（2015）佛南法民三初字第95号

裁判日期: 2015-05-13

公开日期: 2016-08-08

案件名称

何幼文与卢寻租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何幼文,卢寻,莫庆玲,佛山市南海区里水镇大冲村新星股份合作经济社,邓自贵,罗刚

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2015）佛南法民三初字第95号原告：何幼文，男，瑶族，住湖南省江永县，公民身份号码×××1611。委托代理人：徐凤霞，系广东杰辉律师事务所律师。委托代理人：李杰南，系广东杰辉律师事务所律师。被告：卢寻，男，汉族，住广东省陆丰市，公民身份号码×××1098。委托代理人：陈壮陆，系广东红棉律师事务所律师。委托代理人：林银艳。第三人：莫庆玲，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××1523。委托代理人：徐凤霞，系广东杰辉律师事务所律师。委托代理人：陶伟坤。第三人：佛山市南海区里水镇大冲村新星股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。委托代理人：区丽容，系广东煜日律师事务所律师。第三人：邓自贵，男，汉族，住四川省内江市东兴区，公民身份号码×××405X。第三人：罗刚，男，汉族，住四川省威远县，公民身份号码×××1731。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄伟独任审判。因本案处理结果与莫庆玲、佛山市南海区里水镇大冲村新星股份合作经济社（以下简称新星经济社）、邓自贵、罗刚有法律上利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼，并于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告、第三人莫庆玲共同委托代理人徐凤霞、原告委托代理人李杰南、被告卢寻及其委托代理人陈壮陆、第三人新星经济社委托代理人区丽容、第三人罗刚、邓自贵到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告诉称：2012年3月1日，原、被告签订《厂房租用合同书》，约定原告将位于南海区XXX土名为XXX的厂房出租给被告，租赁期为2012年3月1日至2020年3月1日共8年，租金每2年收取一次，其中第二期的租金60000元应于2014年3月1日前交纳，如未能按时交纳租金的，视为违约。截至2014年12月底，被告仅支付了第二期租金中的部分约40000元。原告多次催讨剩余租金，但被告拒不支付。后原告发现被告将涉讼厂房另出租予他人使用。原、被告签订的上列合同为双方真实意思表示，现原告已按合同约定将涉讼厂房交付被告使用，被告理应计付相应租金，现被告无故拖欠租金并将涉讼厂房另租他人，违反了合同约定及合同法相关规定，原告有权解除合同、收回租赁物并要求被告承担违约责任，特提起诉讼，请求法院判令：1.解除原、被告于2012年3月1日签订的厂房租赁合同；2.被告立即返还位于南海区XXX土名XXX的厂房予原告；3.被告支付从起诉之日起至实际返还租赁物之日止期间按年租金30000元标准计算的场地占用费；4.被告承担本案诉讼费。被告辩称：一、被告于2008年1月2日向原转租人苏XX（莫XX和苏XX的儿子）承租涉讼厂房。2012年3月1日，莫庆玲以原告名义与被告续签《厂房租用合同书》。被告承租涉讼厂房后，按约定对涉讼厂房进行了重新搭建装修，前后投入近30多万元费用。被告一直以来都是向涉讼厂房所有人即出租人交纳租金，然后再同莫庆玲结算。二、被告于2011年3月1日将涉讼厂房转租给蔡某经营，后因蔡XX经营问题，经被告同意，被告又于2014年8月1日将涉讼厂房转租给现在使用人邓自贵。被告转租涉讼厂房至今已经近5年，期间实际转租人莫庆玲经常到涉讼厂房，知悉被告转租事宜，但一直没有提出异议，视为已经同意被告转租，原告现主张解除合同没有依据。三、原告是挂名转租人，没有实际利害关系，无权主张权利，原告提交的《土地租用合同书》是虚假合同，应认定为无效。被告从来没有见过也不认识原告，一直以来，租金结算和收取均由莫庆玲经办。四、被告已经支付完2014年3月1日至2016年3月1日的租金60000元。