（2015）武民二初字第00002号

裁判日期: 2015-05-13

公开日期: 2015-10-29

案件名称

史永利与张小强租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

武陟县人民法院

所属地区

武陟县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

史永利,张小强

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

武陟县人民法院民事判决书（2015）武民二初字第00002号原告史永利，��，1973年5月25日出生，汉族。委托代理人冯敬玉、吴林妍（实习），河南华凌律师事务所律师。被告张小强，男，1966年4月25日出生，汉族。委托代理人刘德阳，河南省武陟县“148”法律服务所法律工作者。原告史永利与被告张小强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告史永利及委托代理人冯敬玉、吴林妍、被告委托代理人刘德阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2013年4月20日签订了《场地租用协议》，原告是乙方，被告是甲方。合同约定：租用期为2013年-2026年，租金每年3.9万元（实际租金5万元）。第五条约定，乙方在租用场地上修建建筑物，属于乙方建的，产权归乙方；如遇政府征地赔偿，甲方得30%，乙方得70%，拆旧物件归乙方所有。第六条规定，甲方负责保证水通、电通、路通，如遇甲方原因导��乙方无法正常营业，每日按年租金的5%赔偿乙方。2013年8月，武陟县政府下令征收该土地，2014年2月房屋征收部门核算补偿款为126万元，由于受被告欺骗，房屋征收部门将补偿款126万元全部支付给被告，按原被告双方的协议约定计算，原告应得补偿款34.9457万元，被告仅支付原告28万元，剩余69457元至今未付。被告自2014年2月得到补偿款，至2014年5月支付原告28万元，该款由于被告的延期支付，给原告造成利息损失，故要求被告支付该28万元的利息。政府下令征收该用地后，自2014年2月起，被告擅自停水、停电，导致原告无法正常营业，按协议约定，被告应每日按年租金的5%赔偿原告，计算至起诉之日为12万元，考虑到原被告的合作关系，原告要求被告酌情支付违约金15000元。根据原被告协议，在水电路不通时，顺延租期，原被告于2013年4月20日签订协议，但水、电、路至2013年8月三通。故租期应顺延至2014年8月。原告预交一年租金5万元，但仅营业至2014年2月（政府拆迁之日），故被告应返还租金20833.34元。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告提起诉讼，请求判令被告：一、给付政府征地补偿费69457元并自2014年2月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息至生效法律文书确认的付款之日止；二、给付政府征地补偿款280000元的利息约5226元（按中国人民银行同期贷款利率自被告实际取得补偿款起至2014年5月31日止）；三、酌情支付违约金15000元；四、返还租金27250元；五、承担本案诉讼费。庭审中将诉请第四项变更为20833.34元。被告辩称，一、被告要求给付征地补偿款69457元并支付利息的主张，无事实及法律依据。政府的征地补偿款已经按照双方的合同约定，支付给了原告。双方于2013年4月20日签订《场地租用协议》，其中约定��期为2013年至2026年，每年租金39000元；原告在租用场地上修建建筑物、属于原告建的产权归原告。如遇政府征地赔偿，被告得30%，原告得70%，拆旧物件归原告所有。2013年8月，政府征用该土地，并给被告下达有关拆迁文件，政府对土地上的所有附着物（包括建筑物）进行逐项统计按相应标准进行赔偿，确认补偿款金额为1079824.10元。其中属于原告投资（未扣除双方共有的份额）的财产补偿数额为404006.20元，按照双方的租赁合同关于补偿款分配比例的约定比例，原告应得赔偿款282804.14元。关于政府作出财产补偿1079824.10元之外，被告仍有其它经济损失无法弥补，经多次与政府交涉，政府部门同意在上述财产赔偿外向被告追加补偿共计126万元，超出财产补偿1079824.10元之外的部分和原告的实际财产补偿数额没有关联性。但鉴于双方合作关系，列入原告财产范围的应扣除部分，被告表示放弃，并同意给付30万元了解此事。随后，被告分两次给付原告30万元。