被告支付了剩余车位款47440元。被告粤海公司抗辩主张其开发的珠海市拱北国防路XXX号一区地下车库为人防工程，无法买卖和办理过户登记，但没有提供任何证据证实。珠海市房地产登记中心出具的《房地产权登记表》载明，一区地下车库建筑面积为899.45平方米，用途为车库，附记写明“商品房留作自用”。根据已经发生法律效力的本院（2013）珠香法民三初字第337号民事判决，本院在该案中查明珠海市拱北国防路XXX号二区车库用途为车库，附记写明“商品房留作自用”，本院就珠海市拱北国防路XXX号二区车库是否人防工程及能否分割转让向珠海市房地产登记中心咨询，珠海市房地产登记中心回复称该地下车库并非人防工程可以分割后转让。本院认为，被告粤海公司主张X号车位所属的一区地下车库为人防工程，无法买卖和办理过户登记，但没有提供任何证据证实。珠海市房地产登记中心出具的《房地产权登记表》显示，涉案一区地下车库系“商品房留作自用”。而与其产权性质相同的珠海市拱北国防路XXX号二区地下车库经查明并非人防工程，故涉案一区地下车库并非人防工程。据此，被告粤海公司上述主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。涉案X号车位应属可依法转让的标的物。认购合同签订后，原告虽未依约于2012年2月18日支付全部车位款，但结合原告实际占有使用X号车位至今及被告未与同期其他已经支付完毕全部车位款的业主签订商品房买卖合同的实际情况，原告关于双方已经达成等被告能够继续办理签署商品房买卖合同等手续时再付清余款的主张更为符合常理，本院予以采纳原告上述主张，并认定原、被告双方通过实际行为变更了认购合同的内容。认购合同虽然写明为“认购合同”，但在合同中已经载明了认购车位的具体位置、总价款、付款方式及期限、产权过户税费承担、违约责任等内容，且原告已经付清了全部价款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方签订的《粤海国际车位认购合同》应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告在原告付清全款后，拒不按照合同约定办理过户手续，其行为已构成违约，原告要求被告办理产权登记，有事实和法律依据，本院予以支持。至于违约责任。合同没有约定逾期过户的违约责任，且原告实际占有使用X号车位至今，原告未举证被告违约给其造成实际损失，因此对原告第二项诉讼请求主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，参照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、被告珠海市粤海国际有限公司于本判决书发生法律效力之日起三十日内协助原告王丙哲办理珠海市拱北国防路XXX号一区地下车库X号车位的产权过户登记手续（产权过户所产生的税费由双方依照相关规定各自承担）；二、驳回原告王丙哲的其他诉讼请求。本案受理费减半收取人民币1767元，由原告王丙哲负担人民币142元，被告珠海市粤海国际有限公司负担人民币1625元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员 张从和二〇一五年五月十三日书 记 员 陈少如广东省珠海市香洲区人民法院民事判决书（2015）珠香法民三初字第192号原告：王丙哲，男，1986年2月5日出生，住珠海市香洲区。委托代理人：杜斌，广东友邦方达律师事务所律师。被告：珠海市粤海国际有限公司，住所地珠海市拱北侨光路5号华策大厦13楼。法定代表人：邢国铭，董事长。委托代理人：陈小明，男，汉族，1983年6月7日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。委托代理人：陈亮，男，汉族，1979年10月17日出生，住珠海市斗门区，系该公司员工。原告王丙哲诉被告珠海市粤海国际有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张从和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人杜斌，被告的委托代理人陈亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年2月11日，原告与被告签订《粤海国际车位认购合同》，约定原告认购由被告开发的珠海市拱北国防路101号一区地下3号车位（以下简称3号车位），3号车位建筑面积12.5平方米，总价款147440元；车位定金5万元，于合同签订日付清；合同签署之日起7日内，即2012年2月18日前，须付清房屋总价款（含定金），双方签署《珠海市商品房买卖合同》。《车位认购合同》签订后，原告按照约定支付了定金5万元，并于2012年2月18日到被告的签约处支付了5万元的购房款，但被告没有提供《珠海市商品房买卖合同》给业主签署，被告提出有关手续尚未办齐，暂未能签订合同，原告于是提出暂停支付剩余房款，被告也同意。此后被告将3号车位交付给原告，原告在物业管理处办理了停车卡，但由于被告一直未能提供《珠海市商品房买卖合同》，原告了解到与原告一样签订认购合同并已付定金的业主都未能签订《商品房买卖合同》，也未办理过户，因此未再支付剩余购房款。原告多次到被告处询问，被告的工作人员解释有关手续正在办理之中，直到2013年末，被告通知业主，由于该车库属于“人防工程”，不能办理过户，因此要求业主解除合同，被告退回所收的定金和购房款。