其中，2014年4月14日被告向莫庆玲转账支付20000元，同年9月1日向莫庆玲转账支付20000元，同年8月18日向厂房所有人新星经济社交纳租地款16405元，同年12月11日向佛山市南海区XXX经济联合社交纳租金8203元，实际支付租金64608元。五、2012年3月1日被告与莫庆玲（代原告）签订合同书，第1条第3点已明确约定涉讼厂房中部分空地可以出租，应视为原告同意被告可将涉讼厂房另行出租。涉讼厂房下土地为苏XX爷爷苏XX向第三人新星村民小组承租，后2008年才改为苏XX本人承租，苏XX死亡后，由其父母继承，其父亲苏XX死亡后，涉讼厂房应当为苏XX偷建，2012年租赁合同才变更租赁方为原告，原告与苏家无关联，不应当继承苏XX投资建设厂房的收益，认为应追加苏XX及其妻子为原告。2012年莫庆玲为独吞苏XX遗产，与原告串通损害苏XX合法权益，XX村民小组与原告签订的合同应为无效合同。第三人莫庆玲陈述意见称：1.本案案由为租赁合同纠纷，标的为涉讼土地租赁合同及厂房租赁合同，既然新星经济社已将上述厂房租赁给原告，是合法有效合同，苏XX及其配偶与本案无关；2.本案实际收益人为原告，我方受原告委托进行事项处理，与本案无关。对原告诉讼请求无异议。第三人新星经济社陈述意见称，对原告诉讼请求无异议，同意原、被告解除合同。第三人邓自贵、罗刚陈述意见称：我方与被告有租赁合同，只要求被告退还押金，认为我方与原、被告纠纷无关，是原、被告之间的关系，若被告无法租厂房给我方，则应该退还押金。如原、被告合同解除，认为我方与被告之间的租赁合同也应该解除，厂房可以归还予被告，至于被告如何归还原告与我方无关。诉讼中，原告举证如下：1.身份证复印件2份，证明原、被告诉讼主体资格。2.土地租赁合同书原件1份，用以证明原告与第三人新星经济社的土地租赁关系。3.2012年3月1日厂房租用合同书原件1份。4.2012年2月29日厂房租用合同书、清单原件各1份。证据3、4用以证明原、被告之间的租赁合同关系，约定了权利义务，原告收取的租金不包括厂房占用土地对应的租金。5.2015年2月4日证明原件2份，用以证明涉讼厂房已于1999年完工，原告是按照当时现状将涉讼厂房出租给被告，新星经济社同意原告出租给被告，双方也签订了土地租用合同。6.照片打印件1份，用以证明被告没有经过原告同意，擅自转租。7.解除合同通知书复印件1份，用以证明2015年1月29日原告已向被告要求解除租赁合同，同年3月26日在村委见证下原告收回涉讼厂房。8.照片打印件5份，用以证明原告向被告送达解除合同通知书的事实。经质证，被告对原告出示的证据1的真实性无异议，但认为何幼文不是本案适格原告。对证据2的真实性有异议，认为是原告虚假制作，签订该合同时新星经济社未成立，其盖章为虚假，认为何幼文签名不是其本人签订，要求进行鉴定，认为是由莫庆玲签订，损害苏XX家人合法权益，该合同违反土地管理法第63条，应为无效合同，认为涉讼土地是农民集体土地，原告不具有承租资格。对证据4有异议，认为该合同书上原告签名非本人签署，且其无权签署，被原告证据3中合同取代，对清单，认为没有签名、时间，不予确认。本案应以原告证据3为准，原告证据3中第1条第3点明确原、被告协商可出租，出租的地块在涉讼厂房内，可出租的范围应及于全部厂房，第2条第2点约定涉讼厂房上盖由被告出资搭建，2012年3月1日后由被告出资搭建了厂房顶盖、铺设了水泥地，证据3中何幼文签名为莫庆玲代签。对证据5中杨绍洪出具的证明，认为其内容不属实，违背常识，证人没有到庭确认，不予确认，原告交付被告厂房时，租赁物只有三四百平方米的铁棚，对新星经济社出具的证明，对其真实性无异议，认为苏智远1998年时不可能向新星经济社承租土地，实际承租及投资人应为苏XX。对证据6的真实性无异议，认为邓自贵是在被告出租给蔡某租期未到期时，承租涉讼厂房，认为该合同没有超过原、被告合同期限，被告没有租给罗刚，承租人只有邓自贵。对证据7不予确认，被告从未收到该通知书，且其内容与事实不符，原告擅自收回厂房，应赔偿被告损失。对证据8不予确认，认为原告不能随意解除合同。第三人莫庆玲对原告出示的证据1-8均无异议。第三人新星经济社对原告出示的证据1-8均无异议。第三人邓自贵、罗刚对原告出示的证据1中原告身份证不清楚，不认识原告，对被告身份证无异议。对证据2-5不清楚。对证据6无异议。对证据7不清楚。对证据8无异议，确认原告与莫庆玲大概于2014年年尾有到厂房张贴解除合同通知书。诉讼中，被告举证如下：1．2008年1月2日厂房租用合同书原件1份，用以证明被告与苏XX（苏XX代签）签订了租赁合同，约定了租期及双方权利义务，及苏XX于1990年出生，涉讼厂房水泥地均由被告铺设。