（2015）濮中法民开终字第00118号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-05-30
案件名称
单景园与中国农业银行股份有限公司范县支行房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省濮阳市中级人民法院
所属地区
河南省濮阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
单景园,中国农业银行股份有限公司范县支行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第六十条第一款，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）濮中法民开终字第00118号上诉人（原审被告）：单景园，男，1973年6月20日出生，汉族。委托代理人：张守彬，河南百特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司范县支行。住所地范县新区人民大道***号。负责人：侯胜忠，该行行长。委托代理人：南彩霞，河南惠信律师事务所律师。上诉人单景园因与被上诉人中国农业银行股份有限公司范县支行（下简称中国农行范县支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服范县人民法院（2014）范民初字第01813号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人单景园及其委托代理人张守彬，被上诉人中国农行范县支行的委托代理人南彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，中国农行范县支行与单景园于2006年12月10日签订房屋租赁合同，中国农行范县支行将位于范县新区人民路的楼房两间房屋租给单景园使用，租金为每年6000元，租期自2006年12月15日起至2011年12月15日止。租赁合同期满后，中国农行范县支行未同意单景园提出的续租要求，双方未重新签订房屋租赁合同。中国农行范县支行在向单景园催收房屋过程中，单景园于2013年搬离租赁房屋一月有余后又搬回。另查明，2009年8月31日中国农业银行范县支行更名为中国农业银行股份有限公司范县支行。原审法院认为，中国农行范县支行与单景园于2006年12月10日签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方履行租赁合同期满后，单景园未依约向中国农行范县支行提出书面续租要求，双方亦未重新签订房屋租赁合同，中国农行范县支行诉请单景园交付租赁房屋两间证据充分，予以支持。中国农行范县支行诉请单景园赔偿自2011年12月16日至2014年12月16日止的损失30000元及从审理期间到执行到位时按市场价格计算的损失，但未提供相关租赁市场价格的证据，不予支持。中国农行范县支行自2011年12月16日始至本判决确定的单景园返还房屋之日止的损失，应按照原房屋租赁合同租金每年6000元的标准计算。因（2014）范民初字第00272号、（2014）范民初字第00273号案件中的2014年7月25日庭审笔录显示单景园曾于2013年4月18日从涉案房屋中搬离，2013年5月29日搬回，共计42天，中国农行范县支行未对单景园搬离期间提出反对意见，中国农行范县支行直接损失应扣除690.4元（6000元÷365天×42天）。故中国农行范县支行自2011年12月16日至2014年12月16日止期间的损失为17309.6元（6000元／年×3年-690.4元）。单景园辩称未实施侵权行为，对房屋的占有使用是基于租赁合同法律关系，2012年的租金6000元已经实际支付及2012年11月26日至2015年7月25日共计租金16000元已由单景园为中国农行范县支行安装的防盗门款项进行抵扣，因单景园提供的证据不足，且中国农行范县支行的相关人员对上述情况不予认可，故对单景园的辩称理由不予采信。因单景园未提出反诉请求，故对单景园辩称的中国农行范县支行应赔偿其搬离42天期间的经济损失，不属于受诉审理的范围，单景园可以另行起诉。