（2015）深中法房终字第709号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-07-14
案件名称
陈婵铃与卓悦忠、许建成房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈婵铃,卓悦忠,许建成
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第709号上诉人（原审被告）：陈婵铃，女，汉族，住所地：广东省深圳市宝安区。委托代理人：唐湘晖，男，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审被告）：卓悦忠，男，汉族，住所地：广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审被告）：许建成，女，汉族，住所地：广东省深圳市宝安区。两被上诉人共同委托代理人：卓明灼，男，汉族，住所地：广东省平远县。两被上诉人共同委托代理人：严艺锋，广东博伦律师事务所律师。上诉人陈婵铃因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年6月20日，卓悦忠、许建成与陈婵铃签订《买房合同》，约定卖方为卓悦忠、许建成，买方为陈婵铃及陈某甲，卖方向买方转让位于深圳市××××单元906。房地产证号为50××00，宗地号a007-0266，转移价款为3800000元，转移方式为买卖。登记建筑面积为146.43平米，套内建筑面积为120.20平方米。备注：两个月内过户。2013年8月6日，卓悦忠、许建成与陈婵铃签订《深圳市二手房买卖合同》，约定卓悦忠、许建成向陈婵铃转让涉案房产，转让总价款为2085456元，付款方式为一次性付款，陈婵铃须于2013年7月30日前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。陈婵铃逾期付款，卓悦忠、许建成有权要求陈婵铃以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。卓悦忠、许建成需付税费、陈婵铃需付税费及其他费用共24项均由陈婵铃承担。卓悦忠、许建成应于收到全部房款三天内将该房地产交付陈婵铃。2013年9月29日，卓悦忠、许建成作为卖方、陈婵铃作为买方签订《房屋买卖补充协议》，卓悦忠在落款“卖方”处签字，陈婵铃在落款“买方”处签字，陈某甲作为买方代理人亦在该协议上签字。双方约定：1、卓悦忠、许建成同意拿出50000元作为交房时家私家电的押金，押金存入陈婵铃在深圳农村商业银行塘下冲支行开立的个人账户并冻结至2014年12月31日。2、双方同意于2013年9月29日一同前往松岗农村商业银行办理二百五十万元的房屋抵押贷款手续。手续办理完成后，卓悦忠、许建成交付押金给中间人。待买房余款二百五十万元交清给卓悦忠、许建成后，由中间人主持清点家私家电情况无误后，即可交房，同时押金由中间人交还给卓悦忠、许建成。家私家电另外列清单。3、任何一方违约，均说明无诚意买卖，所造成的后果均责任自负。此协议一式二份，二方各执一份。同日，双方列明《家私、家电清单》，卓悦忠、陈婵铃及陈某甲均在落款“清点人”处签字确认。同日，卓悦忠向陈婵铃账户存入50000元。2014年3月15日，深圳市鸿荣源物业管理有限公司鸿景园管理处出具《对鸿景园某单元906号房过户及水电交接情况说明》，称鸿景园906号房的管理费、水电费等缴费义务人已于2013年11月27日由原业主卓悦忠、许建成变更为新业主陈婵铃。卓悦忠、许建成和陈婵铃均确认涉案房产于2013年11月27日交付陈婵铃。关于涉案房产转让款支付情况。卓悦忠、许建成确认陈婵铃已向其支付3800000元，分别为：2013年6月5日现金支付50000元；2013年9月11日转账支付1250000元；2013年11月6日转账支付2500000元。陈婵铃确认已支付上述款项。2013年9月9日，陈婵铃支付了房屋买卖契税62563.68元，并支付了销售营业税、教育费附加、地方教育附加、城建维护税共计75526.13元。陈婵铃确认涉案房产于同日过户至其名下。卓悦忠、许建成主张其与陈婵铃于2013年6月20日签订的《买房合同》中约定的380万元系其出售涉案房产的真实价格，且双方已按该金额履行完毕，2013年8月6日签订的《深圳市二手房买卖合同》系应某铃规避税费的要求而签订的。陈婵铃主张涉案房产的实际转让价格是《深圳市二手房买卖合同》中约定的2085456元，《买房合同》中并无卓悦忠、许建成和陈婵铃本人签字，不能视为双方真实意思表示。