（2015）榆民初字第01644号

裁判日期: 2015-05-13

公开日期: 2017-06-09

案件名称

原告榆林市某建筑公司与被告府谷县某有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

榆林市榆阳区人民法院

所属地区

榆林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

榆林市某建筑公司,府谷县某有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条

全文

陕西省榆林市榆阳区人民法院民事判决书（2015）榆民初字第01644号原告榆林市某建筑公司。委托代理人郭某。被告府谷县某有限责任公司。委托代理人王某，系该公司员工。原告榆林市某建筑公司与被告府谷县某有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月14日公开开庭进行了审理，原告榆林市某建筑公司的法定代表人任明生及其委托代理人郭某，被告府谷县某有限责任公司的委托代理人王某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告榆林市某建筑公司诉称：2006年12月1日，原告与被告签订了锦华综合大楼租赁合同，约定：原告将位于榆阳区航宇路南段锦华综合大楼整体租赁给被告，租金每年105万元，租赁期限10年（至2017年6月30日共10年6个月，含6个月装修期）。并约定第一年度租金按合同约定交纳，以后于每年4月30日前提前两个月一次性付清，如逾期交纳，则每迟交一日，支付违约金1万元，如逾期超过30日，原告有权单方解除合同，无偿收回租赁物和附属设施、设备。合同签订后，被告利用承租房屋开办诺曼帝大酒店，合同履行至2013年8月31日经双方协商后签订变更协议，协议为将租赁费由每年105万变更为每年150万。期限从2013年6月1日至2017年5月31日，未变更部分以原合同约定为准。但被告仅仅履行了1年，于2014年6月1日就应当交纳150万元租赁费却不能交纳。经原告无数次催促，并多次下发书面通知，但被告至今置之不理，致使双方合同无法履行，同时达到合同约定解除条件。故原告提起诉讼并提出诉讼请求为1、依法确认原告与被告之间签订的房屋租赁合同及变更协议有效并予以解除。2、依法判令被告将承租的原告所有的位于榆林市航宇路南段（邮政大楼西侧）锦华综合大楼五层（含地下室）和附属楼及楼内的设施设备腾交原告管理。3、依法判令被告立即支付所欠原告租赁费（从2014年6月1日起至实际将该房屋腾交原告管理之日止，每天按1500000元÷365天=4110元计算）。4、依法判令被告承担违约金300000元。5、依法判令被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：1、锦华综合大楼租赁合同1份、变更协议1份，用以证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，双方明确约定了房屋租赁期限、租金及租金交纳方式及违约责任的事实。2、租金交费通知1份、催收房屋租金通知书1份、解除租赁合同的书面通知书1份，用以证明被告从2014年6月1日起拖欠原告租赁费未交付，原告多次向被告催要租赁费，被告一直不予交付的行为已经构成违约，原告有权解除该房屋租赁合同，并于2015年1月11日向被告下发了解除房屋租赁合同书面通知的事实。被告府谷县某有限责任公司辩称：原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，被告下欠原告从2014年6月1日起的房屋租赁费是事实，被告也同意解除双方之间的房屋租赁合同，同意于2015年5月31日前将被告承租的本案涉及的房屋腾交给原告管理，但是由于被告目前经济困难，暂时无法及时交付租赁费，违约金不予承担，诉讼费由原告承担。被告向法庭提交了以下证据：设施设备登记表1份，用以证明被告在承租本案标的房屋时装潢投资了7401327.12元的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据质证为对原告提交的证据1、2的真实性及证明目的均无异议。