2．收据原件3份，用以证明被告依约交纳了租金，苏XX代收了第一期租金60000元，被告代苏XX向新星村民小组交纳土地租金、管理费，莫庆玲出具收据确认抵销被告交纳的第二期租金66000元。3．2012年3月1日厂房租用合同书原件1份，用以证明莫庆玲以原告名义与被告签订了租赁合同，约定了租期及租金支付方式、搭建厂房及地面铺设的事实，原告同意被告将厂房出租，2012年3月1日后由被告出资搭建顶盖、水泥地。4.电子银行回单打印件1份、补制回单原件1份，用以证明被告已向实际转租人即莫庆玲支付了第二期租金40000元。5．集体经济组织收据原件6份、收据原件5份，用以证明被告自承租涉讼厂房以来一直代实际承租人莫庆玲向新星村民小组交纳租金，最近一期交纳了2014年租地款16405元、3281元共计19686元的事实，2010年11月1日收据加盖的印章为新星村民小组印章，当时新星经济社未成立。6．2012年5月1日厂房租用合同书原件1份。7.蔡某身份证复印件1份。证据6、7用以证明被告将涉讼厂房继续转租给蔡某，并约定了租赁期限等，被告投资建设了铁棚。8．2014年8月1日厂房租用合同书原件1份，用以证明经被告同意，蔡某以同等条件将涉讼厂房转租给了邓自贵，并由被告直接与邓自贵签订了合同。9．照片彩色打印件16张，用以证明苏XX投资建设了厂房后交给我方使用，后由被告铺设地面，投建了顶棚、右方围墙。经质证，原告对被告出示的证据1的真实性无法确认，认为与本案无关。对证据2不清楚，认为与本案无关。对证据3的真实性无异议，认为是由原告委托莫庆玲签订合同，该合同中第1条第3款中所指30平方米地块，并非指所有厂房均可以转租，仅有该30平米地块在双方协商下才可转租，不是原告同意转租。对证据4的真实性无异议，原告确实曾委托莫庆玲收取租金，但莫庆玲非合同相对方，也不是租赁物所有人。对证据5的真实性无异议，涉讼土地本由苏XX承租，2010年由原告承租，2010年11月1日收据可以反映被告已知情该事实，2012年前，新星经济社与新星村民小组实际为同一主体，仅为名称不同，2014年10月8日收据可证明厂房租金不包括涉讼厂房占用土地的租金。对证据6-8的真实性不清楚，不知道有转租情况，同时也证明该两份合同为未经过原告同意，被告擅自转租的行为，被告应承担违约责任。对证据9，确认是涉讼厂房现状，但认为不能证明厂房由被告出资建设，被告只有修葺，是其正常维护行为。第三人莫庆玲对被告出示的证据1、2无异议，但认为莫庆玲仅为受到苏XX委托收取租金，且上述租金不包括应向新星经济社交纳的土地租金。对证据3、4、5的质证意见与原告质证意见一致，确认证据3中原告签名是由莫庆玲代原告签署，确认代原告收取了40000元租金。对证据6-9的质证意见与原告质证意见一致。第三人新星经济社对被告出示的证据1、2的真实性不清楚。对证据3不清楚，但知道原告转租给被告。对证据4的真实性无异议，支付款项性质及目的不清楚。对证据5的真实性无异议，新星经济社收取涉讼土地租金，分别由苏XX、苏XX、原告支付，由被告支付的租金部分认为是其代原告支付予新星经济社，2014年12月11日收据对应的款项实际为涉讼土地管理费，认为也是属于租金的组成部分，直接交付予新星经济社，新星村民小组是新星经济社对应的组织，土地的对外出租均以新星经济社名义进行，其实际就是新星经济社前身。对证据6-8不清楚。对证据9的质证意见与原告质证意见一致。第三人邓自贵、罗刚对被告出示的证据1-5不清楚。对证据6、7有见过，对其真实性无异议。对证据8的真实性无异议，认为双方已经另行签订了合同，应以新签订的合同为准，该合同没有实际履行。对证据9无异议，确认是涉讼厂房现状。诉讼中，第三人邓自贵、罗刚举证如下：1.邓自贵、罗刚身份证复印件各1份。2.2014年8月1日厂房租用合同书复印件1份。3.收款收据复印件1份。证据1-3证明邓自贵、罗刚向被告承租涉讼厂房，并交付了押金。经质证，原告对第三人邓自贵、罗刚出示的证据1-3无异议，认为其证明了被告未征得原告同意时擅自转租给他人。被告对第三人邓自贵、罗刚出示的证据1、2的真实性无异议，但认为承租方仅有邓自贵。对证据3无异议，认为双方合同已履行。第三人莫庆玲对第三人邓自贵、罗刚出示的证据1无异议。对证据2、3不清楚，只知道有转租关系。第三人新星经济社对第三人邓自贵、罗刚出示的证据1无异议。对证据2、3不清楚。诉讼中，第三人莫庆玲、新星经济社没有提交证据。诉讼中，被告申请证人出庭作证，本院经审查后予以同意。