大部分业主接到通知后都与被告解除合同并收回了款项，但原告要求被告提供车库属于“人防工程”的证明材料，被告未能提供，因此原告不同意解除合同。近日，原告了解到曾有购买车位的业主起诉被告，珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第337号判决查明与本案车库相邻的珠海市拱北国防路101号二区车库属于自用商品房，而非人防工程，因此，本案3号车位所在的珠海市拱北国防路101号一区车库也不属于人防工程，应属依法可转让的标的物。原告认为，虽然原、被告签订的是车位认购合同，但该认购合同约定了房屋基本状况、销售方式、总价款、付款方式及付款时间、办理产权登记原告事宜、违约责任等，属于《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据有关司法解释的规定，《车位认购合同》应当认定为商品房买卖合同，且该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应履行被告应当按照合同的约定，向原告交付房产，并办理产权登记。被告以车位属于人防工程为由，拒不为原告办理产权过户登记，违反了合同约定，原告有权要求其继续履行合同，并承担违约责任。为此原告诉至本院，请求：1.判决被告继续履行合同，为原告办理珠海市香洲区拱北国防路101号一区地下车库3号车位的产权过户登记手续；2.判决被告自2012年5月19日起，每日按房屋总价款的万分之一支付逾期办理产权登记的违约金，并付至办理产权登记之日止。原告就其诉称向本院提交了如下证据：1.粤海国际车位认购合同；2.收据；3.房地产权登记表；4.一区地库平面图；5.粤海国际花园车位销售公告；6.现场照片；7.国内汇款付款通知单。被告答辩称，涉案标的系平时作停车用途的结合地面住宅小区修建的地下人防工程（车库）中的施划线停车位（以下简称人防车位），不是普通商品房屋，原告对该人防车位要求按普通商品房交易条件下给予办理产权证的诉讼请求，无事实和法律依据，依法应予驳回，理由如下：一、涉案标的系人防车位，不是商品房屋，原告将人防车位等同于商品房屋错误。涉案标的一区地下车库第3号车位系人防车位，《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”珠海作为一类防空重点防护城市，其《珠海市人民防空办法》第二十四条规定：“?城市凡新建、改建、扩建的民用建筑，不论其投资来源，建设单位均应修建人民防空工程，必须到人民防空主管部门进行人民防空工程报建”。所以，住宅小区建设地下人防工程（车库）属于强制性规定。并且，该等人防工程（车库）不得买卖，《珠海市人民防空工程开发使用管理办法》（2009年12月17日施行）第五条第三项规定：“以下人防工程，除人防主管部门外，任何组织和个人不得进行各种形式的处分：……（三）、国家和省规定的结合地面建筑修建的；……”。据此，也就是说这种人防工程（车库）中的特定人防车位是不允许出售的，更不可能办理产权证。同时，该办法第十三条规定：“结合地面民用建筑住宅修建的防空地下室作为停车位出租时，应当优先满足本小区业主的需要”。由此，该地下人防车位只能出租，即进行使用权转让，而不能将其等同于商品房屋进行买卖交易并办理产权证。事实上，该人防车位也是无法办理产权证的，原告仅享有该人防车位的优先承租权。从该车位的平面图可以看出，该3号车位位于人防工程外墙结构外边缘所合围的人防工程使用面积范围内，该使用面积范围内的空间能提供人员使用、物资储存、车辆停放及生活设施、设备设施使用，因而该3号车位属于人防工程（车库）范围内特定人防车位。并且该人防车位系完全敞开式的通过施划线确定的人防车位，不具备完全独立排他使用，不具备满足日常生产、居住生活的封闭性空间的房屋之物理特征，即不具有房屋的属性，无法办理房屋产权证。因此，原告将人防车位等同于商品房屋是错误的。二、在法律属性上，双方签订的《车位认购合同》实质上系车位使用权转让预约合同，而不是商品房买卖预约合同，更非商品房买卖合同，因此，原告要求办理车位产权证没有法律依据。鉴别合同的法律属性，不能仅依据合同的标题进行判断，而要结合合同具体条款，以及依据有关法律法规规定进行判断。双方在2012年2月11日所签订的《车位认购合同》并不满足《商品房销售管理办法》中第十六条所规定的商品房买卖合同中的全部重要内容，且该合同本身是“认购合同”，在法律属性上是一种车位使用权转让预约合同，而不是商品房买卖合同。因此，原告援引商品房买卖合同中应有重要内容的规定是错误的。该《车位认购合同》仅是原告想要预约使用人防车位的一种方式。原告通过支付价款这种有偿方式所获得的只能是该人防车位的使用权，而非该人防车位的所有权。表面上的“认购”或“购买”仅仅是决定原告对该人防车位的一种使用方式，并不代表或决定其所有权归属。根据该办法第五条第三款规定，该人防工程（车库）中特定的人防车位的所有权除了人防主管部门外，其他任何组织和个人不得进行各种形式的处分，这里处分显然系指其所有权的处分，换言之，该人防车位不得买卖，使用者只能采用转让使用权的方式使用，因而是不能办理产权证的。即使原告当时真实意思表示是想认购或购买该人防车位，那也是原告对涉案标的存在重大误解。如果属于重大误解，根据合同法有关规定，原告可以申请法院变更或撤销该认购合同，但原告已经超过行使撤销权的1年除斥期间。基于上述事实和理由，原告认购的该车位不是商品房屋，而只是通过“认购”方式预约获得该车位的使用权，而非获得该人防车位的所有权。