陈婵铃同时主张为了在银行多贷到款，才将房款写到380万元，且双方口头约定卓悦忠、许建成退回陈婵铃100多万元的房款，但卓悦忠、许建成没有退回。一审庭审中，陈婵铃确认收到卓悦忠、许建成支付的50000元家私、家电押金，且未予退还。陈婵铃同时确认在涉案房产的交易过程中，陈某甲系陈婵铃的代理人。卓悦忠、许建成诉讼请求：一、陈婵铃立即返还家私家电押金5万元并支付利息（按银行同期贷款利率，从2013年11月27日计算至付清之日止）；二、陈婵铃支付逾期付款违约金119840元；三、陈婵铃承担本案诉讼费用。原审法院认为：卓悦忠、许建成与陈婵铃就涉案的深圳市××××单元906签订的《买房合同》、《房屋买卖补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行约定的权利义务。关于涉案房产的转让价格，卓悦忠、许建成主张为《买房合同》中约定的3800000元，陈婵铃主张为《深圳市二手房买卖合同》中约定的2085456元。经查，双方在《买房合同》中约定了涉案房产转让价款为3800000元，并在2013年9月29日签订的《房屋买卖补充协议》中约定了购房余款2500000元的支付方式，此时，陈婵铃已向卓悦忠、许建成支付了购房款1300000元，可见，双方就涉案房产转让的价格即为3800000元。《深圳市二手房买卖合同》中约定的价格条款系以远低于实际成交价的数额进行房产交易的过户登记，存在规避国家税收之嫌，该条款无效。陈婵铃虽主张双方签订的《深圳市二手房买卖合同》中记载的转让价格2085456元为涉案房产的转让价格，但陈婵铃的付款金额及时间与该合同约定并不一致，却与《买房合同》及《房屋买卖补充协议》中的相关约定吻合。陈婵铃主张将房款写为3800000元系为了向银行多贷款项，却无法明确其向银行申请贷款时依据的是哪一份合同，其陈述存在明显矛盾及不符合常理之处，对其相关辩解，原审法院不予采信。故原审法院采信卓悦忠、许建成关于涉案房产转让价格为3800000元的主张。卓悦忠、许建成、陈婵铃于《房屋买卖补充协议》中约定，卓悦忠、许建成向陈婵铃支付50000元作为交房时家私家电的押金，清点家私家电情况无误及交房后，押金交还给卓悦忠、许建成。现双方均确认涉案房产于2013年11月27日已交付陈婵铃，则返还押金的条件已成就。卓悦忠、许建成诉请陈婵铃返还押金及支付相应利息符合合同约定，原审法院予以支持。卓悦忠、许建成另诉请陈婵铃按照《深圳市二手房买卖合同》的约定支付逾期付款违约金，原审法院认为，《深圳市二手房买卖合同》中的违约责任条款系针对转让价格为2085456元所做的约定，而该价格条款系无效的。卓悦忠、许建成、陈婵铃双方就涉案房产转让的真实价格系约定于《买房合同》之中，该合同并未约定付款时间及逾期付款的违约责任，但此后双方于《房屋买卖补充协议》中明确了办理购房余款2500000元的抵押贷款时间。现未有证据证明陈婵铃支付购房余款的时间违反了双方于《房屋买卖补充协议》的约定，卓悦忠、许建成诉请陈婵铃支付逾期付款违约金缺乏事实及合同依据，原审法院不予支持。陈婵铃另主张其已向卓悦忠、许建成超额支付了购房款并要求卓悦忠、许建成返还，但陈婵铃当庭在答辩过程中提起反诉已超过了法定期限，原审法院对其相关主张不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈婵铃于判决生效之日起五日内向卓悦忠、许建成返还家私家电押金50000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月27日起计至本判决指定支付之日止）；二、驳回卓悦忠、许建成的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1848元，由卓悦忠、许建成负担1000元，陈婵铃负担848元。案件受理费卓悦忠、许建成已预交。陈婵铃不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由卓悦忠、许建成承担。上诉理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、《房屋买卖补充协议》上只有卓悦忠的签名，没有许建成的签名，严格来说，《房屋买卖补充协议》是一份有很大瑕疵的合同，其中一个业主没签字，另一个业主没有完全处分涉案房产的权利。因此，房屋买卖补充协议并非完全是买卖各方的真实意思表示，违反了合同法的规定，合同也并非合法有效。二、买卖双方虽然在2013年9月29日对涉案房产的家私家电情况进行清点，但涉案房产的家私家电在截至2013年11月29日收楼之前都是在卖方的有效控制之下。买方在2013年11月29日收楼时发现涉案房产并不存在卖方事先在家私家电清单上承诺提供的家私家电，所以没有签收交楼书，亦拒绝返还押金。