（2015）庆西民初字第58号

裁判日期: 2015-05-13

公开日期: 2015-05-26

案件名称

郭崇勇与肖红霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

庆阳市西峰区人民法院

所属地区

庆阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郭崇勇,肖红霞

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第九十四条，第一百零七条，第九十七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2015）庆西民初字第58号原告郭崇勇，男，1982年5月23日出生，汉族，甘肃省庆阳市西峰区人，城镇居民，住庆阳市西峰区。被告肖红霞，女，1978年9月7日出生，汉族，甘肃省庆阳市西峰区人，城镇居民，住庆阳市西峰区。委托代理人王贤南，陕西恒达律师事务所律师。原告郭崇勇与被告肖红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭崇勇，被告肖红霞的委托代理人王贤南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭崇勇诉称：2013年9月15日，原告与被告签订合同，约定原告租赁被告所经营的世纪新村幼儿园一层办英语学校（被告周内使用，原告周末和假期使用），租赁期限三年，租金每年30000元。9月16日，原告一次性向被告支付了第一年房租。2014年2月底，被告在未告知原告的情况下，将世纪新村幼儿园转让给李彦发，后李彦发以教育部门不让幼儿园内办英语学校为由，致使原告在使用过程中多次出现矛盾纠纷。2014年6月7日，幼儿园经营者更换了门锁，致使英语学校学生到校后无法进门。2014年7月1日，李彦发再次打电话告知原告幼儿园暑期要进行全面装修，不能使用。原告多次找被告要求协调解决无果。最终由于南区适合办学的房子极少，原告在反复努力无法找到合适的房子，暑期培训又即将开始的情况下，最终做出了关闭英语学校的决定，并全额退还了所有学员的学费。被告在未告知原告的情况下，私下将幼儿园转让他人属于违约行为，且给原告造成了重大的经济损失。现起诉请求1、判令被告退还原告租金30000元；2、判令被告赔偿原告各项损失63080元；3、解除租赁合同；4、诉讼费由被告承担。被告肖红霞辩称：被告与原告于2013年9月签订租赁合同后，履行了合同义务，将被告经营的世纪新村幼儿园一层场地已交由原告使用。2014年2月，被告将幼儿园转让给李彦发时原告是知道的，李彦发也同意原告继续租用该场地。教育部门以原告没有办学资格，不让其开办英语学校，被告并没有阻止原告使用其租用的场地，不存在违约行为。被告虽然转让了幼儿园，但与原告的租赁合同继续有效，如果是幼儿园受让人李彦发不让原告继续租用房屋，原告就应当起诉李彦发，而不是起诉被告。原告起诉被告要求解除合同、返还租金及赔偿损失没有事实和法律依据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年9月15日，原告郭崇勇（乙方）与被告肖红霞（甲方）签订《协议书》一份，约定乙方租赁被告（甲方）所经营的世纪新村幼儿园建办英语学校。协议约定：“一、租赁范围：世纪新村幼儿园一层所有设施，包括2间教室、1间办公室、卫生间及课桌凳、黑板等配套设施。二、租赁期限三年，租金每年30000元整。三、合同签订时乙方一次性支付甲方一年房屋租赁费30000元整。四、使用过程中，水、电、暖、物业等所有费用均由甲方承担。……十、房屋租赁期限从2014年1月1日起计算。”签订协议同时双方口头约定原告只在周末和假期使用租赁设施。2013年9月16日，原告支付第一年租金后，被告肖红霞向原告出具收条一份，内容为“今收到郭崇勇租用我园一层作为周末寒暑假开设英语班费用叁万元整（30000元）”。2013年9月18日，原告郭崇勇向湖北魔耳教育投资咨询有限责任公司缴纳加盟费25000元后，即在位于庆阳市西峰区岐黄大道被告肖红霞经营的世纪新村幼儿园内开办庆阳魔耳国际英语学校。原告为开办学校、招收学生支出广告牌制作费3880元、印制宣传品费4950元、购置课桌凳费7200元，并购置了教材和礼品书包。2014年2月，被告肖红霞将世纪新村幼儿园转让给李彦发经营后，李彦发以教育部门不让幼儿园内开办英语学校为由与原告多次发生矛盾。2014年7月初，李彦发准备对世纪新村幼儿园进行全面装修时，告知原告再不能使用租赁场地。原告多次找被告及李彦发协调无果，遂于2014年7月5日从世纪新村幼儿园撤出并停止办学。2014年12月12日，湖北魔耳教育投资咨询有限责任公司向原告发出加盟合同终止函终止了双方的加盟合同。上述事实，有原、被告的陈述，协议书、收条、加盟费票据、销售清单、广告牌制作费票据、照片、宣传品彩页、加盟合同终止函等证据在卷证明，应予认定。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告所签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，故双方均应当遵守。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被告肖红霞将其经营的世纪新村幼儿园一层所有设施出租给原告郭崇勇用于周末及寒暑假开办英语学校期间，在未告知原告的情况下将世纪新村幼儿园整体转让给他人，未能保证原告在租赁期间按约定使用租赁物，致使原告租赁世纪新村幼儿园一层开办英语学校的目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求与被告解除租赁合同，由被告退还租金、赔偿经济损失的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。关于被告收取的租金退还问题，被告收取原告第一年度租金30000元，原告实际使用租赁物6个月，故被告应向原告退还剩余6个月的租金15000元。关于原告的损失问题。原告与被告约定的租赁期限为三年，原告为开办英语学校、招收学生支出的广告牌制作费3880元、印制宣传品费4950元、购置课桌凳费7200元有原告提供的销售清单、广告牌制作费票据、照片、宣传品彩页等证据印证，原告为开办英语学校支出的25000元加盟费有湖北魔耳教育投资咨询有限责任公司出具的加盟费发票证实，对上列41030元支出应当认定为原告的损失；原告主张的购置了教材和礼品书包损失22050元，其仅提供了购置的教材和礼品书包图片，再无其他证据证明教材和礼品书包的价值及具体造成的损失数额，故不能认定为原告的损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对于原告的41030元损失，被告在合同履行期限届满之前以自己的行为表明不履行主要债务，致使原告的合同目的不能实现而被迫提出解除合同，应承担主要赔偿责任；原告未经教育行政主管部门批准私自开办英语学校、盲目投资，是造成损失的次要原因，应自行承担20％的损失。被告辩称其履行了合同义务，原告应当起诉李彦发的辩解理由不能成立，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郭崇勇与被告肖红霞于2013年9月15日签订的《协议书》；二、被告肖红霞向原告郭崇勇退还租金15000元；三、原告郭崇勇的经济损失41030元，由被告肖红霞赔偿32824元，原告郭崇勇自负8206元；四、驳回原告郭崇勇的其它诉讼请求。上述给付内容，限在本判决书生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2127元，由原告郭崇勇负担1040元，被告肖红霞负担1087元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审　判　长　　李　勇审　判　员　　苗海蓉人民陪审员　　沈彦雄二〇一五年五月十三日书　记　员　　贺晓荣本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。微信公众号“”