证人蔡某出庭作证称，其在使用涉讼厂房时，有位女老板曾于2011年、2012年到厂房处查看，知道其在厂房经营，但没有直接跟她打过交道。2012年5月1日向被告承租涉讼厂房。证人2011年3月份便在使用涉讼厂房，2011年租金不是交付给被告。2011年5月，因排水沟堵塞，导致厂房水浸、靠近排水沟的外围墙倒塌，后证人找到被告，被告便带那位女老板到厂房查看，女老板说有事找被告便行。经被告介绍，知道女老板就是涉讼厂房的老板。2011年使用厂房时两边为空地，只有三百多平米铁皮。2012年3月份被告与女老板一起到厂房查看，计划重新建设厂房，女老板也知道我在使用，被告说她是之前老板的妻子。2012年3月1日后厂房加铺垫了水泥地，换新的铁皮顶棚，顶棚处加塞泡沫，重建了倒塌的围墙。证人经营时没有见过何幼文。2014年7月份我退出经营，租金已经全部清算完毕，同年8月份转给邓自贵，是由被告直接与邓自贵签订的合同。证人估计被告铺水泥、建新顶棚、重建围墙投入约20万元。2011年租金为一月6000元，2012年为每月12000元，但因证人曾借款100000元予被告，所以每月扣除2000元利息，实际每月支付租金10000元，2014年5月1日后每月支付租金6000元，直至租期结束。证人与被告来自同一个镇，但之前不认识，租赁后才认识。证人租用厂房期间没有加盖建筑或设施，厂房内只有加盖过木架用以放置物品。证人确认被告证据6就是证人与被告签订的租赁合同并按照该合同履行，确认被告证据9中照片就是涉讼厂房情况，其退出时厂房便是照片中所示。经质证，原告认为证人与被告存在借贷及租赁等利害关系，其证言不可信，作证过程中证人不清楚涉讼厂房合法权属人，只是听信被告单方言论，也不清楚涉讼厂房转租行为是否经过权属人及管理人同意。被告承租的涉讼厂房不是为了自己经营，而是为转租牟利，损害原告利益。被告认为该证人证言客观真实，借贷关系已结清，租赁合同也已终止，证人与被告不存在利害关系。第三人莫庆玲对证人证言意见与原告质证意见一致，证人不知女老板具体所指，但被告多次指引其发言，引诱其确认其所指的女老板就是莫庆玲。按证人所述，厂房在2011、2012年每平方米租金金额降低，不符合市场规律，足以证明证人证言不可信。第三人新星经济社对证人证言意见与原告质证意见一致。第三人邓自贵、罗刚对证人证言认为证人陈述的2011、2012年情况其不清楚，但是经证人介绍邓自贵、罗刚与被告签订了合同。诉讼中，为查明案件事实，本院依法调查取证，并向各方出示如下材料：2015年3月20日谈话笔录。经质证，原告、各第三人对本院出示材料均无异议。被告对本院出示材料无异议，但认为承租人是邓自贵。经审核，原告出示的证据1、3、6，被告出示的证据3-5，第三人邓自贵、罗刚出示的证据1-3及本院出示的材料均来源合法，内容真实，且相对方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据2为原告与第三人新星经济社签订，且经该两方当事人确认，被告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。原告出示的证据4中的2012年2月29日厂房租用合同书为原件，被告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信；原告出示的证据4中的清单没有相关当事人签名，被告不予确认，本院不予采信。原告出示的证据5为案外人出具的证明，该案外人没有到庭作证，本院对其不予采信。原告出示的证据7，没有证据显示已经送达被告，被告对其不予确认，本院对其不予采信。原告出示的证据8，能与各第三人的陈述相互印证，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据1、2为原件，且可与第三人莫庆玲的陈述相互印证，原告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据6为原件，且经当事人蔡某确认，本院对其予以采信。被告出示的证据7与证人蔡某当庭出示的身份证原件核对无异，本院对其予以采信。被告出示的证据8为原件，且作为当事人的邓自贵对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据9，各方确认是涉讼厂房现状，本院对其真实性予以确认。证人证言中有关蔡某向被告承租涉讼厂房、交纳租金、借款、邓自贵继续承租厂房的事实可与本案证据和相关当事人陈述相互印证，本院对此予以采信；其他内容无证据印证，原告不予确认，本院对其不予采信。