卖方主张已经向买方提供了家私家电清单上的家私家电，但迄今亦无法提供经过双方确认的清点家私家电情况的交楼书，也没有任何证据证明买方已经收到卖方在家私家电清单上承诺提供的家私家电，所以，返还押金的条件尚未成就。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违法法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护陈婵铃的合法权益。卓悦忠、许建成书面答辩如下：一、答辩人认为一审判决中对被答辩人应返还家私家电押金5万元的认定符合客观事实，法律关系定性准确，请求二审法院维持原判。1、被答辩人至今仍拖欠答辩人房屋家私家电押金5万元及利息的事实客观存在，理由如下：①、2013年9月29日签订《房屋买卖补充协议》对押金的交付和退还有明确的约定；②、2013年9月29日，两答辩人已按照《房屋买卖补充协议》约定向被答辩人账户存入5万元；③、2013年11月27日，答辩人已向被答辩人将涉案房屋交接清楚，家私家电也一一清点交接，该事实有《对鸿景某单元906号房过户及水电交接情况说明》予以证实；④、一审庭审中，被答辩人亦已当庭确认涉案的房产于2013年11月27日交付给被答辩人，因此，返还押金的条件已成就，答辩人诉请被答辩人返还押金及支付相应利息符合合同的约定。2、被答辩人逾期未返还家私家电押金，已构成根本违约。答辩人已多次向陈婵铃催告返还家私家电押金未果，被答辩人的行为已经构成严重违约，应承担违约责任。二、答辩人认为一审法院未支持答辩人违约金请求有违客观事实，显失公正，请求二审法院依职权、依法予以纠正。1、原审判决对于违约金的认定错误。2、从合同效力中看，即使8月6日《深圳市二手房买卖合同》中的2085456元购房转让款无效，亦只是合同的个别条款无效，不是整个合同无效，根据合同法的相关规定，其他条款（如违约条款）仍然有效，该买卖合同经过行政部门备案，而且房屋亦已过户变更登记。三、被答辩人上诉称一审程序违法没有事实依据。四、涉案房屋的真实交易价为380万。五、关于家私家电的交接。2013年11月27日，被答辩人及其母亲前来验房并一件一件地清点家私家电，被答辩人在一审也承认了该事实。综上，请求二审驳回被答辩人的上诉请求，并改判被答辩人支付违约金，以维护当事人的合法权益。二审查明：原审查明的事实各方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据陈婵铃的上诉理由及卓悦忠、许建成的答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案房产的真实交易价格；2、陈婵铃是否应退还卓悦忠、许建成的5万元押金；3、卓悦忠、许建成一审诉请的违约金是否应支持。关于第一个争议焦点，本院认为，从双方签订的买卖合同、补充协议及履行的情况看，涉案房产的真实交易价格是380万元，陈婵铃也已经支付完毕该款项。虽然许建成没有在补充协议上签字，但由于双方已经实际按照该协议履行了有关义务，许建成对该协议内容也予以认可，许建成没有在补充协议上签字不影响该协议的效力，应认定该协议是双方的真实意思表示，合法有效。关于第二个争议焦点，本院认为，从双方签订的补充协议的约定看，退还押金的条件是“待买房余款二百五十万元交清给卓悦忠、许建成后，由中间人主持清点家私家电情况无误后，即可交房，同时押金由中间人交还给卓悦忠、许建成”，即中间人清点家私家电无误后即可交房，同时退还押金。虽然中间人清点家私家电的事实依照现有证据不能查明，但陈婵铃在2013年11月27日已经收房，涉案房产已经交付，已经符合协议约定的退还押金的条件。因此，一审判决陈婵铃退还押金并支付利息正确，本院予以维持。关于第三个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案一审判决后，卓悦忠、许建成没有提起上诉，对一审判决结果表示服判，因此，卓悦忠、许建成要求支持违约金的答辩意见本院予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈婵铃的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1050元，由陈婵铃负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 明 亮代理审判员 路 德 虎代理审判员 朱 宽二〇一五年五月十三日书 记 员 伍圣权（兼）附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：