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告单景园于本判决生效后十日内交付原告中国农业银行股份有限公司范县支行位于范县新区人民路的楼房自北第一、二间建筑面积为99平方米的两间房屋；二、被告单景园于本判决生效后十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司范县支行自2011年12月16日至2014年12月16日止期间的损失17309.6元；三、被告单景园于本判决生效后十日内按每年6000元的原租金标准赔偿原告自2014年12月17日始至本判决确定的被告返还占用原告两间房屋之日止期间的损失；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司范县支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告中国农业银行股份有限公司范县支行负担237元，被告单景园负担313元。单景园不服原判决，上诉称，1、原审认定租赁合同已终止没有事实及法律依据，原租赁合同到期后，就租赁事宜双方进行了口头约定，租赁关系依然存在。原审认定单景园占用房屋属于侵权无事实及法律依据；2原审认定单景园未交2012年的房租无事实及法律依据，原审中已证明房租通过中国农行范县支行欠付超市款项进行了转让支付。原审法院对单景园提交的录音资料未予采信缺乏事实依据。3、租赁合同关系依然存在，中国农行范县支行依然应以口头合同履行协议，由单景园继续占用房屋至门窗款项抵扣完毕止。请求驳回中国农行范县支行的诉讼请求。被上诉人中国农行范县支行答辩称，1、单景园上诉称2011年合同到期后，双方订立了口头协议，无事实依据，一审中未提供证据支持自己的主张；2、单景园称用防盗门抵房租无事实依据，原审法院调查了原农行负责人，负责人称从未发生用防盗门抵房租的事实；3、单景园称中国农行范县支行用超市购物欠款折抵2012年房租不是事实，从录音资料看未提及用超市欠款及防盗门折抵欠款的事实。单景园提出的上诉理由既无事实依据又无法律依据。请求维持原判。本院查明的事实与原审法院认定事实一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋租赁合同于2011年12月15日到期后，双方未续签书面租赁合同，单景园自2011年12月15日至今一直占有使用该房屋，期间单景园于2013年4月18日从租赁房屋中搬离，同年5月29日又搬回。根据合同法第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，被上诉人中国农行范县支行未能提供证据证明以合法的方式与单景园解除了租赁关系，故本案出租人与承租人形成了不定期的租赁合同关系，出租人与承租人均享有随时与对方解除租赁关系的权利。出租人中国农行范县支行于2014年11月以诉讼的方式要求单景园返还房屋，赔偿损失，应当视为解除不定期租赁合同的意思表示，本院依法应予解除，单景园须支付占用期间的租金。参照民通意见第119条第3款的规定，出租方要求与承租方解除租赁合同的，应给予承租方合理期限让其搬离。因单景园在承租的房屋经营超市，本院酌定三个月的搬离期限。对于单景园上诉称已用中国农行范县支行欠超市款项折抵2012年房屋租金以及中国农行范县支行前任领导同意用加装的防盗门折抵租金的上诉请求，因中国农行范县支行不予认可，仅有单景园的单方陈述，无其他证据相佐证，本院不予支持；综上，原审判决部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销范县人民法院（2014）范民初字第01814号民事判决第一项（即：被告单景园于本判决生效后十日内交付原告中国农业银行股份有限公司范县支行位于范县新区人民路的楼房自北第一、二间建筑面积为99平方米的两间房屋）、第二项（即：被告单景园于本判决生效后十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司范县支行自2011年12月16日至2014年12月16日止期间的损失17309.6元）、第三项（即：被告单景园于本判决生效后十日内按每年6000元的原租金标准赔偿原告自2014年12月17日始至本判决确定的被告返还占用原告两间房屋之日止期间的损失）。维持第四项（即：驳回原告中国农业银行股份有限公司范县支行的其他诉讼请求）；二、解除中国农业银行股份有限公司范县支行与单景园之间的房屋租赁合同，于本判决生效后三个月内将承租房屋交付于中国农业银行股份有限公司范县支行；三、单景园按每年6000元的标准支付自2011年12月16日至房屋交付予中国农业银行股份有限公司范县支行之日止的租金。在支付租金的总额中扣除单景园于2013年4月18日从租赁房屋搬离于同年5月29日搬回未占用期间42天的租金。一审案件受理费550元，由中国农业银行股份有限公司范县支行负担237元，单景园负担313元。二审案件受理费233元，由单景园负担117元，中国农业银行股份有限公司范县支行负担116元。本判决为终审判决。审判长 苏章臣审判员 张慧勇审判员 李光胜二〇一五年五月十三日书记员 高嘉潞 百度搜索“”