原告对被告提交的证据质证为对证据的真实性及证明目的有异议，不予认可，认为根据合同第十条第五项及变更协议第三条约定，如因被告违约导致原告解除合同，相关租赁物及附属设施设备无偿归原告，且不收取安装费、折旧费等相关费用。本院对原告与被告提交的证据作如下认定：原告提交的证据1、2，被告对真实性及证明目的均无异议，能够证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，与本案有关联性，对本案有证明力，依法予以采信。被告提交的证据，原告有异议，认为按照合同第十条第五项及变更协议第三条约定，如因被告违约导致原告解除合同，相关租赁物及附属设施设备无偿归原告，且不收取安装费、折旧费等相关费用。经审查，依锦华综合大楼租赁合同约定每迟交一日，支付违约金1万元，如逾期超过30日，原告有权单方解除合同，无偿收回租赁物和附属设施、设备的约定，被告的主张该事实与本案没有关联性，对本案没有证明力，依法不予采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2006年12月1日，原告榆林市某建筑公司（出租方、甲方）与被告府谷县某有限责任公司（承租方、乙方）签订锦华综合大楼租赁合同,约定:一、租赁标的物及用途：1、标的物：甲方出租给乙方的标的物为锦华综合大楼，该大楼位于榆林市航宇路南段（邮政大楼西侧），占地面积除代征外约4亩，具体为5层综合大楼（含地下室）和附属楼及楼内的财产和设备、设施。2、用途：乙方承租上述标的物的用途为经营住宿、餐饮、停车、洗浴、歌厅等休闲、娱乐业。二、租赁期限（含装修期）：自2006年12月1日至2017年6月30日至，共计10年零6个月，其中10年收取租金，6个月不收取租金，为甲方让予乙方的装修期。三、租金及交纳方式：1、租金为每年人民币105万元，10年共计租金人民币1050万元，装修期的6个月无租金。2、租金交纳方式为一年度一交；装修期为2006年12月1日至2007年5月31日。第一年度（2007年6月1日至2008年5月31日）的租金105万元在签订本合同时乙方付给甲方总承包费的80万元，下欠的25万元租金待甲方完全履行本合同下述第四条第1﹣6款约定的义务后由乙方全部付清：以后每一年度（满12个月）的租金在上年度租期届满期前2个月（60天）前交清。八、其他条款：2、在租赁期限内，未经甲方同意，乙方不得对外整体转租。九、折旧条款：1、租赁期满后，乙方对该租赁大楼购置和添置和添加的电梯、中央空调、太阳能热水器甲方应给与折旧。采购价格应经甲方认知，有关材料应经甲方备案。具体折价价格由甲、乙双方协商确定，协商不成的，共同聘请双方认可的价格评估机构确定折价后，双方按其价执行；乙方购置和添加的其他可移动设施设备，经双方协商甲方不愿作价接受的，由乙方自行处置；乙方新增建筑（包括临时建筑物）及固定在建筑物、租赁物上的装饰、装潢设施无偿交付甲方。2、折旧价应在租赁期限满的前一年度（即第九年度）进行，所折价款抵顶甲方最后一年度的租赁费，如不足由乙方补足，如有余由甲方退还给乙方。十、违约责任：1、双方郑重声明：对前述合同条款完全理解一致，并约定对前述条款的违反即构成违约。2、甲、乙双方任何一方违约，致使本合同不能继续履行的，违约方应依法承担违约责任，向守约方支付本合同总租赁费30%的违约金；同时，违约方还应向守约方赔偿因违约造成的全部损失。3、甲方不能按本合同约定交付租赁物时，每迟延一天，应向乙方承担违约金1万元，同时租期顺延。4、甲方不能按本合同第四条第1﹣6款的约定履行相应的各项义务而违约，则每项义务每迟延一天，向乙方支付违约金1万元。5、乙方超过约定交付租金期限交付租金时，每迟延一天，支付违约金1万元；超过30日仍不能交付，甲方有权单方终止合同，无偿收回租赁物和附属设施、设备。合同还约定其他事项。