（2014）思民初字第14152-1号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-09-09
案件名称
厦门市明发国际新城业主委员会与厦门明发集团有限公司物权纠纷一审民事裁定书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 裁 定 书（2014）思民初字第14152-1号原告厦门市明发国际新城业主委员会，住所地厦门市思明区文兴东五里6号一楼，组织机构代码79806666-5。负责人熊海曦，主任。委托代理人林家年，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告厦门明发集团有限公司，住所地厦门市思明区前埔中路327号明发集团大厦26层，组织机构代码61229328-9。法定代表人黄焕明，董事长。委托代理人罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。委托代理人陈琳。原告厦门市明发国际新城业主委员会（下称国际新城业委会）与被告厦门明发集团有限公司（下称明发集团）物权纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法由代理审判员李吟适用简易程序于2014年11月7日公开开庭进行了审理。原告国际新城业委会的负责人熊海曦、委托代理人林家年，被告明发集团的委托代理人罗宏强、陈琳到庭参加诉讼。审理过程中，因案情较为复杂，于2014年12月26日转为普通程序，并依法由审判员庄慧林担任审判长，与代理审判员李吟、人民陪审员林翠荔组成合议庭，于2015年3月6日公开开庭进行了审理。原告国际新城业委会的委托代理人林家年，被告明发集团的委托代理人罗宏强、陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国际新城业委会诉称，被告系明发国际新城小区的业主。自2007年起被告就未向当时的小区物业管理公司即厦门佰仕达物业管理有限公司缴纳小区的公共维修金，截至2013年12月，被告拖欠的公共维修金共计339785.5元。2014年1月，原告与厦门佰仕达物业管理有限公司的物业管理合同到期，遂决定自己成立物业自治服务中心，接手小区的物业管理事宜。同年1月10日，厦门佰仕达物业管理有限公司向原告出具了明发国际新城2007年-2013年公维金移交明细表，将小区公共维修金移交于原告管理，即自2014年1月起小区的公共维修金由原告代收，同时作为小区新的物业管理者，原告开始向小区业主收取物业管理费。自2014年1月起至起诉之日止，被告仍未按时向原告缴纳小区物业管理费和公共维修金，截至2014年6月，未缴金额共计143674元。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付2007年至2013年明发国际新城小区的公共维修金共计339785.5元及违约金85014.33元（自2007年起，按年利率6%的标准计算至实际付款之日止，现计算至2014年8月31日止）；2、被告立即向原告支付2014年1月至2014年6月明发国际新城小区的物业管理费和公共维修金共计143674元以及违约金2514.3元（现计算至2014年8月31日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告明发集团辩称，一、厦门市明发国际新城业主委员会非本案适格原告。原告并非公共维修金的所有权人，其无权对被告提起诉讼。根据《物权法》第八十三条的规定，仅业主有权对侵害自己合法权益的行为提起诉讼，业委会没有直接代替业主或业主大会进行诉讼的权利资格。根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行的是业主大会的决定事项，而提起诉讼并不包含在业主委员会的法定职权范围内。根据《福建省物业管理条例》第十八条第五款，业主委员会须根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼。根据《物业管理条例》第十一条第七款，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定。本案讼争公共维修金属于有关共有与共同管理权利的事项，应当由业主共同决定或由业主大会授权业委会实施。本案中，原告没有任何证据证明其已获得全体业主的授权进行诉讼，违反了上述规定，因此原告并非本案适格主体；二、本案中，原、被告双方未就原告提供物业服务、业主权利、物业服务费、公共维修金定价标准等物业服务合同基本内容形成一致意见，不存在物业服务合同关系，原告未告知业主其收费费用的依据、项目、方式、时间及标准，也未就相关收费标准取得备案，故要求被告缴纳2014年1月起的物业管理费及公共维修金无事实和法律依据。原告既是物业服务人，又代表全体业主，实际上就是等同于双方代理，为法律所禁止。且原告并非具有独立法人资格的企业，其从事物业服务经营违反业委会的非营利性机构的法律特性，其以物业服务人的身份向业主主张物业服务费无法律依据；三、即使业主可以实行“自治”管理模式，但根据物业服务合同的性质，业委会并非是服务合同的另一方当事人。且根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会无收取物业费的职能；四、原告提交的证据未罗列原告计算该违约金的依据、计算方式，也未证明原、被告双方曾约定物业管理费与公共维修金的违约金，原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据；四、即使原告适格，其于2007年前已成立，但至2014年才向被告主张权利，其诉讼请求亦已超过诉讼时效；五、原告主张被告应缴费的4#和110#车位是不存在的，而地上二层A、地上二层A1、地上二层C、地上二层C1、地上三层A、地上三层A1、地上三层C3、文兴东路221#、文兴东五路88#已出售与他人，原告诉求没有事实依据。经审理查明，2013年8月11日至8月25日，厦门市明发国际新城小区召开业主大会，选举产生第二届厦门市明发国际新城业主委员会，并表决通过《明发国际新城小区管理规约》、《明发国际新城小区业主大会和业主委员会议事规则》。2013年12月16日至2013年12月21日，厦门市明发国际新城小区业主经票决，决定实行小区自治管理。2013年12月31日，明发国际新城小区原物业管理单位厦门佰仕达物业管理有限公司终止对小区的物业管理服务。2014年1月1日起，该小区物业服务开始实行自治管理方式。被告系厦门市明发国际新城小区的开发单位。该小区至今尚有部分房产、车位未出售，为被告所有，被告系该小区的业主。2014年1月20日，原告向被告发函，要求其缴清自小区交付使用以来截至发函之日其自留物业拖欠的房屋公共维修金339785.5元。另查明，原告并未就本案诉讼事宜专门召开业主大会，也未就此事专门征得一定比例的业主同意。审理中，原告认为其依据《明发国际新城小区业主大会和业主委员会议事规则》第二十一条第十二项规定（“……可就小区的日常生活和管理行使诉讼权，追诉权以及其他法律的保障和维护”）以及其他法律规定有权提起诉讼。审理过程中，经本院释明，原告明确本案诉讼系基于物权法律关系提起，并撤回第二项诉讼请求中要求被告立即向原告支付2014年1月至2014年6月明发国际新城小区物业管理费及违约金的请求。以上事实，有原告提供的《关于敦促缴清明发国际新城小区公共维修金的函》、房屋建筑面积分摊说明及附图、《明发国际新城小区管理规约》、《明发国际新城小区业主大会和业主委员会议事规则》、变更备案表、关于物业服务方式选择表决结果的公示、关于小区施行物业服务自治管理的通告及本案庭审笔录、询问笔录为证。上述事实，本院予以确认。本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《福建省物业管理条例》第十八条第（五）项规定，业主委员会根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼。故业主委员会只在其职责范围内具有一定的民事行为能力和诉讼行为能力，即只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷的范围内具有诉讼主体资格，且依法成立的业主委员会在其职责范围内也必须经业主大会或业主代表大会的授权，始有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，向人民法院提起民事诉讼。房屋公共维修金属于业主共有，现原告国际新城业委会主张被告明发集团应支付2007年至2014年6月明发国际新城小区公共维修金共计339785.5元，系有关共有和共同管理权利的其他重大事项，原告向本院提起此次诉讼，但未经相应部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，也未取得业主大会的授权，故原告的起诉，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《福建省物业管理条例》第十八条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，裁定如下：驳回原告厦门市明发国际新城业主委员会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判长庄慧林代理审判员李吟人民陪审员林翠荔二〇一五年五月十三日书记员陈远治附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《福建省物业管理条例》第十八条经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。业主委员会履行下列职责：……（五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来自：