（2015）吉中民一终字第352号

裁判日期: 2015-05-13

公开日期: 2015-10-14

案件名称

中国石油吉林石化矿区服务事业部与刘亚兴、吉化集团公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省吉林市中级人民法院

所属地区

吉林省吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中国石油吉林石化矿区服务事业部,刘亚兴,吉化集团公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2015）吉中民一终字第352号上诉人（原审被告）：中国石油吉林石化矿区服务事业部，住所吉林市昌邑区。法定代表人：丛二丁，该公司主任。委托代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘亚兴，男，1972年2月15日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。委托代理人：杨树春，吉林正宵律师事务所律师。原审被告：吉化集团公司，住所吉林市龙潭区。法定代表人：孙树祯，该公司经理。委托代理人：刘明奇，该公司法律顾问。上诉人中国石油吉林石化矿区服务事业部（以下简称矿区事业部）因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2014）龙民一初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人矿区事业部的委托代理人段大明，被上诉人刘亚兴的委托代理人杨树春，原审被告吉化集团公司的委托代理人刘明奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘亚兴在原审时诉称：原告自2000年起租用被告位于龙潭区原龙东小区内跑马场的一幢建筑面积925平方米的房屋从事经营活动。2011年初，原告在征得被告同意的情况下，筹措资金筹建养老院，至2011年8月，经龙潭区民政部门核名为“吉林市龙潭区龙东老年公寓”，后因被告不能出具有效的房屋产权证，致使老年公寓无法开业，给原告造成巨大的财产损失，原告与被告就赔偿数额问题多次协商，被告同意赔偿，但就赔偿数额问题始终没有达成一致，经过评估等一系列程序，拖延至今。故原告诉至法院，请求法院判令：1.两名被告连带赔偿原告添附物投资损失计人民币3，263，328.51元；2.两被告连带赔偿设计费6万元；3.返还原告2011年房屋租赁费10万元；4.支付原告更夫费6.3万元；5.赔偿添附物投资利息损失（按银行同期贷款利率从2011年8月1日计算至给付之日止）；6.诉讼费由被告承担。矿区事业部在原审时辩称：一、我部在本案房屋租赁过程中没有任何过错，原告的损失是原告自己的过失造成的，被告不应承担赔偿责任。1.原告刘亚兴在改项前并没有进行全面细致的从业资格及市场准入等相关调查，在没有办理老年公寓的相关手续之前就贸然进行装修，原告存在严重过失，应当自己承担损失。原告刘亚兴利用涉案房屋经营浴池近10年，对房屋的所有情况，包括房屋证照、土地性质等都非常了解。原告开办养老院，毕竟是特殊行业，应先进行调查，先办理相关手续。对于开办老年公寓所需要的硬件、软件设施都需要哪些，其所租赁房屋是否符合开办养老院条件，应该在装修前了解清楚，避免损失，这是经营者的基本常识。原告未调查，则损失自担。如果调查了，故意为之，是恶意添附，后又于2012年恶意签订房屋租赁合同并进行诉讼，属于对国有资产的讹诈。2.《房屋租赁合同》并没有约定被告负责办理或保证能办理老年公寓的相关手续。因此原告要求被告承担损失，无任何法律依据。