2013年8月31日，原告榆林市某建筑公司（出租人、甲方）与被告府谷县某有限责任公司（承租人、乙方）签订变更协议,约定:甲方双方于2006年12月1日签订了锦华综合大楼租赁合同，租期10年，现合同已履行6年，剩余4年，根据双方实际履行中存在的问题及具体情况，经双方自愿共同协商一致达成以下变更原合同内容条款：第一条：原租金每年人民币100万元，租赁税等由乙方承担。现变更为租金每年人民币150万元，租赁税不变，仍由乙方全部承担，包括甲方应承担的税费等。具体执行时间：从2013年6月1日起至2017年5月31日止。第二条：租赁期满时，原租赁合同自然终止，双方租赁关系解除，乙方必须无条件腾交甲方出租房屋，乙方迟延期腾交房以违约论处，迟延腾交期租金按新约定租金2倍计算，迟延腾交房超过30日，视为乙方放弃房内所有物品，有价财产均归甲方所有，甲方有权对房内所有物品进行处分，因此造成乙方财产损失的后果责任由乙方自负，且乙方不得以任何理由、任何形式向甲方主张任何权利。第三条：租赁期满，乙方投资安装的电梯、中央空调、太阳能热水器等其他不可拆除附属设施均归甲方所有且乙方不得向甲方收取安装费、残值折旧等任何费用。第四条：乙方应在租赁期间，必须守法经营，按约履行，如有违反造成的一切法律后果责任由乙方自负，且甲方有权解除租赁合同，提前收回租赁标的房。同时，乙方还应向甲方承担违约金人民币100万元。第五条：乙方在租赁期间与四邻及其他第三人形成的债权债务关系和各种纠纷应自行解决处理，不得影响甲方权益，影响到期正常交房。乙方在租赁期间如要变更经营内容，在不影响到甲方利益的情况下，可以向有关部门申报审批，并且依法经营，不得损害相邻相关各方的合法利益。第六条：本协议为原租赁合同及补充合同的变更内容，原合同的补充合同涉及该变更内容的一律作废，并以本协议约定为准执行。本协议未涉及到的条款和内容，以原合同和补充合同的内容为准，按原约定履行，效力不变等事项。2014年10月1日，租金催缴通知，内容为“府谷县某有限责任公司：我公司与贵公司于2006年12月1日双方签订锦华综合大楼租赁合同，于2013年3月31日，双方根据实际情况对部分原合同条款进行变更，增签了变更协议。根据双方签订的租赁合同和变更协议，贵公司从2014年6月至今一直拖欠我公司租金，虽经多次催缴洽谈，但仍未履行，目前已给我公司造成了一定的经济损失。现鉴于贵公司长期拖欠租金，未能履行合同、协议，已属违约，我公司限其在2014年11月1日前缴清全部所欠租金，否则将依据合同条款终止合同，解除双方租赁关系，收回大楼租赁权。”2014年12月30日，催收房屋租金通知书，内容为“府谷县某有限责任公司：王某。现就你拖欠我公司锦华大楼租金一事，再次向贵公司及你催款。根据合同约定，贵公司及你已欠我公司房租款人民币150万元，已逾期半年多，现还未支付分文，显已违约。再次特致函贵公司及你，于2015年1月10日前将所欠款项支付我公司。如贵公司仍不能再按时支付，我公司将按合同的约定，认为你公司已放弃租赁，收回租赁权，同时按合同约定，向贵公司追索欠款利息及给我公司造成的经济损失，甚至采取相关法律措施，届时贵公司可能要承担诉讼而带来的更大损失。”2015年1月11日，解除租赁合同的书面通知,内容为“府谷县某有限责任公司并王某：一、基本情况：2006年12月1日贵公司与我公司签订了锦华综合大楼租赁合同，并于2013年8月31日签订变更协议。合同约定贵公司租赁我公司锦华综合大楼经营住宿、餐饮等，并对相关权利义务和违约责任进行明确、具体约定。但贵公司根本无视法律法规和合同约定，至今已拖欠我公司房屋租赁费150万元，且已逾期半年多时间。中途经我公司多次口头，书面催交，但贵公司置之不理，故我公司于2014年12月30日再次作出催收房租通知书，将交纳租赁费的最后宽延期限确定为2015年1月10日前，但贵公司仍然分文未交。贵公司的上述行为，已严重违反法律法规和合同约定，已构成根本违约。故在此情况下，我公司依据我国合同法第94条、96条之规定通知贵公司依法解除双方签订的锦华综合大楼租赁合同。并就解除后的相关事宜书面通知如下：二、书面通知解除合同及后续需要解决的问题。鉴于贵公司存在上述严重违约行为，致使合同无法履行，并已达到合同约定和合同法第94条规定的解除条件，故我公司书面通知如下：1、我公司依法书面通知府谷县某有限责任公司王某解除双方于2006年12月1日签订的锦华综合大楼租赁合同和双方于2013年8月31日签订的变更协议。