根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：1999年3月1日，新星经济社与原告签订《土地租用合同书》，约定新星经济社将土名XXX的山坡地出租给原告办厂；承租期从1999年3月1日至2025年8月31日；承租面积998平方米；租金每月每平方米0.96元（其中甲方占0.8元，XX管理区占0.16元）；租金每五年递增20%（即第6年至第10年每月每平方米租金1.52元，如此类推），新星经济社和XX管理区均按递增数比例增收；每年7月10日前原告交付新星经济社全年租金（含管理区部分在内）。2012年2月29日，原告与被告签订《厂房租用合同书》（以下简称涉讼合同一），约定原告将建在XX土名XX的厂房（以下简称涉讼厂房）租给被告办厂使用；租期从2012年3月1日至2020年3月1日共八年；租金按每2年一次性收取，签约时被告支付两年租金共52000元予原告，2014年3月1日前支付第二期租金60000元予原告，2016年3月1日前支付第三期租金80000元予原告，2018年3月1日前支付第四期租金110000元予原告；被告承诺合同书上所述地址面积998平方米地租由被告每年全数出资缴付到村委会，被告必须按村委要求按时缴交，如被告遇特殊问题不能按时缴付地租应立即通知原告共同协商解决，否则一切后果由被告承担（第一条第3款）；厂房内其中一块面积长10米宽3米地块，经双方协商拿来出租，租金双方各半分；经双方协商决定，998平方米土地面积厂房上盖由被告全数出资搭建，材料用PU瓦及钢结构材料，上述厂房内面积长10米宽3米地块由被告负责无偿全部铺10公分厚石仔水泥地；被告如未按时交各期租金，视为违约。原、被告分别持有一份2012年3月1日《厂房租用合同书》原件（以下简称涉讼合同二），除没有载明涉讼合同一的第一条第3款外，均包含涉讼合同一中的上述内容。其中原告持有的原件落款处为原、被告签名；被告持有的原件落款处乙方为被告签名，甲方处签注“莫庆玲代何幼文签”文字。2012年5月1日，被告与蔡某签订《厂房租用合同书》，约定：甲方将涉讼厂房出租乙方办厂使用；合同同时约定租期、租金等内容。2015年3月26日，原告收回涉讼厂房。被告已向原告支付2012年3月1日至2014年2月29日租金共52000元。原告确认已经收到被告支付的2014年3月1日后租金40000元。本院认为，被告虽认为原告是挂名转租人，没有实际利害关系，无权主张权利，但其一，即便根据被告持有的涉讼合同二原件，合同抬头注明甲方（出租方）为何幼文，落款处亦明确注明是代何幼文签订；其二，被告提交的缴交租金的部分单据显示收款方为何幼文，可见被告亦明确知悉、确认涉讼厂房的实际出租人为何幼文；其三，被告一直按涉讼合同二约定缴交租金，转租厂房，未曾对合同主体提出异议；其四，庭审中，原告及第三人莫庆玲均确认第三人莫庆玲代原告处理租赁关系事宜；综上，本院认为涉讼合同租赁关系主体为原告与被告，被告上述主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据合同相对性，涉讼合同应在原、被告之间进行清算，原告在本案中主张权利合法有据；被告有关原告主体不适格的抗辩本院不予采纳。针对涉讼厂房，未办理规划、报建手续，故涉讼合同一、二均因违反法律强制性规定而无效。无效合同自始无效，原告诉请解除涉讼合同二没有法律依据，本院不予支持。合同无效后，因其取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告确认已于2015年3月26日收回涉讼厂房，涉讼厂房无再行返还必要，故本院对原告诉请返还涉讼厂房的请求不再支持。被告占用涉讼厂房，应支付相应占有使用费。参照涉讼合同二约定的租金标准，2014年3月1日至2016年2月28日期间被告每月应向原告支付占有使用费2500元（按照60000÷2÷12计算），则被告应向原告支付2014年3月1日至2015年3月26日涉讼厂房的占有使用费共32177元（按照2500×12＋2500÷31×27），被告确认已收取2014年3月1日后涉讼厂房租金40000元，已经超出被告应付占有使用费数额，现其又主张被告支付占有使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告何幼文的诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员　黄　伟二〇一五年五月十三日书　记　员　叶芳晖来源：百度“”