原告是独立经营，被告矿区事业部只是出租房屋，《房屋租赁合同》没有约定被告矿区事业部负责办理或保证能办理老年公寓的相关手续，对此房屋能否经营养老院的市场调查，责任在原告而不在被告。被告房屋质量没有问题，产权也属于吉化公司所有，也没有问题；租赁合同中约定产权问题指的是不发生侵犯第三方权利的情况（即房屋权属明确、无第三人对此房屋产权主张权利）。因此原告要求被告承担损失，无任何法律依据。3.2011年原告刘亚兴对涉案房屋的装修应视为对浴池装修，刘亚兴签订2012年《房屋租赁合同》，约定租赁房屋用途为龙东老年公寓后没再进行装修，所以原告无证据证明是为开设老年公寓而装修。2010年11、12月份常明贤与被告吉化矿区事业部签订的房屋租赁合同中约定租赁房屋用途为浴池，2011年常明贤分两次支付了2011年的全部租金，证明常明贤只是为经营浴池而续租。刘亚兴在2011年装修不能证明是为开设老年公寓而装修。原告刘亚兴签订2012年租赁合同时实际已明知该房屋不符合开办老年公寓条件，还恶意与被告方签订房屋租赁合同，约定租赁房屋用途为龙东老年公寓，再依此合同对被告提起诉讼，明显属于对国有资产的讹诈。4.原告根据《评估报告》作为自己装修损失的依据，不符合原、被告之间的约定。根据原、被告双方签订的《备忘录》第二条可以看出，原、被告均认可《评估报告》不代表被告矿区事业部全部认可的索赔内容。因为评估包括了除土地和房产以外的所有资产，而房屋装修改建不完全是原告投入，有部分是被告投入，并且其中包含原告为经营浴池而进行的装修，难以分清。被告不是原告装修的受益人，不存在对原告装修费用的赔偿、补偿问题。现被告依法要求原告对涉案房屋的装修和添附，能迁走的迁走，不能迁走的，在不影响房屋使用价值的情况下，可以拆除。5.原告主张的为开办老年公寓而产生的人员开支等费用应由原告承担，对开办老年公寓预计的经营收益和政府补贴均属于预期收益，不是实际损失，甚至连间接损失都不是，被告无赔偿义务。被告有权要求刘亚兴在不影响房屋使用价值的情况下，拆除其装修部分、恢复房屋原状，并承担违约责任。根据房屋租赁合同第3条，除双方另有约定外，乙方不得任意改变其用途。根据合同7.4.2条，如需改变房屋内部结构或装修房屋或添加对房屋结构有影响的设施、设备，应征得甲方同意。原告无证据证明2011年被告同意其改变房屋租赁用途、允许大规模装修，应拆除其装修部分、恢复原状。根据合同10.2.2条，擅自改变房屋内部结构或装修房屋或添加对房屋结构有影响的设施、设备，承担合同价款10%的违约金。即按照房屋年租金10万元×10%=1万元违约金。根据合同8.3条，租赁期满或合同解除，乙方必须搬出全部物件，搬迁后5日内房屋如有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。本案中如原告仍不搬出租赁房屋内全部物件，则视为原告放弃所有权，被告方有权处理。由于2011年房屋实际承租人是常明贤不是原告，所以原告没有主体资格。总之，是原告的过失造成其自身损失，被告履行了合同义务，不存在违约行为，不同意赔偿。相反，被告有权要求原告刘亚兴在不影响房屋使用价值的情况下，拆除其装修部分、恢复房屋原状，并承担违约责任。吉化公司在原审时辩称：答辩意见同矿区事业部。原判决认定：2011年12月6日，原告与被告矿区事业部签订房屋租赁合同，由原告租赁被告坐落于吉林市铁东龙东小区内原龙东跑马场间数10间，建筑面积为925平方米房屋，合同约定租房用途为龙东老年公寓，租赁期限为1年，从2012年1月1日至2012年12月31日，租金10万元。2014年3月21日，被告矿区事业部出具关于刘亚兴租赁龙东跑马场2011年-2012年租赁合同的情况说明：“2011年由于事业部预出售部分工商房屋要求签订2011年1-2月份两个月租赁合同，后由于出售计划取消，延误2011年合同签订时间，经事业部主管部门同意签订2012年合同时，同时收取2011年与2012年两年房租10万元（每年房租5万元）。