第一次是2014年4月25日通过农行卡对原告转账10万元，第二次是2014年5月份给原告打卡20万元。自此双方不应有其它争议，被告陈述仅支付28万元不属实。原告主张的利息损失，因双方对补偿款的分配并未确定明确的期限，因此不存在原告利息损失问题。关于原告称合同违约问题，被告不存在违约行为，但双方是否有违约行为系租赁合同纠纷，与本案不系同一法律关系，另原告要求合同顺延要求返还租金的请求同样不应合并审理。根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：被告张小强在政府的拆迁之后给付了原告多少补偿款？被告是否已经按照合同约定全部支付了原告的补偿款？原告主张被告给付补偿款及利息的请求有无依据？原告主张被告支付28万元补偿款的利息的请求有��依据，是否充分？原告主张要求被告酌情支付违约金15000元是否有法律依据？被告在与原告签订租赁合同之后，实际租用场地的期限有多长，原告要求被告返还租金20833.34元有无事实及法律依据以及应否得到支持？原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份。证明原告主体资格。2、场地租用协议一份。证明原被告之间存在租赁关系，并约定了租金及租期，证明遇到政府征地补偿的话，甲方得30%，乙方得70%，在水电路三通之前，不应收取租金，并约定了甲方承担违约金的方式。3、收到条一张。证明原告将租金如期支付给被告，原告另外向被告支付了补偿费2000元。4、证人王法财证言，证明场区东门是其焊接案装，门前路在8月份前不通，8月初将大门安好路通。被告对以上证据质证认为，对证据1、3无异议。对证据2真实性无异议，但��告在合同履行中并没有违约行为，不存在赔偿原告违约金的行为，该片土地系政府征用行为，被告没有过错，因此不应承担返还租金的问题。对于证据4，与本案无关。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、财产清点登记表两份。登记的12项全部是被告自己自建的财产，另一份财产明细中是属于双方共建的部分，两份清单说明原告财产的总价值是390090.2元。2、补偿1079824.10元财产明细表。原告对以上证据质证后，对于证据1认为被告提供的答辩状中的财产明细及庭审中提供的表格是互相矛盾的，此三份表格均是被告提供的，应以对被告不利的即答辩状中的明细作为认定本案事实的依据，根据被告当庭提供的表格显示，原告硬化的水泥地面，在被告答辩时没有计算在被告应当支付给原告的补偿款范围之内，故水泥地面的补偿款应重新计算。水沟1500元补偿��，被告当庭举证中显示水沟应是750元补偿给原告，这个我方予以认可。对于证据2真实性无异议，但政府拆迁初查定的价钱，对分项的名称、数量没有异议。本院出示依原告申请调取的地面附着物补偿协议、地面附着物赔偿协议及三份收据，原、被告对于上述证据的真实性均无异议。经本院审核，对于双方无异议的证据，本院予以采信。对于被告提供的证据1，原告存在部分异议，本院认为该份清单与被告庭前提交的答辩状时认可原告财产清单部分有矛盾之处，本院对矛盾部分以答辩时提交的清单为准。本院根据当事人的陈述、有效证据及庭审调查，对本案事实确认如下：2013年4月20日，被告张小强（甲方）与原告史永利（乙方）签订《场地租用协议》，张小强将其承包武陟县龙源镇郭村土地上的部分厂区（厂区东北角、中间仓库以东、南北宽50米，东西长53米，��房宽12米28米）转租给原告使用，双方约定租用期为2013年-2026年，租金一年一交。租金每年39000元。合同第五条约定，乙方在租用场地上修建建筑物，属于乙方建的，产权归乙方；如遇政府征地赔偿，甲方得30%，乙方得70%，拆旧物件归乙方所有。第六条规定，甲方负责保证水通、电通、路通，如遇甲方原因导致乙方无法正常营业，租期顺延；如因甲方原因导致乙方无法正常营业，每日按年租金的5%赔偿乙方。2013年4月21日，原告张小强给付原告租赁费39000元，并给付补偿费2000元。合同履行期间，双方协商将租赁面积进行了扩大，租金变更为每年5万元。2013年末，武陟县政府根据产业集聚区规划建设需要，对于被告租赁的场地进行了征收。武陟县龙源街道办事处对于被告张小强地上附着物进行了清点，估价1079824.1元。之后与被告张小强于2014年2月25日签订了《地面附着物赔偿协议》，共计给付被告张小强补偿款126万元（该款项被告张小强于2014年1月25日已取得）。2014年4月、5月份，被告张小强给付原告史永利30万元。原告庭审陈述其中2万元系双方租赁期间被告应返还原告垫付的开厂区东门支付的费用，不应计算入赔偿款中，被告当庭认可。