因此，原告要求办理该人防车位的产权登记的诉讼请求于法无据，从而其要求支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求亦无法律依据。恳请贵院在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求，依法维护被告的合法权益。被告粤海公司未就其答辩向本院提交证据。经审理查明，2012年2月11日，原、被告签订《粤海国际车位认购合同》，约定：原告认购由被告开发的珠海市拱北国防路101号一区地下3号车位，建筑面积12.5平方米，总价款147440元；购车位定金5万元，于签署合同时付清；付款方式为一次性付款，自合同签署之日起7日内，即2012年2月18日前，付清房屋总价款147440元（含定金），并与被告签订《珠海市商品房买卖合同》。合同还约定了车位用途、税费承担、违约责任等内容，其中违约责任内容为：如原告在上述期限内未能依时依约缴付前述价款或不履行此《认购合同书》约定的任何条款时，视为原告违约，本认购合同自动解除，原告无权请求被告返还已缴付的定金及其他已经实际发生的费用，被告有权不再通知原告而将该认购单位另行出售。如被告同意原告要求继续履行合同，原告应向被告支付违约金，违约金按总价款的每日万分之三计算。上述合同签订后，原告依约支付了定金，并于2012年2月18日另行支付了车位款5万元，剩余车位款47440元未予支付。之后至今双方没有签订《珠海市商品房买卖合同》。关于2012年2月18日未支付剩余车位款的原因，原告主张因为被告说在办手续，不能签订商品房买卖合同，原告就暂时中止支付，双方同意等被告能够继续办理签署商品房买卖合同等手续时再付清余款。被告则主张已经通过口头方式通知原告继续支付剩余车位款，但未能提供证据加以证明。被告于本案庭审中确认同期其他已经支付完毕全部车位款的业主未签订商品房买卖合同。被告于2012年3月17日交付原告3号车位，原告办理了3号车位的停车卡，并占有使用至今。2015年4月24日，原告通过银行汇款方式向被告支付了剩余车位款47440元。被告粤海公司抗辩主张其开发的珠海市拱北国防路101号一区地下车库为人防工程，无法买卖和办理过户登记，但没有提供任何证据证实。珠海市房地产登记中心出具的《房地产权登记表》载明，一区地下车库建筑面积为899.45平方米，用途为车库，附记写明“商品房留作自用”。根据已经发生法律效力的本院（2013）珠香法民三初字第337号民事判决，本院在该案中查明珠海市拱北国防路101号二区车库用途为车库，附记写明“商品房留作自用”，本院就珠海市拱北国防路101号二区车库是否人防工程及能否分割转让向珠海市房地产登记中心咨询，珠海市房地产登记中心回复称该地下车库并非人防工程可以分割后转让。本院认为，被告粤海公司主张3号车位所属的一区地下车库为人防工程，无法买卖和办理过户登记，但没有提供任何证据证实。珠海市房地产登记中心出具的《房地产权登记表》显示，涉案一区地下车库系“商品房留作自用”。而与其产权性质相同的珠海市拱北国防路101号二区地下车库经查明并非人防工程，故涉案一区地下车库并非人防工程。据此，被告粤海公司上述主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。涉案3号车位应属可依法转让的标的物。认购合同签订后，原告虽未依约于2012年2月18日支付全部车位款，但结合原告实际占有使用3号车位至今及被告未与同期其他已经支付完毕全部车位款的业主签订商品房买卖合同的实际情况，原告关于双方已经达成等被告能够继续办理签署商品房买卖合同等手续时再付清余款的主张更为符合常理，本院予以采纳原告上述主张，并认定原、被告双方通过实际行为变更了认购合同的内容。认购合同虽然写明为“认购合同”，但在合同中已经载明了认购车位的具体位置、总价款、付款方式及期限、产权过户税费承担、违约责任等内容，且原告已经付清了全部价款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方签订的《粤海国际车位认购合同》应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告在原告付清全款后，拒不按照合同约定办理过户手续，其行为已构成违约，原告要求被告办理产权登记，有事实和法律依据，本院予以支持。至于违约责任。合同没有约定逾期过户的违约责任，且原告实际占有使用3号车位至今，原告未举证被告违约给其造成实际损失，因此对原告第二项诉讼请求主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，参照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、被告珠海市粤海国际有限公司于本判决书发生法律效力之日起三十日内协助原告王丙哲办理珠海市拱北国防路101号一区地下车库3号车位的产权过户登记手续（产权过户所产生的税费由双方依照相关规定各自承担）；二、驳回原告王丙哲的其他诉讼请求。本案受理费减半收取人民币1767元，由原告王丙哲负担人民币142元，被告珠海市粤海国际有限公司负担人民币1625元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员张从和二O一五年五月十三日书记员陈少如 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