形成压缩租赁合同，所以2012年合同包括2011年合同。”2011年6月，吉林市民用建筑设计有限责任公司为原告预改造的龙东老年公寓进行了消防设计，原告支付设计费用6万元。原告对其租赁的房屋进行老年公寓的装修改造，2011年8月，经龙潭区民政部门核名为“吉林市龙潭区龙东老年公寓”，后原告在办理龙东老年公寓的营业许可手续时，消防部门按照吉市公消字（2010）23号《关于印发﹤吉林市建设工程消防监督管理工作实施办法（暂行）﹥的通知》要求原告提供建筑的消防审核、消防验收意见书及房屋产权证复印件，原告要求被告矿区事业部提供上述材料，2012年1月9日，被告矿区事业部供热公司向被告矿区事业部生产运行处请示，请其协调解决刘亚兴在办理营业许可手续过程中需要出租方提供的房屋原始建筑图纸、房屋备案证和房屋消防安全合格证等相关资料。2012年1月29日，原告借用本案争议房屋的房屋所有权证书（房屋所有权证号为吉房权龙字第1024号）。后被告矿区事业部、吉化公司未向原告提供本案争议房屋的消防审核、消防验收意见书等相关材料。原告未取得消防许可，龙东老年公寓未开业经营。2012年12月3日，原告与被告矿区事业部共同委托辽宁元正资产评估有限公司对本案争议房屋除土地和房产以外的所有资产进行评估，资产评估原值为3，263，329元，净值为2，905，804元。2013年4月18日，原告向被告矿区事业部将本案争议房屋及所有资产交接完毕。另查明，本案被告吉化公司为本案争议房屋的所有权人，1999年8月30日，被告吉化公司将本案争议房屋通过抹账的形式抵顶给被告矿区事业部。原判决认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”2011年12月6日，原告与被告矿区事业部签订房屋租赁合同，约定由原告租赁本案争议房屋即坐落于吉林市铁东龙东小区内原龙东跑马场间数10间，建筑面积为925平方米房屋，合同约定租房用途为龙东老年公寓，租赁期限为1年，从2012年1月1日至2012年12月31日，租金10万元。2014年3月21日，被告矿区事业部出具关于刘亚兴租赁龙东跑马场2011年-2012年租赁合同的情况说明，“由于被告矿区事业部出售计划取消，延误2011年合同签订时间，经事业部主管部门同意签订2012年合同时，同时收取2011年与2012年两年房租10万元（每年房租5万元）。形成压缩租赁合同，所以2012年合同包括2011年合同。”因此本院认为原告与被告矿区事业部于2011年12月6日签订的房屋租赁合同实为2011年、2012年两年的房屋租赁合同，原告自2011年便与被告矿区事业部形成了关于龙东老年公寓的房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案原告与被告矿区事业部在2011年12月6日签订的房屋租赁合同中第9条约定：“甲方应保障乙方在使用房屋时不存在房屋质量和产权问题，不会发生侵犯第三方权利的情况。如因房屋质量问题、产权问题给乙方或者第三方造成损失，由甲方赔偿。”原告租赁被告矿区事业部房屋的合同目的系经营龙东老年公寓，在办理营业许可的过程中，由于被告矿区事业部不能向原告提供具备完备手续的房屋产权证书、消防审核、消防验收意见书等材料，且该房屋在房地产管理部门亦不具有完备的房屋档案手续，说明该房屋存在消防问题，消防问题系房屋质量问题之一，因该房屋质量问题导致原告未能办理龙东老年公寓的经营许可，不能开业经营，致使其不能实现租赁房屋的合同目的，因此被告矿区事业部应因其违约行为对原告造成的损失承担赔偿责任。根据合同相对性的原则，违约责任的效力仅及于合同相对人，不及于第三人，由于原告与被告吉化公司之间不存在合同关系，故原告要求被告吉化公司承担连带责任的请求，本院不予支持。原告诉讼请求中计算的经济损失符合法律规定的部分予以支持。