另被告抗辩要求对于原告盖房时在被告处取得的材料及垫付5000元花费等共计16234元，要求原告予以抵扣，原告当庭同意除其中5000元外的费用可予以抵扣，对于其中5000元由于不完全属于原告的原因，同意按照协议约定的3：7比例分担费用。经庭审查明，武陟县龙泉街道办事处在首次估价1079824.1元财产明细中属于原告的财产范围：1、铁栅栏4830元；2、北汽车展厅171456元；3、北展厅天花板8316元；4、北展厅地砖16632元；5、北展厅空调600元；6、北简易房32076.2元；7、北边简易房地砖4480元；8、北边简易房天花板2240元；9南汽车展厅85728元；10南展厅地砖8960元；11南展厅天花板4480元；12南展厅空调450元；13南简易房22484元；14南简易房29106元；15南简易房地砖3920元；16广告牌8248元；17水泥地面17200元；18水沟750元，以上共计421956.2元。本院认为，原告史永利和被告张小强签订的《场地租用协议》，是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。本案被告虽通过银行支付原告300000元，但其中20000元属于其他垫付费用，应予扣除，实际就本案纠纷，被告支付的补偿款为280000元，对于该项事实双方不存在异议，本院予以确认。另政府征收土地时虽对被告张小强土地上附着物进行了清点估价1079824.1，但实际是按照1260000元进行的赔偿，故对于属于原告的财产应以126万元为总额进行比例赔偿。关于原告的财产范围，被告答辩所认可的原告财产与庭审中提供��财产清单明细有不一致的地方，由于原告不同意被告之后的陈述，被告没有证据证明答辩时承认的事实存在胁迫及重大误解，故本院以被告答辩时陈述的财产范围为准。另庭审中双方均认可原告的财产范围中还包含部分水沟及水泥地面，水沟以原告享有一半即750元为准，关于水泥地面面积，双方陈述不一致，原告也未提供证据印证其主张，本院以被告陈述为准即430平方，每平方补偿40元，计17200元。经计算，原告按照合同约定应得的赔偿为343980元。【（421956.2÷1079824.1）×1260000×70%】，减去支付的280000元，再抵扣原告取被告的材料费等14734元（11234＋5000×70%），被告还应给付原告补偿款49246元。由于双方就支付补偿款时间未作约定，原告主张自2014年2月1日起支付利息的请求，本院不予支持。关于原告主张的第二项28万元的利息，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的第三项要求支付违约金15000元的请求，本院认为，对于停电、停水系政府征地拆迁所致，并非由于被告原因所致，其请求依据不足，本院不予支持。关于原告主张的第四项请求，双方存在一定争执，被告抗辩认为，租金问题系租赁合同事宜，与本案不属于同一法律关系，不应合并审理。本院认为，双方关于本案纠纷均因存在租赁合同关系产生，可以合并审理，被告的抗辩理由，本院不予采纳。本案双方合同约定的租赁期间应从2013年4月20日起计算，原告交纳的5万元系一年租金。根据合同约定被告负责保证水通、电通、路通，如因甲方原因导致乙方无法正常营业，租期顺延。根据庭审查明的事实可以确认，本案诉争场地紧邻木栾大道，原告租用场地用于汽车展厅经营，在签订合同时厂区西门就已存在，西门和汽车展厅中间还隔着另外一个租赁经营者，双方在合同履��期间也一直在为开厂区东门努力，本院根据合同履行的实际情况及合同目的分析，该合同约定的“路通”，应为展厅至东门路通。结合证人出庭证言，东门及道路于2013年8月初修建并开通，故本院认为，该租期应根据合同约定顺延至2013年8月份。由于政府征地行为，双方租赁合同关系在2014年2月底终止。对于剩余租金，被告应予返还。原告要求被告主张按照5个月租金即20833元返还的请求（50000元÷12个月×5个月），有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张小强应于本判决生效后十日内给付原告补偿款49246元；二、被告张小强应于本判决生效后十日内返还原告租金20833元；三、驳回原告史永利其他诉讼请求。如果未按本判决��定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2708元，由原告负担708元，被告负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审　判　长　　田　敏人民陪审员　　何继平人民陪审员　　廉　洁二〇一五年五月十三日书　记　员　　成斐斐关注公众号“”