2、根据锦华综合大楼租赁合同第十条第5款约定，贵公司逾期支付租金，每逾期一日支付违约金1万元，逾期30日，我公司有权单方终止合同，无偿收回租赁物和附属设施、设备。故我公司将于即日起无偿收回租赁房屋和附属设施、设备。3、贵公司应当将实际占用租赁物期间的租赁费足额交纳给我公司（每天1500000元÷365天≈4110元），对此我公司将采取强力手段予以清收。综上所述，我公司严格履行合同，亦不存在任何违约行为。但贵公司却严重违反合同约定，现已根本违约，并经我公司多次宽限，仍然拒不履行。故贵公司作为合同的违约方和过错方，导致合同无法履行，合同目的无法实现，进而导致我公司依法行使合同解除权，故所有过错，责任和损失均应由贵公司承担。我公司没有任何过错，不承担任何责任。上述解除通知于呈送给贵公司后立即生效。生效后我公司将依据通知采取相关措施。”因被告府谷县某有限责任公司不能履行合同义务及通知的要求，致原告提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。本院认为，原告榆林市某建筑公司（出租方、甲方）与被告府谷县某有限责任公司（承租方、乙方）于2006年12月1日签订的锦华综合大楼租赁合同,及2013年8月31日签订的变更协议均系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法均应确认为有效合同。被告辩称：被告也同意解除双方之间的房屋租赁合同，同意于2015年5月31日前将被告承租的本案涉及的房屋腾交给原告管理，但是由于被告目前经济困难，暂时无法及时交付租赁费，违约金不予承担的抗辩理由没有事实依据，不予采纳。原告请求依法确认原告与被告之间签订的房屋租赁合同及变更协议有效并予以解除；被告将承租的原告所有的位于榆林市航宇路南段（邮政大楼西侧）锦华综合大楼五层（含地下室）和附属楼及楼内的设施设备腾交原告管理；被告支付所欠原告租赁费（从2014年6月1日起至实际将该房屋腾交原告管理之日止，每天按4110元计算）；被告承担违约金300000元的诉讼请求。经审查，本案中，被告亦同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，原告主张解除双方签订的房屋租赁合同及变更协议的诉讼请求，事实清楚，有法律依据，予以支持，解除合同的时间应当确定为原告给被告送达的解除合同通知书所约定的最后宽延期限2015年1月10日；同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告主张被告返还租赁物及被告支付租金的诉讼请求，依法予以支持；对于违约金300000元的诉讼请求，虽有约定，但过分高于原告实际的损失，应当按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息作为违约金赔偿，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告榆林市某建筑公司与被告府谷县某有限责任公司签订的锦华综合大楼租赁合同及变更协议有效，于2015年1月10日予以解除。二、本判决生效后三十日内，由被告府谷县某有限责任公司返还原告榆林市某建筑公司所有的位于榆林市航宇路南段（邮政大楼西侧）锦华综合大楼五层（含地下室）和附属楼及楼内的设施设备，交原告榆林市某建筑公司管理。三、本判决生效后三十日内，由被告府谷县某有限责任公司付给原告榆林市某建筑公司从2014年6月1日起至返还租赁物之日止的租赁费（租赁费每天按4110元计算）并承担违约金(以所欠租赁费按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16370元，由被告府谷县某有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。（此页无正文）审　判　长　　李长鹏审　判　员　　张　媛人民陪审员　　常四娃二〇一五年五月十三日书　记　员　　张艳婷关注公众号“”