具体核定如下：对于装修损失，由于本案中的资产评估系原告与被告矿区事业部共同委托的鉴定机构，故本院对该评估报告予以采信。资产评估原值为3，263，329元，净值为2，905，804元，由于资产原值系原告在装修过程中的实际投入，故原告的装修损失应为装修原值，即3，263，329元及利息（以本金3，263，329元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付，自2011年8月31日起至实际给付之日止），对于被告矿区事业部认为该评估的资产中有一部分系被告矿区事业部所投入装修的主张，由于其未提交有效证据证明资产评估中的何项资产系其投入进行的装修，故本院对被告矿区事业部的该项主张不予支持。由于原告与被告矿区事业部已经就本案争议房屋内的资产交接完毕，被告矿区事业部已对该部分资产进行接收，该部分资产归被告矿区事业部所有。对于设计费6万元，该费用系对该老年公寓进行消防设计产生，故本院对该部分损失予以支持；对于租金10万元，由于被告矿区事业部的违约行为，导致原告租赁被告矿区事业部房屋的合同目的未能实现，故本院对该部分损失予以支持；对于人工费6.3万元，该费用系原告雇佣工人看管该老年公寓所产生，对于该部分损失，本院予以支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决。原判决主文：一、被告中国石油吉林石化矿区服务事业部于本判决生效后十五日内赔偿原告刘亚兴装修损失3，263，329元及利息（以本金3，263，329元为基数，按照中国人民银行的同期同类贷款利率支付，支付期限为2011年8月31日起至实际给付之日止）；二、被告中国石油吉林石化矿区服务事业部于本判决生效后十五日内赔偿原告刘亚兴设计费损失6万元；三、被告中国石油吉林石化矿区服务事业部于本判决生效后十五日内赔偿原告刘亚兴人工费损失6.3万元；四、被告中国石油吉林石化矿区服务事业部于本判决生效后十五日内返还原告刘亚兴租金10万元；五、驳回原告刘亚兴的其他诉讼请求。原审判决后，上诉人矿区事业部不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、原判决认定事实不清、证据不足。1.诉争房屋的产权证是吉林市人民政府颁发的单位房屋所有权证，是合法有效的。刘亚兴之前租赁诉争房屋经营浴池，如果房屋消防手续不全，浴池也不能核准，因此上诉人有理由相信该产权证可以办理老年公寓的相关手续。刘亚兴不能证明涉案房屋因证照原因而办不了老年公寓的消防手续。2.房屋租赁合同并未约定上诉人负责办理或保证能办理老年公寓的消防手续。3.刘亚兴开办老年公寓在装修前应先进行调查及办理相关手续，避免损失，并且刘亚兴在正式签订租赁合同后未进行装修，未产生损失。租赁合同约定改变房屋结构或装修房屋应征得上诉人同意，被上诉人无证据证明上诉人同意被上诉人装修。4.评估报告不代表上诉人认可作为索赔依据，且原审法院未按照评估报告的净值判决。二、原判决程序违法。1.被上诉人在举证期满三个月后变更诉请属程序违法。2.2011年是常明贤缴纳的房租，本案应追加常明贤参加诉讼。被上诉人请求返还2011年房租，而原审法院却判决返还二年房租，违反了不告不理原则。三、原判决适用法律错误。上诉人承担支付利息的违约责任无合同依据及法律依据，上诉人承担设计费、返还租赁费、支付更夫费均无法律依据。被上诉人刘亚兴答辩认为：原判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应依法维持。1.认定事实方面。双方签订的房屋租赁合同是格式合同，是上诉人单方拟定的，对该合同有二种理解的应作出不利于提供格式条款一方的解释。2.程序方面。被上诉人本不想打官司，一直在上访，双方一直在做和解工作，所以变更诉请，上诉人当时未提出异议。本案和常明贤无关，不应追加。3.原判决适用法律正确。原审被告吉化集团公司答辩认为：本案和我单位无关，我单位不承担责任。原审认定事实不清，上诉人不应该承担法律责任。被上诉人应承担自身造成的过失和损失。在二审庭审中，上诉人提供新证据一组：吉林市公安消防支队颁发的龙东大浴池《公共文化娱乐场所消防许可证》一份、吉林市公安局江北分局出具的《关于同意龙东大浴池内装修工程的审核意见》一份、吉林市公安消防支队出具的《关于龙东大浴池内装修工程验收合格的意见》一份、吉林市公安局颁发的龙东大浴池《特种行业许可证》一份。证明：1.在装修老年公寓及办理老年公寓消防手续之前，常明贤与被上诉人刘亚兴共同经营的龙东大浴池已用涉案房屋的证照办理过消防手续及特种行业许可证，因此对涉案房屋的证照情况，及是否可以办理老年公寓消防手续非常了解。上诉人对办理老年公寓相关手续没有去调研，过于自信能够办理，贸然装修导致的损失应自己承担。2.由于被上诉人经营的龙东大浴池用涉案房屋证照办理的公共文化娱乐场所消防许可证、特种行业许可证、工商手续齐全，上诉人矿区事业部有理由认为房屋手续也可以办理同为特种行业、同为公共文化娱乐场所的老年公寓的相关手续，所以出租该房屋并无过错。被上诉人质证认为：对真实性、合法性没有异议。对于关联性有异议：1.实际经营者是刘亚兴；2.2001年消防审批和2011年要求不同，2001年很随意，本案房屋在2011年经过严格审查的时候发现没有产权手续，因此上诉人没有合法的房屋产权手续。原审被告质证认为，没有异议。本院认为，被上诉人、原审被告对上述证据的真实性、合法性无异议，本院对上述证据予以采信，但不能证明上诉人欲证明的问题。经过二审庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。本院认为：一、双方当事人约定租赁诉争房屋的用途是开设龙东老年公寓，故刘亚兴租赁房屋后进行相应装修并无不当，上诉人主张诉争房屋原来用于经营浴池其有理由相信该房屋可以用于开办老年公寓，反之被上诉人也有理由相信该房屋可以用于开办老年公寓，故被上诉人进行装修并无过错，且租赁合同也并未约定刘亚兴必须在办理相应的老年公寓审批手续后才能进行装修，综上，上诉人主张刘亚兴对装修损失存在过错无事实及法律依据，本院不予支持。二、诉争房屋原来用于经营浴池，现在用于开设龙东老年公寓，根据双方约定出租房屋用途及现状，上诉人应该知道刘亚兴必定要进行装修，且在刘亚兴装修后与刘亚兴补签房屋租赁合同应视为对刘亚兴装修行为的接受及默示同意，故上诉人主张刘亚兴装修未经其同意无事实及法律依据，本院不予支持。三、评估报告是在诉前因刘亚兴上访，上诉人为了解决刘亚兴的补偿问题而自行委托作出的，上诉人认为评估报告不能作为本案的裁判依据但并不要求重新鉴定，因此，上诉人的主张本院不予支持。根据评估报告的评估对象及评估范围，主要是建设于2011年8月份的浴池、锅炉房、彩板房等，并不包括上诉人提到的其对房屋进行的装修、修缮等，故上诉人的主张本院不予支持。四、刘亚兴在原审庭审时将诉请减少，上诉人要求了答辩期，应视为上诉人同意刘亚兴变更诉请，原审程序并无不当，为减少双方当事人的诉累，本院应予维持。上诉人主张常明贤交付的2011年承租费应追加其参加本案诉讼，因常明贤是刘亚兴的姐夫，而2011年、2012年租赁合同是刘亚兴签订的，常明贤是代替刘亚兴交费，故本案与常明贤无关，上诉人要求追加主体无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34691元，由上诉人中国石油吉林石化矿区服务事业部负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵春梅审　判　员　　付　广代理审判员　　陈　卓二〇一五年五月十三日代理书记员　　王丹彤搜索“”